Доля ипотеки на рынке новостроек в массовом сегменте превысила 70%
После запуска программы льготной ипотеки в мае прошлого года доля ипотеки в общем количестве сделок на первичном жилом рынке стала неуклонно расти. Если в предыдущие пару лет ее доля в среднем составляла 45-55% по Москве, то на текущий момент выросла до 65%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал статистику по продажам на рынке новостроек «старой» Москвы с привлечением ипотеки.
Во второй половине 2020 года количество сделок, заключенных с привлечением ипотечных кредитов, росло вместе с общим количеством продаж на первичном рынке. В октябре прошлого года было приобретено рекордное количество лотов с привлечением ипотечных средств – 5 141 шт., тогда же и общие продажи составили наивысший за всю историю рынка объем – 8 625 шт.
Росло не только количество продаж с ипотекой, а также ее доля в общей структуре сделок. В апреле 2020 года она составляла 53,2%, а по итогам февраля 2021 года была уже на уровне 65%.
В разрезе по классам жилья доля ипотеки выросла во всех сегментах рынка. В основном в массовом сегменте жилья. С апреля прошлого года доля сделок с ипотекой в данном классе выросла с 56,4% до 70,6% на текущий момент. Больше двух третей всех лотов в классах комфорт и эконом продаются на данный момент с привлечением кредитных средств.
В бизнес-классе за тот же период доля ипотеки выросла с 49,9% до 56,1%, в элитном сегменте наблюдается рост с 22,8% до 35%.
За 10 месяцев действия льготной ипотеки, начиная с мая 2020 года, было приобретено 62% объектов в ипотеку от общего количества проданных квартир. У апартаментов доля ипотеки составила 44%.
Наибольшее количество заемных средств за последние 10 месяцев было взято на покупку двухкомнатных квартир – 12 424 сделок с привлечением ипотеки (36% от общего количества сделок с ипотекой). На втором месте однокомнатные квартиры – 10 689 сделок (31% от общего количества сделок с ипотекой). На третьем месте трехкомнатные квартиры – 6 111 сделок (18% от общего количества сделок с ипотекой).
Из всех проданных трехкомнатных квартир за 10 месяцев в массовом сегменте 72% было продано с привлечением ипотеки, двухкомнатных квартир – 70%. Для сравнения по итогам 2019 года доля ипотеки по данным типам квартир в массовом сегменте составляла 59% и 54% соответственно.
Также, заметна тенденция высокого спроса со стороны покупателей на приобретение квартир с отделкой с привлечением ипотеки. За 10 месяцев 25% квартир и апартаментов было куплено с отделкой и одновременно с привлечением ипотеки. Из всех проданных лотов с отделкой доля сделок с ипотекой самая высокая – 66%.
«Для покупателей, приобретающих квартиру в ипотеку, выгоднее купить ее уже с отделкой. В таком случае расходы на ремонт квартиры сразу закладываются в ипотеку. После оформления ипотеки и первоначального взноса не нужно тратить условно дополнительный миллион на чистовую отделку. Также, удобно, что в таких случаях после оформления сделки можно сразу въехать в купленную квартиру и обставлять ее, а не тратить деньги, на аренду, пока в приобретенной квартире ведутся работы. Можно ожидать, что до конца действия программы льготной ипотеки в Москве, ее доля еще увеличится. Во второй половине года рост замедлится, как и активность покупателей. Однако доля ипотеки останется высокой, что связано с пока еще относительно низким уровнем процентных ставок (даже без учета льготной ипотеки), а также снижением доходов населения», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики, агентства недвижимости «Азбука Жилья».
- Объем ввода офисных площадей в Петербурге согласно предварительным итогам 2020 года составит 196 тыс. кв. м, что на 55% выше показателей 2019 года. Из них около 150 тыс. кв. м приходится на объекты класса А, еще 46 тыс. кв. м относятся к В-классу. В прошлом году на рынке отмечался дефицит офисных площадей, особенно в классе А, поэтому ряд компаний приняли решение о строительстве новых проектов, которые сейчас или почти готовы, или уже ввелись.
