Новые ТЦ в России будут открываться с вакансией до 50%
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксировано сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю. До конца 2021 года в регионах планируется к вводу порядка 610 тыс. кв. м торговых площадей (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), основной объем нового ввода сформирован объектами, которые расположены в трех федеральных округах – ПФО, УФО и СКФО. Рынок Санкт-Петербурга, согласно анонсируемым планам, пополнится на 77,6 тыс. кв. м торговых площадей, что практически на четверть ниже показателя 2020 года.
Игорь Кокарев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга имеет в целом высокую насыщенность, поэтому выход каждого нового проекта должен быть тщательно проработан. Основные возможности – новые форматы торговли и относительно малообеспеченные локации, в первую очередь в сегменте районных торговых центров. Значимая особенность ритейла в Санкт-Петербурге – активное развитие сегмента общественных пространств и креативных кластеров, которые активно борются за посетителей в том числе и с торговыми центрами.
Другая важная особенность рынка – достаточно большое количество объектов, у которых назрела или вот-вот случится необходимость реконцепции. Это связанно с тем, что значительная часть объектов на рынке была построена в период бума строительства торговых центров, и для них уже подходит срок, который обычно проходит до необходимости реконцепции (7-14 лет). Если объект уже не в полной мере соответствует реалиям рынка и не вкладывается в свое развитие, то этим он создает рыночную возможность для появления конкурента, который оттянет на себя потоки посетителей».
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает, что в результате пандемии многие девелоперы по всей России приняли решение о переносе ввода объектов, которые находились в высокой степени готовности, на 2021 год. Можно ожидать, что в городах Урала, Дальнего Востока, части городов Поволжья, где запланирован высокий объем ввода качественных торговых площадей, торговые центры будут открываться с вакансией на уровне 40–50%.
Тенденции развития торговых сетей
- Ограничительные меры в связи с распространением коронавирусной инфекции ожидаемо привели к спаду во всех отраслях экономики, в том числе индустрии ретейла: по данным официальной статистики, оборот розничной торговли в РФ в 2020 году снизился на 4,1% по сравнению с 2019 годом и составил 33,555 трлн рублей, в т.ч. товарооборот продовольственных товаров упал на 2,6%, непродовольственных товаров – на 5,2%.
- Безусловные тренды 2020 года – сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю.
- Существующий на протяжении последних лет тренд на снижение покупательской способности позитивно сказывался на развитии хард-дискаунтеров, таких как «Светофор», «Доброцен», «Победа». Данный формат традиционно становится более популярным в кризисные времена, поскольку предполагает продажу ограниченного ассортимента продукции с низкой розничной наценкой.
- Красноярская продовольственная сеть «Светофор» (ГК «Торгсервис») в 2019 году насчитывала 885 магазинов по всей России, сейчас – 1 800. Кроме того, сеть объявила о планах по выходу на столичный рынок: до конца 2021 года должно открыться до 30 магазинов в Московском регионе.
- Пандемия коронавирусной инфекции способствовала популяризации формата жестких дискаунтеров. Так, о развитии нового формата уже объявили сети «Магнит» и X5 Retail Group – «Моя цена» и «Чижик» соответственно. X5 Retail Group анонсировала, что сеть дискаунтеров «Чижик» в 2021 году вырастет до 45 точек в Москве и Московской области, а затем выйдет в другие регионы.
- Отметим, что X5 Retail Group в 2020 году увеличила торговую площадь на 8,3% – до 7,8 млн кв. м – за счет открытия 1 410 магазинов (для сравнения, в 2019 году было открыто 1 866 объектов). При этом формат «магазинов у дома» внес, по данным компании, наибольший вклад в рост бизнеса в 2020 году на фоне перенаправления трафика из традиционных форматов и гипермаркетов. Кроме того, онлайн-гипермаркет «Перекресток Впрок» продолжал развиваться на базе объектов формата dark store (пять объектов данного формата расположены в Московской и Ленинградской областях).
