Московские девелоперы дорогих новостроек планируют увеличить ввод втрое
В 2021 году московские застройщики комплексов бизнес-, премиум- и элитного класса планируют построить 256 зданий, подсчитали аналитики «Метриум». Это в три раза больше, чем было введено в эксплуатацию домов в 2020 году в тех же сегментах. В текущем году, как рассчитывают девелоперы, завершится строительство корпусов и комплексов в 91 проекте.
В 2021 году девелоперы дорогих новостроек в Москве планируют ввести в эксплуатацию 256 жилых домов и апартаментов, относящихся к высокобюджетному сегменту рынка. Завершится строительство как отдельных корпусов в масштабных проектах, так и некоторых комплексов целиком. Разрешения на ввод в эксплуатацию (РВЭ) получат девелоперы 91 проекта бизнес-, премиум- и элит-класса.
Какие новостройки бизнес-класса достроят в 2021 году
По данным «Метриум», большинство новых зданий планируют завершить девелоперы проектов бизнес-класса. В 49 из них будут введены в эксплуатацию все или отдельные корпуса – в сумме 161 дом с квартирами или апартаментами. В основном строительство завершится к концу года, но много домов достроят к середине лета. Застройщики планируют закончить в I квартале 29 корпусов, во II – 42, в III – 27, в IV – 63.
В новых домах бизнес-класса помещения в основном будут иметь жилой статус. Квартиры планируются в 35 из 49 проектов, апартаменты – в девяти, а оба формата недвижимости на выбор у покупателей будут в пяти комплексах.
Самые доступные по цене варианты можно найти в проекте апарт-комплекса «Октябрь» (Хорошёво-Мнёвники), где средняя стоимость квадратного метра составляет 185 тыс. рублей за кв.м. За 5,6 млн рублей в этом комплексе продается апартамент площадью 26 кв.м. Ввод в эксплуатацию намечен на III квартал 2021 года.
В жилом комплексе «Румянцево Плаза» (пос. Московский, Новая Москва) в среднем квадратный метр обойдется в 191 тыс. рублей за кв.м. Самая доступная квартира продается здесь за 7,9 млн рублей (36 кв.м). Застройщик планирует завершить два корпуса – один в I кв., а другой – во II кв.
«Покупка квартиры на финальной стадии строительства – это выгодное решение, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». – С одной стороны, покупатель всё еще экономит средства, поскольку вкладывается в строительство, и за счет увеличения готовности выбранный комплекс еще подорожает. С другой стороны, покупатель может визуально оценить, насколько почти готовый дом соответствует проекту, а также ему не нужно долго ждать завершения строительства».
Новостройки бизнес-класса со сроком ввода в эксплуатацию в 2021 году
Проект |
Тип |
Район |
Срок ввода в 2021 году, кв. |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м* |
Октябрь |
апартаменты |
Хорошево-Мневники |
III |
185 |
Румянцево Парк |
квартиры |
пос. Московский |
I-II |
191 |
Парк Плаза |
апартаменты |
Головинский |
I |
219 |
Monodom Family |
апартаменты |
Лефортово |
IV |
222 |
Ривер Парк |
квартиры/апартаменты |
Нагатинский затон |
I |
230 |
Фестиваль Парк-2 |
квартиры |
Левобережный |
III |
231 |
ИзМайЛовО |
квартиры |
Измайлово |
III |
232 |
Символ |
квартиры |
Лефортово |
IV |
234 |
Родной город. Октябрьское поле |
квартиры |
Щукино |
II |
237 |
Crystal |
квартиры |
Хорошёво-Мнёвники |
IV |
239 |
Метрополия |
квартиры |
Южнопортовый |
III |
242 |
Лефорт |
квартиры |
Лефортово |
I |
248 |
Balance |
квартиры |
Рязанский |
III |
259 |
Зорге, 9 |
апартаменты |
Хорошевский |
IV |
265 |
Prizma |
квартиры |
Обручевский |
I |
266 |
Nagatino i-Land |
квартиры |
Даниловский |
IV |
276 |
Ленинградка 58 |
квартиры |
Головинский |
I |
276 |
Манифест |
квартиры |
Можайский |
II |
277 |
КутузовGRAD II |
квартиры |
Можайский |
II |
279 |
Резиденции композиторов |
квартиры/апартаменты |
Даниловский |
II |
280 |
Западный порт. Кварталы на набережной |
квартиры |
Филевский парк |
II, IV |
290 |
Событие |
квартиры |
Раменки |
IV |
293 |
Vitality |
квартиры |
Южнопортовый |
II |
295 |
Серебряный фонтан |
квартиры/апартаменты |
Алексеевский |
IV |
298 |
Исток |
квартиры |
Войковский |
I |
300 |
Время |
квартиры |
Преображенское |
IV |
303 |
Wellton Towers |
квартиры |
Хорошёво-Мнёвники |
III |
307 |
Level Донской |
апартаменты |
Донской |
IV |
309 |
Now. Квартал на набережной |
квартиры |
Даниловский |
IV |
312 |
ONYX Deluxe |
квартиры |
Даниловский |
IV |
312 |
Крылья |
квартиры |
Раменки |
II |
315 |
D1 |
квартиры |
Тимирязевский |
II |
319 |
Shome |
квартиры |
Фили-Давыдково |
II |
320 |
Резиденции архитекторов |
квартиры/апартаменты |
Басманный |
I |
329 |
Bauman House |
квартиры |
Басманный |
III |
330 |
Tatlin Apartments |
апартаменты |
Басманный |
I |
335 |
TREND |
квартиры |
Щукино |
IV |
337 |
Fili City |
квартиры |
Филевский парк |
II |
338 |
Hampton By Hilton |
апартаменты |
Таганский |
I |
340 |
Union Park |
квартиры |
Хорошёво-Мнёвники |
II |
352 |
ЗИЛАРТ |
квартиры |
Даниловский |
II, IV |
363 |
Aquatoria |
квартиры |
Левобережный |
II, IV |
371 |
RiverSky |
квартиры |
Даниловский |
IV |
377 |
Прайм Тайм |
квартиры |
Хорошевский |
IV |
385 |
MITTE |
апартаменты |
Даниловский |
I |
499 |
Анна Монс |
апартаменты |
Басманный |
IV |
–** |
Лайм |
квартиры |
Алексеевский |
II |
–** |
Счастье на Ломоносовском |
квартиры |
Раменки |
IV |
–** |
Сердце Столицы |
квартиры/апартаменты |
Хорошёво-Мнёвники |
IV |
–** |
*На конец 2020 года, цены рассчитаны по корпусам запланированным к вводу в 2021 г.
**Продажи завершены или приостановлены
Источник: «Метриум»
Какие новостройки премиум-класса достроят в 2021 году
В 2021 году московские девелоперы планируют полностью или частично достроить 25 комплексов премиум-класса. Они получат разрешение на ввод 66 корпусов. В основном работы будут завершены в середине года. В I квартале застройщики возведут 15 зданий, в II – 31, в III кв. – 16, в IV – 4.
В основном девелоперы завершают строительство комплексов с квартирами (14 проектов). Немногим меньше апартаментов – 10 проектов. В одном комплексе дольщики получат ключи как от квартир, так и от апартаментов.
Самый доступный вариант комплекса премиум-класса с почти готовыми корпусами – «Приватная резиденция Боровка»[1] (Ново-Переделкино). В среднем квадратный метр здесь обойдется в 295 тыс. рублей. Минимальная стоимость апартамента – 10,8 млн рублей (38,4 кв.м).
Второй по уровню ценовой доступности проект – Fili City (Noble) (район Филевский парк). Квартиры в этом комплексе можно приобрести в среднем за 338 тыс. рублей за кв.м. За 20,8 млн рублей девелопер продает квартиру площадью 73 кв.м
Новостройки премиум-класса со сроком ввода в эксплуатацию в 2021 году
Проект |
Тип |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м* |
Приватная Резиденция Боровка |
апартаменты |
Ново-Переделкино |
II |
295 |
Fili City (Noble) |
квартиры |
Филевский парк |
II |
338 |
Резиденции Замоскворечье |
апартаменты |
Замоскворечье |
I |
347 |
Sinatra |
апартаменты |
Пресненский |
I |
380 |
Dialog |
квартиры |
Красносельский |
IV |
411 |
Spires |
квартиры |
Очаково-Матвеевское |
III |
429 |
Prime Park |
квартиры |
Хорошевский |
IV |
463 |
Chkalov |
апартамент |
Басманный |
IV |
546 |
РЕКА |
квартиры |
Раменки |
IV |
555 |
TITUL на Серебрянической |
апартаменты/квартиры |
Таганский |
II |
587 |
La Rue |
апартаменты |
Тверской |
IV |
673 |
Eleven («11») |
квартиры |
Пресненский |
II |
700 |
Садовые кварталы |
квартиры |
Хамовники |
I, III |
777 |
Capital Towers |
квартиры |
Пресненский |
II |
800 |
DIN HAUS |
квартиры |
Пресненский |
II |
800 |
Titul на Якиманке |
квартиры |
Якиманка |
II |
831 |
Долгоруковская 25 |
апартаменты |
Тверской |
I |
858 |
Дом на Тишинке |
квартиры |
Пресненский |
II |
860 |
River Residences (БОР) |
апартаменты |
Хорошёво-Мнёвники |
I |
897 |
Вишневый сад |
квартиры |
Раменки |
III |
945 |
Astris |
квартиры |
Раменки |
I |
992 |
Ambassador Golf Club Residence |
апартаменты |
Раменки |
I |
1162 |
A-Residence |
апартаменты |
Замоскворечье |
I |
–** |
Jazz |
апартаменты |
Марьина Роща |
II |
–** |
Медный 3,14 |
квартиры |
Якиманка |
I |
–** |
*На конец 2020 года, цены рассчитаны по корпусам запланированным к вводу в 2021 г.
**Продажи завершены или приостановлены
Источник: «Метриум»
Какие новостройки элитного сегмента достроят в 2021 году
В элитном сегменте рынка готовые дома появятся в 17 комплексах. Застройщики планируют ввести в эксплуатацию 29 корпусов. Из них в I квартале будут достроены 12, во II квартале – 13, в III квартале – два, в IV квартале – 2.
Новые дома с квартирами и апартаментами появятся в равном числе проектов – по 8 комплексов будут иметь помещения с жилым и нежилым статусом. В одном проекте предусмотрены оба формата недвижимости.
Самая низкая стоимость «квадрата» среди элитных новостроек, которые введут в эксплуатацию в 2021 году, в комплексе Savvin River Residence. Жилье в нём в среднем можно приобрести по 770 тыс. рублей за кв.м. Самый доступный вариант – квартира площадью 70 кв.м за 46,3 млн рублей.
В комплексе White Khamovniki застройщик ведет продажи жилья по 1 млн рублей за кв.м. Квартиру площадью 82 кв.м. можно приобрести за 74,7 млн рублей (81,5 кв.м).
Новостройки элитного сегмента со сроком сдачи в 2021 году
Проект |
Тип |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, млн руб./кв.м* |
Savvin River Residence |
квартиры |
Хамовники |
II |
0,77 |
White Khamovniki |
квартиры |
Хамовники |
II |
1,04 |
Roza Rossa |
апартаменты |
Хамовники |
II |
1,05 |
Пироговская, 14 |
апартаменты |
Хамовники |
II |
1,10 |
Дом с Атлантами |
квартиры |
Таганский |
III |
1,11 |
Клубный дом в Газетном |
апартаменты |
Тверской |
IV |
1,27 |
Cloud Nine |
квартиры/апартаменты |
Якиманка |
I |
1,46 |
Kuznetsky Most 12 by Lalique |
апартаменты |
Мещанский |
IV |
1,54 |
Fairmont Vesper Residences |
апартаменты |
Тверской |
II |
1,56 |
Carré Blanc |
апартаменты |
Хамовники |
III |
1,73 |
Villa Grace |
квартиры |
Хамовники |
I |
1,79 |
Царев Сад |
апартаменты |
Якиманка |
I |
1,91 |
Stoleshnikov 7 |
квартиры |
Тверской |
II |
1,95 |
Allegoria Mosca |
квартиры |
Хамовники |
II |
–** |
Residence Mandarin Oriental |
квартира |
Якиманка |
I |
–** |
Золотой |
квартира |
Якиманка |
II |
–*** |
Caméo Moscow Villas |
апартаменты |
Тверской |
II |
–** |
*На конец 2020 года, цены рассчитаны по корпусам запланированным к вводу в 2021 г.
**Продажи завершены или приостановлены
***Информация о ценах самим застройщиком не предоставляется.
Источник: «Метриум»
«В 2020 году спрос на высокобюджетное жилье в Москве повышался быстрыми темпами, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Девелоперы получили мощный импульс для инвестиций в новые проекты. Правда, во многих новостройках в продаже остались только самые большие и дорогие объекты, поэтому покупателям имеет смысл обратить внимание на жилые и апартаментные комплексы с более поздним стартом продаж, где выбор шире, а цены – умереннее».
[1] Данный проект представляет собой реконструкцию нежилого здания, расположенного за МКАД. Класс определен предварительно, так как техническая информация по проекту в открытых источниках ограничена.
Даже в кризисный год петербургская экспозиция жилья с бюджетом от 20 млн рублей продолжила расширение. По сравнению с началом 2020-го она пополнилась 15 новыми адресами (в 13 из них продажи ведутся по ДДУ). Как показывает исследование Urbanus.ru, спрос на этот продукт за год увеличился на 21,0%.
Предложение в бюджетной категории 20+ млн рублей на сегодняшний день представлено в 89 новостройках Санкт-Петербурга. За последние два года этот пул расширился на 39,1%. Проектов, где встречаются квартиры и апартаменты с прайсом выше 30 млн рублей, стало больше на 61,1%. Максимальный прирост экспозиции зафиксирован в категории лотов, которые стоят дороже 50 млн рублей, – 66,7%. При этом адресный пул самой дорогой недвижимости количественно почти не изменился, хотя в нем и отмечается заметная ротация.
В 2020-м и в начале 2021-го экспозиция высокобюджетного жилья в Санкт-Петербурге, несмотря на неблагоприятные экономические условия, продолжила свое обновление. За этот период реализация квартир и апартаментов с ценником от 20 млн рублей завершилась в 9 проектах. Им на смену пришли сразу 15 дебютантов. Таким образом, две пятых всех премьерных новостроек в Санкт-Петербурге содержат дорогие и сверхдорогие по местным меркам объекты недвижимости. И этот тренд вполне отвечает запросу со стороны наиболее состоятельной части покупательской аудитории. В одном из предыдущих исследований эксперты Urbanus.ru зафиксировали 21-процентный спад в объемах продаж нового жилья на петербургском рынке. Однако он затронул в основном самый доступный фонд (студии и квартиры малого формата). Продажи лотов в категории 20+ млн рублей, напротив, выросли – причем на те же 21,0%.
Треть всех комплексов (26 адресов) с высокобюджетным предложением собрана в Петроградском районе. За 2020 г. здесь стартовали пять новых проектов – «Октавия», Grand View, Meltzer Hall, Tesoro и White House. В последнем жилье реализуется через предварительные договоры купли-продажи. Наибольшая концентрация домов с эксклюзивными квартирами и апартаментами характерна для кварталов, примыкающих к обоим берегам Малой Невки. В указанной локации базируются 13 проектов. Это больше, чем во всем Приморском районе, который в течение прошлого года к восьми действующим получил три дополнительных точки реализации «20-миллионных» лотов – ЖК Domino, ЖК Modum и ЖК «Белый остров». В Московском и Выборгском районах насчитывается по девять таких адресов, в Адмиралтейском, Василеостровском и Центральном – по семь.
Из 89 проектов, образующих выборку дорогого и сверхдорогого жилья, 35 уже введены в эксплуатацию. В его самом высоком сегменте преобладают именно сданные новостройки – семь из десяти адресов. Абсолютным лидером остается комплекс резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на Гребном канале (северо-западная оконечность Крестовского острова). Самый крупный из его лотов имеет площадь 824,8 кв. м. Его бюджет равен 972,44 млн рублей, что в 570 раз превышает стоимость самого дешевого лота на петербургском рынке (студия в ЖК «Ломоносовъ»). В топ-5 входят также проекты «Леонтьевский мыс» (вместе с клубным домом «Мальта»), «Особняк Кушелева-Безбородко», «Привилегия» и «Крестовский IV», который возглавляет рейтинг строящихся комплексов по стоимости продаваемого жилья.
Топ-10 жилых комплексов по максимальной стоимости лота
Жилой комплекс |
Район |
Площадь лотов стоимостью более 100 млн рублей, кв. м |
Ценовой максимум, млн рублей |
Сдача в эксплуатацию |
Императорский Яхтъ-клуб |
Петроградский |
824,8 |
972,44 |
сдан |
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
536,5 |
449,59 |
сдан |
Особняк Кушелева-Безбородко |
Центральный |
373,7 |
340,00 |
сдан |
Привилегия |
Петроградский |
397,0 |
218,24 |
сдан |
Крестовский IV |
Петроградский |
257,4 |
210,00 |
IV кв. 2021 г. |
Del Arte |
Петроградский |
257,6 |
167,44 |
сдан |
Русский дом |
Центральный |
238,1 |
140,72 |
сдан |
One Trinity Place |
Петроградский |
143,0 |
115,42 |
I кв. 2021 г. |
Фонтанка 76 |
Центральный |
285,5 |
114,20 |
сдан |
Neva Haus |
Петроградский |
199,1 |
102,34 |
II кв. 2021 г. |
Всего в настоящее время на первичном рынке Санкт-Петербурга экспонируются 65 объектов недвижимости с бюджетом от 100 млн рублей.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
За 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7% или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики, на 19% или 1,09 млрд рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ РФ.
По доле просроченных кредитов в текущей задолженности, 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.
«Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года», — отмечает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
Калининградская область |
1971 |
471,3% |
Чукотский автономный округ |
13 |
225,0% |
Севастополь |
31 |
138,5% |
Чеченская Республика |
251 |
73,1% |
Кабардино-Балкарская Республика |
251 |
60,9% |
Магаданская область |
69 |
46,8% |
Республика Северная Осетия - Алания |
659 |
40,2% |
Чувашская Республика - Чувашия |
460 |
37,3% |
Республика Адыгея (Адыгея) |
229 |
33,9% |
Ярославская область |
582 |
31,1% |
Республика Саха (Якутия) |
985 |
29,4% |
Тамбовская область |
180 |
26,8% |
Республика Крым |
53 |
26,2% |
Ивановская область |
293 |
23,6% |
Республика Башкортостан |
1619 |
22,8% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.
Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).
В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.
Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность на строящееся жилье, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
Республика Крым |
6 |
500,0% |
Ивановская область |
38 |
192,3% |
Астраханская область |
34 |
161,5% |
Республика Калмыкия |
9 |
125,0% |
Севастополь |
6 |
100,0% |
Республика Коми |
20 |
100,0% |
Удмуртская Республика |
13 |
85,7% |
Приморский край |
26 |
85,7% |
Тверская область |
51 |
82,1% |
Ленинградская область |
121 |
80,6% |
Кабардино-Балкарская Республика |
12 |
71,4% |
Ставропольский край |
103 |
66,1% |
Республика Карелия |
13 |
62,5% |
Ярославская область |
101 |
55,4% |
Калининградская область |
26 |
52,9% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
«Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления новых проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства», — прокомментировал Денис Аксёнов.
Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году (подробнее см. в исследовании “Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене”).
«Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег», — отметил Денис Аксёнов.