Лидеры рынка недвижимости: кто контролирует более 30% застройки в регионах


24.03.2021 22:10

В обзорах столичного рынка недвижимости принято говорить о безусловном доминировании ГК «ПИК». Действительно, в Москве пока нет компаний, способных на равных конкурировать с ней. Однако в портфель ПИК входит только пятая часть от совокупной площади жилья в новостройках. Аналитики Urbanus.ru выявили 19 субъектов федерации, в которых застройщики-лидеры контролируют более 30% рынка.


В регионе с развитой строительной индустрией должны присутствовать от трех до пяти крупных строительных компаний, а также представительный «второй эшелон», включающий пять-семь девелоперов среднего масштаба. Подобный расклад обеспечивает здоровую конкуренцию и стимулирует участников рынка к повышению качества строительного продукта. Следует отметить, что эта модель встречается не так уж и редко. В качестве характерных примеров можно указать Самару, Екатеринбург или Новосибирск. Сбалансированный рынок может сложиться и в городах, которые не являются «миллионниками» (Калининград, Владивосток, Ульяновск).

Регионы*, в которых более 30% площадей на рынке новостроек принадлежат одному застройщику

Регион

Застройщик-лидер

Доля застройщика лидера в общем объеме строительства/доля застройщика в объеме по строительству с применением эскроу-счетов, %

Республика Ингушетия

Газовик

60,7/-

Чеченская Республика

Юг-Строй

58,4/-

Сахалинская область

Рыбоводстрой

54,1/64,2

Республика Коми

СКАТ

52,1/56,7

Севастополь

Севастопольстрой

51,8/55,7

Орловская область

ОДСК

49,2/53,0

Ставропольский край

ЮгСтройИнвест

44,7/62,7

Республика Калмыкия

СУ №3

44,4/44,4

Томская область

Спецгазстрой

44,4/-

Новгородская область

СК «Глория»

44,2/44,2

Республика Марий Эл

Спектр-М

42,5/30,0

Республика Дагестан

СК «Сити Строй Холдинг»

42,4/-

Псковская область

ГК «ЛУГ»

40,6/53,8

Архангельская область

Группа «Аквилон»

38,8/42,0

Астраханская область

Прогресс

37,9/-

Кабардино-Балкарская Республика

Новый город

37,2/-

Республика Карелия

Баренц Групп

35,4/-

Оренбургская область

УСК-2

32,5/37,9

Кемеровская область

Промстрой

31,9/14,0

*учитывались регионы, в которых строится не менее 10 тыс. кв. м жилья

В то же время сразу в 19 субъектах федерации зафиксирована ситуация, когда компания-лидер, концентрирует в своем портфеле не менее трети всего строящегося или недавно сданного жилья. Восемь из них расположены на юге России. Это Астраханская область, Калмыкия, Ставропольский край, Севастополь и четыре северо-кавказские республики – Кабардино-Балкария, Дагестан, Ингушетия и Чечня. Две последние выделяются наличием застройщиков-«монополистов». О монополии в полном смысле слова, когда один участник рынка поставляет 80-90% всей продукции, речи не идет. Тем не менее, ЖСК «Газовик», ведущий работы в 27-м микрорайоне Магаса (12 многоквартирных домов, 4 офисных здания, детский сад на 80 мест), по объему строительства в Ингушетии намного опережает своих конкурентов. Его удельный вес достигает 60,7%. Нужно учитывать, что изначально согласованный срок действия РНС по названному проекту истек еще в 2016 г., но завершение второй очереди (семь домов и два офисных блока) ожидается только к декабрю 2021-го. В соседней Чеченской республике аналогичное положение (58,4% от объема новой застройки) занимает компания «Юг-Строй». В 2021 г. она планирует ввести в эксплуатацию два жилых комплекса в центральной части Грозного.

Столь широкое представительство в рейтинге республик Северного Кавказа вполне закономерно. Покупатели здесь отдают предпочтение частным домам. Поэтому многоквартирное домостроение развито относительно слабо. Достаточно одного-двух новых проектов, чтобы застройщик утвердился в статусе безоговорочного лидера. Впрочем, на другом краю страны – в Северо-Западном федеральном округе, таких регионов тоже немало. Причины во многом схожи: малый выход новостроек и преобладание вторичного предложения, которое вполне удовлетворяет потребности местной аудитории. Наиболее мобильные покупатели ориентированы на переезд в Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Максимальный показатель в округе зарегистрирован у компании СКАТ, приступившей к реализации жилых комплексов «Платон» и «Аура» в Сыктывкаре – 52,1% от совокупной площади нового жилья в Республике Коми. Другими северо-западными делегатами рейтинга стали Карелия, Псковская, Новгородская и Архангельская области. Примечательно, что Архангельская область, как и Ставропольский край на юге, выбивается из локального тренда. В этих регионах на чемпионские позиции выдвинулись компании из первой двадцатки федерального рейтинга застройщиков – соответственно, Группа «Аквилон» (доля 38,8% в целом и 42,0% среди новостроек с эскроу) и «ЮгСтройИнвест» (доля 44,7% в целом и 62,7% среди новостроек с эскроу).

