Коммерческая недвижимость Петербурга: кризисные тенденции, факты, ожидания

Корпорация «Петербургская недвижимость» (ПН) провела маркетинговое исследование о результатах 2008 г. и перспективах развития коммерческой недвижимости в Петербурге. АСН-инфо кратко публикует итоги и выводы этой работы. Исследование проводилось методом опроса управляющих офисных центров, торговых и торгово-развлекательных комплексов современного качественного формата. Для сегмента торговой недвижимости дополнительно проводились интервью с представителями торговых сетей, арендующих площади в торговых центрах Санкт-Петербурга.

Офисная недвижимость

Уровень вакантных площадей в петербургских бизнес-центрах на декабрь 2008 г. составил в классе А – 3-5 %, в классе В/В+ - 4,5-6,5%, в классе С – 4-6%. В большей части объектов, введенных в эксплуатацию в 2008 г., уровень вакантных площадей превышает 10%.

Структура предложения арендопригодных офисных площадей в БЦ по классам на конец 2008 г.

Затруднения с заполнением площадей в новых объектах вызывает снижение арендных ставок на 10-20%. В нескольких случаях запрашиваемая арендная ставка уже упала в 2 раза по сравнению с начальной. К марту-апрелю 2009 г. прогнозируется увеличение доли пустующих площадей в БЦ до уровня 10-12%.

По мнению исследователей, это вызвано тем, что основной источник спроса на площади в БЦ – активно развивающиеся сферы девелопмента, строительства, транспорт и логистика, лизинг, банковские, страховые услуги, IT-сектор – больше всего пострадали от кризиса. Во всех предприятиях этих сфер наблюдается снижение затрат, в т.ч. и на аренду, сокращение площадей (44% всех арендаторов), переезд в более дешевые офисы (9% арендаторов), практика субаренды. Большинство компаний отказываются от резервирования площадей под дальнейшее расширение, так как сокращают штаты.

Эксперты «ПН» фиксируют снижение спроса на аренду офисов в 75% всех БЦ. Еженедельное количество запросов на аренду полгода назад составляло 20-40, теперь – 10-15, причем наибольшим спросом пользуются помещения площадью 20-30 кв. м (37% всех заявок, тогда как в январе 2008 г. таких заявок было 20%), и площади от 50 до 150 кв.м. (30% всех заявок). Доля заявок на площади свыше 500 кв. м. снизилась с 17 до 5,8%. Практически исчез спрос на офисы свыше 1000 кв.м. Но зависимости между классом БЦ и уровнем спада спроса не выявлено. Наиболее популярными остаются центральные районы. Повышается интерес к «периферийным» центрам с хорошей транспортной доступностью.

Распределение БЦ классов А и В по районам на конец 2008 г., кв.м.

Средние арендные ставки в классе А по состоянию на конец 2008 г. находятся в диапазоне 15500-32750 руб./кв.м/год, в классе В+ - 10370-20375 рублей, В – 9735-18375 рублей, в классе С – 5000-9750 рублей. Но подход арендаторов и управляющих к арендным ставкам также изменился. В I полугодии 2008 г. средний рост ставок составил 8-9%, при этом в офисах класса А - 5%, класса В – 11%, класса С – 10%.

С сентября 2008 г. арендаторы только начали задумываться о снижении затрат на аренду, в ноябре-декабре они уже стали предпринимать конкретные меры. Однако, по данным ПН, в 77% БЦ ставки не менялись с июля 2008 г., в 15% офисов они понизились, а в 8% - повысились.

Тем не менее, 51% управляющих компаний фиксируют участившиеся просьбы арендаторов о снижении платы и других расходов на содержание помещения. В ответ на это 49% УК намерены зафиксировать ставки на уровне 1 половины 2008 г. на ближайшие 6-12 месяцев, оставляя за собой право на последующую индексацию по окончании оговоренного периода. Как правило, в этом случае интервьюируемые отмечают, что «арендаторы просили снизить ставки и раньше, а сейчас – чаще», но никто из них не собирается ни сокращать площади, ни переезжать в менее дорогие помещения.

46% ждут изменений макроэкономики и будут вести индивидуальные переговоры с арендаторами. У них возможно снижение арендных ставок на 10-15% при перезаключении договоров, отмена страховых депозитов, снижение первоначального взноса, сокращение сроков договоров. В IV квартале 2008 г. такие меры уже предприняли около 15% арендодателей – в основном, в БЦ класса В/В+. И лишь 5% УК повысят ставки в БЦ по свободным площадям.