- Компания «Магнит» начала развитие сети дискаунтеров «Моя цена» с региональных рынков – в Волгоградской, Липецкой, Самарской и Ульяновской областях, а также в Краснодарском крае. Что касается главной части бизнеса, то по итогам 2020 года сеть увеличила торговую площадь всего на 3,6% – до 7,5 млн кв. м – за счет открытия 1 292 магазинов (669 – у дома, 4 супермаркета и 619 – дрогери). При этом было закрыто 453 неэффективные торговые точки.
- Ретейлер детских товаров «Детский мир», который наиболее активно развивался в 2019 году, также испытал трудности в 2020 году: во время режима самоизоляции магазины сети могли продолжать работу, поскольку в них продавались детские товары, включенные в список первой необходимости, но ретейлер временно закрыл часть торговых объектов, а оставшиеся магазины в торговых центрах потеряли в трафике. Всего в 2020 году был запущен 71 новый магазин сети «Детский мир», 12 – «ПВЗ Детмир» и 10 – «Зоозавр». В 2021 году ретейлер планирует открыть минимум 100 новых магазинов малого формата «ПВЗ Детмир». Всего же в планах увеличить число «ПВЗ Детмир» до 800 магазинов к концу 2024 года, а также 300 магазинов своего ключевого формата – сети «Детский мир».
- Переход к режиму самоизоляции повлек за собой резкий рост спроса в сегменте DIY. Крупным DIY-сетям («Леруа Мерлен», OBI) пришлось в короткие сроки перестраивать бизнес-процессы: так, по данным компании «Леруа Мерлен», часть гипермаркетов была переформатирована в dark store, где сотрудники занимались сборкой и выдачей заказов на самовывоз и доставку.
- В 2020 году французский DIY-ретейлер открыл шесть новых гипермаркетов, тогда как в 2019 году офлайн-сеть расширилась на 13 магазинов. Кроме того, ретейлер анонсировал закрытие 3 магазинов городского формата и объявил о намерении сосредоточиться на b2b-сегменте и развитии онлайн-торговли.
- При этом крупнейшим торговым объектом в 2020 году в Подмосковье стал строительный торговый дом «Петрович» (GLA: 15,2 тыс. кв. м) в деревне Боброво сельского поселения Булатниковское Ленинского района Московской области.
- За 2020 год группа «М.Видео-Эльдорадо» увеличила свою сеть на 65 магазинов (против 97 в 2019 году): торговые площади группы выросли на 1,3% (до 1,475 млн кв. м). География присутствия сети расширилась на Дальнем Востоке (Петропавловск-Камчатский, Магадан) и в Калининграде. Ретейлер планирует открыть около 500 магазинов в ближайшие три года, половина из них придется на новый «компактный» формат – магазины «Эльдорадо 250».
- Из проектов, введенных в эксплуатацию в 2020 году, стоит выделить первый на российском рынке магазин в формате roadside – «Uniqlo Пушкино» (GLA 940 кв. м), который располагается на первой линии ретейл-парка в Пушкино рядом с ТРЦ «Пушкино Парк».
Прогноз
- В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем качественных торговых площадей в региональных центрах России к концу 2021 года может достичь 18 млн кв. м, таким образом, предложение на региональном рынке за год увеличится на 3,5%, или на 610 тыс. кв. м в абсолютном выражении. Для сравнения, в Москве ожидаемый прирост торговых площадей составляет 546,4 кв. м (рост за год ‒ 9%).
- В числе значимых новых торговых центров, ожидаемых к выходу на рынок в 2021 году, ТРЦ «Планета» (GLA: 83,0 тыс. кв. м) в Перми и ТРЦ Veer Mall (GLA: 78,0 тыс. кв. м) в Екатеринбурге, а также самый крупный для городов Нижнекамска и Набережных Челнов многофункциональный комплекс «Рамус Молл» (GLA: 76,0 тыс. кв. м).
