5 главных тенденций рынка новостроек Московской области
Подмосковный рынок новостроек в последние годы сокращался, но в 2020 году наметился вектор, который вновь может привести к росту спроса на новое жилье здесь и к повышению цен. Эксперты компании «КОРТРОС» рассказывают о главных тенденциях рынка новостроек Московской области.
Новостройки в Подмосковье дорожают быстрее, чем в среднем по России
В 2020 году в большинстве регионов России отмечался рост цен на жилье. Московская область не стала исключением, и даже более того – здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась значительнее. В целом по России этот показатель по итогам года достиг 91 тыс. рублей, по данным Единого ресурса застройщиков, увеличившись на 16%. В Московской области средняя стоимость квадратного метра в декабре 2019 года составляла 77 тыс. рублей, а спустя 12 месяцев она увеличилась до 98 тыс. рублей. Таким образом, за год местные новостройки выросли в цене на 27%, тогда как в Москве первичное жилье подорожало на 20%.
Аналитики компании «КОРТРОС» связывают это с тем, что подмосковный рынок остается очень привлекательным, в том числе и в условиях кризиса, когда многие жители страны предпочитают переезжать поближе к столице, где можно рассчитывать на более высокие доходы. Минимальная стоимость квартир в столичных новостройках даже на фоне более скромного роста цен приблизилась к психологически недоступным для многих потенциальных покупателей значениям, особенно на фоне снижения доходов в 2020 году. Предпосылок роста спроса в 2021 году нет, и привлекательность Подмосковья сохранится. Одновременно разница в стоимости жилья в Московской области и других регионах России сократилась. Соответственно покупатель выбирает большие возможности столичного региона, осознавая высокую степень интеграции транспортной, социальной и прочей инфраструктуры Москвы и Подмосковья.
При этом в 2020 году быстрее всего дорожало подмосковное жилье (как первичное, так и вторичное), которое находится ближе к МКАД. В ближнем Подмосковье квартиры выросли в цене за год на 24%, в среднем поясе – на 22%, в дальнем – на 18%.
Спрос на новостройки в Московской области стабилен
В 2020 году ситуация со спросом была неоднозначной в разных регионах России. В одних, например, в Татарстане, число сделок на рынке строящегося жилья выросло на 16%, в других – резко снизилось, в частности, в Ленинградской области - на 20%, а в Санкт-Петербурге – на 19%.
В Московской области ни пандемия коронавируса, ни программа субсидирования ипотеки существенно не повлияли на итоговое число договоров долевого участия, заключенных в 2020 году. По данным Росреестра, здесь были зарегистрированы 81 тыс. ДДУ, что всего на несколько сотен договоров меньше, чем в 2019 году (–1%). В то же время спрос на вторичное жилье в Московской области в 2020 году снизился на 7%. В прошлом году в этом регионе зарегистрировали 197 тыс. договоров купли-продажи против 212 тыс. годом ранее. Отдельно эксперты «КОРТРОС» отмечают дефицит по-настоящему качественного предложения, особенно в загородном формате, из-за отсутствия которого покупатели вынуждены искать варианты жилья, например, в Новой Москве.
В Московской области стали реже покупать новостройки в ипотеку
За последний год доля ипотеки, которую заемщики получили на покупку строящегося в Московской области жилья, заметно сократилась. По данным ЦБ РФ, в январе 2020 года в Подмосковье заключили 1,8 тыс. ипотечных сделок на первичном рынке жилья, что составило 37% от общего числа полученных жилищных кредитов на тот период, включая займы на вторичное жилье. В декабре того же года дольщики заключили в Московской области 3,1 тыс. ипотечных соглашений – 26% от общего числа кредитов.
Впрочем, такая же тенденция наблюдалась и в Москве. Доля новостроек на московском рынке первичного жилья за 2020 год сократилась с 48% до 37%, то есть на 11 процентных пунктов, так же, как и в Московской области.
В целом, по мнению экспертов «КОРТРОС», это связано с переориентацией части клиентов на вторичный рынок жилья. В то же время многие покупатели стремились приобретать квартиры в готовых новостройках у девелоперов.
