Лидеры рынка недвижимости: кто контролирует более 30% застройки в регионах
В обзорах столичного рынка недвижимости принято говорить о безусловном доминировании ГК «ПИК». Действительно, в Москве пока нет компаний, способных на равных конкурировать с ней. Однако в портфель ПИК входит только пятая часть от совокупной площади жилья в новостройках. Аналитики Urbanus.ru выявили 19 субъектов федерации, в которых застройщики-лидеры контролируют более 30% рынка.
В регионе с развитой строительной индустрией должны присутствовать от трех до пяти крупных строительных компаний, а также представительный «второй эшелон», включающий пять-семь девелоперов среднего масштаба. Подобный расклад обеспечивает здоровую конкуренцию и стимулирует участников рынка к повышению качества строительного продукта. Следует отметить, что эта модель встречается не так уж и редко. В качестве характерных примеров можно указать Самару, Екатеринбург или Новосибирск. Сбалансированный рынок может сложиться и в городах, которые не являются «миллионниками» (Калининград, Владивосток, Ульяновск).
Регионы*, в которых более 30% площадей на рынке новостроек принадлежат одному застройщику
|
Регион |
Застройщик-лидер |
Доля застройщика лидера в общем объеме строительства/доля застройщика в объеме по строительству с применением эскроу-счетов, % |
|
Республика Ингушетия |
Газовик |
60,7/- |
|
Чеченская Республика |
Юг-Строй |
58,4/- |
|
Сахалинская область |
Рыбоводстрой |
54,1/64,2 |
|
Республика Коми |
СКАТ |
52,1/56,7 |
|
Севастополь |
Севастопольстрой |
51,8/55,7 |
|
Орловская область |
ОДСК |
49,2/53,0 |
|
Ставропольский край |
ЮгСтройИнвест |
44,7/62,7 |
|
Республика Калмыкия |
СУ №3 |
44,4/44,4 |
|
Томская область |
Спецгазстрой |
44,4/- |
|
Новгородская область |
СК «Глория» |
44,2/44,2 |
|
Республика Марий Эл |
Спектр-М |
42,5/30,0 |
|
Республика Дагестан |
СК «Сити Строй Холдинг» |
42,4/- |
|
Псковская область |
ГК «ЛУГ» |
40,6/53,8 |
|
Архангельская область |
Группа «Аквилон» |
38,8/42,0 |
|
Астраханская область |
Прогресс |
37,9/- |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
Новый город |
37,2/- |
|
Республика Карелия |
Баренц Групп |
35,4/- |
|
Оренбургская область |
УСК-2 |
32,5/37,9 |
|
Кемеровская область |
Промстрой |
31,9/14,0 |
*учитывались регионы, в которых строится не менее 10 тыс. кв. м жилья
В то же время сразу в 19 субъектах федерации зафиксирована ситуация, когда компания-лидер, концентрирует в своем портфеле не менее трети всего строящегося или недавно сданного жилья. Восемь из них расположены на юге России. Это Астраханская область, Калмыкия, Ставропольский край, Севастополь и четыре северо-кавказские республики – Кабардино-Балкария, Дагестан, Ингушетия и Чечня. Две последние выделяются наличием застройщиков-«монополистов». О монополии в полном смысле слова, когда один участник рынка поставляет 80-90% всей продукции, речи не идет. Тем не менее, ЖСК «Газовик», ведущий работы в 27-м микрорайоне Магаса (12 многоквартирных домов, 4 офисных здания, детский сад на 80 мест), по объему строительства в Ингушетии намного опережает своих конкурентов. Его удельный вес достигает 60,7%. Нужно учитывать, что изначально согласованный срок действия РНС по названному проекту истек еще в 2016 г., но завершение второй очереди (семь домов и два офисных блока) ожидается только к декабрю 2021-го. В соседней Чеченской республике аналогичное положение (58,4% от объема новой застройки) занимает компания «Юг-Строй». В 2021 г. она планирует ввести в эксплуатацию два жилых комплекса в центральной части Грозного.
Столь широкое представительство в рейтинге республик Северного Кавказа вполне закономерно. Покупатели здесь отдают предпочтение частным домам. Поэтому многоквартирное домостроение развито относительно слабо. Достаточно одного-двух новых проектов, чтобы застройщик утвердился в статусе безоговорочного лидера. Впрочем, на другом краю страны – в Северо-Западном федеральном округе, таких регионов тоже немало. Причины во многом схожи: малый выход новостроек и преобладание вторичного предложения, которое вполне удовлетворяет потребности местной аудитории. Наиболее мобильные покупатели ориентированы на переезд в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Максимальный показатель в округе зарегистрирован у компании СКАТ, приступившей к реализации жилых комплексов «Платон» и «Аура» в Сыктывкаре – 52,1% от совокупной площади нового жилья в Республике Коми. Другими северо-западными делегатами рейтинга стали Карелия, Псковская, Новгородская и Архангельская области. Примечательно, что Архангельская область, как и Ставропольский край на юге, выбивается из локального тренда. В этих регионах на чемпионские позиции выдвинулись компании из первой двадцатки федерального рейтинга застройщиков – соответственно, Группа «Аквилон» (доля 38,8% в целом и 42,0% среди новостроек с эскроу) и «ЮгСтройИнвест» (доля 44,7% в целом и 62,7% среди новостроек с эскроу).
