Лидеры рынка недвижимости: кто контролирует более 30% застройки в регионах
В обзорах столичного рынка недвижимости принято говорить о безусловном доминировании ГК «ПИК». Действительно, в Москве пока нет компаний, способных на равных конкурировать с ней. Однако в портфель ПИК входит только пятая часть от совокупной площади жилья в новостройках. Аналитики Urbanus.ru выявили 19 субъектов федерации, в которых застройщики-лидеры контролируют более 30% рынка.
В регионе с развитой строительной индустрией должны присутствовать от трех до пяти крупных строительных компаний, а также представительный «второй эшелон», включающий пять-семь девелоперов среднего масштаба. Подобный расклад обеспечивает здоровую конкуренцию и стимулирует участников рынка к повышению качества строительного продукта. Следует отметить, что эта модель встречается не так уж и редко. В качестве характерных примеров можно указать Самару, Екатеринбург или Новосибирск. Сбалансированный рынок может сложиться и в городах, которые не являются «миллионниками» (Калининград, Владивосток, Ульяновск).
Регионы*, в которых более 30% площадей на рынке новостроек принадлежат одному застройщику
|
Регион |
Застройщик-лидер |
Доля застройщика лидера в общем объеме строительства/доля застройщика в объеме по строительству с применением эскроу-счетов, % |
|
Республика Ингушетия |
Газовик |
60,7/- |
|
Чеченская Республика |
Юг-Строй |
58,4/- |
|
Сахалинская область |
Рыбоводстрой |
54,1/64,2 |
|
Республика Коми |
СКАТ |
52,1/56,7 |
|
Севастополь |
Севастопольстрой |
51,8/55,7 |
|
Орловская область |
ОДСК |
49,2/53,0 |
|
Ставропольский край |
ЮгСтройИнвест |
44,7/62,7 |
|
Республика Калмыкия |
СУ №3 |
44,4/44,4 |
|
Томская область |
Спецгазстрой |
44,4/- |
|
Новгородская область |
СК «Глория» |
44,2/44,2 |
|
Республика Марий Эл |
Спектр-М |
42,5/30,0 |
|
Республика Дагестан |
СК «Сити Строй Холдинг» |
42,4/- |
|
Псковская область |
ГК «ЛУГ» |
40,6/53,8 |
|
Архангельская область |
Группа «Аквилон» |
38,8/42,0 |
|
Астраханская область |
Прогресс |
37,9/- |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
Новый город |
37,2/- |
|
Республика Карелия |
Баренц Групп |
35,4/- |
|
Оренбургская область |
УСК-2 |
32,5/37,9 |
|
Кемеровская область |
Промстрой |
31,9/14,0 |
*учитывались регионы, в которых строится не менее 10 тыс. кв. м жилья
В то же время сразу в 19 субъектах федерации зафиксирована ситуация, когда компания-лидер, концентрирует в своем портфеле не менее трети всего строящегося или недавно сданного жилья. Восемь из них расположены на юге России. Это Астраханская область, Калмыкия, Ставропольский край, Севастополь и четыре северо-кавказские республики – Кабардино-Балкария, Дагестан, Ингушетия и Чечня. Две последние выделяются наличием застройщиков-«монополистов». О монополии в полном смысле слова, когда один участник рынка поставляет 80-90% всей продукции, речи не идет. Тем не менее, ЖСК «Газовик», ведущий работы в 27-м микрорайоне Магаса (12 многоквартирных домов, 4 офисных здания, детский сад на 80 мест), по объему строительства в Ингушетии намного опережает своих конкурентов. Его удельный вес достигает 60,7%. Нужно учитывать, что изначально согласованный срок действия РНС по названному проекту истек еще в 2016 г., но завершение второй очереди (семь домов и два офисных блока) ожидается только к декабрю 2021-го. В соседней Чеченской республике аналогичное положение (58,4% от объема новой застройки) занимает компания «Юг-Строй». В 2021 г. она планирует ввести в эксплуатацию два жилых комплекса в центральной части Грозного.