Тем не менее покупатели новостроек сейчас чаще берут ипотеку, чем приобретают квартиры исключительно за собственные средства или в рассрочку. По данным «КОРТРОС», в январе 2020 года кредит привлекался для заключения 60% сделок на рынке новостроек, а в декабре – 68%.
В Московской области преобладает мало- и среднеэтажная застройка
Средняя этажность новостроек в Подмосковье повышается не такими быстрыми темпами, как в Москве, и остается ниже. В декабре 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, этот показатель в Московской области составил 18,1 этаж, тогда как в конце 2019 года он достигал – 17,9 этажей. В Москве средняя этажность уже составила 24,7.
Между тем в Подмосковье по-прежнему преобладают мало- и среднеэтажные новостройки. На долю домов с 1–3 этажами приходится 25% строящихся корпусов. Здания с 4–8 этажами составляют 21% застройки, а среднеэтажные корпуса (9–12 этажей) – 13%. Таким образом, в сумме мало- и среднеэтажная застройка составляет 59% строящихся корпусов в Московской области.
«В последние годы запросы покупателей жилья в Московской области заметно изменились, – говорит Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «КОРТРОС».– Клиенты всё чаще хотят жить в зданиях небольшого масштаба, которые удачно вписаны в ландшафт Подмосковья и имеют соразмерные, «человеческие» габариты. Поэтому интерес к проектам с мало- и среднеэтажными домами растёт. В Московской области они обладают более удачными видовыми характеристиками и создают ощущение загородного формата жизни. В частности, мы реализуем проект “Равновесие” в Московской области, где высота зданий ограничена 4-6 этажами».
ЖК «Равновесие» – малоэтажный квартал рядом Одинцово. В первой очереди проекта запланировано 11 монолитных домов с переменной этажностью, которые образуют закрытые дворы. Минимальная стоимость квартиры – 3,4 млн рублей за студию площадью 29 кв.м.
Предложение новостроек в Московской области сокращается
Общая площадь строящегося жилья в Московской области постепенно сокращается. По данным Единого ресурса застройщиков, в конце 2020 года этот показатель составлял 11,7 млн кв.м. За год до этого, в декабре 2019 года, профессиональные девелоперы возводили в Подмосковье 14,6 млн кв.м. жилья. Таким образом, за год общая площадь застройки в Московской области уменьшилась на 20%. Количество зданий при этом сократилось с 1,4 тыс. до 1 тыс.
При этом, по подсчетам экспертов «КОРТРОС», предложение новостроек, выраженное в площади продаваемых квартир, сократилось на 38% – с 2,3 млн кв.м до 1,42 млн кв. м. Количество квартир на рынке уменьшилось с 44,6 тыс. до 26,6 тыс. (–40%). Отрасль переживает снижение конкуренции из-за ухода игроков, не справившихся с переходом на эскроу-счета и кризисом пандемии. В первую очередь речь идет о сравнительно небольших девелоперах.
«Сокращение площади застройки создает предпосылки для дефицита новостроек в Подмосковье, – комментирует Дмитрий Железнов. – Это связано с общей для страны тенденцией к снижению девелоперской активности из-за реформы долевого строительства. Однако нужно понимать, что из-за роста цен на жилье в пределах МКАД и в Новой Москве значительная часть потенциальных клиентов в ближайшее время может вновь переориентироваться на подмосковный рынок новостроек. В этом случае они могут столкнуться с дефицитом предложения и, как следствие, ростом цен».
ГК «КОРТРОС» реализует проекты по созданию объектов недвижимости с уникальными характеристиками жилой среды «нового качества жизни» для российского потребителя различных сегментов.
В своей деятельности «КОРТРОС» ориентируется на интеграцию мирового опыта и адаптацию международных стандартов проектирования и строительства. Группа участвует в государственных, региональных и ведомственных программах жилищного строительства, эффективно использует механизмы частно-государственного партнерства, создавая уникальные возможности для реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий в различных регионах Российской Федерации и удовлетворения потребностей граждан в обеспечении жильем в рамках реализации государственных инициатив.
