Московские девелоперы планируют в 2021 году увеличить ввод массового жилья только на 10%
В 2021 году московские девелоперы массовых новостроек планируют ввести в эксплуатацию более 232 жилых домов или корпусов в проектах комплексов квартир и апартаментов, подсчитали эксперты компании «Метриум». Это только на 10% больше, чем было построено в 2020 году.
В 2021 году девелоперы предполагают полностью или частично завершить реализацию 82 проектов новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве. В текущем году в «старой» Москве будут введены в эксплуатацию корпуса 44 комплексов, а в Новой Москве – 24. Среди них – 13 проектов апартаментов и один мультиформатный комплекс, то есть в нём есть как квартиры, так и апартаменты (ЖК «Летний сад» учтен в статистике жилых и апартаментных комплексов «старой» Москвы).
Источник: «Метриум»
В 2021 году застройщики планируют достроить 232 здания или корпуса в комплексе квартир или апартаментов. В «старой» Москве возводят 136 таких домов, а в Новой – 96. Ввод в эксплуатацию намечен в основном на II квартал (34% корпусов) и I квартал (28%). В III квартале достроят 20% домов, а в IV – 18%.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году больше всего жилых домов построят на территории «старой» Москвы: 124 корпуса в 44 квартирных комплексах. В основном они будут завершены в I и II кварталах (соответственно 40 и 33). В III квартале введут в эксплуатацию 26 корпусов, а в IV – 25.
Самая доступная по цене квартира, в которую можно будет въехать в этом году, продается в ЖК «MySpace на Фестивальной». Студия площадью 11 кв.м. обойдется в 3,1 млн рублей. Застройщик планирует ввести в эксплуатацию комплекс с ней во II квартале. В похожем по концепции проекте «MySpace на Окской» можно приобрести студию площадью 14 кв.м за 3,6 млн рублей и с таким же сроком ввода.
Жилые комплексы массового сегмента в «старой» Москве со сроком ввода в 2021 году
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
Митинский лес |
Митино |
IV кв. |
152 |
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
I кв. |
177 |
Измайловский пр-д 22-1 |
Измайлово |
II кв. |
166 |
Мякинино парк |
Кунцево |
III кв. |
178 |
Люблинский парк |
Люблино |
I-III кв. |
192 |
Сказочный лес* |
Ярославский |
II кв. |
178 |
Столичные поляны |
Южное Бутово |
II-III кв. |
196 |
Stellar City |
Можайский |
I-II кв. |
201 |
Каширка.Like |
Москворечье-Сабурово |
IV кв. |
208 |
Михайловский парк |
Рязанский |
II кв. |
207 |
Дмитровский парк |
Дмитровский |
IV кв. |
208 |
Домашний |
Домашний |
I кв. |
205 |
Тринити |
Западное Дегунино |
III кв. |
221 |
Дом на Барвихинской |
Можайский |
I кв. |
214 |
Дмитриевский |
Косино-Ухтомский |
IV кв. |
208 |
Тополя |
Марьино |
II кв. |
208 |
Ильменский 17 |
Западное Дегунино |
IV кв. |
233 |
Life-Варшавская |
Москворечье-Сабурово |
II кв. |
232 |
MySpace на Фестивальной |
Головинский |
II кв. |
217 |
Ты и Я |
Лосиноостровский |
III кв. |
236 |
Настроение |
Ярославский |
I, III кв. |
225 |
Green Park |
Останкинский |
IV кв. |
232 |
FoRest |
Ново-Переделкино |
I-II кв. |
232 |
Шереметьевский |
Марьина Роща |
I, IV кв. |
233 |
Лучи |
Солнцево |
I, III-IV кв |
236 |
Сиреневый парк |
Метрогородок |
II кв. |
236 |
L'Club |
Люблино |
IV кв. |
244 |
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
240 |
Кварталы 21/19 |
Рязанский |
II кв. |
234 |
Город на реке Тушино - 2018 |
Покровское-Стрешнево |
II, IV кв. |
256 |
Фонвизинский |
Бутырский |
I кв. |
252 |
Академика Павлова |
Кунцево |
I кв. |
279 |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
IV кв. |
251 |
ÀLIA |
Покровское-Стрешнево |
III кв. |
264 |
Level Амурская |
Гольяново |
I кв. |
279 |
