Корпорация «Петербургская недвижимость» (ПН) провела маркетинговое исследование о результатах 2008 г. и перспективах развития коммерческой недвижимости в Петербурге. АСН-инфо кратко публикует итоги и выводы этой работы. Исследование проводилось методом опроса управляющих офисных центров, торговых и торгово-развлекательных комплексов современного качественного формата. Для сегмента торговой недвижимости дополнительно проводились интервью с представителями торговых сетей, арендующих площади в торговых центрах Санкт-Петербурга.
Офисная недвижимость
Уровень вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах на декабрь 2008 г. составил в классе А – 3-5 %, в классе В/В+ - 4,5-6,5%, в классе С – 4-6%. В большей части объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г., уровень вакантных площадей превышает 10%.
Структура предложения арендопригодных офисных площадей в БЦ по классам на конец 2008 г.
Затруднения с заполнением площадей в новых объектах вызывает снижение арендных ставок на 10-20%. В нескольких случаях запрашиваемая арендная ставка уже упала в 2 раза по сравнению с начальной. К марту-апрелю 2009 г. прогнозируется увеличение доли пустующих площадей в БЦ до уровня 10-12%.
По мнению исследователей, это вызвано тем, что основной источник спроса на площади в БЦ – активно развивающиеся сферы девелопмента, строительства, транспорт и логистика, лизинг, банковские, страховые услуги, IT-сектор – больше всего пострадали от кризиса. Во всех предприятиях этих сфер наблюдается снижение затрат, в т.ч. и на аренду, сокращение площадей (44% всех арендаторов), переезд в более дешевые офисы (9% арендаторов), практика субаренды. Большинство компаний отказываются от резервирования площадей под дальнейшее расширение, так как сокращают штаты.
Эксперты «ПН» фиксируют снижение спроса на аренду офисов в 75% всех БЦ. Еженедельное количество запросов на аренду полгода назад составляло 20-40, теперь – 10-15, причем наибольшим спросом пользуются помещения площадью 20-30 кв. м (37% всех заявок, тогда как в январе 2008 г. таких заявок было 20%), и площади от 50 до 150 кв.м. (30% всех заявок). Доля заявок на площади свыше 500 кв. м. снизилась с 17 до 5,8%. Практически исчез спрос на офисы свыше 1000 кв.м. Но зависимости между классом БЦ и уровнем спада спроса не выявлено. Наиболее популярными остаются центральные районы. Повышается интерес к «периферийным» центрам с хорошей транспортной доступностью.
Распределение БЦ классов А и В по районам на конец 2008 г., кв.м.
Средние арендные ставки в классе А по состоянию на конец 2008 г. находятся в диапазоне 15500-32750 руб./кв.м/год, в классе В+ - 10370-20375 рублей, В – 9735-18375 рублей, в классе С – 5000-9750 рублей. Но подход арендаторов и управляющих к арендным ставкам также изменился. В I полугодии 2008 г. средний рост ставок составил 8-9%, при этом в офисах класса А - 5%, класса В – 11%, класса С – 10%.
С сентября 2008 г. арендаторы только начали задумываться о снижении затрат на аренду, в ноябре-декабре они уже стали предпринимать конкретные меры. Однако, по данным ПН, в 77% БЦ ставки не менялись с июля 2008 г., в 15% офисов они понизились, а в 8% - повысились.
Тем не менее, 51% управляющих компаний фиксируют участившиеся просьбы арендаторов о снижении платы и других расходов на содержание помещения. В ответ на это 49% УК намерены зафиксировать ставки на уровне 1 половины 2008 г. на ближайшие 6-12 месяцев, оставляя за собой право на последующую индексацию по окончании оговоренного периода. Как правило, в этом случае интервьюируемые отмечают, что «арендаторы просили снизить ставки и раньше, а сейчас – чаще», но никто из них не собирается ни сокращать площади, ни переезжать в менее дорогие помещения.
46% ждут изменений макроэкономики и будут вести индивидуальные переговоры с арендаторами. У них возможно снижение арендных ставок на 10-15% при перезаключении договоров, отмена страховых депозитов, снижение первоначального взноса, сокращение сроков договоров. В IV квартале 2008 г. такие меры уже предприняли около 15% арендодателей – в основном, в БЦ класса В/В+. И лишь 5% УК повысят ставки в БЦ по свободным площадям.
