В регионах России зафиксирован исторический рекорд спроса на склады – 851 тыс. кв. м
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году на рынке складской недвижимости России (исключая Московский регион, Санкт-Петербург и Ленинградскую область) заключен рекордный объём сделок за всю историю наблюдения – 851 тыс. кв. м (на 45% больше уровня 2019 года). При этом в 2021 году совокупный объём новых региональных сделок может превысить 1 млн. кв. м. Наибольшую долю в структуре спроса сформировали сегменты розничной торговли – 58% в 2020 году (20% годом ранее) и онлайн-торговли (23% поглощённых площадей в 2020 году и 22% годом ранее). Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9%) и Новосибирск (17,8%).
- По итогам 2020 года объём складских площадей в России достиг 29,3 млн кв. м, из которых 54% (16 млн кв. м) приходится на Московский регион, 14% (4 млн кв. м) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а ещё 32% (9,3 млн кв. м) – на остальные регионы России.
Распределение общего объема качественной складской недвижимости в России, 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Предложение
- Общий объём складских площадей, введённых в 2020 году составляет 1,8 млн кв. м, из которых 45% (837 тыс. кв. м) было введено в Москве, 17% (312 тыс. кв. м) – в Санкт-Петербурге и 38% (745 тыс. кв. м) – в остальных регионах России. Стоит отметить, что в 2020 году структура ввода новых качественных складских площадей существенно изменилась: если в 2019 году 56% складов было введено в Москве, то в 2020 году показатель снизился на 12 п.п. В свою очередь, выросла доля введённых объектов в Санкт-Петербурге и регионах России (на 6 п.п. каждый). Подобные изменения структуры ввода отражают наметившийся тренд на развитие региональных складских рынков России.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «На фоне стабильно высокого спроса на качественные складские объекты сохраняется устойчивая положительная динамика нового строительства складской недвижимости. По итогам 2020 г. на рынке Петербурга было введено в эксплуатацию 312,6 тыс. м² складских комплексов классов А и В, что на 70% выше аналогичного показателя в 2019 г. Годовые показатели ввода превышают прогнозные значения середины 2020 г. в 2 раза, что подтверждает высокую активность складских девелоперов, которые продолжают наращивать объёмы складских комплексов и видят необходимость в выводе на рынок новых качественных площадей.
При этом в город проходит много федеральный клиентов с запросом 10 тыс. м² и более. А новых спекулятивных проектов не заявлено. Все это приводит к большому дефициту на рынке. Ожидаем, что в ближайшие время свободных площадей останется менее 2%. Так что можно говорить о том, что сейчас наиболее удачный момент для вывода на рынок новых проектов, поскольку не все компании готовы рассматривать формат built-to-suit, а все проекты, которые выйдут в южном направлении, будут арендованы в ближайшем будущем».
Объём введённых площадей в регионах России
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В 2020 году 50% введённых квадратных метров качественных складских площадей строились спекулятивно и предназначалась для сдачи в аренду. Наиболее крупными новыми спекулятивными складскими комплексами являются объект «АВС-Электро» в Воронеже (60 тыс. кв. м), логоцентр «Арбуз» в Волгограде (55 тыс. кв. м), «PNK Парк Ростов-на-Дону» (35 тыс. кв. м), 11 корпус логистического комплекса «Придорожный» в Самаре (21 тыс. кв. м), а также блок в складском комплексе «Сибирский» в Новосибирске (20 тыс. кв. м).
Распределение введенных в 2020 г. объектов по типу строительства
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Доля built-to-suit проектов в структуре ввода выросла по сравнению с 2019 годом на 23 п.п. и составила 28%. К крупнейшим объектам, построенным под нужды конкретного клиента, относятся: распределительный центр, построенный девелопером «ПФО Групп» для сдачи в аренду компании «Магнит» в Новосибирске (43 тыс. кв. м); логистический центр для «Почты России» в Новосибирске (45 тыс. кв. м) – девелопер PNK Group; а также распределительные центры, сданные в аренду компании OZON в Ростове-на-Дону (девелопер «АДВА Групп») и Казани («Ромекс Групп») – по 38 тыс. кв. м каждый. Из построенных под клиента объектов 69% арендовано, 31% построено на продажу.
