Лидеры рынка недвижимости: кто контролирует более 30% застройки в регионах
В обзорах столичного рынка недвижимости принято говорить о безусловном доминировании ГК «ПИК». Действительно, в Москве пока нет компаний, способных на равных конкурировать с ней. Однако в портфель ПИК входит только пятая часть от совокупной площади жилья в новостройках. Аналитики Urbanus.ru выявили 19 субъектов федерации, в которых застройщики-лидеры контролируют более 30% рынка.
В регионе с развитой строительной индустрией должны присутствовать от трех до пяти крупных строительных компаний, а также представительный «второй эшелон», включающий пять-семь девелоперов среднего масштаба. Подобный расклад обеспечивает здоровую конкуренцию и стимулирует участников рынка к повышению качества строительного продукта. Следует отметить, что эта модель встречается не так уж и редко. В качестве характерных примеров можно указать Самару, Екатеринбург или Новосибирск. Сбалансированный рынок может сложиться и в городах, которые не являются «миллионниками» (Калининград, Владивосток, Ульяновск).
Регионы*, в которых более 30% площадей на рынке новостроек принадлежат одному застройщику
|
Регион |
Застройщик-лидер |
Доля застройщика лидера в общем объеме строительства/доля застройщика в объеме по строительству с применением эскроу-счетов, % |
|
Республика Ингушетия |
Газовик |
60,7/- |
|
Чеченская Республика |
Юг-Строй |
58,4/- |
|
Сахалинская область |
Рыбоводстрой |
54,1/64,2 |
|
Республика Коми |
СКАТ |
52,1/56,7 |
|
Севастополь |
Севастопольстрой |
51,8/55,7 |
|
Орловская область |
ОДСК |
49,2/53,0 |
|
Ставропольский край |
ЮгСтройИнвест |
44,7/62,7 |
|
Республика Калмыкия |
СУ №3 |
44,4/44,4 |
|
Томская область |
Спецгазстрой |
44,4/- |
|
Новгородская область |
СК «Глория» |
44,2/44,2 |
|
Республика Марий Эл |
Спектр-М |
42,5/30,0 |
|
Республика Дагестан |
СК «Сити Строй Холдинг» |
42,4/- |
|
Псковская область |
ГК «ЛУГ» |
40,6/53,8 |
|
Архангельская область |
Группа «Аквилон» |
38,8/42,0 |
|
Астраханская область |
Прогресс |
37,9/- |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
Новый город |
37,2/- |
|
Республика Карелия |
Баренц Групп |
35,4/- |
|
Оренбургская область |
УСК-2 |
32,5/37,9 |
|
Кемеровская область |
Промстрой |
31,9/14,0 |
*учитывались регионы, в которых строится не менее 10 тыс. кв. м жилья
В то же время сразу в 19 субъектах федерации зафиксирована ситуация, когда компания-лидер, концентрирует в своем портфеле не менее трети всего строящегося или недавно сданного жилья. Восемь из них расположены на юге России. Это Астраханская область, Калмыкия, Ставропольский край, Севастополь и четыре северо-кавказские республики – Кабардино-Балкария, Дагестан, Ингушетия и Чечня. Две последние выделяются наличием застройщиков-«монополистов». О монополии в полном смысле слова, когда один участник рынка поставляет 80-90% всей продукции, речи не идет. Тем не менее, ЖСК «Газовик», ведущий работы в 27-м микрорайоне Магаса (12 многоквартирных домов, 4 офисных здания, детский сад на 80 мест), по объему строительства в Ингушетии намного опережает своих конкурентов. Его удельный вес достигает 60,7%. Нужно учитывать, что изначально согласованный срок действия РНС по названному проекту истек еще в 2016 г., но завершение второй очереди (семь домов и два офисных блока) ожидается только к декабрю 2021-го. В соседней Чеченской республике аналогичное положение (58,4% от объема новой застройки) занимает компания «Юг-Строй». В 2021 г. она планирует ввести в эксплуатацию два жилых комплекса в центральной части Грозного.
Столь широкое представительство в рейтинге республик Северного Кавказа вполне закономерно. Покупатели здесь отдают предпочтение частным домам. Поэтому многоквартирное домостроение развито относительно слабо. Достаточно одного-двух новых проектов, чтобы застройщик утвердился в статусе безоговорочного лидера. Впрочем, на другом краю страны – в Северо-Западном федеральном округе, таких регионов тоже немало. Причины во многом схожи: малый выход новостроек и преобладание вторичного предложения, которое вполне удовлетворяет потребности местной аудитории. Наиболее мобильные покупатели ориентированы на переезд в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Максимальный показатель в округе зарегистрирован у компании СКАТ, приступившей к реализации жилых комплексов «Платон» и «Аура» в Сыктывкаре – 52,1% от совокупной площади нового жилья в Республике Коми. Другими северо-западными делегатами рейтинга стали Карелия, Псковская, Новгородская и Архангельская области. Примечательно, что Архангельская область, как и Ставропольский край на юге, выбивается из локального тренда. В этих регионах на чемпионские позиции выдвинулись компании из первой двадцатки федерального рейтинга застройщиков – соответственно, Группа «Аквилон» (доля 38,8% в целом и 42,0% среди новостроек с эскроу) и «ЮгСтройИнвест» (доля 44,7% в целом и 62,7% среди новостроек с эскроу).
Всего в РФ насчитывается пять регионов, где ведущим застройщикам принадлежит более половины строящегося жилья, восемь регионов, где их удельный вес варьируется в пределах 40-50%, и шесть регионов, где этот индикатор составляет от 30% до 40%.