- По словам Евгении Хакбердиевой, , директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, высоким потенциалом развития рынка качественной торговой недвижимости обладает Дальневосточный федеральный округ – он входит в топ-5 регионов по объему перспективного строительства в 2021 году. На сегодняшний день строительная активность сосредоточена в Хабаровске и Южно-Сахалинске; помимо открытия новых торговых объектов, здесь ведется расширение существующих ТЦ:
- реконструкция и строительство третьей очереди «Макси Молл» (совокупная GLA: 20,3 тыс. кв. м после расширения) в Хабаровске;
- открытие второй очереди ТРК «Аллея» (GLA: 41,2 тыс. после расширения) в Южно-Сахалинске планируется в мае 2021 года. В декабре 2020 года в ТРЦ состоялось открытие первого в регионе гастрономического пространства с фермерским рынком и фуд-холлом на площади более 4000 кв. м.
Топ-10 крупнейших ТЦ России, планируемых к вводу в 2021 г.
|
Федеральный округ |
Город |
Название |
GLA |
|
ПФО |
Пермь |
ТРЦ «Планета» |
83 000 |
|
ПФО |
Нижнекамск |
МФК «Рамус Молл» |
78 000 |
|
УФО |
Екатеринбург |
ТРЦ Veer Mall |
76 000 |
|
СКФО |
Грозный |
ТРЦ «Грозный Молл» |
59 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Макси» |
45 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Время Простора» (II очередь) |
42 000 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Заневский каскад» (IV фаза) |
40 000 |
|
ПФО |
Нижний Новгород |
МФК «Океанис» |
31 876 |
|
УФО |
Нефтеюганск |
ТРЦ «Рандеву» |
27 600 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Спутник» |
25 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Вводимые и введенные Евросоюзом санкции против России могут коснуться рынка страхования строительного бизнеса. По оценкам экспертов, уже сейчас существует некоторая напряженность в отношениях с западными перестраховщиками, которая может усилиться. В конечном итоге это может привести к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховщиков.
Страхование в строительстве прибыльно для страховщиков, и практически нет таких видов строительных работ, страхованием которых заниматься было бы невыгодно. Руководитель отдела имущественных видов страхования дивизиона «Северо-Запад» компании «Ренессанс-страхование» Виталий Овсянников говорит, что его компания не страхует риски вне территории суши, бурение скважин, космические риски в силу технической сложности и высокого риска таких строительно-монтажных работ (СМР). Кроме того, с осторожностью относятся к страхованию работ по тоннелям, мостам, шахтам, дамбам, портам, образованию территорий в воде, укреплению берегов и такелажным работам.
Размышляя о характеристиках застройщиков, которые оцениваются страховыми компаниями на предмет того, имеет ли смысл иметь с ними дело, управляющий продуктом «Управление индустриального страхования» ОСАО «РЕСО-Гарантия» Артем Сюсюкин говорит: «По своему опыту работы скажу, что большинство строительных компаний, обращающихся за страховой защитой, на слуху. Недостающую информацию можно узнать из заполненного потенциальным клиентом заявления на страхование, либо из открытых источников, включая Интернет».
Однако вводимые Евросоюзом и США санкции в отношении России уже сказались на рынке страхования, несмотря на то что напрямую ограничительные меры этого сегмента российского бизнеса не касались.
Директор филиала ОСАО «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге Владимир Храбрых констатирует, что введенные санкции влияют прежде всего на отношения с международными перестраховщиками. «И конечно, сложившаяся ситуация осложняет весь процесс работы в этом направлении. На наше счастье, «Ингосстрах» давно и хорошо знают на международном рынке, поэтому зарубежные партнеры относятся к нам с уважением и заинтересованы в дальнейшем сотрудничестве. Тем не менее приходится признать, что не у всех компаний положение столь же стабильное. Скорее всего, многие небольшие компании страдают из-за усложнения доступа к ликвидности и возможностям перестрахования», – полагает господин Храбрых.
