В регионах России зафиксирован исторический рекорд спроса на склады – 851 тыс. кв. м
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).
- По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.
Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Предложение
- Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс. м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%. Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».
Объём введённых площадей в регионах России
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).
Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.
- В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).
- Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.
- Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
|
Регион* |
Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м |
Доля вакантных площадей, % |
Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год** |
|
Новосибирск |
1 353 |
0,5% |
3 770 |
|
Екатеринбург |
1 326 |
2% |
3 970 |
|
Самара |
798 |
10,9% |
3 500 |
|
Ростов-на-Дону |
778 |
6,5% |
3 740 |
|
Казань |
646 |
3,8% |
3 620 |
|
Воронеж |
476 |
0,6% |
3 750 |
|
Краснодар |
457 |
2,5% |
3 840 |
|
Нижний Новгород |
427 |
1,0% |
3 700 |
|
Челябинск |
296 |
4,7% |
3 700 |
|
Тула |
261 |
8,5% |
3 650 |
|
Волгоград |
239 |
27,1% |
3 600 |
|
Владивосток |
219 |
0,0% |
4 900 |
|
Красноярск |
209 |
5,3% |
4 130 |
|
Пермь |
174 |
1,0% |
3 400 |
|
Хабаровск |
172 |
5,0% |
4 700 |
|
Уфа |
156 |
0,0% |
3 550 |
Источник: Knight Frank Research 2021
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м
**Не включая НДС и ОРЕХ
Спрос
- Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.
Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.
Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.
- Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей
Источник: Knight Frank Research, 2021
- 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.
Распределение сделок по типу в 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Коммерческие условия
- Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года. Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.
- В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.
Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.
- Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.
В 2020 году 43% всех квартир в новостройках эконом- и комофрт-класса в Москве были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих по продажам среди более 80 проектов сегмента, подсчитали аналитики «Метриум». В наиболее успешном проекте за год застройщик реализовал почти 2 тыс. квартир.
В 2020 году в «старой» Москве были зарегистрированы почти 32,2 тыс. договоров участия физических лиц в долевом строительстве жилых комплексов эконом- и комфорт класса, вместе образующих массовый сегмент рынка новостроек. Несмотря на коронакризис, это больше, чем в 2019 году (30,2 тыс. ДДУ).
Как и в прошлые годы, среди проектов новостроек в Москве четко выделяются лидеры продаж, которые аккумулируют большую часть спроса. Правда, в 2020 году в 15 наиболее успешных новостройках было зарегистрировано 40% от общего числа сделок, тогда как по итогам 2019 года лидеры привлекли 44% клиентов.
Самым продаваемым жилым комплексом массового сегмента в 2020 году стал «Люблинский парк» (ГК ПИК), который находится в районе Люблино на юго-востоке Москвы. В 2019 году он занимал вторую строчку. Ежемесячно в этом проекте застройщик реализовывал по 146 квартир, а всего на его долю пришлось 5,4% от общего числа ДДУ, зарегистрированных на рынке новостроек массового сегмента за весь год. При этом к концу года застройщик сохранил в этом комплексе привлекательный уровень цен: в декабре средний «квадрат» в «Люблинском парке» продавался за 175 тыс. рублей при средней цене по сегменту – 207 тыс. рублей.
На втором месте оказался проект «Life-Варшавская». Этот жилой комплекс комфорт-класса строит компания «Пионер» в районе Москворечье-Сабурово на юге Москвы. Средний темп продаж составил более 100 квартир в месяц, а доля рынка достигла 3,8%. К концу года квартиры в «Life-Варшавской» продавались в среднем по 212 тыс. рублей за кв.м.