Всего в РФ насчитывается пять регионов, где ведущим застройщикам принадлежит более половины строящегося жилья, восемь регионов, где их удельный вес варьируется в пределах 40-50%, и шесть регионов, где этот индикатор составляет от 30% до 40%.
Отдельно упомянем компании, уступившие лидерство в общем зачете, но выступающие региональными флагманами в переходе на новую схему реализации (с применением эскроу). Это ГК «КСМ» в Карелии (удельный вес 46,2%) и специализированный застройщик «Михайловский парк-квартал», обслуживающий одноименный проект в Томской области (удельный вес 61,5%).
Споры о том, нужна ли рынку жилья единая классификация, ведутся не один год. Появление проектов комплексного развития территорий заставило участников рынка вновь вернуться к этой теме.
Как говорят участники рынка, классификация жилья – это во многом маркетинговый инструмент, позволяющий продавцу подкреплять заявленную цену соответствующим статусом. «В конечном счете для каждого места есть ценовой максимум, в пределах которого жилье может быть распродано в разумные сроки», – отмечает Олег Громков, руководитель аналитического отдела ООО «Северо-Запад Инвест». – Именно этот максимум и определяет класс конкретных проектов. Классификация в масс-маркете по-честному используется уже только аналитиками. На рынке мало кто будет правдиво называть себя «экономом», а сочетание «жилой комплекс комфорт-класса», напротив, используется повсеместно и в проектах очень разного качества».
Но, признает господин Громков, рынок все-таки меняется, и, по его мнению, сегодня уже назрела необходимость классифицировать крупные проекты развития территорий (или так называемые КОТы). «В этом случае в оценку качественного уровня проекта включаются совершенно другие критерии, прежде всего инфраструктурного характера, которые не рассматриваются для жилых комплексов в районах сложившейся городской застройки. Понятие «проект развития территорий» и «элита» в принципе несовместимы, но тем не менее их тоже надо сегментировать. Где-то строится просто группа 25-этажных домов как новый «спальник», где-то территория проектируется как самодостаточный мини-город», – рассуждает он.
Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», указывает на то, что в США, например, утвержденная система классности жилья существует уже более 40 лет. Там прописаны все параметры объекта строительства от вентиляции до количества парковочных мест.
«У нас нередко застройщики нарушают существующие довольно размытые границы, чтобы привлечь покупателя более низкой ценой на проект того же класса. Поэтому покупателю нужно смотреть прежде всего на конкретный объект, на набор его функциональных характеристик, а не на классность, которую ему присвоил застройщик», – говорит господин Кравцов.
Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», согласен с тем, что большинство застройщиков присваивает класс своему объекту исходя из конкретных маркетинговых целей продвижения. «Сложность заключается также в том, что у каждого покупателя также существуют свои представления о том, какой дом элитный, а какой относится к классу комфорт. Многие покупатели интересуются классом рассматриваемой ими новостройки, но отнюдь не всегда принимают на веру декларируемый застройщиком класс», – обращает внимание господин Ильичев.
Мнение:
Ирина Михеева, коммерческий директор АН «Плюс»:
– Определяющим фактором классификации является место. Место первично, а класс вторичен. Сначала застройщик выбирает локацию, а потом разрабатывают план, что строить. Например, если участок расположен у Смольного, то класс жилья не может быть ниже «бизнес», на Петроградской стороне не может появиться жилье эконом-класса, а в Девяткино – бизнес-класса. Даже дома комфорт-класса в ближайшей Ленобласти можно назвать таковыми с большой натяжкой.
За первые три месяца 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 934 290,70 кв. метров жилья. Это 240 новых домов на 17120 квартир, сообщает пресс-служба комитета по строительству.
В районном рейтинге лидером остается Невский район, где введено в эксплуатацию 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,30 кв. метров. Традиционно вторые позиции удерживает Приморский район. Там построены 8 домов на 3031 квартиру общей площадью 165 387,90 кв. метров. На третьем месте по введенным квадратным метрам - Пушкинский район, в котором сданы в эксплуатацию 10 жилых домов на 3108 квартир общей площадью 157 435,60 кв. метров.
В марте 2014 года завершено строительство объектов коммерческой недвижимости привокзальной территории аэропорта на Пулковском шоссе, в том числе гостиницы, бизнес-центра и многоуровневой автостоянки для кратковременного размещения транспортных средств.
Промышленный комплекс представлен цехом производства частей и принадлежностей автомобилей и их двигателей в Московском районе, производственном цехом – во Фрунзенском, базой механизации в Приморском районе, а также реконструкцией и техническим перевооружением ОАО «Средне-Невский судостроительный завод». В поселке Шушары построен склад негорючих материалов.
Новый торговый комплекс могут посетить жители Приморского района. Для автомобилистов в Выборгском районе введен в эксплуатацию многоуровневый гараж с автосервисом, современные автозаправочные станции открыты в Колпинском и Фрунзенском районах.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.04.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за март 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за март 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за март 2014 года