В целом управляющие компании уверены в конкурентных отличиях своего БЦ – соотношении цены и качества, выгодной локации. Они нацелены на сохранение существующих арендаторов, совместно ищут пути решения проблем. В случае образования значительного количества вакантных площадей собственники БЦ будут стремиться повысить привлекательность своих объектов, как за счет более лояльной арендной политики, так и за счет расширения спектра дополнительных услуг.

Как полагают эксперты ПН, снижение активности на рынке аренды помещений в бизнес-центрах потребует от новых участников рынка гораздо большей гибкости, чем от существующих. Продолжится тенденция переоценки вновь вводимых качественных объектов в сторону снижения изначально заявленных ставок в среднем на 15-20%. Арендаторы в условиях ограниченности денежных средств будут более тщательно подходить к выбору арендуемых помещений.

Дальнейшее развитие рынка во многом зависит от общей макроэкономической ситуации. В состоянии ожидания находятся как арендаторы, так собственники и управляющие. О развитии экономической ситуации, как полагают аналитики, можно будет трезво судить только весной 2009 г. Сейчас общий настрой интервьюируемых они оценивают как конструктивный. Все участники рынка рассчитывают на преодоление кризиса и развитие экономики. В качестве необходимого условия преодоления возможных кризисных тенденций опрошенные назвали взаимную терпимость: собственникам и арендаторам надо идти навстречу друг другу. Также необходим гибкий подход со стороны банков.

Объем предложения качественных офисных помещений на конец 2008 г. составляет:

GBA - 1380 тыс.кв.м., GLA – 908 тыс.кв.м., включая класс С и прочие здания административного назначения: GBA - 1927 тыс.кв.м., GLA – 1383 тыс.кв.м. По итогам года прогнозируется прирост общих офисных площадей в качественных БЦ (GBA) на 28%, арендопригодных (GLA) – на 32%.

Ввод площадей БЦ

Прогноз ввода площадей БЦ на 2009 г.:

В 2009 г. ожидается снижение темпов роста рынка, что обуславливается в первую очередь влиянием мирового экономического кризиса. Более половины объектов, ввод которых в эксплуатацию ранее заявлялся на 2009 г., заморожены или перенесены в сроках ввода. Среди крупных отложенных проектов:

Торговые центры

Структура распределения арендопригодных площадей в ТЦ по классам на конец 2008 г.

По данным исследования ПН, ситуация в торговых центрах (ТЦ) складывается во время кризиса лучше, чем в бизнес-центрах, хотя и их затронул кризис. Вакантных площадей в ТЦ – 8%. В большинстве центров пустует 2-5% арендопригодных площадей, но в некоторых комплексах этот показатель доходит до 50%. На данный момент больше всего пустых площадей – 38% - имеется в ТЦ, открытых частично, где продолжается строительство новых очередей, и в ТЦ, открытых в 2008 г.

Распределение арендопригодных площадей в ТЦ по районам на конец 2008 г.

Наиболее востребованы сейчас ТЦ двух видов - небольшие и средние по размеру комплексы (до 25000 кв.м. GLA) и крупные ТК (более 60000 кв.м. GLA) с хорошей транспортной/пешеходной доступностью. Успешное их функционирование зависит от грамотной концепции, хорошего подбора арендаторов и удобного месторасположения. Вакантные площади в них на текущий момент отсутствуют. В торговых и торгово-развлекательных центрах, открытых до 2007 г., сохраняется первоначальный пул арендаторов, который был сформирован на момент открытия, все площади заняты и даже стоит очередь из арендаторов. Причем некоторые ТЦ, даже при наличии свободных площадей, отказывают тем потенциальным арендаторам, которые не соответствуют их формату.

Спрос на аренду в 55% ТЦ остался без изменений, в 15% увеличился, в 30% снизился. В тех комплексах, где спрос увеличился, чаще всего говорили о намерении повысить ставки в 2009 г. 65% из всего количества текущих запросов на аренду рассчитано на площади в 20, 30, 50 кв.м. Следом, по количеству запросов, идет нарезка в 100, 150, 200 м.

39% арендаторов объявили экспертам ПН о возможности сокращении в 2009 г. своих площадей или о полном закрытии. Управляющие придерживаются разных мнений о причинах высоких темпов свертывания бизнеса: по их мнению, это может происходить из-за снижения рентабельности, неудачной торговой политики арендатора или просто от «нагнетаемой паники».