В целом управляющие компании уверены в конкурентных отличиях своего БЦ – соотношении цены и качества, выгодной локации. Они нацелены на сохранение существующих арендаторов, совместно ищут пути решения проблем. В случае образования значительного количества вакантных площадей собственники БЦ будут стремиться повысить привлекательность своих объектов, как за счет более лояльной арендной политики, так и за счет расширения спектра дополнительных услуг.
Как полагают эксперты ПН, снижение активности на рынке аренды помещений в бизнес-центрах потребует от новых участников рынка гораздо большей гибкости, чем от существующих. Продолжится тенденция переоценки вновь вводимых качественных объектов в сторону снижения изначально заявленных ставок в среднем на 15-20%. Арендаторы в условиях ограниченности денежных средств будут более тщательно подходить к выбору арендуемых помещений.
Дальнейшее развитие рынка во многом зависит от общей макроэкономической ситуации. В состоянии ожидания находятся как арендаторы, так собственники и управляющие. О развитии экономической ситуации, как полагают аналитики, можно будет трезво судить только весной 2009 г. Сейчас общий настрой интервьюируемых они оценивают как конструктивный. Все участники рынка рассчитывают на преодоление кризиса и развитие экономики. В качестве необходимого условия преодоления возможных кризисных тенденций опрошенные назвали взаимную терпимость: собственникам и арендаторам надо идти навстречу друг другу. Также необходим гибкий подход со стороны банков.
Объем предложения качественных офисных помещений на конец 2008 г. составляет:
GBA - 1380 тыс.кв.м., GLA – 908 тыс.кв.м., включая класс С и прочие здания административного назначения: GBA - 1927 тыс.кв.м., GLA – 1383 тыс.кв.м. По итогам года прогнозируется прирост общих офисных площадей в качественных БЦ (GBA) на 28%, арендопригодных (GLA) – на 32%.
Ввод площадей БЦ
Период | Объемы ввода |
GBA, тыс.кв.м. | GLA, тыс.кв.м. |
2007 г. | 171 | 138 |
I кв. 2008 г. | 129 | 96 |
II кв. 2008 г. | 43 | 29 |
III кв. 2008 г. | 106 | 74 |
IV кв. 2008 г. | 24 | 20 |
2008 г | 302 | 219 |
Прогноз ввода площадей БЦ на 2009 г.:
| GBA, тыс.кв.м. | GBA, тыс.кв.м. |
Прогнозируемый объем ввода на 2009 г. | 173 | 133 |
Прогнозируемый объем качественного предложения на конец 2009 г. | 1568 | 1047 |
В 2009 г. ожидается снижение темпов роста рынка, что обуславливается в первую очередь влиянием мирового экономического кризиса. Более половины объектов, ввод которых в эксплуатацию ранее заявлялся на 2009 г., заморожены или перенесены в сроках ввода. Среди крупных отложенных проектов:
Проект | Адрес | Инвестор | Общая площадь, тыс.кв.м. |
Электрик-Сити | Пр. Медиков | Группа ЛСР | 340 |
Бизнес-центр Бизнес-центр | Богатырский пр. Коломяжский пр. | ЛенСпецСМУ | 18 60 |
ДК «Полюстрово» | Свердловская наб. | УК «Теорема» | 570 |
Комплекс офисных зданий Адамант-Парк | У ст.м. «Ладожская» Дунайский пр. | Адамант | Каждое здание по 65-70 120 |
Квартал Шкапина-Розенштейна | Обводный кан., ул. Шкапина и Розенштейна | Главстрой | |
Торговые центры
Структура распределения арендопригодных площадей в ТЦ по классам на конец 2008 г.
По данным исследования ПН, ситуация в торговых центрах (ТЦ) складывается во время кризиса лучше, чем в бизнес-центрах, хотя и их затронул кризис. Вакантных площадей в ТЦ – 8%. В большинстве центров пустует 2-5% арендопригодных площадей, но в некоторых комплексах этот показатель доходит до 50%. На данный момент больше всего пустых площадей – 38% - имеется в ТЦ, открытых частично, где продолжается строительство новых очередей, и в ТЦ, открытых в 2008 г.