Виталий Овсянников уверен, что на данный момент санкции не оказывают существенного влияния на рынок СМР. «Риски отдельных компаний, попавших под санкции, могут быть успешно перестрахованы в Азии. Однако в случае введения секторальных санкций в имущественном страховании, где западное перестрахование востребовано в наибольшей степени в силу значительности имущественных рисков, у страховщиков России возникнут сложности с перестрахованием данных рисков даже на азиатском рынке. Его емкости может не хватить. На объем сборов может повлиять отказ от обязанности страховать риски по госконтрактам, поскольку в смету данные расходы уже не закладываются», – напоминает господин Овсянников.
Начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛМС» Дмитрий Кумановский уверен, что санкции еще скажутся на рынке страхования строительного бизнеса. «В условиях сокращения ликвидности, то есть свободных денег на финансовом рынке, страховщики будут либо разоряться, либо начнут отказывать некачественным клиентам. Соответственно, это приведет к очистке от фирм-однодневок как среди застройщиков, так и среди страховых компаний, страхующих гражданскую ответственность строителей», – считает аналитик.
Артем Сюсюкин отмечает, что Россия динамично развивается, поэтому полагает, что у строительной отрасли и, соответственно, у страховщиков гражданской ответственности строителей и проектировщиков хорошие перспективы.
Однако Владимир Храбрых уверен, что предсказывать какие-либо изменения на рынке в ближайшей перспективе абсолютно невозможно. Это связано с тем, что санкции целиком лежат в политической сфере и, в отличие от экономических тенденций, практически не поддаются прогнозированию.
Кстати:
Требования к компании, которая может заниматься страхованием СМР:
уставный капитал – не менее 120 млн рублей;
собственный капитал – не менее 400 млн рублей;
опыт работы – более пяти лет.
Рынок кирпича Петербурга и Ленобласти является довольно закрытым для внешних производителей. Так, более 85% этого сегмента занимают местные игроки. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе эта ситуация вряд ли изменится.
Рынок кирпича России, как рассказывает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент», сформировался примерно 10-15 лет назад, когда вместо многочисленных отдельных кирпичных заводов стали формироваться холдинги. «Причем они не просто покупали отдельные заводы, но и вкладывались в их модернизацию, строительство новых мощностей, расширение ассортимента продукции», – отмечает господин Баранов.
Растущие объемы
Согласно данным Росстата, которые приводит господин Баранов, в январе-июне 2014 года индекс производства по виду деятельности «Производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины» в стране составил 104% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), в СЗФО этот показатель равнялся 109,2% по сравнению с АППГ, в Ленобласти – 126,6% по сравнению с АППГ, а вот в Петербурге он составил лишь 69,9%.
«Керамического неогнеупорного строительного кирпича в стране в первой половине 2014 года было произведено 3447,7 млн условных кирпичей, что на 3,81% больше, чем за АППГ, в СЗФО за январь-июнь 2014 года кирпича керамического неогнеупорного строительного было произведено 198,4 млн условных кирпичей, что на 32,97% больше, чем за АППГ. Силикатного кирпича в России в этот период было произведено 1786,69 млн условных кирпичей, что на 15,64% больше, чем за АППГ. В СЗФО в первом полугодии 2014 года силикатного кирпича было произведено 78,74 млн условных кирпичей, что на 8,56% больше, чем за АППГ», – приводит данные Росстата эксперт.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», в этом году емкость рынка керамического кирпича Петербурга и Ленобласти составит около 330 млн штук условного кирпича.
Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, рынок керамического кирпича Петербурга и Ленобласти находится в стабильном состоянии: «Мы отмечаем умеренную динамику роста рынка кирпича в первой половине текущего года. Из тенденций можно отметить рост спроса на лицевой кирпич в многоэтажном домостроении. Существенная положительная динамика по фасадному и тротуарному клинкеру – продуктам, которые Группа ЛСР впервые вывела на российский рынок. Ранее все виды клинкера импортировались из Европы. Также можно отметить некоторое снижение потребления полнотелого рядового кирпича».