- В свою очередь, 22% введённых площадей строились собственниками с привлечением генподрядчика для использования под собственные нужды. К крупнейшим качественным складским объектам данного типа относятся склад Wildberries в Казани (порядка 50 тыс. кв. м), дистрибьюторский центр P&G в Туле (23 тыс. кв. м) и логистический комплекс «Почты России» в Хабаровске (20 тыс. кв. м).
- Стоит отметить, что в 2020 году снизилась доля спекулятивных объектов в общей структуре ввода. Если в 2019 году 55% объёма введённых площадей предназначалось для сдачи в аренду, то в 2020 году значение сократилось на 5 п.п. Рост доли собственных и построенных под заказ объектов обусловлен выходом на региональные рынки крупных федеральных компаний, имеющих специальные требования к складским объектам, а также небольшой долей свободных площадей в спекулятивных объектах.
- Объём вакантных площадей в целом в регионах России (помимо Московского региона, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области) по сравнению с 2019 годом сократился на 0,3 п.п. и составил 4,6%. Общее количество площадей, доступных для аренды находится на уровне 425 тыс. кв. м. Данная динамика обусловлена тем, что в 2020 году был зафиксирован рекордный спрос на складскую недвижимость в России. Помимо этого, на рынок существенно увеличился спрос за счет ввода площадей, используемых собственниками под свои нужды.
Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России
|
Регион* |
Объём качественной складской недвижимости, тыс. кв. м |
Доля вакантных площадей, % |
Запрашиваемая ставка аренды, руб./кв. м/год** |
|
Новосибирск |
1 353 |
0,5% |
3 770 |
|
Екатеринбург |
1 326 |
2% |
3 970 |
|
Самара |
798 |
10,9% |
3 500 |
|
Ростов-на-Дону |
778 |
6,5% |
3 740 |
|
Казань |
646 |
3,8% |
3 620 |
|
Воронеж |
476 |
0,6% |
3 750 |
|
Краснодар |
457 |
2,5% |
3 840 |
|
Нижний Новгород |
427 |
1,0% |
3 700 |
|
Челябинск |
296 |
4,7% |
3 700 |
|
Тула |
261 |
8,5% |
3 650 |
|
Волгоград |
239 |
27,1% |
3 600 |
|
Владивосток |
219 |
0,0% |
4 900 |
|
Красноярск |
209 |
5,3% |
4 130 |
|
Пермь |
174 |
1,0% |
3 400 |
|
Хабаровск |
172 |
5,0% |
4 700 |
|
Уфа |
156 |
0,0% |
3 550 |
Источник: Knight Frank Research 2021
* По субъектам РФ с объемом качественной складской недвижимости от 150 тыс. кв. м
**Не включая НДС и ОРЕХ
Спрос
- Общий объём сделок по аренде и продаже в объектах качественной складской недвижимости в регионах России (не включая Москву, Московскую область, а также Санкт-Петербург и Ленинградскую область) составил 851 тыс. кв. м по итогам 2020 года, что является абсолютным рекордом за всю историю наблюдения за рынком качественной складской недвижимости в регионах России. Общий объём новых региональных сделок выше на 45%, чем за аналогичный период 2019 года.
Объём новых сделок в регионах России, тыс. кв. м
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Лидерами по объёму спроса на качественную складскую недвижимость в 2015-2020 гг. являются Екатеринбург (19,9% от общего объёма потреблённых кв. м) и Новосибирск (17,8%). Также достаточно большой спрос на города южного федерального округа – Ростов-на-Дону и Краснодар (8,9% и 6,2% соответственно). В свою очередь, на крупнейшие города приволжского федерального округа (Казань, Самара) пришлось 5,9% и 5,3% объёма общего спроса на складскую недвижимость в регионах России.
