Санкт-Петербург и Москва попали в топ-10 мирового рейтинга роста цен на жилье
По итогам IV квартала 2020 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали турецкие города: Анкара (+30,2% за год), Измир (+29,4%) и Стамбул (+27,9%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 25,4% (+12,4% в 2019 году). Москва год назад находилась только на 69 месте, однако в IV квартале 2020 года поднялась на седьмую позицию с ростом цен на 21,1% (+4% в 2019 году). Общий показатель индекса в 150 анализируемых городах вырос на 5,6% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 81% городов зафиксировано увеличение цен, при этом в 20% из них рост цен двузначный.
- По итогам 2020 года самый быстрый темп роста цен был зафиксирован в турецких и российских городах. Так, Анкара за год поднялась с 13 (+10,2%) на первое место (+30,2%), Измир – с 11 (+10,3%) на второе (+29,4%), а Стамбул – с 76 (+3,6%) на третье (+27,9%). Преимущественно это связано с высокой инфляцией в стране и динамикой курса лиры.
- Санкт-Петербург по-прежнему занимает пятое место, однако если в 2019 году рост цен составлял 12,4%, то по итогам IV квартала 2020 года жилье в городе подорожало на 25,4%. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, рост цен в городе обусловлен прежде всего сокращением объема предложения на фоне замедления строительства, а также достаточно высоким спросом, который подогревался тревожными кризисными настроениями. Этот дисбаланс и привел к росту цен на 25%.
- Москва за год поднялась в рейтинге сразу на 62 строки: с 69 места в IV квартале 2019 года (+4%) на седьмое в 2020 году (+21,1%). Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «В течение всего 2020 года рост цен на жилье в Москве поддерживался активным спросом и не останавливался ни в карантинные месяцы, ни после. Особенно положительная динамика стала заметна во втором полугодии, когда началось снятие запретов, и отложенный спрос конвертировался в сделки. Рост показателя только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Пандемия и время, проведенное в самоизоляции, позволили многим осознать высокую значимость жилищных условий и переосмыслить свои потребности, что также поддержало спрос, и соответственно, рост цен. В 2021 году мы ожидаем продолжения данной тенденции».
- Ряд городов Северной Америки, Австралазии и Европы демонстрирует высокие показатели, в то время как некоторые азиатские направления отстают, что показывает наличие определенной корреляции с длительностью и жесткостью локдаунов и действовавших ограничений. На рынках, испытавших самые строгие меры, наблюдается накопительный эффект более значительного отложенного спроса, который впоследствии приводит к инфляции цен.
- По итогам IV квартала 2020 года 14 из 15 анализируемых городов США находились в верхней трети рейтинговой таблицы, демонстрируя рост цен выше 7%. Годом ранее в топ-50 вошли только Финикс (31 место в 2019 году, +6,5%) и Сан-Диего (49 место, +4,7%). Китайские города, напротив, потеряли позиции в рейтинге, а средний годовой показатель достиг только 4% (+6% в 2019 году).
Годовая динамика Global Residential Cities Index
в 150 анализируемых городах
Источник: Knight Frank Research 2021
Годовая динамика Global Residential Cities Index по регионам
Источник: Knight Frank Research 2021
- Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «По итогам IV квартала 2020 года в Европе увеличился разрыв в динамике цен между городами Франции, Германии и направлениями итальянского и испанского регионов. Так, Лилль (+10,6%), Париж (+7,7%), Гамбург (+7,4%) и Мюнхен (+6,4%) демонстрируют высокие результаты, а испанские и итальянские города преимущественно показали корректировку цен в диапазоне от -3,7% (Мадрид) до +3,2% (Турин), исключением стал только Милан (+6,7%). Вопреки ожиданиям кризис лишь усилил спрос на жилую и инвестиционную недвижимость. Если во время первых месяцев карантина и собственники, и застройщики могли предложить дисконты в размере 10-25% (зачастую именно в Италии и Испании), то после ослабления ограничений во второй половине 2020 года ситуация изменилась – отложенный спрос начал активно реализовываться как со стороны местных, так и иностранных покупателей, а цены на жилье по большинству европейских направлений поднялись. Дальнейший прогноз во многом будет зависеть от новых ограничений, скорости распространения вакцинации и сокращения мер фискального стимулирования».
Global Residential Cities Index, IV квартал 2020 года
|
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
|||
|
1 |
Анкара |
30,2% |
51 |
Женева |
7,1% |
101 |
Осака |
3,6% |
|
2 |
Измир |
29,4% |
52 |
Ванкувер |
7,1% |
102 |
Амстердам |
3,5% |
|
3 |
Стамбул |
27,9% |
53 |
Сиань |
6,8% |
103 |
Бухарест |
3,5% |
|
4 |
Окленд |
26,4% |
54 |
Милан |
6,7% |
104 |
Турин |
3,2% |
|
5 |
Санкт-Петербург |
25,4% |
55 |
Киев |
6,7% |
105 |
Циндао |
2,9% |
|
6 |
Сеул |
22,3% |
56 |
Канберра |
6,6% |
106 |
Хайфа |
2,7% |
|
7 |
Москва |
21,1% |
57 |
Цюрих |
6,5% |
107 |
Пекин |
2,3% |
|
8 |
Оттава |
19,7% |
58 |
Токио |
6,5% |
108 |
Сингапур |
2,2% |
|
9 |
Веллингтон |
18,4% |
59 |
Детройт |
6,4% |
109 |
Богота |
2,1% |
|
10 |
Галифакс |
16,3% |
60 |
Гётеборг |
6,3% |
110 |
Рим |
2,1% |
|
11 |
Братислава |
15,9% |
61 |
Берн |
6,3% |
111 |
Лимасол |
1,9% |
|
12 |
Монреаль |
15,2% |
62 |
Уси |
6,2% |
112 |
Скопье |
1,7% |
|
13 |
Гамильтон |
15,1% |
63 |
Вильнюс |
6,2% |
113 |
Тайбэй |
1,7% |
|
14 |
Иерусалим |
14,8% |
64 |
Мюнхен |
6,2% |
114 |
Рио-де-Жанейро |
1,6% |
|
15 |
Финикс |
14,4% |
65 |
Бирмингем |
6,1% |
115 |
Любляна |
1,5% |
|
16 |
Люксембург |
13,6% |
66 |
Перт |
6,0% |
116 |
Дублин |
1,3% |
|
17 |
Сиэтл |
13,6% |
67 |
Порту |
5,9% |
117 |
Джакарта |
1,3% |
|
18 |
Сан-Диего |
13,0% |
68 |
Брюссель |
5,7% |
118 |
Эдмонтон |
1,3% |
|
19 |
Стокгольм |
11,5% |
69 |
Виннипег |
5,7% |
119 |
Тяньцзинь |
1,1% |
|
20 |
Копенгаген |
11,5% |
70 |
Загреб |
5,7% |
120 |
Никосия |
1,1% |
|
21 |
Бостон |
11,4% |
71 |
Гуанчжоу |
5,2% |
121 |
Севилья |
0,2% |
|
22 |
Хобарт |
11,2% |
72 |
Афины |
5,2% |
122 |
Хайдарабад |
0,2% |
|
23 |
Мальмё |
10,7% |
73 |
Прага |
5,2% |
123 |
Гонконг |
-0,1% |
|
24 |
Роттердам |
10,6% |
74 |
Чанша |
5,1% |
124 |
Лима |
-0,1% |
|
25 |
Лилль |
10,6% |
75 |
Нанкин |
5,0% |
125 |
Валенсия |
-0,3% |
|
26 |
Утрехт |
10,3% |
76 |
Оксфорд |
4,9% |
126 |
Палермо |
-0,7% |
|
27 |
Вашингтон |
10,3% |
77 |
Сантьяго |
4,8% |
127 |
Чжэнчжоу |
-0,8% |
|
28 |
Торонто |
10,3% |
78 |
Хельсинки |
4,8% |
128 |
Флоренция |
-0,8% |
|
29 |
Глазго |
10,2% |
79 |
Чунцин |
4,6% |
129 |
Бангалор |
-0,8% |
|
30 |
Миннеаполис |
10,2% |
80 |
Квебек |
4,5% |
130 |
Лиссабон |
-0,9% |
|
31 |
Лос-Анджелес |
9,9% |
81 |
Берлин |
4,5% |
131 |
Будапешт |
-1,0% |
|
32 |
Нью-Йорк |
9,8% |
82 |
Ухань |
4,5% |
132 |
Абердин |
-1,0% |
|
33 |
Вена |
9,4% |
83 |
Ханчжоу |
4,5% |
133 |
Малага |
-1,3% |
|
34 |
Майами |
9,2% |
84 |
Дарвин |
4,5% |
134 |
Куала-Лумпур |
-1,5% |
|
35 |
Денвер |
9,1% |
85 |
Сидней |
4,5% |
135 |
Рига |
-1,5% |
|
36 |
Лион |
8,9% |
86 |
Эдинбург |
4,5% |
136 |
Калгари |
-1,5% |
|
37 |
Атланта |
8,9% |
87 |
Таллин |
4,4% |
137 |
Триест |
-1,5% |
|
38 |
Манчестер |
8,7% |
88 |
Нинбо |
4,4% |
138 |
Венеция |
-1,5% |
|
39 |
Сан-Франциско |
8,7% |
89 |
Лондон |
4,3% |
139 |
Абу-Даби |
-2,0% |
|
40 |
София |
8,6% |
90 |
Мехико |
4,2% |
140 |
Нагоя |
-2,4% |
|
41 |
Рейкьявик |
8,5% |
91 |
Шанхай |
4,2% |
141 |
Барселона |
-2,5% |
|
42 |
Даллас |
8,4% |
92 |
Брисбен |
4,2% |
142 |
Генуя |
-2,9% |
|
43 |
Варшава |
8,3% |
93 |
Шэньчжэнь |
4,1% |
143 |
Ахмадабад |
-3,1% |
|
44 |
Бристоль |
8,3% |
94 |
Франкфурт |
4,1% |
144 |
Мумбаи |
-3,2% |
|
45 |
Осло |
7,8% |
95 |
Салоники |
4,0% |
145 |
Мадрид |
-3,7% |
|
46 |
Марсель |
7,8% |
96 |
Кардифф |
4,0% |
146 |
Дели |
-3,9% |
|
47 |
Париж |
7,7% |
97 |
Эксетер |
4,0% |
147 |
Калькутта |
-4,3% |
|
48 |
Чикаго |
7,7% |
98 |
Тель-Авив |
3,9% |
148 |
Пуне |
-5,3% |
|
49 |
Гамбург |
7,4% |
99 |
Сан-Паулу |
3,8% |
149 |
Дубай |
-7,1% |
|
50 |
Аделаида |
7,3% |
100 |
Мельбурн |
3,6% |
150 |
Ченнаи |
-9,0% |
Источник: Knight Frank Research 2021
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.
В конце 2020 года средняя стоимость квадратного метра в московских новостройках бизнес-класса превысила 300 тыс. рублей – впервые в истории рынка, по наблюдениям экспертов «Метриум». В IV квартале также был зафиксирован самый резкий прирост цены на первичное жилье этого сегмента, а средняя стоимость квартиры достигла 22 млн рублей.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в IV квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса в Москве составила 300,7 тыс. рублей. Это на 9% больше, чем в III квартале (275,8 тыс. рублей). За 12 месяцев показатель увеличился на 24% – год назад новая квартира бизнес-класса обходилась в среднем в 241,7 тыс. рублей за кв.м.
Новостройки бизнес-класса никогда не стоили так дорого: после кризиса 2014-2015 гг., кода они выросли в цене до 252,5 тыс. рублей за кв.м (в I квартале 2015 года), их стоимость снижалась, достигнув минимума в I квартале 2018 года – 223,5 тыс. рублей за кв.м. С тех пор показатель постепенно повышался, а в 2019 году резкими темпами пошел вверх. За год «квадрат» подорожал на 59 тыс. рублей.
Выше 300 тыс. рублей за квадратный метр цена на новостройки бизнес-класса поднялась в четырех административных округах Москвы. В Южном АО такое жилье обойдется в среднем в 338 тыс. рублей за кв.м, в Западном АО – 325 тыс. рублей, в Северном АО – 320 тыс. рублей, в Юго-Западном АО – 302 тыс. рублей за кв.м. В других округах средние цены ниже 300 тыс. рублей, и самые доступные из них можно найти в Северо-Восточном АО (245,9 тыс. рублей за кв.м), Юго-Восточном АО (254,8 тыс. рублей) и Восточном АО (272 тыс. рублей за кв.м).
Средняя стоимость квартиры бизнес-класса за прошедший год также закономерно увеличилась. Сейчас она обойдется в среднем в 22,4 млн рублей (74,6 кв.м), что на 23% больше, чем год назад. Заметнее всего подорожали однокомнатные квартиры – до 14,6 млн рублей (45,1 кв.м) – на 31% больше, чем в конце 2019 года. Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 23% до 20,7 млн рублей (за 68,9 кв.м.). В такой же степени подорожали трехкомнатные квартиры до 28,3 млн рублей (100 кв.м). Студии в новостройках бизнес-класса сейчас стоят 10,4 млн рублей (30,2 кв.м), что на 22% больше, чем год назад.
«Новостройки бизнес-класса в 2020 году пользовались огромной популярностью, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с высокой инвестиционной активностью россиян. В 2020 году на фоне мягкой кредитно-денежной политики ЦБ сократилась доходность депозитов, поэтому многие решили вывести деньги со счетов и вложить их в других активы. В кризисных условиях наиболее очевидным вариантом стало жилье – большинство россиян рассматривают как объект для вложений именно недвижимость. В Москве новостройки бизнес-класса обладают оптимальным сочетанием цены, качества и ликвидности, поэтому именно в этом сегменте был зафиксирован значительный всплеск числа сделок и, как следствие, рост цены».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам декабря 2020 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 617,4 тыс. кв. м и 8,2 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 4,2 % площади и на 6,6% лотов. За год размер экспозиции сократился на 25% площади и 41% лотов.
По итогам декабря 2020 г. средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в бизнес-классе составила 303,1 тыс. руб. (+2,1% за месяц). За год СВЦ выросла на 23,4%.
В течение года наблюдалась высокая активность девелоперов на рынке квартир бизнес-класса. Даже несмотря на то, что было выведено 11 новых проектов против 17 в прошлом году, новое предложение выросло на 8% в расчете на количество корпусов (70 против 65).
Половина предложения квартир бизнес-класса приходится на 3 округа: ЮАО (19,3%, +0,4%), ЗАО (16,4%, -1,8%) и САО (12,3%, -1,1%). Наибольшая активность была продемонстрирована в ЮАО, где по итогам года объем предложения вырос на 62%, а его доля выросла на 11,3% благодаря выходу новых проектов и объемов в размере 27 корпусов в 3 новых и уже реализующихся проектах. Несмотря на выход 15 корпусов в 2 новых и 4 в уже реализующихся проектах, в ЗАО за год наблюдалась отрицательная динамика предложения - на 38,8%, а его доля сократилась на 4%. Также существенное сокращение экспозиции произошло в СЗАО (на 54%) несмотря на выход 18 корпусов в 2 новых и в одном уже реализующемся проекте.
В САО объем экспозиции уменьшился на 58%, а его доля - на 9,8%. В этом округе в 2020 г. не вышло ни одного нового проекта и объем пополняется за счет уже реализующихся объектов.
Снижение объемов в реализации говорит об активности покупателей, спрос которых поглощал текущее предложение квартир в реализуемых проектах.
Самым доступным округом стал СВАО с СВЦ на уровне 251,6 тыс. руб. (+3,3% мм), самым дорогим является ЗАО с СВЦ на уровне 341,3 тыс. руб. (+5,6%). Самый высокий рост СВЦ за год - в ЗАО, ЮАО и САО – по 31,8% и 28,5%, что на 8,4% и 5,1% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
По средней цене самым доступным является округ ЮВАО - 17,4 млн. руб. (-8,4% мм), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 29 млн руб. (+11,5% мм). Больше всего за год средняя цена квартиры выросла в САО, ЗАО и ВАО – на 53%, 46% и 33%, что на 28%, 20% и 5% больше, чем в среднем по рынку жилья бизнес-класса.
Большая доля предложения бизнес-класса реализуется без отделки 64,9% (+4,9% мм, - 13% гг). На долю предложения с предчистовой отделкой приходится в 2 раза меньше 23,8% (+0,1% мм, +7,5% гг). За месяц доля предложения с отделкой выросла на 4,6% и составила 11,3%. За год ее объем вырос на 35%, а доля – на 5,4%. Но она все еще не становится трендом жилья бизнес-класса.
Более 60% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е средней площадью 75 кв. м (26,6%), 4е средней площадью 105 кв. м (19,4%) и 2е средней площадью 49,7 кв. м (14,5%). Средняя площадь всего предложения составила 76 кв. м., которая снизилась за месяц на 2,2%.
По всем типам квартир наблюдается положительная динамика СВЦ. Больше всего за год выросла СВЦ двухкомнатных, однокомнатных и 2е квартир - на 36,3%, 35,8% и 27,3%, что на 12,8%, 12,5% и 4% выше, чем в среднем по рынку. Все остальные типы квартиры выросли в цене на уровне роста рынка – 23%.
Средняя цена квартир бизнес-класса по типам, млн руб.
|
Тип квартир |
дек.19 |
ноя.20 |
дек.20 |
Динамика, %, мм |
Динамика, %, гг |
|
2кк |
15,7 |
21,4 |
22,1 |
3,1% |
40,4% |
|
1кк |
9,8 |
13,8 |
13,6 |
-1,5% |
39,2% |
|
3е |
17,6 |
21,6 |
22,1 |
2,5% |
25,9% |
|
3кк |
21,2 |
26,6 |
26,5 |
-0,4% |
24,9% |
|
2е |
13,1 |
16,3 |
16,3 |
0,4% |
24,4% |
|
студия |
8,1 |
10,2 |
10,1 |
-1,5% |
23,6% |
|
4кк |
27,5 |
31,9 |
31,4 |
-1,4% |
14,2% |
|
4е |
26,3 |
29,1 |
30,0 |
2,9% |
14,1% |
|
многокомн. |
38,4 |
40,0 |
40,1 |
0,2% |
4,6% |
|
Итого |
18,3 |
23,0 |
23,0 |
-0,1% |
25,7% |