2020 год для рынка загородной недвижимости стал самым успешным за последние годы – высокий спрос наблюдался по всей России, как в сегменте продажи, так и аренды. Аналитики Циан выяснили, как изменилась активность покупателей, арендаторов, цены на загородном рынке РФ, а также какие объекты пользовались спросом в 2020 году.

• Россияне выбирают готовые дома – 78% потенциального спроса на загородном рынке РФ пришлось в 2020 году на коттеджи и дачи. Еще 18% - земельные участки.
• Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%).
• Спрос на загородном рынке РФ вырос на 65%. На земельные участки - на 180%, дома и дачи - 170%.
• Загородные дома в России в 2020 году выросли в цене в среднем на 7%: средняя стоимость дома/дачи (без Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 5,9 млн рублей против 5,5 в прошлом году. Средняя площадь дома в продаже – 152 кв. м.
• Наибольший рост цен – в Ленинградской и Московской областях (с высокими доходами населения) и курортных регионах.
• Спрос на аренду дома в 2020 году оказался выше в 2,2 раза, чем в 2019 году по РФ. Пик спроса на аренду пришелся на апрель, покупку дома – на май.
• Объем предложения домов в продаже вырос на 18% за год.
• 45% жилья в России вводится населением, а не застройщиками.

1. Россияне выбирают готовые дома

Пандемия коронавируса, закрытые границы, режим самоизоляции – все это привело к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости по всей России. Многие впервые задумались о необходимости аренды, а затем и покупки собственного загородного дома, сохранение удаленной работы только способствовало данному тренду.

По подсчетам Циан, в целом по РФ в 2020 году покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (78% всех просмотров объявлений). Еще 18% - земельного участка. 3% - таунхауса и 1% - части дома (доли в нем). В сравнении с допандемийным 2019 годом структура спроса почти не изменилась: россияне по большей части предпочитают загородное жилье «под ключ».

В структуре предложения дома занимают только половину (56%), значительная доля принадлежит земельным участкам в продаже (41%) По 2% - таунхаусам и части (доли) в доме. За прошедший год структура изменилась незначительно – увеличилась доля домов в продаже при одновременном снижении доли земельных участков.

Циан объясняет это выходом в продажу новых объектов: воспользовавшись ажиотажным спросом на рынке, собственники решили продать свои объекты. Кроме того, получили возможность реализовать дом и рантье, которые стали сдавать загородные дома в аренду, поскольку не могли найти покупателя продолжительное время.

Источник: Аналитический центр Циан

2. В 2020 году спрос в большей степени вырос на земельные участки. Спрос на загородном рынке РФ вырос на 65%

Эксперты Циан зафиксировали рост спроса на загородную недвижимость абсолютно по всем сегментам загородного рынка. В большей степени увеличение спроса в 2020 году относительно 2019 года зафиксировано для земельных участков (интерес по ним был выше в 1,8 раза) – за счет доступности такие объекты приобретаются многими «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы. Но даже при наличии финансов для покупки дома «под ключ», многие выбирали только участки, поскольку не могли найти подходящие варианты. Наиболее ликвидные домовладения активно вымывались с рынка еще весной 2020 года. На рынке немало объектов в плохом состоянии, требующих ремонта, с неактуальной планировкой и пр. Нередко такие объекты приобретаются только ради земельного участка – строение сносится, чтобы на его месте создать новый проект.

Далее по уровню прироста потенциального спроса (числа просмотров объявлений) – дома и дачи (увеличение активности в 1,7 раза в целом по РФ). Интерес к таунхаусам увеличился в целом по РФ в 1,35 раз, а к покупке не целого дома, а доли в нем – в 1,4 раза. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 2020 году в 1,65 раза выше, чем в 2019 году.

3. Спрос на аренду домов вырос на загородном рынке РФ более чем в два раза

Покупка собственного дома – весьма дорогостоящее вложение, как и приобретение любой другой недвижимости, по этой причине пик спроса на покупку домов и их аренду пришелся по РФ на разные периоды. Арендой дома или дачи активно интересовались весь апрель – в отдельные дни относительно 2019 года  кол-во просмотров превышало прошлогодние значения до шесть раз. Максимальные показатели для покупки недвижимости зафиксировано в середине мая – трехкратное превышение относительно аналогичного периода 2019 года. Во второй половине 2020 года показали потенциального спроса как на покупку дома, так и аренду, в среднем в полтора-два раза выше, чем в 2019 году.

В целом по году спрос на аренду дома (число просмотров объявлений) по РФ дома/дачи в 2020 году был в 2,2 раза выше, чем в 2019 году. На покупку дома, как было отмечено, прирост составил 1,7 раза.

Самое большое число просмотров на покупку дома и аренду отмечено в 2020 году в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, в также Краснодарском крае и в Крыму.

Источник: Аналитический центр Циан

4. Загородные дома в России в 2020 году выросли в цене в среднем на 7%

Рекордный спрос на загородном рынке привел к росту цен на загородную недвижимость. По подсчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ (без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга) составляет 5,9 млн рублей в январе 2021 года против 5,5 млн в январе 2020 года (+7,3% за год). С учетом домов в границах Москвы и Санкт-Петербурга средняя цена домовладения по РФ составляет 6,6 млн рублей (январь 2021) против 6,1 млн рублей годом ранее (+8,2% за год). Средняя площадь дома в продаже не изменилась и составляет 152 кв. м. В статистике по цене учитываются домовладения на землях ИЖС.  В отличие от городской недвижимости, значительно подорожавшей за прошедший год за счет льготной ипотеки, загородный сегмент растет в цене средними темпами, что позволяет рассматривать такие объекты для покупки тем, кто “не успел” до подорожания квартир.