На третьем месте жилой комплекс «Огни» компании «Донстрой», который возводится в Раменках на западе Москвы. Продажи здесь также достигли среднего темпа почти в 100 квартир в месяц. В сумме все заключенные в этом проекте ДДУ образовали более 3% всех зафиксированных в 2020 году сделок. При этом «Огни» стали самым дорогим жилым комплексом в топ-15 со средней стоимостью 304 тыс. рублей за кв.м.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в массовом сегменте |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Люблинский парк |
Люблино |
1 753 |
5,4% |
174,6 |
|
2 |
▲ |
LIFE-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
1 232 |
3,8% |
212,4 |
|
3 |
▲ |
Огни |
Раменки |
1 164 |
3,6% |
304,2 |
|
4 |
▼ |
Тринити |
Западное Дегунино |
999 |
3,1% |
203,4 |
|
5 |
▼ |
Мякинино парк |
Кунцево |
958 |
3,1% |
167,0 |
|
6 |
▲ |
Михайловский парк |
Рязанский |
871 |
2,7% |
186,1 |
|
7 |
▲ |
В стремлении к свету |
Лианозово |
869 |
2,7% |
166,3 |
|
8 |
▼ |
Лучи |
Солнцево |
864 |
2,7% |
229,9 |
|
9 |
▲ |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
840 |
2,6% |
192,2 |
|
10 |
▼ |
Fresh |
Зябликово |
816 |
2,5% |
239,8** |
|
11 |
▲ |
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
765 |
2,4% |
211,4 |
|
12 |
▬ |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
765 |
2,4% |
162,1 |
|
13 |
▼ |
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
694 |
2,2% |
234,0 |
|
14 |
▲ |
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
687 |
2,1% |
271,0 |
|
15 |
▼ |
Шереметьевский |
Марьина Роща |
686 |
2,1% |
227,9 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Данные на октябрь 2020, когда были завершены продажи на первичном рынке.
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают широкий разброс цен среди топовых по продажам проектов 2020 года. Помимо упомянутых ЖК «Огни» и «Life-Варшавская», более высоким по сравнению со средним значением по рынку (207 тыс. рублей за кв.м в декабре 2020) обладают комплексы «Вестердам» (271 тыс. рублей), «Кварталы 21/19» (234 тыс. рублей), «Лучи» (230 тыс. рублей) «Шереметьевский» (228 тыс. рублей), «Ильменский 17» (211 тыс. рублей за кв.м).
Самыми доступным ЖК рейтинга стали «Квартал Некрасовка» (162 тыс. рублей за кв.м), «В стремлении к свету» (166 тыс. рублей), «Мякинино парк» (167 тыс. рублей за кв.м) и «Люблинский парк» (175 тыс. рублей).
«Как видим, жесткой корреляции между спросом и ценой новостройки в Москве нет, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Среди топовых по продажам проектов можно найти как довольно дорогие объекты, сопоставимые по цене с комплексами бизнес-класса, так и значительно более доступные новостройки. Это значит, что у основной массы покупателей есть хорошие финансовые возможности, позволяющие им тщательно выбирать жилье, а не приобретать только самое дешевое. Это значит, что потенциал для дальнейшего роста цен на новое жилье в Москве сохраняется».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. на первичном рынке ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) экспонировался 31 проект общей площадью 436,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 2,3% площади и на 0,1% лотов. За год сокращение составило 16% площади и 9% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.
На территории ТиНАО половина экспозиции приходится на поселение Сосенское (49%), которая за месяц сократилась на 4,9%, а ее объем – на 9%. За месяц больше всего выросла доля предложения в поселении Десеневское (+5,8%) при росте объема на 64%. За счет выхода нового проекта ЖК Новое Внуково (Самолет Девелопмент) появилось предложение в поселении Кокошкино.
В январе рынок предложения пополнился за счет выхода не только данного ЖК, но и новых корпусов в уже реализующихся проектах (Бунинские луга, Алхимово, Новые Ватутинки). В общей сложности в реализацию вышло 10 корпусов.
Доля предложения на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) с 47% сократилась до 29,4% (- 17,6%), а объем упал на 27%. Несмотря на выход нового предложения активный спрос на нулевом цикле приводит к уменьшению экспозиции.
На стадии строительных работ (монтаж средних и последних этажей) доля предложения составила 27,9% (+ 17,6%), при росте объема в 2,7 раза. Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности составила 25,1%. За месяц изменения в динамике на этой стадии не произошло.
В структуре предложения по квартирографии больше половины приходится на 3 вида лтов: 2 комн.квартиры (20,8%), 1 комн. квартиры (17,1%) и евродвушки (16,7%). Средняя площадь предложения на первичном рынке ТиНАО в январе составила 49,9 кв.м., что меньше на 2,1%, чем месяц назад.
По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка ТиНАО составила 175,2 тыс. руб. (+1,6% за месяц, + 35% за год).
В каждом поселении Новой Москвы наблюдался рост СВЦ: больше всего в поселениях Московский (+4,1%) до 180,8 тыс. руб., Десеневское (+3,5%) до 156,7 тыс. руб., Сосенское (+2,1%) до 184,2 тыс. руб.
По итогам января 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,7 млн руб., которая за год выросла на 23%. Самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,4 млн руб. (+0,9%), Московский – 10,2 млн руб. (+5,9%) и Сосенское – 9,1 млн руб. (+1%).
Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.
