АН «БОН ТОН»: За год средневзвешенная цена квадратного метра на первичном рынке Новой Москвы выросла на 35%

По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. на первичном рынке ТиНАО (Троицкий и Новомосковский административные округа) экспонировался 31 проект общей площадью 436,8 тыс. кв.м и 8,8 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 2,3% площади и на 0,1% лотов. За год сокращение составило 16% площади и 9% лотов. 98,8% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 1,2% экспозиции.

---

На территории ТиНАО половина экспозиции приходится на поселение Сосенское (49%), которая за месяц сократилась на 4,9%, а ее объем – на 9%. За месяц больше всего выросла доля предложения в поселении Десеневское (+5,8%) при росте объема на 64%. За счет выхода нового проекта ЖК Новое Внуково (Самолет Девелопмент) появилось предложение в поселении Кокошкино.

В январе рынок предложения пополнился за счет выхода не только данного ЖК, но и новых корпусов в уже реализующихся проектах (Бунинские луга, Алхимово, Новые Ватутинки). В общей сложности в реализацию вышло 10 корпусов.

Доля предложения на начальной стадии строительной готовности (нулевой цикл и монтаж первых этажей) с 47% сократилась до 29,4% (- 17,6%), а объем упал на 27%. Несмотря на выход нового предложения активный спрос на нулевом цикле приводит к уменьшению экспозиции.

На стадии строительных работ (монтаж средних и последних этажей) доля предложения составила 27,9% (+ 17,6%), при росте объема в 2,7 раза.  Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности составила 25,1%. За месяц изменения в динамике на этой стадии не произошло.

В структуре предложения по квартирографии больше половины приходится на 3 вида лтов:  2 комн.квартиры (20,8%), 1 комн. квартиры  (17,1%) и евродвушки (16,7%).  Средняя площадь предложения на первичном рынке ТиНАО в январе составила 49,9 кв.м., что меньше на 2,1%, чем месяц назад.

По итогам января 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка ТиНАО составила 175,2 тыс. руб. (+1,6% за месяц, + 35% за год).

В каждом поселении Новой Москвы наблюдался рост СВЦ: больше всего в поселениях Московский (+4,1%) до 180,8 тыс. руб., Десеневское (+3,5%) до 156,7 тыс. руб., Сосенское (+2,1%) до 184,2 тыс. руб. 

По итогам января 2021 г. средняя цена квартиры на первичном рынке ТиНАО составила 8,7 млн руб., которая за год выросла на 23%. Самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,4 млн руб. (+0,9%), Московский – 10,2 млн руб. (+5,9%) и Сосенское – 9,1 млн руб. (+1%).

Рейтинг поселений НАО по средней цене квартиры, млн руб.

80% нового строительства на рынке офисной недвижимости Москвы в 2021 году придется на класс А

По данным консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International, в 2020 году на московский офисный рынок было выведено 284 тыс. кв. м новых площадей. Этот показатель на 24% меньше, чем в 2019 г. В 2021 г., согласно планам девелоперов, рынок может пополниться 620 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 80% из которых придется на проекты А-класса. В Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что реальный годовой показатель ввода может оказаться на 40% ниже.  

---

Крупнейшие объекты заявленные к вводу в эксплуатацию в 2021 г.

Название	Адрес	Общая площадь, кв. м	Арендопригодная площадь, кв. м	Округ	Класс	Q
AFI Square	Грузинский Вал ул., д. 11, стр. 2	108 000	58 700	ЦАО	А	3
Два капитана	МКАД, 66-й километр, стр. 4	101 052	79 800	МО	А	1
Лофт-квартал Сколково	Зворыкина ул., д. 1, корп. 1	84 000	75 650	ЗАО	А	4
YES Технопарк	Андропова пр., д. 10	65 100	22 330	ЮАО	В+	1
AFI2B	2-я Брестская ул., д. 50/2	50 200	39 885	ЦАО	А	2
DM Tower	Варшавское ш., д. 9	41 319	35 121	ЮАО	А	2
Деловой центр «Парк Легенд»	Автозаводская ул., д. 23, корп. 120	40 200	25 300	ЮАО	В+	1
1905 года 7	1905 года ул., д. 7	39 320	33 660	ЦАО	А	1
Аркус 4	Ленинградский пр., д. 37, лит. А, стр. 1, корп. 14	24 844	18 182	САО	А	1
Хуамин	Вильгельма Пика ул., д. 14	24 800	16 000	СВАО	А	1
Деловой центр Jazz (реконструкция)	Сущевский Вал ул., д. 49, стр. 2	21 670	20 842	СВАО	В+	1

Крупнейшими из 15 новых объектов, введенных в эксплуатацию в 2020 г., оказались БЦ Neva Towers (51 240 кв. м), БЦ «Суворов Плаза» (33 600 кв. м), БЦ Kvartal West (29 750 кв. м) и БЦ «Алкон II» (25 897 кв. м). 41% от общего объема ввода пришелся на 4 квартал, с точки зрения локации лидирует Северный автономный округ. Он занимает 26% в структуре ввода.

Совокупный объем сделок по аренде и продаже в 2020 году составил 1 191 400 кв. м, что на 14% ниже показателя 2019 г. Лидером по объему арендованных и купленных площадей остается класс А — на него пришлось 40% от общей площади сделок (480 150 кв. м). В классе В+ общая площадь сделок составила 419 260 кв. м, в классе В — 291 990 кв. м.

Наиболее крупные сделки на рынке офисной недвижимости Москвы

№	Название бизнес-центра	Класс	Тип сделки	Площадь, кв. м	Район	Арендатор/ Покупатель	Q
1	AFI Square	A	Аренда	77 839	ЦАО	Тинькофф	2
2	Китайгородский проезд, 7	B	Продажа	42 342	ЦАО	Атомэнергопром	2
3	ВЭБ Арена	B+	Аренда	37 000	САО	Почта России	2
4	БЦ Тоуэр	B	Продажа	29 420	ЮЗАО	Алроса / Alrosa	2
5	Берников	B+	Продажа	15 540	ЦАО	Karat Holding	2
6	Гостиный Двор	B+	Аренда	15 000	ЦАО	Ключ	1
7	Сириус Парк стр.2	B+	Аренда	11 445	ЮАО	РАСУ (Росатом)	1
8	Алкон	A	Аренда	11 103	САО	City Mobil	3
9	Калибр	B	Аренда	11 000	СВАО	Rubytech	3

Драйверами рынка оказались компании сегмента IT, Media, Телекоммуникаций, а также сферы торговли и производства, суммарно на их долю приходится 33% от общего объема сделок.

Уровень вакансии, по итогам 202о г., составляет 10,6% (2 013 910 кв. м). Увеличение объема свободных площадей произошло во всех классах офисной недвижимости. Так, в классе А, по данным на конец декабря, незанято 612 940 кв. м, в классе В+ – 712 710 кв. м, в классе В – 688 260 кв. м.

Рост вакансии привел к незначительному снижению, относительно 2019 г., арендных ставок в классах А и В+ – на 2,2%. Средневзвешенная ставка аренды, по итогам 2020 г., в классе А составляет 25 900 руб./кв. м/год (triple net), в классе В+ — 16 380 руб./кв. м/год. В классе В арендная ставка выросла на 3% по отношению к аналогичному показателю 2019 г. и составила 12 850 руб./кв. м/год (без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей).  

Что касается продажи офисных площадей, по итогам года, средневзвешенная удельная цена предложения на объекты класса А составляет 335 000 руб./кв. м, класса В+ — 235 000 руб./кв. м, класса В — 200 000 руб./кв. м.