ГК «КОРТРОС» активно работает в различных регионах России. Проектные офисы холдинга расположены в таких крупных городах, как Москва, Cанкт-Петербург, Екатеринбург, Пермь.
ГК «КОРТРОС» также зарекомендовала себя как первопроходец в сфере внедрения «умных технологий» в строительной отрасли. Так, 14 февраля между Минстроем РФ, центром компетенций «Умный город» и ГК «КОРТРОС» было подписано соглашение об использовании разработок компании в реализации национального проекта «Умный город». А ранее, в январе 2019 года, соглашение об использовании разработок «КОРТРОС» было подписано с властями Перми.
В 2019 году ГК «КОРТРОС» вошла в топ-20 рейтинга самых надежных застройщиков по версии Forbes.
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) зафиксировало снижение индекса «кредитного здоровья» россиян в III квартале 2018 года. Индекс, который непрерывно рос с 2016 года, снизился всего на 1 пункт, и бить тревогу рано. Однако если ставки по кредитам (и, в первую очередь, по ипотеке) вырастут, просрочка по кредитам может резко взлететь вверх, предупреждают эксперты.
Значение индекса «кредитного здоровья» в III квартале 2018 года составило 93 пункта, снизившись на 1 пункт по сравнению со II кварталом 2018 года, сообщили НБКИ и компания FICO – лидер в предиктивной аналитике и разработке систем для принятия управленческих решений, которая рассчитывает индекс. (Индекс рассчитывается FICO на основе данных НБКИ. При вычислении учитывается доля «плохих» долгов среди их общего числа (bad rate). При этом в качестве «плохих» рассматриваются займы, просроченные более чем на 60 дней в течение последних шести месяцев.)
В 2015–2016 годах индекс «кредитного здоровья» стремительно падал, достигнув рекордной отметки в 89 пунктов, однако со второй половины 2016 года он только рос и поднялся на 5 баллов, до 94 пунктов. Это первое снижение за последние годы. На 1 октября 2018 года самыми здоровыми округами являются: Центральный ФО – 98 пунктов, Приволжский и Северо-Западный федеральные округа – по 96 пунктов.
Несмотря на то, что качество кредитов, выданных до 2015 года, стабилизировалось, а количество предоставленных за последние 3-4 года – существенно возросло, объем «плохих» долгов остается довольно существенным, отмечает директор по скорингам FICO Елена Конева. Поэтому кредиторы продолжают следить как за качеством новых кредитов, так и за риск-профилем заемщиков, у которых уже имеются действующие обязательства.
Просроченная задолженность по кредитам физлицам в РФ в течение всего 2018 года планомерно снижалась, обращает внимание аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. С начала года доля просрочки, по данным ЦБ, опустилась с 6,9% до 5,7% на 1 октября. В Петербурге ситуация с просроченной задолженностью была лучше, чем в целом по стране. В начале года доля просрочки в общем объеме выданных петербуржцам кредитов составила 5,4%, а за 9 месяцев 2018 года она снизилась до 4,2%. Несколько лет назад ситуация была значительно серьезнее, добавляет Анастасия Соснова: на 1 октября 2015 года просроченная задолженность составляла 8% от всех выданных физическим лицам кредитов в РФ, в Санкт-Петербурге – 6,8%.
В целом, в 2017–2018 годах ситуация с «плохими» долгами стабилизировалась. Почти два года «кредитное здоровье» населения не только не ухудшалось, но и постепенно отыгрывало свои позиции, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. «Вместе с тем, основные риски для генерирования просрочки остаются прежними – снижение или отсутствие роста реальных доходов населения. По этой причине кредиторам необходимо продолжать внимательно следить за такими рыночными индикаторами, как уровень долговой нагрузки, а также ставить на «сигнал» (оперативный мониторинг финансового поведения заемщиков) портфели всех типов кредитов», – добавляет он.