Отдельно упомянем компании, уступившие лидерство в общем зачете, но выступающие региональными флагманами в переходе на новую схему реализации (с применением эскроу). Это ГК «КСМ» в Карелии (удельный вес 46,2%) и специализированный застройщик «Михайловский парк-квартал», обслуживающий одноименный проект в Томской области (удельный вес 61,5%).
За первый квартал текущего года в городе введено в эксплуатацию 586 338,6 квадратных метров жилья, в то время как за I квартал 2012 года было введено 258 134,8.
За февраль 2013 года в трех районах города было введено в эксплуатацию 6 многоквартирных домов общей площадью 109 147,20 кв. метров. Так, в Красносельском районе возведено 3 жилых дома (29 121,3 кв.м.), в Невском районе – 2 (64 703,8 кв.м.) и во Фрунзенском районе – 1 (15 322,1 кв.м.). Кроме того, 24 дома относятся к индивидуальному жилищному строительству, что составило 5 292,00 кв. метра. Больше всего таких жилых объектов было построено в Курортном районе – 22, по 1 жилому дому - в Колпинском и Выборгском районах.
Также в феврале в различных районах города были введены в эксплуатацию построенные объекты общегражданского назначения: 4 спортивных комплекса в Кировском, Петродворцовом, Красносельском и Выборгском районах, здание Свято-Троицкого собора в Колпинском районе, часовня Покрова Пресвятой Богородицы в Московском районе, магазин розничной торговли непродовольственными товарами в Приморском районе, проведена реконструкция нежилого здания под гостиницу в Центральном районе.
За март 2013 года было введено в эксплуатацию 103 230,10 кв.м. жилья. Из них 99 095,20 кв.м. – это 14 новых домов на 1 809 квартир и 25 объектов индивидуального строительства общей площадью 4 134,90 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов стал Курортный район, там построено 7 домов на 52 квартиры (5 935,10 кв.м.). По количеству введенных квадратных метров лидер - Приморский район, где завершено строительство 42 752,50 кв. м., это 3 многоквартирных дома на 920 квартир. Так же было построено 2 корпуса многоярусного гараж-паркинга в Московском районе и торговый центр в Приморском районе.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за февраль 2013 года
.jpg)
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь-февраль 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2013 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2013 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2013 года
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за 1 квартал 2013 года
Данные предоставлены Комитетом по строительству Администрации Санкт-Петербурга
Наличие рядом с жилым комплексом зеленых зон повышает шансы проекта на успешную реализацию. Однако найти новое жилье вблизи парков становится все сложнее, и вскоре рынок ждет серьезный дефицит таких предложений, говорят эксперты. Предложение жилья у зеленых зон невелико, что объясняется ограниченным количеством парков и скверов в городе. По оценкам Игоря Петрова, исполнительного директора корпорации «Матрикс», в общем объеме предложения такие объекты составляют не более 20%. Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар», подсчитал, что доля новостроек, расположенных вблизи парков и скверов, и вовсе не превышает 1% от общего объема предложения. Острый дефицит жилья с видом на зеленую зону наблюдается в центре города и во Фрунзенском районе, отмечает эксперт. Среди городских районов, где предлагаются квартиры в новостройках рядом с парками, Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development, называет Приморский и Московский районы. «В настоящий момент ведется активное строительство у Удельного, Шуваловского парков, в Пушкине, Петродворце, Сестрорецке, у парка Городов-героев, в Красносельском районе, – перечисляет Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate. – В районах с развитой инфраструктурой почти все земли около парков застроены. Например, больше не осталось места у Сосновки, в парке на пр. Ветеранов. В качестве перспективы развития строительства в этом направлении можно ожидать сноса старых домов, которых достаточно много у парковых зон». В рамках сегмента элитной жилой недвижимости продолжается освоение зеленых зон Крестовского острова, а также территории вблизи Таврического сада, говорит Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость», добавляет, что много предложений первичного жилья рядом с парками и Финским заливом в Красносельском районе, а также в Приморском и Выборгском районах. «Безусловно, можно говорить о дефиците проектов, расположенных у парков и зеленых зон, – отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – Однако при желании и возможности строительных компаний зеленые зоны можно создавать искусственным образом на участках, где их не было изначально». Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль», предлагает еще один вариант решения проблемы: «Дефицит в сегменте первичного городского жилья, прилегающего к зеленым зонам, частично может быть компенсирован наличием предложения в ближайшем пригороде». Все более популярными становятся загородные районы, находящиеся вблизи города, такие как Мурино, Бугры, Янино, отмечает господин Васильев. Однако приобретать жилье на удалении от Петербурга стремятся не все, так как в городе и рядом с ним тоже пока есть интересные предложения. «Все жилые комплексы, строящиеся компанией «Строительный трест», находятся вблизи парков или скверов: жилой комплекс «Невский стиль» возводится возле Удельного парка, жилой комплекс «Панорама» в Калининском районе – рядом с парком им. Сахарова и Пионерским парком, жилой комплекс «Капитал» в Кудрово – напротив лесопарка «Оккервиль», новый жилой комплекс на Лиственной ул. – у парка Сосновка», – рассказывает Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». «В жилом комплексе «Новый Оккервиль» рекреационная зона находится прямо под окнами жилых домов. В 150 м от домов протекает река Оккервиль, ее прибрежная территория стала идеальным местом для создания зоны отдыха. В ходе благоустройства территории мы расчистили и расширили русло реки, оборудовали пляж, построили 5 км велосипедных и прогулочных дорожек, мостики через реку. Парк «Оккервиль» стал излюбленным местом для отдыха не только жителей комплекса, но и ближайших домов Невского района», – комментирует Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».