Распределение арендопригодных площадей в ТЦ по районам на конец 2008 г.
Наиболее востребованы сейчас ТЦ двух видов - небольшие и средние по размеру комплексы (до 25000 кв.м. GLA) и крупные ТК (более 60000 кв.м. GLA) с хорошей транспортной/пешеходной доступностью. Успешное их функционирование зависит от грамотной концепции, хорошего подбора арендаторов и удобного месторасположения. Вакантные площади в них на текущий момент отсутствуют. В торговых и торгово-развлекательных центрах, открытых до 2007 г., сохраняется первоначальный пул арендаторов, который был сформирован на момент открытия, все площади заняты и даже стоит очередь из арендаторов. Причем некоторые ТЦ, даже при наличии свободных площадей, отказывают тем потенциальным арендаторам, которые не соответствуют их формату.
Спрос на аренду в 55% ТЦ остался без изменений, в 15% увеличился, в 30% снизился. В тех комплексах, где спрос увеличился, чаще всего говорили о намерении повысить ставки в 2009 г. 65% из всего количества текущих запросов на аренду рассчитано на площади в 20, 30, 50 кв.м. Следом, по количеству запросов, идет нарезка в 100, 150, 200 м.
39% арендаторов объявили экспертам ПН о возможности сокращении в 2009 г. своих площадей или о полном закрытии. Управляющие придерживаются разных мнений о причинах высоких темпов свертывания бизнеса: по их мнению, это может происходить из-за снижения рентабельности, неудачной торговой политики арендатора или просто от «нагнетаемой паники».
Между тем, сами арендаторы отмечают, что уже сейчас чувствуется спад продаж, уменьшение средней стоимости покупок. Управляющие частично подтверждают это: в ноябре – начале декабря поток покупателей традиционно вырос, но количество покупок во многих комплексах снизилось. Вследствие этого для всех наиболее актуальным вопросом является колебание арендных ставок. По состоянию на ноябрь 2008 г. арендные ставки для арендаторов-якорей находятся в следующем диапазоне (ставки приведены с учетом НДС и стоимостью коммунальных услуг):
- для продуктовых гипермаркетов: 136-545 долл./кв. м/год;
- для магазинов бытовой электроники:136-545 долл./кв. м/год;
- для магазинов для дома: 68-341 долл./кв. м/год;
- для супермаркетов одежды: 204-886 долл./кв. м/год.
Для арендаторов торговой галереи уровень ставок существенно выше:
- для магазинов одежды: 613-2044 долл./кв. м/год;
- для магазинов спортивных товаров: 136-681 долл./кв. м/год.
При этом в 2008 г. в 65% ТЦ арендные ставки повысились, в среднем на 10-15%. Но на 2009 г. управляющие оптимистичных прогнозов по росту ставок не делают, ставя задачей сохранение существующего уровня. Планы по изменению ставок напрямую связаны с востребованностью площадей и с финансовой устойчивостью арендаторов ТК. В то же время 90% арендаторов обращаются к своим УК с просьбами о снижении ставок.
Половина УК готова идти на уступки уже сейчас: в нескольких ТК уже разработаны и действуют антикризисные меры – отсрочка, временное снижение ставок. Другая половина управляющих компаний, в ТЦ, где наблюдается высокая «заполняемость» торгового комплекса и устойчивый спрос со стороны потенциальных арендаторов, на уступки идти не намерена.
Мнения управляющих о причинах просьб о снижении разделились: кто-то считает, что об уменьшении ставок арендаторы просят всегда, кто-то говорит, что обращения носят единичный характер и с кризисом не связаны, некоторые сообщают, что просьбы о снижении ставок поступают от крупных арендаторов, от «сетевиков», испытывающих недостаток оборотных средств. В ряде случаев идет речь о скидках в 15-35%, о переносе сроков арендных платежей.
«Кризис где-то есть, но не в нашем комплексе. У нас все хорошо – покупателей много, все площади заняты», - заявляют наиболее успешные. «Кризис в полной мере еще не прочувствовали. Самым важным становится сохранение арендаторов, а следовательно, и жизнеспособности ТЦ», - утверждают менее оптимистичные. Остальные полагают, что их ТЦ окажется наиболее устойчивым благодаря – «исключительному местоположению», «нестандартности», «удачному подбору арендаторов».
