Новые ТЦ в России будут открываться с вакансией до 50%
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксировано сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю. До конца 2021 года в регионах планируется к вводу порядка 610 тыс. кв. м торговых площадей (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), основной объем нового ввода сформирован объектами, которые расположены в трех федеральных округах – ПФО, УФО и СКФО. Рынок Санкт-Петербурга, согласно анонсируемым планам, пополнится на 77,6 тыс. кв. м торговых площадей, что практически на четверть ниже показателя 2020 года.
Игорь Кокарев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга имеет в целом высокую насыщенность, поэтому выход каждого нового проекта должен быть тщательно проработан. Основные возможности – новые форматы торговли и относительно малообеспеченные локации, в первую очередь в сегменте районных торговых центров. Значимая особенность ритейла в Санкт-Петербурге – активное развитие сегмента общественных пространств и креативных кластеров, которые активно борются за посетителей в том числе и с торговыми центрами.
Другая важная особенность рынка – достаточно большое количество объектов, у которых назрела или вот-вот случится необходимость реконцепции. Это связанно с тем, что значительная часть объектов на рынке была построена в период бума строительства торговых центров, и для них уже подходит срок, который обычно проходит до необходимости реконцепции (7-14 лет). Если объект уже не в полной мере соответствует реалиям рынка и не вкладывается в свое развитие, то этим он создает рыночную возможность для появления конкурента, который оттянет на себя потоки посетителей».
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает, что в результате пандемии многие девелоперы по всей России приняли решение о переносе ввода объектов, которые находились в высокой степени готовности, на 2021 год. Можно ожидать, что в городах Урала, Дальнего Востока, части городов Поволжья, где запланирован высокий объем ввода качественных торговых площадей, торговые центры будут открываться с вакансией на уровне 40–50%.
Тенденции развития торговых сетей
- Ограничительные меры в связи с распространением коронавирусной инфекции ожидаемо привели к спаду во всех отраслях экономики, в том числе индустрии ретейла: по данным официальной статистики, оборот розничной торговли в РФ в 2020 году снизился на 4,1% по сравнению с 2019 годом и составил 33,555 трлн рублей, в т.ч. товарооборот продовольственных товаров упал на 2,6%, непродовольственных товаров – на 5,2%.
- Безусловные тренды 2020 года – сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю.
- Существующий на протяжении последних лет тренд на снижение покупательской способности позитивно сказывался на развитии хард-дискаунтеров, таких как «Светофор», «Доброцен», «Победа». Данный формат традиционно становится более популярным в кризисные времена, поскольку предполагает продажу ограниченного ассортимента продукции с низкой розничной наценкой.
- Красноярская продовольственная сеть «Светофор» (ГК «Торгсервис») в 2019 году насчитывала 885 магазинов по всей России, сейчас – 1 800. Кроме того, сеть объявила о планах по выходу на столичный рынок: до конца 2021 года должно открыться до 30 магазинов в Московском регионе.
- Пандемия коронавирусной инфекции способствовала популяризации формата жестких дискаунтеров. Так, о развитии нового формата уже объявили сети «Магнит» и X5 Retail Group – «Моя цена» и «Чижик» соответственно. X5 Retail Group анонсировала, что сеть дискаунтеров «Чижик» в 2021 году вырастет до 45 точек в Москве и Московской области, а затем выйдет в другие регионы.
- Отметим, что X5 Retail Group в 2020 году увеличила торговую площадь на 8,3% – до 7,8 млн кв. м – за счет открытия 1 410 магазинов (для сравнения, в 2019 году было открыто 1 866 объектов). При этом формат «магазинов у дома» внес, по данным компании, наибольший вклад в рост бизнеса в 2020 году на фоне перенаправления трафика из традиционных форматов и гипермаркетов. Кроме того, онлайн-гипермаркет «Перекресток Впрок» продолжал развиваться на базе объектов формата dark store (пять объектов данного формата расположены в Московской и Ленинградской областях).
- Компания «Магнит» начала развитие сети дискаунтеров «Моя цена» с региональных рынков – в Волгоградской, Липецкой, Самарской и Ульяновской областях, а также в Краснодарском крае. Что касается главной части бизнеса, то по итогам 2020 года сеть увеличила торговую площадь всего на 3,6% – до 7,5 млн кв. м – за счет открытия 1 292 магазинов (669 – у дома, 4 супермаркета и 619 – дрогери). При этом было закрыто 453 неэффективные торговые точки.