Примечательно, что в октябре НБКИ зафиксировало снижение общей долговой нагрузки работающих граждан в большинстве сфер занятости. Больше всего за год долговая нагрузка сократилась в туристическом и гостиничном бизнесе, управлении персоналом, а также в сфере маркетинга, рекламы и PR. В то же время она выросла у работников из сфер «Продажи», «Телекоммуникации и связь» и «Образование».
В последние годы на рынке розничного кредитования наблюдался бум: с середины 2017 года до середины 2018 года объем задолженности физлиц перед банками в России вырос на 19%, динамика сегмента достигла пика с 2014 года, фиксируют аналитики агентства «Эксперт РА». При этом реальные располагаемые денежные доходы населения стагнировали. Этот фактор вызывает опасение экспертов. Негативное влияние на платежеспособность населения дополнительно окажут повышение НДС и рост цен на топливо, а также снижение курса рубля. Это может привести к росту дефолтности в розничном сегменте в 2019–2020 годах, считает «Эксперт РА».
Впрочем, как говорят банкиры, действующие меры регулирования не позволят розничному рынку «перегреться». В частности, в 2017 году ЦБ существенно повысил требования резервирования по ипотечным кредитам (наиболее значительным по объему) с низким первоначальным взносом, с целью снижения высокорискового кредитования, отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. В результате сейчас на рынке практически нет предложений с первоначальным взносом по ипотеке менее 20% от стоимости объекта. Впрочем, ведущие ипотечные банки и до введения новых требований регулятора не выдавали кредиты с первоначальным взносом менее 15%, обращает внимание г-жа Батталова.
Еще один важный фактор, позволяющий минимизировать риски, – это оценка заемщика при рассмотрении заявления о кредите, добавляет банкир. Крупнейшие кредиторы ответственно подходят к тому, чтобы после внесения обязательного платежа у заемщика в распоряжении осталась сумма, достаточная для комфортного существования. Благодаря современным технологиям банки имеют возможность проверить предоставленные клиентом сведения об уровне доходов, наличие дополнительных обременений и прочее.
Сектор ипотечного кредитования считается самым низкорисковым в кредитовании физических лиц, отмечает Анастасия Соснова. Доля просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования традиционно невелика и редко сильно увеличивается. На 1 октября по России она едва достигала 1%. В Санкт-Петербурге приблизительно такие же показатели: по последним данным ЦБ – 1,3% (в Ленобласти – 0,93%). Активные меры ЦБ по снижению выдачи наиболее рискованных кредитов – безусловно, положительный фактор, который заметно сдерживают рост, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Банкам становится все менее выгодно выдавать необеспеченные потребительские кредиты и ипотечные кредиты с минимальным (до 20%) первоначальным взносом.
Второй очевидный, но не самый позитивный фактор снижения просрочки, начиная с 2014–2015 годов, – рост объемов выдачи ипотеки на фоне снижения ипотечных ставок, продолжает Максим Ельцов. Только за девять месяцев 2018 года выдачи ипотеки в Петербурге выросли на 64% до 136, 231 млрд. рублей (по РФ - на 61% до 2,07 трлн. рублей). Практика показывает, что в первые один-два года после получения кредита заемщики лучше соблюдают обязательства по платежам. Стабильный незначительный рост цен на недвижимость и спокойная ситуация на рынке мотивирует даже проблемных заемщиков соблюдать платежную дисциплину. «Рост выдачи ипотеки более чем на 60% при более медленном, инертном росте дефолтов по кредитам как раз и обеспечивает эту временную картину стабильности. К тому же с 2014–2015 годов, когда просрочка была намного выше, банки успели просудиться с проблемными заемщиками, реализовать залоговую недвижимость и погасить просроченные кредиты», – говорит Максим Ельцов.
Максим Ельцов полагает, что относительно благоприятная ситуация с уровнем просрочки будет сохраняться лишь до повышения ставок, а также до незначительного ухудшения макроэкономической ситуации. В зависимости от степени ухудшения уровень просроченной задолженности может подняться в 1,5 раза и более. Для этого достаточно, чтобы ставка по ипотеке вернулась на уровень выше 11%.
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.