Меньше всего влияние кризиса, по данным экспертов ПН, почувствуют торговые операторы с ассортиментом товаров среднего и ниже среднего ценового сегмента. В то же время аналитики полагают, что в ряде торговых комплексов (особенно открытых до 2005-2006 гг.) существует необходимость проведения реконцепции, которая повысит привлекательность центра для покупателей и арендаторов.
Представители торговых сетей, в отличие от управляющих, думают в массе своей по-другому. Они прогнозируют спад продаж. Многие, не дожидаясь тревожных симптомов, проводят оптимизацию бизнеса – приостанавливают открытие новых точек, пересматривают ассортимент, ведут переговоры с поставщиками. По мнению сетевиков, усилится конкуренция между разными ТЦ, и управляющим компаниям необходимо будет особое внимание уделять повышению привлекательности объекта, а ритейлерам – менять позиционирование и, возможно, ассортиментную политику.
Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах на конец 2008 г. составляет: GBA - 3656330 кв. м, GLA – 2440640 кв. м. Прирост к уровню 2007 г. (по предварительной оценке): GBA – 13,6% (406993 кв.м), GLA – 14,5% (282573 кв.м). Изначально на 2008 г. было заявлено к вводу в эксплуатацию: GBA – 731046 кв. м., GLA – 481 495 кв. м. Фактически введено около 60% GBA и 63% GLA от ранее заявленного объема ввода.
Ввод новых площадей ТЦ:
Период | Объемы ввода |
GBA, тыс.кв.м. | GLA, тыс.кв.м. |
2007 г. |
Рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Сложно говорить о том, что стало причиной – инвестиционные ожидания или отложенный спрос.
Тем не менее сложившаяся ситуация выгодна всем: и инвесторам, и застройщикам, и владельцам коттеджей. Но, как показывают исследования, спрос на загородную недвижимость экономкласса гораздо выше, чем на дома в других сегментах. Однако девелоперы продолжают «штамповать» коттеджи, присваивая им стандарт «бизнес-класс», не обращая внимания на потребности рынка.
Их мало, но они есть
Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За прошлый год на рынке появилось 37 новых поселков (всего, с учетом заявленных проектов, их насчитывается в регионе более 120). По данным Ассоциации загородной недвижимости, в 2006 году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов.
Расширяется и зона коттеджной застройки. Появляются новые направления – проекты дачного типа в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Петербургская Недвижимость», около 34 процентов предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание и расположены в дачной зоне.
Если говорить о классификации построек, то большинство реализуемых коттеджных поселков позиционируется в бизнес-классе. «Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к категории бизнес-класса, если по ряду причин он не попал в элитный или средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента», – говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента. Далее следует элит-класс – это 25 процентов, и в наименьшей степени представлен средний класс – 17 процентов. Как рассказал Михаил Бимон, экономкласс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5 процентов от всего предложения. Из известных проектов специалисты называют поселок Янино-2 (240 домов и таун-хаузы) и Новое Минулово-2. «Довольно приближены к экономклассу по стоимости коттеджи в Новой Кореле и Петергофском, – отмечает эксперт.
Почему мало?
По словам заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга Дмитрия Майорова, к экономклассу могут относиться достаточно крупные по количеству домов поселки, где есть возможность снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства. «А крупные застройщики и инвесторы только в последнее время обратили внимание на загородный рынок», – отмечает он.
Поскольку в пригородах Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. «Проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика значительно удорожает проект, накручивая до 30 процентов себестоимости», – говорит Дмитрий Майоров.
Бизнес на исходе
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и категорий, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий – предоставление дешевой земли, государственная поддержка, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проектов – предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
Однако Дмитрий Майоров, ссылаясь на опыт западных стран, говорит, что для массового строительства необходимо еще и развивать производственную базу недорогих домов. В США, Канаде, европейских странах проблему строительства массового жилья решили за счет панельно-каркасного домостроения. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. «Уже сейчас мы наблюдаем рост производственных баз панельно-каркасных домов. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий производили 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается увеличение производства в два раза», – говорит он.
Область решилась
Очевидно, что на рынке еще только формируется класс «эконом» и нынешний год может стать переломным. Связано это с тем, что в 2007 году планируются мероприятия по реализации программы «Доступное жилье», которая подразумевает строительство отдельных домохозяйств в близлежащих районах города. Это повлияет на распределение структуры предложения, в частности, появится большое количество недорогих домов экономкласса.
Многие эксперты отмечают трудности при строительстве многоэтажных домов в Ленобласти. Выход из создавшейся ситуации участники рынка видят в развитии технологий малоэтажного деревянного строительства. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Алексей Лебединский на круглом столе в редакции газеты «Строительный Еженедельник» отметил, что «многие инвесторы готовы вкладывать средства в строительство объектов инженерной инфраструктуры для будущих многоэтажных домов, но правительство не предоставляет им гарантий реализации проектов на подготовленных участках». Со своей стороны, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер сказал, что при наличии прогрессивных технологий себестоимость возведения деревянного здания с подключением всех необходимых коммуникаций составляет порядка 0 за кв. метр. Пока же средняя цена «квадрата» превышает эту цифру в три раза.
Цена вопроса
С начала года по всем классам произошло более-менее равномерное увеличение средней стоимости за 1 кв. метр коттеджа. На 12,7 процентов возросла средняя стоимость в экономклассе», на 13,2 процента и 14 процентов соответственно – в бизнес-классе и элит-классе». Только в среднем классе стоимость 1 кв. метра выросла на 21,2 процентов.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в одном сегменте – «эконом». Специалисты связывают это с рядом причин: ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода, а также развитием рынка ипотечного кредитования. Стоимость 1 кв. метра в данном классе специалисты оценивают от 0 до 00. (Для сравнения, диапазон цен на дома бизнес-класса – от 00 до 00 за 1 кв. метр). А генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк заявил, что проекты коттеджных поселков экономкласса реализуются в ценовом диапазоне до 0 тыс. за коттедж. Однако бизнес-класс начинается уже от 0 тысяч.
Дорога земля
В Ленобласти растут цены не только на коттеджи, но и на землю. Темпы роста различаются по географическому признаку. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, весной произошло резкое подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. «В границах поселений, достойных по соотношению качества и цены, участков в продаже уже нет. В результате усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло», – отметила эксперт.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
Точка пересечения спроса и предложения на земельный участок в Ленобласти для индивидуального жилищного строительства фиксируется на уровне около тыс. за участок. Но в отдаленных районах – Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском и Киришском – можно встретить предложение меньше 0 за сотку.
Частный домик
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на взгляд Аллы Зайцевой, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в два раза.
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006 – весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в два раза. В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, чего не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до тыс. сократился более чем на 20 процентов, в то время как предложение сократилось на 10 процентов. Объем предложения готовых построек ИЖС до тыс. сократился более чем на 15 процентов. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 0 тыс. до 0 тыс.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах – 70 тыс. Для домов сезонного проживания он чуть ниже – приблизительно – 60 тыс. Дом для постоянного места жительства дешевле тыс. весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от тыс. до тыc. представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах. Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от тыc.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор можно рассчитывать, имея тыс. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области. Участок ИЖС дешевле тыc. менее чем в 60 км от Петербурга найти сегодня очень сложно. Элитные участки, цена которых превышает 0 тыс., этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.
 В июле концерн «Росэнергоатом» и Федеральное агентство по атомной энергии «Росатом» объявят открытый конкурс по выбору генподрядчика на строительство первой очереди ЛАЭС-2. Новая атомная станция будет располагаться в промышленной зоне города Сосновый Бор.
Новые мощности позволят сохранить и развить производство тепловой и электрической энергии в регионе, когда эксплуатационный ресурс первой очереди ЛАЭС будет исчерпан.
Большой тендер
Строительство ЛАЭС-2 начнется в 2008 году в рамках Федеральной целевой программы «Развитие атомного энергопромышленного комплекса России на 2007 – 2010 годы и на перспективу до 2015 года», утвержденнной Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 октября 2006 года № 605.