Между тем, сами арендаторы отмечают, что уже сейчас чувствуется спад продаж, уменьшение средней стоимости покупок. Управляющие частично подтверждают это: в ноябре – начале декабря поток покупателей традиционно вырос, но количество покупок во многих комплексах снизилось. Вследствие этого для всех наиболее актуальным вопросом является колебание арендных ставок. По состоянию на ноябрь 2008 г. арендные ставки для арендаторов-якорей находятся в следующем диапазоне (ставки приведены с учетом НДС и стоимостью коммунальных услуг):

- для продуктовых гипермаркетов: 136-545 долл./кв. м/год;

- для магазинов бытовой электроники:136-545 долл./кв. м/год;

- для магазинов для дома: 68-341 долл./кв. м/год;

- для супермаркетов одежды: 204-886 долл./кв. м/год.

Для арендаторов торговой галереи уровень ставок существенно выше:

- для магазинов одежды: 613-2044 долл./кв. м/год;

- для магазинов спортивных товаров: 136-681 долл./кв. м/год.

При этом в 2008 г. в 65% ТЦ арендные ставки повысились, в среднем на 10-15%. Но на 2009 г. управляющие оптимистичных прогнозов по росту ставок не делают, ставя задачей сохранение существующего уровня. Планы по изменению ставок напрямую связаны с востребованностью площадей и с финансовой устойчивостью арендаторов ТК. В то же время 90% арендаторов обращаются к своим УК с просьбами о снижении ставок.

Половина УК готова идти на уступки уже сейчас: в нескольких ТК уже разработаны и действуют антикризисные меры – отсрочка, временное снижение ставок. Другая половина управляющих компаний, в ТЦ, где наблюдается высокая «заполняемость» торгового комплекса и устойчивый спрос со стороны потенциальных арендаторов, на уступки идти не намерена.

Мнения управляющих о причинах просьб о снижении разделились: кто-то считает, что об уменьшении ставок арендаторы просят всегда, кто-то говорит, что обращения носят единичный характер и с кризисом не связаны, некоторые сообщают, что просьбы о снижении ставок поступают от крупных арендаторов, от «сетевиков», испытывающих недостаток оборотных средств. В ряде случаев идет речь о скидках в 15-35%, о переносе сроков арендных платежей.

«Кризис где-то есть, но не в нашем комплексе. У нас все хорошо – покупателей много, все площади заняты», - заявляют наиболее успешные. «Кризис в полной мере еще не прочувствовали. Самым важным становится сохранение арендаторов, а следовательно, и жизнеспособности ТЦ», - утверждают менее оптимистичные. Остальные полагают, что их ТЦ окажется наиболее устойчивым благодаря – «исключительному местоположению», «нестандартности», «удачному подбору арендаторов».

Меньше всего влияние кризиса, по данным экспертов ПН, почувствуют торговые операторы с ассортиментом товаров среднего и ниже среднего ценового сегмента. В то же время аналитики полагают, что в ряде торговых комплексов (особенно открытых до 2005-2006 гг.) существует необходимость проведения реконцепции, которая повысит привлекательность центра для покупателей и арендаторов.

Представители торговых сетей, в отличие от управляющих, думают в массе своей по-другому. Они прогнозируют спад продаж. Многие, не дожидаясь тревожных симптомов, проводят оптимизацию бизнеса – приостанавливают открытие новых точек, пересматривают ассортимент, ведут переговоры с поставщиками. По мнению сетевиков, усилится конкуренция между разными ТЦ, и управляющим компаниям необходимо будет особое внимание уделять повышению привлекательности объекта, а ритейлерам – менять позиционирование и, возможно, ассортиментную политику.

Общий объем предложения торговых площадей в торговых центрах на конец 2008 г. составляет: GBA - 3656330 кв. м, GLA – 2440640 кв. м. Прирост к уровню 2007 г. (по предварительной оценке): GBA – 13,6% (406993 кв.м), GLA – 14,5% (282573 кв.м). Изначально на 2008 г. было заявлено к вводу в эксплуатацию: GBA – 731046 кв. м., GLA – 481 495 кв. м. Фактически введено около 60% GBA и 63% GLA от ранее заявленного объема ввода.

Ввод новых площадей ТЦ: