Рейтинг городов-«миллионников»: сколько стоит поселиться в центре
Эксперты Urbanus.ru изучили предложение от застройщиков в центральных локациях городов с населением от 1 млн человек. Целью исследования стало выяснение цены «входного билета». Иными словами, какую сумму нужно заплатить, чтобы с полным основанием сказать: «Я живу в центре».
В начале обзора нужно сделать важную оговорку. Определение того, что такое центр и каковы его границы, существенно разнится в зависимости от особенностей территориального развития и административного деления. Во многих городах есть районы, которые называются Центральными. Но Центральный район вовсе не идентичен фактическому центру, то есть локации, которая воспринимается горожанами в этом качестве. Зачастую центр города – это понятие не географическое, а статусное.
Для Москвы выборка ограничивается территорией внутри Садового кольца, а также его внешним полукилометровым поясом. В случае Санкт-Петербурга рассматривалось предложение в границах исторического центра и непосредственно примыкающих к нему кварталов. В Нижнем Новгороде и Казани главными ориентирами служат ансамбли местных кремлей, в других городах – кварталы административных зданий. Мониторинг проводился среди тех новостроек, которые расположены в радиусе шаговой доступности от них.
Самые низкие цены на жилье в центре характерны для Челябинска. В жилом комплексе «Парус», который отделяют немногим более километра от здания городской администрации, стоимость студий (28,90 кв. м) начинается с отметки 1,54 млн рублей. Однако столь малый прайс – явное исключение для российских мегаполисов. В наиболее престижной локации Воронежа нет предложения дешевле 3,45 млн рублей (однокомнатная квартира 36,34 кв. м в ЖК «Прага»). А чтобы поселиться в центре Волгограда, нужно потратить не менее 3,50 млн рублей (однокомнатная квартира 43,15 кв. м в ЖК URBN).
Еще в четырех городах – Перми, Новосибирске, Ростове-на-Дону и Уфе – «порог входа» находится ниже 5 млн рублей. В самарском центре минимальный ценник равен 5,37 млн рублей (однокомнатная квартира 41,30 кв. м в ЖК «Пять звезд»), в красноярском – 5,71 млн рублей (однокомнатная квартира 47,61 кв. м в ЖК «Новоостровский»).
Примечательно, что в данном рейтинге Санкт-Петербург остался за пределами топ-5. В клубном доме Acqualina Apartments, построенном недалеко от Витебского вокзала и станции метро «Пушкинская», за 6,60 млн рублей доступен апартамент площадью 22,80 кв. м.
Рейтинг доступности жилья в центре городов-«миллионников»
Город |
Жилой комплекс с самой доступной квартирой в центральной локации |
Стоимость самой доступной квартиры в центральной локации |
Площадь самой доступной квартиры в центральной локации |
Планировка |
Челябинск |
Парус |
1,54 |
28,90 |
Студия |
Воронеж |
Прага |
3,45 |
36,34 |
Однокомнатная |
Волгоград |
URBN |
3,50 |
43,15 |
Однокомнатная |
Пермь |
Камские огни |
3,64 |
41,28 |
Двухкомнатная с кухней-гостиной |
Новосибирск |
Расцветай на Ядринцевской |
3,70 |
22,81 |
Студия |
Ростов-на-Дону |
Белый ангел |
3,73 |
47,73 |
Двухкомнатная |
Уфа |
Уфимский кремль |
4,32 |
43,40 |
Однокомнатная |
Самара |
Пять звезд |
5,37 |
41,30 |
Однокомнатная |
Красноярск |
Новоостровский |
5,71 |
47,61 |
Однокомнатная |
Санкт-Петербург |
Acqualina Apartments |
6,66 |
22,80 |
Студия |
Екатеринбург |
Женева |
7,22 |
55,96 |
Однокомнатная |
Нижний Новгород |
Шаляпин |
7,76 |
41,96 |
Однокомнатная |
Казань |
Grande Rosso |
8,84 |
44,19 |
Однокомнатная |
Омск |
Новый Пионер |
9,15 |
91,50 |
Свободная планировка |
Москва |
Kazakov Grand Loft |
9,17 |
19,10 |
Студия |
От ЖК «Женева» всего 10-15 минут ходьбы до делового кластера «Екатеринбург-Сити», здания правительства Свердловской области и «Ельцин-Центра». Такое соседство обуславливает высокий ценник – 7,22 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 55,96 кв. м. Впрочем, в полукилометре к востоку от «Женевы» экспонируется более доступная новостройка – ЖК «Дом на бульваре». В ней квартиры стоят от 5,70 млн рублей.
Жилье рядом с Нижегородским кремлем обойдется, по крайней мере, в 7,76 млн рублей (ЖК «Шаляпин»). Недвижимость у Казанского кремля стоит на миллион больше. Нижняя планка связана с апартаментом площадью 44,19 кв. м в одном из особняков комплекса резиденций Grande Rosso.
Центральная часть Омска скудна на предложение от застройщиков. По сути, здесь базируется только один проект – «Новый Пионер». Он занимает часть мыса, образованного слиянием Иртыша и Оми. Прайс самого дешевого из лотов по этому адресу – квартиры площадью 91,50 кв. м со свободной планировкой – составляет 9,15 млн рублей. Таким образом, высота ценового порога здесь практически не уступает столичным показателям. Московский минимум – 9,17 млн рублей – обозначен студией площадью 19,10 кв. м в апарт-комплексе Kazakov Grand Loft, который возводится на внешней орбите Садового кольца (Басманный район).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».