Тендер по выбору генподрядчика будет открытым. Участвовать в нем смогут и иностранные компании. Петербургский НИПКИ «Атомэнергопроект» (генпроектировщик ЛАЭС-2) также намерен принять участие в конкурсе. Уже сейчас с участием института создана управляющая компания, готовая побороться за заказ.
Сумма контракта, согласно ФЦП, составит около 137 млрд рублей в дефлированных ценах.
Как сообщил главный инженер проекта ЛАЭС-2 института «Атомэнергопроект» Александр Казарин, «институт является также генеральным проектировщиком Тяньванской АЭС (протокол о сдаче в эксплуатацию ее первого энергоблока был подписан в Китае 4 июня)». «Опыт, который мы получили во время реализации этого проекта, мы намерены использовать при создании первой очереди ЛАЭС-2», – отметил он.
Лабиринт согласований
На сегодняшний момент уже разработаны и согласованы обоснования инвестиций в строительство ЛАЭС-2, подготовлена и передана в Ростехнадзор документация обоснования лицензии на размещение ЛАЭС-2.
Ожидается, что Санкт-Петербургский институт «Атомэнергопроект» в конце июня завершит работу над полным пакетом проектной документации. По словам пресс-секретаря концерна «Росэнергоатом» Ашота Насибова, завершить сбор документов и пройти Главгосэкспертизу при Росстрое планируют в III-IY кварталах 2007 года. «Это позволит открыть бюджетное финансирование проекта с 2008 года», – подчеркнул он.
Но это будет непросто, поскольку сейчас действуют новые положения Градостроительного кодекса, согласно которым с этого года все экспертизы объединены по принципу «одного окна» и включены в Главную государственную экспертизу. На настоящий момент отсутствует практика работы в новых условиях, что не исключает непредвиденных сложностей в процессе экспертизы, включая ее экологические аспекты..
«Кроме того, для начала какой-либо строительной деятельности необходимо получение лицензий Ростехнадзора на размещение и сооружение ЛАЭС-2», – отметил Александр Казарин.
Основные параметры
Выбранный по результатам открытого конкурса генподрядчик уже в этом году должен начать работы по подготовке площадки под будущую стройку.
«Говорить о том, что мы по каким-то причинам не укладываемся в отведенные сроки – неверно», – заявил Александр Казарин. По его словам, 25 мая было выпущено постановление губернатора Ленобласти Валерия Сердюкова об образовании комиссии по выбору земельного участка под размещение первой очереди замещающих мощностей (первый и второй энергоблоки) Ленинградской атомной электростанции Федеральным государственным унитарным предприятием «Концерн «Росэнергоатом». Подписание акта выбора земельного участка окончательно узаконит месторасположение строительной площадки. Площадка размещения ЛАЭС-2 площадью около 100 га расположена в двух километрах от действующих блоков ЛАЭС, в промзоне между НИТИ им. Александрова и спецкомбинатом «Радон».
В перспективе новая станция будет включать четыре блока. Как рассказал заместитель генерального директора Росэнергоатома – директор по научно-технической работе Владимир Асмолов, установленная номинальная мощность каждого энергоблока составит не менее 1150 МВт, срок службы – 50 лет, КПД – не менее 33,7 процентов, расход энергии на собственные нужды – 7 процентов. За год первая очередь выработает около 17 млн КВт/часов электроэнергии и 1,35 млн ГКалл тепловой энергии.
В год станция будет «производить» 75 кубометров средне- и низкорадиоактивных отходов плюс один кубометр более опасных – радиоактивных. Кстати, судьба этих отходов волнует скандинавские страны. Представитель норвежского экологического правозащитного центра Bellona в Санкт-Петербурге Вера Пономарева считает, что атомную энергетику развивать не стоит вообще, и строить ЛАЭС-2 – в частности. В центре Bellona считают, что в проекте ЛАЭС-2 никак не оговорены вопросы ликвидации радиоактивных отходов, что является неприемлемым подходом при строительстве атомной станции.
В свою очередь, Александр Казарин сообщил, что указанным вопросам уделяется большое внимание, и технология предусматривает временное хранение отработавшего топлива и последующий вывоз на специализированный комбинат. Но подробностей по этому вопросу проектировщики не разглашают, и поводы для беспокойства общественности и экологов действительно есть.