- Ретейлер детских товаров «Детский мир», который наиболее активно развивался в 2019 году, также испытал трудности в 2020 году: во время режима самоизоляции магазины сети могли продолжать работу, поскольку в них продавались детские товары, включенные в список первой необходимости, но ретейлер временно закрыл часть торговых объектов, а оставшиеся магазины в торговых центрах потеряли в трафике. Всего в 2020 году был запущен 71 новый магазин сети «Детский мир», 12 – «ПВЗ Детмир» и 10 – «Зоозавр». В 2021 году ретейлер планирует открыть минимум 100 новых магазинов малого формата «ПВЗ Детмир». Всего же в планах увеличить число «ПВЗ Детмир» до 800 магазинов к концу 2024 года, а также 300 магазинов своего ключевого формата – сети «Детский мир».
- Переход к режиму самоизоляции повлек за собой резкий рост спроса в сегменте DIY. Крупным DIY-сетям («Леруа Мерлен», OBI) пришлось в короткие сроки перестраивать бизнес-процессы: так, по данным компании «Леруа Мерлен», часть гипермаркетов была переформатирована в dark store, где сотрудники занимались сборкой и выдачей заказов на самовывоз и доставку.
- В 2020 году французский DIY-ретейлер открыл шесть новых гипермаркетов, тогда как в 2019 году офлайн-сеть расширилась на 13 магазинов. Кроме того, ретейлер анонсировал закрытие 3 магазинов городского формата и объявил о намерении сосредоточиться на b2b-сегменте и развитии онлайн-торговли.
- При этом крупнейшим торговым объектом в 2020 году в Подмосковье стал строительный торговый дом «Петрович» (GLA: 15,2 тыс. кв. м) в деревне Боброво сельского поселения Булатниковское Ленинского района Московской области.
- За 2020 год группа «М.Видео-Эльдорадо» увеличила свою сеть на 65 магазинов (против 97 в 2019 году): торговые площади группы выросли на 1,3% (до 1,475 млн кв. м). География присутствия сети расширилась на Дальнем Востоке (Петропавловск-Камчатский, Магадан) и в Калининграде. Ретейлер планирует открыть около 500 магазинов в ближайшие три года, половина из них придется на новый «компактный» формат – магазины «Эльдорадо 250».
- Из проектов, введенных в эксплуатацию в 2020 году, стоит выделить первый на российском рынке магазин в формате roadside – «Uniqlo Пушкино» (GLA 940 кв. м), который располагается на первой линии ретейл-парка в Пушкино рядом с ТРЦ «Пушкино Парк».
Прогноз
- В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем качественных торговых площадей в региональных центрах России к концу 2021 года может достичь 18 млн кв. м, таким образом, предложение на региональном рынке за год увеличится на 3,5%, или на 610 тыс. кв. м в абсолютном выражении. Для сравнения, в Москве ожидаемый прирост торговых площадей составляет 546,4 кв. м (рост за год ‒ 9%).
- В числе значимых новых торговых центров, ожидаемых к выходу на рынок в 2021 году, ТРЦ «Планета» (GLA: 83,0 тыс. кв. м) в Перми и ТРЦ Veer Mall (GLA: 78,0 тыс. кв. м) в Екатеринбурге, а также самый крупный для городов Нижнекамска и Набережных Челнов многофункциональный комплекс «Рамус Молл» (GLA: 76,0 тыс. кв. м).
- По словам Евгении Хакбердиевой, , директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, высоким потенциалом развития рынка качественной торговой недвижимости обладает Дальневосточный федеральный округ – он входит в топ-5 регионов по объему перспективного строительства в 2021 году. На сегодняшний день строительная активность сосредоточена в Хабаровске и Южно-Сахалинске; помимо открытия новых торговых объектов, здесь ведется расширение существующих ТЦ:
- реконструкция и строительство третьей очереди «Макси Молл» (совокупная GLA: 20,3 тыс. кв. м после расширения) в Хабаровске;
- открытие второй очереди ТРК «Аллея» (GLA: 41,2 тыс. после расширения) в Южно-Сахалинске планируется в мае 2021 года. В декабре 2020 года в ТРЦ состоялось открытие первого в регионе гастрономического пространства с фермерским рынком и фуд-холлом на площади более 4000 кв. м.