По данным ООО «СМПРО», в июне 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 6,1% к маю до 7,9 рубля/условный кирпич, в сегменте силикатного кирпича зафиксировано падение на 0,6% до 5,9 рубля/ условный кирпич без НДС и доставки.
В Петербурге и Ленобласти цены на кирпич по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 8-10% в зависимости от вида изделий, подсчитал Александр Батушанский.
В пресс-службе Группы ЛСР сообщили, что в целом цены растут в пределах инфляции. «Такой рост обусловлен ростом себестоимости, в первую очередь газа, электроэнергии, стоимости транспорта, стоимости сырья. Тенденций к снижению цен в настоящее время не наблюдается», – комментируют в компании.
Ставка на местных
На рынке кирпича Петербурга и Ленобласти представлены все возможные виды кирпичной продукции. «Большая часть кирпича (80%) производится в Петербурге и области – это все виды рядового кирпича, лицевой кирпич, а также тротуарный и фасадный клинкер. Отдельные виды кирпича поставляются в Петербург из других регионов – в первую очередь светлые виды лицевого кирпича. Так, на рынке присутствует иногородний кирпич – из Пскова, Новгорода, а также Москвы и Ростова. Помимо российского кирпича на рынке присутствуют европейские производители высококачественного лицевого и тротуарного клинкера», – рассказали в пресс-службе Группы ЛСР.
По словам господина Батушанского, безусловным лидером местного рынка кирпича являются «ЛСР-Стеновые» с долей более 60%, далее следуют «Петрокерамика» – около 16%, «Эталон» – около 9%.
Новых игроков на местном рынке за последние годы, по данным экспертов, не появилось, так как размер инвестиций в новое производство довольно большой. По оценкам, которые приводит пресс-служба Группы ЛСР, порог входа довольно велик и составляет миллиарды рублей в зависимости от размера завода.
«Кирпичный завод менее 30-40 млн условных единиц в год нерентабелен, и их еще надо загрузить. Уровень конкуренции на нашем рынке сейчас таков (два новых завода у «ЛСР-Стеновых» и обновленные мощности у «Петрокерамики»), что появление нового игрока маловероятно и нецелесообразно для инвесторов», – отмечает Александр Батушанский.
Ключевой спецификой производства кирпича является наличие у производителя источников сырья, поясняет Дмитрий Баранов. «Если у производителя кирпичей нет своего месторождения глины, песка и известняка, которые используются при производстве силикатного кирпича, то он, конечно, может закупать эту продукцию на стороне и производить кирпич, но наверняка будет проигрывать своим конкурентам, которые такими ресурсами обладают. Вряд ли стоит ждать каких-то новых игроков на кирпичном рынке, по крайней мере их массового появления не будет как по причине того, что сырье для производства кирпича уже распределено, так и потому, что конкуренция на этом рынке уже выше среднего уровня, и найти свое место, получить долю новому игроку будет очень непросто, – рассуждает господин Баранов. – К тому же при средней рентабельности производства кирпича в 9-13% работающие предприятия почти не продаются, за исключением совсем маленьких компаний, а ввозить кирпич из других федеральных округов просто бессмысленно, так как перевозка их сделает «золотой». Маловероятен и приход на наш рынок зарубежных производителей».
Мнение:
Сергей Бажитов, исполнительный директор ТК «Ленстройматериалы»:
– Сегодня мы оцениваем емкость рынка кирпича в Петербурге на уровне 300-320 млн штук условных кирпичей. В последние годы динамика рынка была положительной, однако на сегодня докризисные показатели еще не достигнуты. С начала 2014 года у всех производителей цены на кирпич поднялись приблизительно на 10%. И рост их в дальнейшем, разумеется, неизбежен, так как увеличиваются затраты на производство продукции. Местный рынок, на мой взгляд, даже перенасыщен – потребности строительных компаний и частного сектора в кирпиче удовлетворяются полностью. Внезапное появление новых игроков с точки зрения теории вероятности, видимо, возможно, но с точки зрения практики маловероятно.