Всего в РФ насчитывается пять регионов, где ведущим застройщикам принадлежит более половины строящегося жилья, восемь регионов, где их удельный вес варьируется в пределах 40-50%, и шесть регионов, где этот индикатор составляет от 30% до 40%. 

Отдельно упомянем компании, уступившие лидерство в общем зачете, но выступающие региональными флагманами в переходе на новую схему реализации (с применением эскроу). Это ГК «КСМ» в Карелии (удельный вес 46,2%) и специализированный застройщик «Михайловский парк-квартал», обслуживающий одноименный проект в Томской области  (удельный вес 61,5%).


ИСТОЧНИК: пресс-служба Urbanus.ru
ИСТОЧНИК ФОТО: https://expertrt.ru



05.03.2021 08:24

Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.


· C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Тип инвестора

2020 год, $млрд

2019 год, $млрд

Годовая динамика

Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет

Институциональные инвесторы

329,3

460,5

-28%

-6%

Частные инвесторы/Не торгуются на бирже

231,9

333,3

-30%

9%

Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты

98,0

137,2

-29%

-35%

Пользователи/прочие[1]

33,5

38,5

-13%

0%

Неизвестно

27,2

26,5

+3%

27%

Источник: The Wealth Report 2021

 

· В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.

Объем частных инвестиций по сегментам

Сектор рынка

2020 год, $млрд

Доля в 2020 году[2]

2019 год, $млрд

Доля в 2019 году

Апартаменты

88,9

38%

122

36%

Офисы

59,2

26%

85

25%

Индустриальная и складская недвижимость

34,0

15%

42

13%

Ретейл/стрит-ретейл

27,7

12%

45

13%

Гостиницы

13,0

6%

28

8%

Дома престарелых/уход за престарелыми

7,1

3%

9

3%

Жилые кондоминиумы

1,9

1%

3

1%

Источник: The Wealth Report 2021

· Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.

Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.

Страна

2020 год, $млрд

Доля внутренних инвестиций

Доля трансграничных инвестиций

США

141,7

97%

3%

Германия

11,1

67%

33%

Великобритания

10,6

47%

53%

Швеция

8,3

100%

-

Франция

7,5

95%

5%

Южная Корея

6,0

100%

-

Япония

5,5

92%

8%

Канада

5,4

99%

1%

Нидерланды

5,4

83%

17%

Китай

3,7

99%

1%

Источник: The Wealth Report 2021

  • Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».

 

  • Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».

 

  • В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.

 

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость

 

  • Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

 

  • Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».

 

  • По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.

Структура инвестиций по сегментам

Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году

Объект

Сегмент

Регион

Покупатель

Страна происхождения покупателя

Цена в валюте сделки диапазон

БЦ SkyLight

Офисная недвижимость

Москва

n/a

Россия

13-15 млрд

PNK Парк Вешки

Складская недвижимость

Москва

Сбербанк – арендный бизнес 3

Россия

9-10 млрд

Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината

Площадки под девелопмент

Москва

ПИК

Россия

8-10 млрд

БЦ Diamond Hall

Офисная недвижимость

Москва

Сбербанк – арендный бизнес 3

Россия

7-8 млрд

Ориентир Север-1

Складская недвижимость

Москва

РФПИ и Mubadala (PLT)

OAЭ/Россия

7-8 млрд

Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре

Площадки под девелопмент

Москва

Capital Group

Россия

5,5-6,5 млрд

Источник: Knight Frank Research

 

  • Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[1], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.

Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.

 

% респондентов, выбравших каждую позицию

Сегмент

Россия и СНГ

В среднем по миру

Офисы

25%

20%

Отели и индустрия досуга

9%

8%

Ретейл

12%

9%

Логистика

7%

5%

Индустриальная недвижимость

4%

6%

Инфраструктура

1%

2%

Образование

1%

2%

Студенческое жилье

3%

2%

Пенсионная сфера

4%

4%

Здравоохранение

3%

2%

Сельское хозяйство

1%

3%

Частный арендный сектор

16%

23%

Площадки под девелопмент

12%

8%

Другое

3%

3%

Источник: The Wealth Report 2021

  • Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% – площадки под девелопмент.

Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?