Талисман на Дмитровском |
Западное Дегунино |
II кв. |
274 |
Лефортово парк |
Лефортово |
I кв. |
270 |
MySpace на Окской |
Кузьминки |
II кв. |
280 |
Discovery Park |
Ховрино |
I кв. |
274 |
Преображение |
Богородское |
II, IV кв. |
276 |
Талисман на Водном |
Головинский |
I кв. |
277 |
Молодогвардейская 36 |
Кунцево |
II кв. |
306 |
Квартал на Никулинской |
Тропарёво-Никулино |
II кв. |
301 |
Огни** |
Раменки |
I кв. |
271 |
Балтийский |
Войковский |
III кв. |
287 |
*Ввод запланирован на 2021 г. В январе 2021 г. Арбитражный суд Москвы направил ЖК на экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка «Лосиный остров».
**Остались последние квартиры в продаже.
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы Новой Москвы
В Новой Москве в 2021 году будут частично или полностью достроены 24 жилых комплекса. Разрешение на ввод в эксплуатацию должны получить 96 корпусов. В основном их строительство будет завершено во II и I кварталах (соответственно 43 и 21 корпусов). В III квартале планируется окончить 19 строек, а в IV квартале – 13.
«В Новой Москве преимущественно возводятся крупные жилые комплексы, насчитывающие десятки корпусов, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – С этой точки зрения у покупателей квартир в ТиНАО есть небольшое потребительское преимущество – они могут оценить готовый продукт, прежде чем вкладываться на раннем этапе строительства в один из проектируемых корпусов того же комплекса. Среди наших проектов готовые корпуса в этом году можно будет приобрести в ЖК “Скандинавия” и “Москва А101”».
Самую недорогую квартиру в почти готовых домах в Новой Москве можно купить в жилом комплексе «Борисоглебское» за 3,2 млн рублей (34 кв.м) Сроки ввода зависят от выбора корпуса – некоторые будут введены в эксплуатацию в I квартале, другие – в IV квартале. На втором месте по уровню ценовой доступности – ЖК «Баркли Медовая долина»[1], где минимальная стоимость жилья составляет 3,7 млн рублей (20 кв.м). Ввод намечен на I-II кварталы.
ЖК массового сегмента в Новой Москве со сроком сдачи в 2021 году*
Проект |
Поселение |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб./кв.м |
Борисоглебское |
Новофёдоровское |
I, IV кв. |
89 |
Внуково Парк |
Марушкинское |
IV кв |
107 |
Андерсен |
Десеновское |
I кв. |
117 |
Новые Ватутинки, микрорайон Десна |
Десёновское |
II кв. |
119 |
Баркли Медовая долина |
Марушкинское |
I-II кв. |
139 |
Цветочные поляны |
Филимоновское |
II кв. |
148 |
Первый Московский |
Московский |
III кв. |
153 |
Позитив |
Московский |
III кв. |
153 |
Бунинские луга |
Сосенское |
II, IV кв. |
154 |
Городские истории |
Внуковское |
I кв. |
154 |
Москва A101 |
Сосенское |
I кв. |
156 |
Саларьево парк |
Сосенское |
III-IV кв. |
159 |
Южное Бунино |
Сосенское |
I кв. |
159 |
Остафьево |
Рязановское |
I, III-IV кв. |
165 |
Кленовые аллеи |
Десеновское |
II кв. |
169 |
Скандинавия |
Сосенское |
I-IV кв. |
179 |
Алхимово |
Рязановское |
II кв. |
181 |
Переделкино Ближнее |
Внуковское |
I кв. |
183 |
Рассказоvo |
Внуковское |
IV кв. |
187 |
Калипсо-3** |
Щербинка |
II кв. |
- |
Москвичка** |
Сосенское |
I кв. |
- |
Новая Звезда** |
Сосенское |
II кв. |
- |
Новое Бутово** |
Язово |
III кв. |
- |
Филатов луг** |
Московский |
I кв. |
- |
*По данным на конец 2020 года
**Продажи завершены или приостановлены
Источник: «Метриум»
Комплексы апартаментов массового сегмента «старой» Москвы
В 2021 году московские девелоперы апартаментов планируют завершить строительство 14 корпусов в 13 комплексах. Почти все здания такого формата застройщики собираются ввести в эксплуатацию в I и IV кварталах (по 4 корпуса). Еще три здания достроят во II квартале, два – в III квартале.