Столь широкое представительство в рейтинге республик Северного Кавказа вполне закономерно. Покупатели здесь отдают предпочтение частным домам. Поэтому многоквартирное домостроение развито относительно слабо. Достаточно одного-двух новых проектов, чтобы застройщик утвердился в статусе безоговорочного лидера. Впрочем, на другом краю страны – в Северо-Западном федеральном округе, таких регионов тоже немало. Причины во многом схожи: малый выход новостроек и преобладание вторичного предложения, которое вполне удовлетворяет потребности местной аудитории. Наиболее мобильные покупатели ориентированы на переезд в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Максимальный показатель в округе зарегистрирован у компании СКАТ, приступившей к реализации жилых комплексов «Платон» и «Аура» в Сыктывкаре – 52,1% от совокупной площади нового жилья в Республике Коми. Другими северо-западными делегатами рейтинга стали Карелия, Псковская, Новгородская и Архангельская области. Примечательно, что Архангельская область, как и Ставропольский край на юге, выбивается из локального тренда. В этих регионах на чемпионские позиции выдвинулись компании из первой двадцатки федерального рейтинга застройщиков – соответственно, Группа «Аквилон» (доля 38,8% в целом и 42,0% среди новостроек с эскроу) и «ЮгСтройИнвест» (доля 44,7% в целом и 62,7% среди новостроек с эскроу).
Всего в РФ насчитывается пять регионов, где ведущим застройщикам принадлежит более половины строящегося жилья, восемь регионов, где их удельный вес варьируется в пределах 40-50%, и шесть регионов, где этот индикатор составляет от 30% до 40%.
Отдельно упомянем компании, уступившие лидерство в общем зачете, но выступающие региональными флагманами в переходе на новую схему реализации (с применением эскроу). Это ГК «КСМ» в Карелии (удельный вес 46,2%) и специализированный застройщик «Михайловский парк-квартал», обслуживающий одноименный проект в Томской области (удельный вес 61,5%).
Первые 43 петербуржца заключили договоры пожизненной ренты. О начале работы новой госуслуги сообщили профильные эксперты.
Предоставлять госуслугу в Петербурге начали с сентября прошлого года. По условиям соглашения владелец жилья – пожилой человек или супружеская пара старше 75 лет – передают Петербургу свою квартиру в собственность. Взамен сторона получает единовременную и ежемесячную выплаты. В случае смерти супруга вдовцу или вдове платят оставшуюся половину «за двоих».
Бесповоротное решение
Так, единовременная выплата составляет 10% от рыночной стоимости жилья. За 2015-2016 годы ее размер в среднем был на уровне 427 тыс. рублей.
«Ежемесячная выплата в этом году составляет 17,4 тыс. рублей или 15,1 тыс. рублей с учетом вычета налога. Сумма эта каждый год будет индексироваться. В 2015 году выплата составляла 16 тыс. рублей, с учетом вычета налога – 13 920 рублей», – сообщил директор «Горжилобмена» Сергей Филимонов.
По данным «Горжилобмена», на сегодняшний день в Петербурге заключено 43 договора пожизненной ренты. Из них 24 – по однокомнатным квартирам, 15 – по двухкомнатным и четыре по «трешкам».
Из 18 районов Северной столицы желающие оформить договор нашлись в 14. Больше всего их набралось в Калининском районе – там заключили 11 договоров. Далее следуют Василеостровский и Кировский районы – в каждом из них по пять договоров. Меньше всего их насчитывается в Курортном, Петроградском, Приморском и Пушкинском.
Что касается правил оформления договора, председатель Нотариальной палаты Петербурга Петр Герасименко подчеркнул, что расторгнуть его из-за того, что пенсионер «передумал», нельзя. Единственным основанием для этого может являться неисполнение платежных обязательств по выплатам со стороны Петербурга.
«Просто нежелание продолжать договор ренты не является основанием для его расторжения. Это не завещание, которое они могут отменить, а «железобетонный» акт. Мы об этом предупреждаем не один раз», – подчеркнул господин Герасименко.
Освободившиеся квартиры предназначены для очередников. Это лица, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, ветераны ВОВ, инвалиды, сироты и представители других социально не защищенных слоев населения.
Снижать возраст, при котором можно заключить договор, городские власти пока не думают. «Из всех 1,5 млн пенсионеров Петербурга 41% работают. Поэтому проблема снижения возраста не стоит остро», – пояснил председатель Комитета по социальной политике Петербурга Александр Ржаненков.
Потребность растет
Со временем эта услуга станет более востребована, считает Александр Ржаненков. Сегодня на рассмотрении находятся 50 заявлений, под это количество
на этот год выделено 39,6 млн рублей. «Если потребность населения возрастет – сумма будет увеличена», – сказал он.
По словам первого заместителя председателя Жилищного комитета Марины Орловой, в первую очередь госуслуга была создана для того, чтобы пострадавших от рук мошенников с недвижимостью стало меньше.
«Прежде всего, все наши действия были направлены на то, чтобы организовать дополнительную помощь пожилым, одиноким гражданам и защитить их от посягательств риэлторских компаний на помещения, которые они сегодня занимают, – объяснила госпожа Орлова. – С такими вопросами к нам обращаются, не один раз эта тема была предметом для обсуждения на различных общественных советах, советах ветеранов».