 

% респондентов, выбравших каждую позицию[2]

Сегмент

Россия и СНГ

В среднем по миру

Офисы

14%

18%

Дата-центры

14%

11%

Отели и индустрия досуга

11%

13%

Ретейл

25%

11%

Логистика

36%

28%

Индустриальная недвижимость

4%

17%

Инфраструктура

7%

11%

Образование

7%

6%

Студенческое жилье

11%

9%

Пенсионная сфера

7%

14%

Здравоохранение

7%

17%

Сельское хозяйство

4%

12%

Частный арендный сектор

18%

32%

Площадки под девелопмент

21%

24%

Источник: The Wealth Report 2021

 

  • В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).

Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г.

Регион

% респондентов

Африка

25%

Азия

22%

Австралазия

25%

Европа (исключая Великобританию)

29%

Латинская Америка

23%

Ближний Восток

23%

Северная Америка

30%

Россия и СНГ

21%

Великобритания

27%

В среднем по миру

25%

Источник: The Wealth Report 2021

[1] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.

[2] Респонденты выбирали по три сегмента.

[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.

[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.

[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.


ИСТОЧНИК ФОТО: http://lion-realty.ru


04.03.2021 17:36

2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотек. Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 г., как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.


●        Объем ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысил показатели 2009 года. Количество выданных кредитов – выросло в 13 раз.  Всего за 12 лет выдано более 10,57 млн ипотек на 20 трлн рублей.

●        Каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку новостройки. В программу субсидирования 2015-2016 года доля ипотек на «первичке» была выше (36%), чем в субсидирование 2020 года (28%).

●        Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ в 11 раз выше, чем в 2009 году. Задолженность по ипотеке увеличилась наибольшими темпами в 2011-2012 гг.

●        В 2020 году доля «плохих» кредитов составила 0,8% - минимальное значение с 2009 года.  Доля просроченной задолженности за этот период года выросла в РФ в 3,8 раза.

●        Средний размер ипотечного кредита увеличился с 2009 года в 2,2 раза: с 1,12 млн до 2,51 млн рублей. Срок кредита с 2009 года увеличился на два с половиной года.

●        Средняя ставка по кредиту в целом по рынку снизилась в 1,8 раз с 2009 года. Только на первичном рынке аналогичное снижение произошло за пять лет (с 2016 года).

Объемы ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысили показатели 2009 года

Рынок ипотечного кредитования в РФ обновляет рекорды – по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотек на сумму 4295,8 млрд рублей. Эксперты Циан проанализировали динамику показателей рынка ипотечного кредитования, начиная с посткризисного 2009 года. 

В сравнении с 2009 годом количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных ипотек - в 30 раз выше, чем в 2009 году. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.

Динамика ипотечных сделок

 

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Динамика с 2009 

Кол-во выданных ипотек, тыс. ед.

128,0

298,2

520,7

690,1

823,2

1012,1

699,4

856,5

1086,9

1471,8

1269,3

1712,5

В 13,4 раз

Объем выдачи, млрд руб.

143,0

364,6

697,4

1017,3

1338,7

1753,3

1157,8

1472,4

2021,4

3012,7

2848,2

4295,8

В 30 раз

Средняя сумма кредита

1,12

1,22

1,34

1,47

1,63

1,73

1,66

1,72

1,86

2,05

2,24

2,51

В 2,2 раза

Средняя ставка (в декабре)

13,72

12,45

11,63

12,67

12,12

13,2

12,9

11,5

9,79

9,66

9,00

7,36

На 46% ниже

Средний срок ипотеки, месяцев (в декабре)

194

198

171

183

176

178

183

185

188

200

218

225

На два с половиной года

Объем задолженности по ипотеке, млрд рублей

0,81

0,95

1,31

1,87

2,54

3,39

3,85

4,42

5,14

6,38

7,47

9,07

В 11,2 раза

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Рост количества и объема выданных ипотек наблюдался с 2010 года – на фоне постепенного восстановления экономики (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009 года) Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что также способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. Средний ежегодный прирост по количеству ипотек с 2010 по 2014 год – 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133%) – в сравнении с провальным 2009 годом.

В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось на 31%, после чего рынок снова рос, вместе со снижением ставок, а том числе – благодаря программе субсидирования, реализованной 2015-2016 гг. на первичном рынке.

 Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018 году (+35%). Значительный вклад внесла программа «семейной ипотеки», запущенная в этот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.

Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009 года наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении на фоне высоких значений 2018 года.

 

Ежегодный прирост ипотечных сделок в РФ

2010

133%

2011

75%

2012

33%

2013

19%

2014

23%

2015

-31%

2016

22%

2017

27%

2018

35%

2019

-14%

2020

35%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Только треть кредитов выдается на «первичке»

Благодаря субсидированию доля ипотек, выданных на покупку жилья в новостройках, по итогам 2020 года достигла 28% от всех кредитов против 27% в 2019 году и 25% в 2018 году. По объему выданных ипотек «первичка» занимает в 2020 году 35%, в 2019 году доля составляла 33%, в 2018 году – 29%. Однако максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году – по его итогам 36% ипотек (и 39% от общего объема кредитов) были выданы именно для покупки новостроек.  Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья – еще в первом квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5-14,7% годовых, что ограничивало спрос в данном сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке. Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении всех пяти лет покупатели «голосуют» за готовое жилье.