Самый доступный апартамент можно приобрести в комплексе «Станция» – от 3,3 млн рублей за 18,8 кв.м. В проекте «16 Уровень» можно купить такое же по стоимости и площади помещение. В «Легендарном квартале на Березовой аллее»[2] студию площадью 24,4 кв.м можно купить за 3,3 млн рублей.
Комплексы массовых апартаментов Москвы со сроком сдачи в 2021 году*
Проект |
Район |
Срок ввода |
Средняя стоимость, тыс. руб/кв.м |
Nord |
Северный |
I кв. |
152 |
16 Уровень |
Марьино |
I кв. |
159 |
Станция |
Чертаново Северное |
I кв. |
175 |
Летний сад |
Дмитровский |
II кв. |
178 |
Легендарный квартал на Березовой Аллее |
Останкинский |
I кв. |
179 |
Аэровилла |
Орехово-Борисово |
I кв. |
196 |
LOFT Вольный |
Соколиная гора |
I кв. |
212 |
Nakhimov |
Черёмушки |
I кв. |
216 |
Monodom Family |
Лефортово |
IV кв. |
222 |
Савеловский Сити |
Бутырский |
I кв. |
223 |
YE’S Botanica |
YE’S Botanica |
I кв. |
248 |
Зорге 9 |
Хорошевский |
IV кв. |
286 |
YE'S Технопарк |
Даниловский |
II кв. |
271 |
Донской Квартал |
Донской |
III кв. |
328 |
*По данным на конец 2020 года
Источник: «Метриум»
«Наращивание объемов ввода поможет сбалансировать предложение нового жилья, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сейчас преобладает предложение квартир в домах на стадии активных строительных работ (монтаж) – 45% от общего числа объектов. Если же клиент хочет приобрести квартиру в готовом доме, то выбор у него небольшой – всего 7% объектов продаются в корпусах с полученным разрешением на ввод. Причем в основном это остаточные варианты – большие и дорогие квартиры. Соответственно, значительная часть клиентов, не готовых ждать долго завершения строительства, отсекается от рынка и уходит во вторичный сегмент. Если девелоперы повысят темпы ввода, они смогут нормализовать ситуацию».
[1] Некоторые корпуса данного ЖК попадали в реестр проблемных объектов (Корпуса 3 этапа (4, 5, 6))
[2] Проект можно отнести к долгостроям. Согласно первой проектной декларации, первая очередь должна была быть сдана ещё в первом квартале 2018-го.
Портал Urbanus.ru совместно с ресурсом bnMAP.pro подготовил исследование, в котором средняя стоимость квартир и апартаментов сопоставлялась со средним уровнем заработной платы. В состав выборки включена Москва, пять крупнейших городов-«миллионников» (Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород), а также еще три центра с развитыми рынками недвижимости (Уфа, Краснодар, Тюмень).