В частности, как объяснил господин Ржаненков, за последние 20 лет более 10 тыс. петербургских пенсионеров пострадали от действий мошенников с недвижимостью.
Несмотря на то что госулуга начала действовать меньше полугода назад, уже сейчас стали видны первые результаты. Во-первых, по словам Александра Ржаненкова, за это время снизилось число пенсионеров, потерявших жилье из-за сделок с частыми фирмами. Во-вторых, родственники пенсионеров, хоть и из меркантильных соображений, но узнав о том, что они могут остаться без наследства, вспоминают о своих одиноких близких и начинают заботиться о них.
«К сожалению, у большинства из тех, кто уже заключил договоры ренты, есть родственники. Но иногда случалось так, что пенсионеры забирали заявления из-за того, что их дети или внуки начали проявлять к ним заботу», – добавил господин Филимонов.
Кстати
По состоянию на 1 января 2016 года в Петербурге проживает 41,3 тыс. человек, которые могут заключить договор пожизненной ренты.
Городской парламент принял в I чтении законопроект о предоставлении льгот пожилым людям по уплате взносов по капремонту.
Предполагается, что выпадающую разницу в фонд капремонта оплатят более молодые группы населения.
Законодательное собрание Петербурга на прошлой неделе одобрило в первом чтении льготы для отдельных категорий граждан по взносам за капремонт жилых объектов. За его принятие как основу проголосовало 43 депутата. В течение месяца к законопроекту будут подготовлены поправки, которые будут рассмотрены во втором чтении.
Законопроект о льготах был разработан депутатами «Единой России». Он аналогичен федеральному документу, утвержденному в конце прошлого года. Согласно ему, одинокие граждане, достигшие 70 лет, будут платить 50% взноса на капремонт, а те, кому за 80 лет, и их семьи вообще освобождаться от платы. Также льготы в 50% получат инвалиды I и II группы и семьи с детьми-инвалидами.
Представляя данный законопроект, депутат от «Единой России» Сергей Никешин отметил, что реализация программы капитального ремонта рассчитана на 25 лет. «Получается, что пожилые граждане будут оплачивать услугу, которую, скорее всего, не воспользуются в полном объеме. Ведь, к сожалению, не все могут похвастаться здоровьем и долголетием Владимира Зельдина. Будет справедливо распределить эту плату между более молодыми группами плательщиков», - считает он.
Механизм «перекладывания на плечи» молодых оплаты взносов пожилых граждан пока не прописан. На это обратили внимание ряд депутатов парламента, а также губернатор города Георгий Полтавченко. Предполагается, что он будет определен в течением месяца.
Между тем, выступившие представители других партий, в целом, скептически отнеслись к проекту «Единой России». По словам депутата «Яблока» Александра Кобринского, подготовленный его фракцией законопроект о модернизации сетей теплоснабжения, гораздо более эффективно смог решить многие вопросы капремонта. Он был отправлен на отзыв губернатору, но ответ пока не получен. «В представленном же законопроекте «Единой России» возможностей для творчества немного. Он повторяет федеральный закон. Однако даже депутаты Госдумы поняли ущербность принятого ранее законопроекта.Ведь невозможно на всех в равном порядке возложить ответственность за невыполнение государством своих обязательств по капитальному ремонту жилых домов», - подчеркнул он.
Справедливоросс Алексей Ковалев напомнил, что изначально его партия была настроена отрицательно к введению взносов о капремонте. «Закон все-таки появился и «Справедливая Россия» подготовила в документ поправки, освобождающие лиц свыше 70-лет от оплаты капремонта. Они не были поддержаны остальными депутатами Госдумы, в большинстве своем представляющих «Единую Россию». Однако эта партия тут же внесла свой проект о льготах, схожий с подготовленный нами. Полагаю, что для них такой законопроект только элемент пиара и больше ничего», - считает депутат.
По предварительным данным, на льготы по взносам за капремонт могут претендовать около 800 тыс. петербуржцев. Данная цифра включает в себя как пожилых людей, так и инвалидов. Напомним, в настоящее время размер минимального взноса в фонд капитального ремонта в Петербурге составляет от 2,5 рубля до 3,5 рубля с 1 кв. метра. Общая сумма поступивших средств от жителей города на сегодняшний день составляет 3,42 млрд рублей.
Кстати:
Также на прошлой неделе парламент Ленобласти в третьем чтении принял поправки к закону о капремонте. Они аналогичны федеральным и предоставляют льготы для людей от 70 лет. Пенсионеры старше 80 лет полностью освобождаются от платы за капремонт.