 

Доля по количеству

Доля по объему выданных ипотек

2016

36%

39%

2017

29%

33%

2018

25%

29%

2019

27%

32%

2020

28%

35%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Максимальный рост ипотечной задолженности в РФ фиксировался в 2012-2014 гг.

Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей – это в 11 раз выше, чем в 2009 году. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен: на уровне 14-21% в последние пять лет.

Максимальный ежегодный прирост задолженности фиксировался в 2011-2012 годы – на уровне 38-43%. Причинами такого взрывного роста стало восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008-2010 гг.: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощение условия получения ипотеки – несколько ведущих банков предлагали возможность взять займ без справки о доходах.

Таким образом, несмотря на текущий рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотекам, выданным на покупку новостроек, составила по итогам 2020 года 23,6% против 20,9% пять лет назад – в 2016 году.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Текущая доля «плохих» кредитов – минимальная с 2009 года

Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% является просроченной (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга. В абсолютном (рублевом) исчислении в сравнении с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (c 18,5 млрд рублей), при том, что общая задолженность выросла за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.

Максимальная доля просроченной задолженности в 2,5% была отмечена по итогам 2010 года, на фоне роста безработицы и задолженности по заработной плате. Начиная с 2011 года уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего был небольшой рост (до 1,1%) на фоне валютного кризиса в РФ.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

На первичный рынок приходится 9,2% от всей просроченной задолженности против 5,2% пять лет назад – в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения – на вторичном рынке доля равна 0,9%.

Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет (с 2016 года) объем «плохой» задолженности по ипотекам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза – с 2,5 млрд до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период –  в 0,4 раза ( с 45,6 млрд до 64,5 млрд рублей).

Год

Доля просроченной задолженности по кредитам на вторичном рынке РФ

Объем просроченной задолженности на вторичном рынке, млрд рублей

Доля просроченной задолженности по кредитам на первичном рынке РФ

Объем просроченной задолженности на первичном рынке, млрд рублей

2016

1,30%

45,6

0,30%

2,5

2017

1,30%

50,9

0,30%

3,6

2018

1,10%

56,5

0,30%

4,8

2019

1,00%

58,4

0,40%

5,5

2020

0,90%

64,5

0,30%

6,6

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

С 2009 года в ипотеку стали брать в среднем в два раза больше

Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году составил 1,12 млн рублей, в 2020 году – уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне стали брать в кредит для покупки жилья сумму больше в 2,2 раза. Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%), что связано с рекордным ростом цен на недвижимость на фоне снижения ставок по кредитам. Единственный год, когда размер кредита снизился, стал 2015 – после девальвации рубля и на фоне роста ключевой ставки россияне старались сэкономить, и были не готовы брать кредиты на большие суммы под высокие проценты.

В сравнении с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в 3 раза.

Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 гг., млн руб.

Регион

2009 год

2020 год

Республика Калмыкия

      0,81

                        2,53

Республика Татарстан

      0,71

                        2,19

Орловская область

      0,64

                        1,99

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц или примерно два с половиной года: со 194 месяцев до 225 месяцев. Наибольший прирост за год (+ полтора года) отмечен в 2019 году и в 2018 году (+13 месяцев). 

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза

Средняя ставка по выданным в РФ ипотекам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается, начиная с 2015 года. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (на фоне роста ключевой ставки при девальвации курса рубля) и 2012 году из-за пересмотра ставки рефинансирования.

С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раз (с 13,72% до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020 года). В обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.

Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам

 

Первичный и вторичный рынок в целом

Только первичный рынок

Динамика ставки относительно прошлого года, п.п.

2009

13,72

2010

12,45

-1,27

2011

11,63

-0,82

2012

12,67

1,04

2013

12,12

-0,55

2014

13,2

1,08

2015

12,9

-0,3

2016

11,5

10,77

-1,4

2017

9,79

9,77

-1,71

2018

9,66

9,39

-0,13

2019

9

8,28

-0,66

2020

7,36

5,82

-1,64

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень,комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако даже с учетом новых рекордов по количеству по объему выданных кредитов, российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП. Главным препятствием для развития рынка становится рост цен на жилье, нивелирующий эффект снижения процентов. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня – на 22,6% выше – 70 тыс. В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, однако столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к «охлаждению рынка». Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет – ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007-2008 гг.».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://yrist911.ru