В регионах России зафиксирован исторический рекорд спроса на склады – 851 тыс. кв. м
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).
- По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.
Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Предложение
- Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс. м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%. Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».
Объём введённых площадей в регионах России
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).
Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.
- В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).
- Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.
- Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
|
Регион* |
Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м |
Доля вакантных площадей, % |
Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год** |
|
Новосибирск |
1 353 |
0,5% |
3 770 |
|
Екатеринбург |
1 326 |
2% |
3 970 |
|
Самара |
798 |
10,9% |
3 500 |
|
Ростов-на-Дону |
778 |
6,5% |
3 740 |
|
Казань |
646 |
3,8% |
3 620 |
|
Воронеж |
476 |
0,6% |
3 750 |
|
Краснодар |
457 |
2,5% |
3 840 |
|
Нижний Новгород |
427 |
1,0% |
3 700 |
|
Челябинск |
296 |
4,7% |
3 700 |
|
Тула |
261 |
8,5% |
3 650 |
|
Волгоград |
239 |
27,1% |
3 600 |
|
Владивосток |
219 |
0,0% |
4 900 |
|
Красноярск |
209 |
5,3% |
4 130 |
|
Пермь |
174 |
1,0% |
3 400 |
|
Хабаровск |
172 |
5,0% |
4 700 |
|
Уфа |
156 |
0,0% |
3 550 |
Источник: Knight Frank Research 2021
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м
**Не включая НДС и ОРЕХ
Спрос
- Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.
Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.
Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.
- Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей
Источник: Knight Frank Research, 2021
- 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.
Распределение сделок по типу в 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Коммерческие условия
- Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года. Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.
- В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.
Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.
- Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.
Аналитики Urban Awards изучили рынок квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и выяснили, как изменилась стоимость квадратного метра в разных районах северной столицы за 2020 год. Максимальный прирост цены с декабря 2019 года по декабрь 2020 года составил более 45%.
Заметнее всего цена выросла в Адмиралтейском районе – на 45.46%: если в конце 2019 года стоимость квадратного метра там составляла 154,25 тыс. рублей, то в декабре 2020 года она составила 224,39 тыс. рублей. На втором месте по росту цены – Колпинский район: там прирост составил 35,85% за год. Далее следует Петроградский район, где цена квадратного метра выросла на 35.58%.
В Красногвардейском, Пушкинском и Калининском районах средняя стоимость кв. метра выросла примерно на 30% (на 31.04%, 30.55% и 30.01% соответственно). С небольшим отрывом за ними идет Приморский район, где прирост составил 28.92%. Примерно на 27% цена выросла во Фрунзенском и Красносельском районах (на 27.55% и 27.37% соответственно). На десятом месте по росту цены находится Центральный район, где квадратный метр к концу 2020 года стоил в среднем на 24,16% дороже, чем в декабре 2019 года.
Также стоимость квадратного метра увеличилась в Московском районе - на 23,60%, в Выборгском – на 22,64%, в Василеостровском – на 19,67%, в Петродворцовом – на 18.79%, в Невском районе – на 13.66%. Единственный район с отрицательной годовой динамикой – Курортный: там цена за квадратный метр упала на 32,12% в годовом исчислении.
Годовая динамика средней стоимости квадратного метра в районах Санкт-Петербурга
(период с декабря 2019 года по декабрь 2020 года)
|
|
Район |
Стоимость кв. метра в декабре 2020 года (руб.) |
Стоимость кв. метра в декабре 2019 года (руб.) |
Динамика |
|
1 |
Адмиралтейский |
224 394 |
154 258 |
+45.46% |
|
2 |
Колпинский |
115 648 |
85 125 |
+35.85% |
|
3 |
Петроградский |
296 797 |
218 906 |
+35.58% |
|
4 |
Красногвардейский |
127 532 |
97 321 |
+31.04% |
|
5 |
Пушкинский |
107 389 |
82 257 |
+30.55% |
|
6 |
Калининский |
140 920 |
108 391 |
+30.01% |
|
7 |
Приморский |
152 445 |
118 240 |
+28.92% |
|
8 |
Фрунзенский |
175 817 |
137 833 |
+27.55% |
|
9 |
Красносельский |
136 514 |
107 171 |
+27.37% |
|
10 |
Центральный |
231 508 |
186 459 |
+24.16% |
|
11 |
Московский |
153 956 |
124 557 |
+23.60% |
|
12 |
Выборгский |
138 533 |
112 956 |
+22.64% |
|
13 |
Василеостровский |
176 230 |
147 260 |
+19.67% |
|
14 |
Петродворцовый |
96 238 |
81 014 |
+18.79% |
|
15 |
Невский |
133 917 |
117 814 |
+13.66% |
|
16 |
Курортный |
142 802 |
188 679 |
-32.12% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», в 2020 году на долю 15 самых успешных проектов новостроек бизнес-класса пришлась почти половина заключенных в Москве договоров долевого участия, хотя всего в столице насчитывается более 100 комплексов бизнес-класса. Суммарно в топ-15 проектов было реализовано почти 12 тыс. квартир.