При расчете средней стоимости жилья в каждом городе брался фонд объектов, представленных в основных бюджетных категориях (в сумме охватывающих более 80% от общего объема). Тем самым за рамками исследования остались наиболее дорогостоящие лоты, которые, впрочем, не так часто покупаются на зарплаты.
Рейтинг стоимости жилья в крупных городах РФ по соотношению со средними зарплатами
Город |
Средняя стоимость лота в наиболее распространенной ценовой категории, млн рублей |
Средняя зарплата, тыс. рублей[1] |
Эквивалент в количестве средних месячных зарплат |
Москва |
14,51 |
103,1 |
141 |
Санкт-Петербург |
8,64 |
66,5 |
130 |
Казань |
6,39 |
42,1 |
152 |
Нижний Новгород |
6,23 |
43,6 |
143 |
Екатеринбург |
5,36 |
48,6 |
110 |
Новосибирск |
5,26 |
44,1 |
119 |
Тюмень |
5,23 |
56,1 |
93 |
Уфа |
4,44 |
44,7 |
99 |
Краснодар |
3,42 |
43,8 |
78 |
В Москве основу предложения образуют квартиры и апартаменты с бюджетом от 5 до 25 млн рублей. На их долю приходится 83,7% предложения. Средний ценник в границах этого пула равен 14,51 млн рублей. Чтобы скопить такую сумму, среднестатистическому москвичу придется откладывать всю свою зарплату на протяжении 141 месяца. Петербуржцы находятся в несколько лучшем положении. В реалиях северной столицы те же 83,7% предложения заключены в коридоре 3-15 млн рублей. Средний прайс здесь достигает 8,64 млн рублей, что является эквивалентом зарплаты за 130 месяцев.
В главных мегаполисах Поволжья – Казани и Нижнем Новгороде – ценовые границы заметно уже. 95,6% казанских лотов и 81,5% нижегородских имеют ценник от 3 до 10 млн рублей. С учетом довольно скромного уровня зарплат, доступность жилья в обоих городах ниже, чем в Москве. В Нижнем Новгороде на среднюю квартиру нужно отдать все жалованье за 143 месяца, а в Казани – за 152.
В Екатеринбурге и Новосибирске ситуация более благополучная. За счет наличия значительного фонда дешевых объектов средняя квартира там стоит примерно на 1 млн рублей меньше, чем в Казани или Нижнем Новгороде. При сопоставимом размере жалованья это дает существенно меньший зарплатный эквивалент – 119 в Новосибирске и 110 в Екатеринбурге.
Тюменский рынок отличается сбалансированной структурой предложения. Объекты с бюджетом до 3 млн рублей, от 3 до 5 млн рублей и от 5 до 10 млн рублей представлены приблизительно в равных долях и вместе занимают 97,0% экспозиции. Средний чек в Тюмени соответствует екатеринбургскому или новосибирскому. Но высокий уровень заработной платы обеспечивает более выгодные условия для местных покупателей. Они смогут собрать средства на квартиру за 93 месяца.
По равномерности распределения выставленного на продажу фонда по бюджетным категориям Уфа похожа на Тюмень, но в столице Башкортостана ниже удельный вес объектов стоимостью 5-10 млн рублей. Соответственно, ниже и средний ценник – 4,44 млн рублей, местная зарплата за 99 месяцев.
Самым доступным жильем среди участников рейтинга выделяется Краснодар. Бюджет 88,8% предложения в городских новостройках не превышает 5 млн рублей. За среднюю квартиру придется заплатить 3,42 млн рублей. Такой же объем средств краснодарские работодатели перечисляют работнику в среднем за 78 месяцев. Иными словами, можно утверждать для краснодарца недвижимость на первичном рынке почти вдвое доступнее, чем для жителя Москвы, Нижнего Новгорода или Казани.