Распределение новых сделок по регионам, 2015-2020 гг.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Исторически наибольшую долю в структуре спроса на качественную складскую недвижимость в регионах России формировал сегмент розничной торговли. Однако, после пика в 2016 году, доля сегмента в общем объёме распределения сделок начала снижаться. В 2019 году объём спроса на региональные складские площади среди компаний розничной торговли составил всего 20%. В 2020 году розничные ритейлеры снова активизировались на региональных рынках, поглотив 58% всех законтрактованных площадей. Например, компания FIX Price приобрела по схеме built-to-suit с последующей покупкой 67 тыс. кв. м в Краснодаре, а 44 тыс. кв. м арендовала в Новосибирске. Также на региональным рынке была активна компания X5 Retail Group, которая арендовала по схеме built-to-suit 40 тыс. кв. м в Курске и 35 тыс. кв. м в Брянске. В свою очередь «Детский Мир» приобрела в собственность по схеме built-to-suit 63 тыс. кв. м в Екатеринбурге, а также арендовала порядка 6 тыс. кв. м в Ростове-на-Дону.
- Второй год подряд компании сегмента online-торговли входят в число лидеров по потреблённым складским площадям в регионах России, купив/арендовав 23% поглощённых площадей. Наиболее активным представителем сектора выступила компания OZON, дополнительно арендовав порядка 175 тыс. кв. м складских площадей к уже имеющимся площадям, из которых 79 тыс. кв. м – в Екатеринбурге, а также 78 тыс. кв. м – в Ростове-на-Дону, данные площади сейчас строит девелоперская компания «АДВА Групп» по схеме built-to-suit.
Динамика распределения сделок по профилю арендаторов/ покупателей
Источник: Knight Frank Research, 2021
- 53% объёма законтрактованных качественных складских площадей было приобретено по схеме built-to-suit (27% объёма сделок BTS-аренда, 24% – BTS-продажа), в то время как 47% объёма спроса пришлось на существующие здания, из них 26% – аренда, а 23% – продажа. При сравнении распределения сделок по типу с данными за 2019 год, можно отметить, что доля сделок built-to-suit выросла на 17 п.п., что связано как с низкой долей вакантных площадей в регионах, так и с наличием нестандартных требований к складским площадям, предъявляемых игроками рынка.
Распределение сделок по типу в 2020 г.
Источник: Knight Frank Research, 2021
Коммерческие условия
- Как и в Московском регионе, на региональном рынке складской недвижимости в 2020 году наблюдался рост стоимости аренды на фоне низких значений доли вакантных площадей, наличия стабильного спроса и роста затрат на строительство склада. Средневзвешенная ставка аренды на складскую недвижимость класса А в регионах составляет 3700 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ, что больше на 2,8% чем в конце 2019 года. Регионом с наиболее дорогими складскими площадями в России остаётся Владивосток, где в течение 2020 года ставка аренды достигала 4 900 руб./кв. м/год без НДС и ОРЕХ. Также высокие ставки аренды фиксировались в другом крупном городе дальнего востока – в Хабаровске ставка аренды на складские площади класса А может достигать 4 700 руб./кв. м/год без НДС и OPEX.
- В наиболее востребованных городах с точки зрения спроса на складскую недвижимость ставки аренды одни из самых высоких среди регионов России, так, в Екатеринбурге средневзвешенная ставка аренды на наиболее качественные складские составляет 3970 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, в Краснодаре – 3 840 руб./кв. м/год без НДС и OPEX, а в Новосибирске и Ростове-на-Дону – 3 770 и 3 740 руб./кв. м/год без НДС и OPEX соответственно.
Запрашиваемая ставка аренды на склады класса А, руб./кв. м/год triple net
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Средний уровень операционных платежей находится в диапазоне 900–1200 руб./кв. м/год.
- Средняя запрашиваемая цена строительства проекта в формате built-to-suit на продажу от 10000 кв. м по итогам 2020 года находилась в диапазоне 35 000-45 000 руб./кв. м без учета НДС. Следует отметить, что стоимость строительства складского комплекса в ряде регионов России превышает стоимость строительства в столичном регионе. Прежде всего это связано с увеличением затрат на транспортировку материалов, необходимостью поиска квалифицированного персонала и т. д.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»