Выдержит даже самолет
Как пояснил Александр Казарин, «проект ЛАЭС-2 является эволюционным, в котором должен найти отражение опыт проектирования, строительства и эксплуатации действующих АЭС с реакторами ВВЭР-1000.
Новые блоки будут более высокой мощности. Базовым принципом обеспечения безопасности ЛАЭС-2 станет сочетание активных и пассивных систем безопасности (системы отвода тепла из-под оболочки и от парогенератора). На действующих энергоблоках такого сочетания нет».
Чтобы развеять сомнения граждан и экологов, руководитель проекта повторил, что новая станция будет защищена настолько, что сможет выдержать удар рухнувшего на нее самолета весом 5,7 тонн.
В Атомэнергопроекте уверены, что АЭС являются самым безопасным способом получения энергии. Чернобыльская катастрофа стала уроком, из которого атомная отрасль сделала выводы. Так, на правительственном уровне было принято решение о реконструкции всех блоков «чернобыльского» типа. По первому и второму блокам ЛАЭС такие мероприятия полностью выполнены. В частности, второй блок был пущен после реконструкции в середине сентября 2006 года. (Правда, уже 5 июня 2007 года произошел сбой в его работе. Сработала автоматическая защита. Блок был остановлен, но 6 июня его запустили вновь).
Два подхода
Первый блок ЛАЭС был пущен в 1973 году, второй – в 1976 году, третий — в 1977 году, четвертый – в 1979 году. Через 30 лет они должны быть либо остановлены, либо обновлены. Но по самым оптимистичным прогнозам, продлить срок работы блоков ЛАЭС можно еще на 15 лет. Таким образом, для первого блока ЛАЭС, с учетом продления, срок эксплуатации истечет в 2018 году. Как с ним поступить дальше, вопрос открытый. Существуют два подхода к решению проблемы. Есть концепция «чистой лужайки», когда отходы и радиоактивные материалы вывозятся на специальный могильник, а территория благоустраивается. Смысл второго, менее затратного варианта, сводится к тому, что объект перепрофилируется и превращается в хранилище радиоактивных материалов. Поговаривают даже, что вторая концепция рассматривается некоторыми руководителями атомной отрасли, как наиболее оптимальный в плане затрат. Это тревожный знак. Руководитель энергетического отдела «Гринпис России» Владимир Чупров уверен, что в результате должен победить здравый смысл.
«Создавать хранилище на месте энергоблока практически невозможно. «Лужайка» гораздо перспективней. Здесь есть два варианта ликвидации: безотлагательная и отложенная на 100 и более лет. Проект по выводу «старых» мощностей должен появиться за пять лет до окончания срока эксплуатации АЭС. Понимание проблемы есть, но готовых решений пока никто не видит», – отметил он.
Без вариантов
Сейчас команда проектировщиков Атомэнергопроекта выполняет расчет экономической эффективности для ЛАЭС-2. По словам экспертов, себестоимость КВт/час будет выше, чем у ЛАЭС, из-за амортизации и топливной составляющей в общей структуре затрат на эксплуатацию. «Есть целевой показатель, согласно которому себестоимость КВт/час должна быть не больше 45 копеек в ценах 2006 года. Простой срок окупаемости ЛАЭС-2 составит около 20 лет с учетом срока строительства», – сообщил главный инженер проекта.
Отметим, что ввод в эксплуатацию первого блока ЛАЭС-2 запланирован на 2013 год, второго – на 2014 год. Это полностью совпадает с национальной стратегией удвоения генерации атомных станций к 2015 году. По словам главы Росатома Сергея Кириенко, с 2010 года в стране будет вводиться по два новых блока. Темпы роста потребления электроэнергии в различных регионах России оказались выше, чем планировалось, когда принималась целевая программа.
По данным Комитета по энергетике и инженерному обеспечению правительства Санкт-Петербурга, темп роста потребности в энергии на Северо-Западе высокий – около 4-5 процентов в год. Так что к 2010 году электроэнергия может оказаться дефицитным товаром. Поэтому важность развития атомной энергетики сложно переоценить, особенно если учитывать ситуацию с природным газом (разведанных запасов, по экспертным оценкам, едва хватит для выполнения обязательств по поставкам за рубеж).
|