- «Тем не менее, в текущем году был перенесен ввод целого ряда офисных зданий. Девелоперы, понимания существующую на рынке неопределенность, замедлили темпы ввода объектов», - отмечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
- При этом, если посмотреть на поглощение (разницу между объемом занятых и объемом высвободившихся площадей), по предварительным итогам 2020 года оно почти нулевое. С одной стороны, это тревожный симптом. С другой стороны, на рынке пока сохраняется баланс, и большая часть объектов, которые работают или введены, были заполнены арендаторами. Кроме того, формируется отложенный спрос, поскольку в текущий момент арендаторы не могут определить ни свои перспективы, ни штатный состав, ни кадровую политику, и откладывают принятие решений до прояснения экономической ситуации.
- В этом году офисный рынок столкнулся с серьезными вызовами. Ограничительные меры привели к тому, что многие компании переходят на удаленный формат работы, в связи с чем сокращают занимаемые площади или переезжают в менее дорогие объекты. В результате по прогнозам доля вакантных площадей в классе А по итогам 2020 г. вырастет до 6,5%, в классе В - до 8,7%. В следующем году по предварительным данным, в классе В вакансия будет продолжать расти, поскольку в этом сегменте намечен ввод в эксплуатацию целого ряда объектов. В бизнес-центрах класса А вакансия, скорее всего, останется на текущем уровне.
- «С одной стороны, рост вакансии нельзя назвать позитивной тенденцией, особенно с точки зрения собственников бизнес-центров. С другой стороны, как показывает и зарубежный, и российский опыт, при вакансии менее 10%, рынок является рынком арендодателя, а не арендатора. И многочисленные примеры это подтверждают. Когда в период пандемии и перехода на удаленную работу наши клиенты обращались к собственникам бизнес-центров за пересмотром условий по арендным ставкам, то в подавляющем большинстве случаев получали либо отказ, либо незначительную скидку. Все-таки собственники пока уверены, что на место одного выехавшего арендатора придут другие», - комментирует Николай Пашков.
- Высвобождение офисных площадей класса А повлекло за собой снижение ставок, по итогам 2020 года средневзвешенный показатель уменьшился на 3,6%. В классе В, куда преимущественно переезжали арендаторы, средневзвешенный показатель увеличился на 6% в сравнении с итогами 2019 г. В результате средневзвешенная ставка в бизнес-центрах класса А составила 2100 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы), в классе В – 1400 руб./кв. м/мес. (включая НДС и эксплуатационные расходы). В следующем году рост ставок в классе В продолжится, в классе А ставки если и вырастут, то незначительно.
- На фоне пандемии выросла популярность коворкингов, которые обеспечивают гибкость офисных пространств в зависимости от нужд компании. При этом изначально коворкинги позиционировались как рабочие места для фрилансеров – людей, которые не привязаны к конкретной компании и жесткому графику. Сейчас в Петербург пришла тенденция, которая уже несколько лет существует на зарубежных рынках, когда коворкинги переориентируются на корпоративных клиентов. Для последних на первый план выходят два фактора – удобство и экономия. Аренда коворкинга дает возможность в кратчайшие сроки разместить сотрудников, без вложений в отделку помещений, закупку мебели, оргтехники и пр. Кроме того, компания снимает с себя задачи по обслуживанию офиса и сервису.
- Изменяется соотношение между площадью рабочих мест, переговорных, зон для отдыха, зон для совместной работы, — вот те тренды, которые будут оказывать серьезное влияние на функционирование офисного рынка и концепцию офисных зданий в ближайшие несколько лет. Текущая ситуация с пандемией и удаленной работой активно стимулировала их внедрение. Даже те арендаторы, которые пока не собираются делать в своем офисе перепланировку, все активнее задумываются о принципах использования офисных пространств.
- Суммарный объем офисных центров, запланированных к вводу в 2021 г., по предварительным расчетам ожидается на 22% ниже к прогнозным итогам в 2020 г., при этом на офисные здания класса В придется 82% всех площадей, что является следствием переноса сроков ввода таких объектов общей арендопригодной площадью 61,8 тыс. м².
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company