[1] Данные РИА «Рейтинг»
По данным ЦБ РФ, в первый месяц 2021 года российские банки выдали 95 тыс. кредитов на покупку жилья. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель для традиционно «депрессивного» января на рынке жилья за всю историю. Основная причина – высокий спрос на ипотеку с господдержкой, который на рынке новостроек образовал 85% от общего числа выданных кредитов.
В январе 2021 года россияне получили у банков 95 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 260 млрд рублей. Это на 22% больше по числу и на 27% больше по объему, чем в январе 2020 года. По наблюдениям экспертов «Метриум», январь 2021 года стал самым результативным для банков по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Так, в январе 2020 года заемщики получили 78 тыс. кредитов, в 2019 году – 79 тыс., в 2018 – 78 тыс., в 2017 – 40 тыс., в 2016 – 37 тыс., в 2015 – 43 тыс.
«Объемы ипотечного рынка увеличились в разы за последние пять лет, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Традиционно спрос на жилищные кредиты достигает пика в декабре, а наименьшего уровня – в январе, когда все уходят на длительные каникулы и не готовы заниматься покупкой жилья. Сейчас же в “депрессивном” январе заключается столько же сделок, сколько в “активном” декабре 2015-2016 гг. – почти 100 тысяч».
Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», сезонность колебаний спроса на ипотеку все-таки сохраняется. Обычно в январе заключается наполовину меньше сделок, чем в декабре предыдущего года. Январь 2021 года не исключение. По сравнению с декабрем банки выдали на 55% меньше кредитов, тогда как в январе 2020 года – на 46% меньше, в январе 2019 – на 50%, в 2018 – на 48%, в 2017 – на 61%, в 2016 – на 65%, в 2015 – на 67%.
«Сезонность – это норма для российского рынка жилья, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В этом году сокращение числа сделок относительно декабря можно объяснить более высокой волатильностью спроса. Снижение ставок по ипотеке фактически стало неожиданностью, поэтому многие покупатели стремятся заключить сделку в спешке. Соответственно от месяца к месяцу количество выданных кредитов сильно меняется. Впрочем, абсолютные показатели говорят сами за себя – мы еще никогда не наблюдали столь высокого спроса в начале года».
На рынке новостроек заемщики ипотеки также поставили рекорд. По данным ЦБ РФ, под залог прав участника долевого строительства в январе 2021 было выдано почти 26 тыс. кредитов, тогда как в январе 2020 года – 22 тыс., в тот же период 2019 – 23 тыс., в 2018 – 21 тыс., в 2017 – 14 тыс. По подсчетам экспертов «Метриум», в рамках программы субсидирования ипотечных ставок, в январе было выдано 85% всех кредитов.
«Роль господдержки рынка ипотеки трудно переоценить, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». – Она существенно взбодрила строительный рынок в самый критический момент прошлого года, когда казалось, что нас ждет кризис спроса. Правительство здесь действовало очень точно, очень чётко и очень своевременно. Ипотека дала очень хороший шанс не только преодолеть последствия пандемии, но и открыла перспективы развития, ведь фактически все эти цифры – это инвестиции в строительство, вложения в разработку новых проектов. Очевидно, что программу субсидирования ставок необходимо продолжать в свете амбициозных задач по увеличению ввода жилья до 120 млн кв.м. в год. Чтобы достигнуть этих показателей, нужно соизмеримо увеличить инвестиции в строительство, и субсидирования ставок может позволить это сделать – масштабы отложенного спроса на жилье и кредит в России еще огромны».
«Столь высокие январские показатели спроса можно считать удачным началом года для российского девелопмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если планы властей относительно окончания программы субсидирования ипотеки летом не изменятся, то вполне можно ожидать быстрое нарастание числа ипотечных сделок от месяца к месяцу – потенциальные покупатели жилья будут спешить получить кредит по льготной ставке. Поскольку доходы населения и экономическая активность далеки от восстановления, программу субсидирования необходимо продолжать – только так можно будет обеспечить стабильность в строительной отрасли».