В 2020 году в Москве застройщики жилых комплексов бизнес-класса заключили с покупателями (физическими лицами) почти 25 тыс. договоров долевого участия (квартиры и апартаменты). Порядка 48% (11,9 тыс. ДДУ) из них пришлись на долю 15 самых популярных у дольщиков проектов. Количество заключенных ДДУ[1] таким образом увеличилось на 45% по сравнению с 2019 годом. В 2019 году топ-15 проектов бизнес-класса аккумулировал 50% спроса на жилье этого сегмента.
На первом месте по итогам года оказался жилой комплекс бизнес-класса «Символ», который реализует компания «Донстрой» в районе Лефоротово на востоке Москвы. В этом комплексе за год продали почти 1,3 тыс. квартир, заключая с покупателями в среднем каждый месяц более 100 соглашений. В целом в проекте «Символ» были зарегистрированы 5,1% от общего числа сделок на рынке новостроек бизнес-класса.
На втором месте, как и в 2019 году, жилой комплекс «Метрополия» от компании MR Group, который возводится в Южнопортовом районе на юго-востоке Москвы. Девелоперу удалось реализовать 1,2 тыс. лотов в этом проекте (около 100 объектов в месяц), что равно 4,9% от суммарного количества договоров долевого участия в Москве за год.
На третьей позиции оказался жилой комплекс «Сердце столицы» («Донстрой»). Он реализуется в районе Хорошёво-Мнёвники на северо-западе Москвы. Средний темп продаж в этом проекте в течение года составил порядка 92 лотов в месяц, а всего было продано немногим менее 1,2 тыс. штук. Доля проекта на рынке новостроек бизнес-класса составила 4,5%.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м (квартиры) |
|
1 |
▲ |
Символ |
Лефортово |
1 274 |
5,1% |
258,8 |
|
2 |
▬ |
Метрополия |
Южнопортовый |
1 220 |
4,9% |
242,7 |
|
3 |
▼ |
Сердце Столицы |
Хорошёво-Мнёвники |
1 117 |
4,5% |
297,9** |
|
4 |
▲ |
Headliner |
Пресненский |
874 |
3,5% |
286,2 |
|
5 |
▲ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
816 |
3,3% |
240,0 |
|
6 |
▼ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
792 |
3,2% |
311,8 |
|
7 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
779 |
3,1% |
362,6 |
|
8 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
760 |
3,1% |
279,2 |
|
9 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
757 |
3,1% |
341,7 |
|
10 |
▼ |
Balance |
Рязанский |
628 |
2,5% |
258,7 |
|
11 |
▼ |
Крылья |
Раменки |
614 |
2,5% |
314,5 |
|
12 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
576 |
2,3% |
277,1 |
|
13 |
▲ |
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
572 |
2,3% |
237,2 |
|
14 |
▼ |
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
550 |
2,2% |
264,2 |
|
15 |
▼ |
Западный порт |
Филевский парк |
534 |
2,2% |
290,0 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Цена в III квартале на момент завершения продаж
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают, что темпы продаж в самых востребованных новостройках бизнес-класса составляют более 1,1 тыс. квартир за 12 месяцев, что сопоставимо с уровнем спроса на успешные проекты массового сегмента. В 2020 году в наиболее продаваемых ЖК комфорт-класса застройщики реализовывали по 1,2-1,8 тыс. квартир.
«В 2020 году спрос на новостройки бизнес-класса заметно вырос, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Особенно востребованными были крупные проекты с умеренными для бизнес-класса ценами (менее 300 тыс. рублей за кв.м.). Спрос на них был простимулирован снижением ставок по ипотеке, а также ростом инвестиционной активности на фоне ослабления рубля и снижения доходности разных активов. В 2021 году, полагаю, ситуация принципиально не изменится: по-прежнему покупатели жилья бизнес-класса будут приобретать наиболее доступные квартиры».
[1] Динамика количества сделок с квартирами и апартаментами в новостройках бизнес-класса в совокупности.