Топ-10 крупнейших ТЦ России, планируемых к вводу в 2021 г.
|
Федеральный округ |
Город |
Название |
GLA |
|
ПФО |
Пермь |
ТРЦ «Планета» |
83 000 |
|
ПФО |
Нижнекамск |
МФК «Рамус Молл» |
78 000 |
|
УФО |
Екатеринбург |
ТРЦ Veer Mall |
76 000 |
|
СКФО |
Грозный |
ТРЦ «Грозный Молл» |
59 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Макси» |
45 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Время Простора» (II очередь) |
42 000 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Заневский каскад» (IV фаза) |
40 000 |
|
ПФО |
Нижний Новгород |
МФК «Океанис» |
31 876 |
|
УФО |
Нефтеюганск |
ТРЦ «Рандеву» |
27 600 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Спутник» |
25 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
Жителям и гостям Петербурга более знакома благоустроенная и полная достопримечательностей часть Адмиралтейского района – от Английской набережной до набережной канала Грибоедова, включающая Адмиралтейство, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новую Голландию. Но это только «верхушка айсберга». Многие локации района, несмотря на близость к богатому архитектурному наследию и Центральному району, остаются депрессивными.
Мнение
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Петербурге:
– Количество «пятен» под застройку в центральной части города сокращается. Взгляды девелоперов неизбежно будут возвращаться к Адмиралтейскому району, тем более что покупательский спрос на «неизбитые», атмосферные места есть.
В северной, «премиальной» части Адмиралтейского, в прошедших реконструкцию домах на набережных рек Мойки, канала Грибоедова, Крюкова канала, в продаже эпизодически появляются квартиры в классах «бизнес» и «элита», но большую часть жилого фонда этой части района трудно назвать комфортным.
Наиболее перспективная, но и самая тяжелая для развития – западная часть Адмиралтейского района. Часть Матисова острова выставлена на продажу, но девелоперы понимают, что жилье здесь может быть востребовано только в составе комплексного проекта. Именно поэтому до сих пор многие «серые пятна», имеющие колоссальный потенциал (Матисов остров, Ново-Адмиралтейский остров) не превращаются в современные кварталы, соответствующие своему расположению.
Южная часть района, которая примыкает к Кировскому и Московскому, продолжит активно развиваться. Это просто Мекка для девелоперов. Здесь в пешей доступности находятся сразу три станции метро – «Фрунзенская», «Балтийская» и «Нарвская».
Не меньший успех, при комплексном редевелопменте, будет иметь территория обанкротившегося завода «Красный Треугольник», который занимает 34 га на Обводном канале.
Высоким потенциалом обладает территория у Екатерингофского парка – зона, ограниченная набережной Обводного канала и Старо-Петергофским проспектом.
Адмиралтейский район имеет все шансы стать одним из наиболее привлекательных для проживания. Однако без вмешательства города ничего с мертвой точки не сдвинется. Нужно консолидированное развитие: вывод промышленных предприятий, упорядочивание собственников. Развитие комплексных проектов, имеющих ограничения КГИОП, вполне возможно в формате государственно-частного партнерства.
Производители добавок в бетон из-за растущей конкуренции на рынке добиваются особой уникальности их свойств.
Химические добавки в бетон усиливают качество цементного раствора и других строительных смесей. В настоящее время существует более сотни разновидностей добавок, но ассортимент достаточно регулярно продолжает расширяться. Впрочем, по мнению игроков рынка, сегодня отрасль все больше начинает ориентироваться не на количество видов добавок, а на улучшение качественных свойств выпускаемой продукции.
В целом, добавки в бетон можно разделить на несколько основных групп: пластифицирующие, воздухововлекающие, газоустойчивые, ускоряющие твердение бетона, морозоустойчивые, гидроизолирующие и красящие. Также могут быть их комбинированные виды.
В условиях конкуренции
По словам руководителя отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы» Максима Закржевского, рынок добавок в бетон весьма конкурентен. Поэтому крупные производители добавок находятся в постоянном процессе совершенствования качества продукта и технологии применения. Для производителей бетонных смесей, домостроительных комбинатов, заводов ЖБИ этот факт имеет большой плюс, так как позволяет выбирать наиболее эффективное решение.
Схожие выводы делают и другие игроки отрасли. «Конкуренция на рынке добавок в бетон очень высока. Это обусловлено как участием крупных игроков, в том числе иностранных, в этом бизнесе, так и состоянием внутреннего рынка бетона. Рынок бетона после шока 2014 года сузился. Сейчас намечается некоторый рост, но его темпы существенно ниже, чем четыре года назад. Уменьшение рынка бетона, как следствие, привело к ужесточению конкуренции на рынке добавок», – отмечает руководитель RND-отдела направления «Добавки в бетон» компании «ТехноНИКОЛЬ» Андрей Малинин.
Технический эксперт производственного холдинга 3М Сергей Папков добавляет, что для успешного продвижения добавки различных производителей должны обладать уникальными свойствами и четко отличаться друг от друга. «В основном стоимость добавок определяется их концентрацией для достижения требуемых функциональных свойств бетонного изделия. Типичными значениями концентрации будут несколько процентов или даже их доли, то есть сама добавка не вносит сколь-нибудь значительного вклада в конечную стоимость изделия», – подчеркивает он.
Испытания на прочность
Директор по продажам направления «Бетон» российского филиала концерна Sika Максим Мазурик рассказывает, что в 2017 году новых добавок, способных кардинально изменить индустрию, не было. По его словам, сейчас ведущие производители сконцентрировались на оптимизации стоимости уже производимого ассортимента. Решаются вопросы локализации сырьевой базы и снижения логистических издержек. «Последним крупным прорывом в области разработки новых добавок было появление пластификаторов и суперпластификаторов на основе поликарбоксилатных эфиров. По сравнению с предыдущими основами (лигносульфонатами и нафталинсульфонатами), они при меньшем расходе позволяют увеличить показатель водоредуцирования в среднем с 10–20% до 40% в зависимости от дозировки, что делает возможным получение бетона с более высокой марочной прочностью. Можно даже сказать, что получение высокомарочных бетонов возможно только с использованием поликарбоксилатных эфиров. Без таких добавок сложно представить строительство современных небоскребов, например, при строительстве «Лахта центра» без поликарбоксилатов было бы невозможно получить требуемый самоуплотняющийся бетон класса B60 с низкой экзотермией и временем жизни бетонной смеси до девяти часов», – уверен Максим Мазурик.
Кроме того, добавляет он, поликарбоксилатные добавки позволяют снизить количество цемента в смеси при сохранении высокого качества бетона. Поэтому в развитых европейских странах потребность в поликарбоксилатах гораздо выше, чем в России. И связано это не в последнюю очередь с экологическим аспектом: при производстве цемента в атмосферу выбрасывается большое количество углекислого газа. Снижая количество цемента в смеси, на Западе борются за повышение экологичности строительства.
По словам Андрея Малинина, сейчас предпринимаются попытки создать новое поколение пластификаторов, которое сочетало бы одновременно положительные свойства поликарбоксилатных эфиров и свойства т. н. конденсационных продуктов – полинафталинсульфонатов (С-3) и меламинформальдегидных пластификаторов.
Специалистам BASF, отмечает Максим Закржевский, удалось синтезировать новый полимер – полиарил, ставший инновационным открытием в строительной индустрии за последние 20 лет. Это принципиально новый класс добавок на основе эфиров полиарилов, созданных специально под нужды бетонщиков. Использование полиарила в бетонной смеси облегчает прокачиваемость ее бетононасосом. Кроме того, новые добавки менее требовательны к инертным материалам и более универсальны в применении со всеми типами цементов.
Из новой строительной химии, выпускаемой компанией 3М, Сергей Папков выделяет грязеотталкивающую добавку 3M SRC-220. По его словам, она обладает одновременно гидро- и олеофобными свойствами, а значит, защищает от воды и масла одновременно, что не свойственно существующим пропиткам и добавкам. Кроме того, такая добавка позволяет придать бетонам свойства морозостойкости; обработанные ею материалы теряют значительно меньше массы в результате термоциклирования, по сравнению с необработанными, при этом сохраняя паропроницаемость.
Между тем, по мнению Максима Мазурика, в настоящее время на рынке больше распространены добавки предыдущего поколения, что в первую очередь связано с их меньшей стоимостью. Такие продукты сложно назвать высокотехнологичными. Застройщики получают более дешевый бетон с невысокими прочностными характеристиками. Рассматривая строительную отрасль в целом, можно говорить об отсутствии среди застройщиков массовой потребности в использовании высокопрочных бетонов, делает выводы специалист.
Мнение
Максим Закржевский, руководитель отдела «Добавки в бетон» компании «BASF Строительные системы»:
– Стоимость добавок в бетон зависит от нескольких факторов: от сырьевых компонентов, логистических возможностей, а также от спроса на данный вид продукции. Если говорить о текущем времени, то цена на продукцию стабильна. Тенденция к росту не наблюдается. Например, мы стараемся не поднимать цены, несмотря на повышения цен на сырьевые компоненты. Наши добавки производятся в России, что позволяет оптимизировать логистические цепочки. Также все чаще клиенты предпочитают взять более дорогую и эффективную добавку, позволяющую им снизить конечную стоимость производимых конструкций.