Наибольший рост средних цен на домовладения отмечен в Центральном ФО (+8,4%), а также Уральском ФО (+7,3%). Отрицательная динамика зафиксирована в единственно округе – Северо-Кавказском (-4,6%), преимущественно за счет падения цен в Северной Осетии на 12,4%.

Рост средних цен домовладений более чем на 20% за год отмечен в Ленинградской области, Крыму и Ставропольском крае. По всем трем субъектам отмечен также рост средней площади, что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее бюджетных объектов меньшей площади. Московская область показала прирост на 18%. Таким образом, в 2020 году выше, чем в среднем, загородный рынок показывал рост, во-первых, на курортах, во-вторых, в экономически развитых регионах с высокой платежеспособностью населения.  В Краснодарском крае цены выросли на 18%. В Севастополе – на 13,5%. На Алтае – на 19,5%.

Средняя стоимость дома в продаже (на землях ИЖС)*

Источник: Аналитический центр Циан

*Из статистики исключена Москва и Санкт-Петербург, а также регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.

5. Новые дома в продаже активно появлялись с мая по сентябрь

В 2020 году на загородном рынке РФ наблюдалась повышенная активность продавцов по выводу нового объема предложения в продажу. Без учета Москвы и Санкт-Петербурга с мая по сентябрь в реализацию поступало больше домов - от 40% в мае до 100% в сентябре - (относительно аналогичного периода 2019 года), после чего активность пошла на спад.

Многие собственники специально снимают объявления о продаже домов на зимний период, в который совершается небольшое число сделок. В этом году на фоне роста спроса на рынок поступили в том числе и старые дома, которые не могли продаться многие годы – такие объекты нередко приобретаются только ради локации, а не самого строения.

Как только количество новых домов в продаже стало снижаться, средние цены «новинок» рынка пошли вверх и превысили в конце года 6 млн рублей, тогда как на протяжении 2020 года находились на отметке в районе 5,1-5,5 млн рублей. В целом по рынку РФ число домов в продаже (ИЖС) сегодня на 18% выше, чем год назад.

Источник: Аналитический центр Циан
*Без учета Москвы и Санкт-Петербурга

«2020 год стал не только периодом «перезагрузки» загородного рынка, но и выявил его проблемы, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Наблюдается дефицит качественного готового предложения формата «заезжай и живи». С одной стороны, сейчас не проблема купить участок без подряда. Цены на них относительно доступны, объем предложения большой. Но дальнейшие затраты (как финансовые, так и временные) девальвируют идею переезда в пригород. Чтобы пройти все этапы от пустого участка до пригодного для круглогодичного проживания дома нужно вложить немалые суммы или много времени. Готовые дома, где есть все привычные городские удобства почти всегда стоят ощутимо дороже квартир, то есть, даже продав свою городскую недвижимость, вряд ли получится без доплаты сменить квартиру на дом в пригороде. Дальнейшее развитие ситуации во многом будет зависеть от мер поддержки индивидуального жилищного строительства, в том числе – с помощью программ субсидирования. Сегодня порядка 45% всего жилья в России вводится населением, поэтому льготные программы должны распространяться не только на приобретение городского жилья, но и частного загородного».

Эксперты Urbanus.ru зафиксировали рекорд на петербургском рынке новостроек – впервые за три года прайс реализованного лота превысил отметку в 100 млн рублей. Сделка с участием объекта, который стоит дороже 20 млн рублей – уже огромная редкость для северной столицы. Подобные транзакции занимают менее 1% в структуре спроса. Соответственно, продажа «100-миллионной» квартиры – вполне может претендовать на сенсацию.

За год в петербургских новостройках было распродано 329 квартир и апартаментов стоимостью от 20 до 30 млн рублей. Еще 113 объектов отличаются прайсом в 30+ млн рублей.  Этот фонд распределен по 21 адресу. Наибольшим представительством в нем располагают ЖК Futurist (21 лот), ЖК «Петровская доминанта» (17 лотов), ЖК One Trinity Place (13 лотов), ЖК «Московский, 65» (11 лотов).

Без малого три четверти (73,5%) всего реализованного пула высокобюджетной недвижимости сосредоточено в жилых комплексах Петроградского района. Еще 11,5% спроса в рамках указанной выборки относятся к Адмиралтейскому району, 7,1% – к Выборгскому. На долю других районов остается 7,9%.

В совокупности 100 самых дорогих лотов, реализованных в петербургских новостройках, стоят столько же, сколько 2,3 тыс. самых дешевых – 4,54 млрд рублей.

Абсолютный ценовой максимум установлен в ЖК One Trinity Place на набережной Адмирала Макарова (исторический район Колтовская слобода). Это уникальный адрес для рынка первичной недвижимости Санкт-Петербурга. Именно с ним связаны восемь из десяти самых дорогих объектов недвижимости, проданных в городе за 2020 г. Чемпионом следует признать пятикомнатную квартиру площадью 214,69 млн рублей на девятом этаже. Ее бюджет (согласно прайс-листу) равен 149,30 млн рублей. Покупатель нашелся и для четырехкомнатного юнита на пятом этаже. Ему пришлось заплатить за элитную квартиру 123,09 млн рублей. Эти два объекта – единственные в Санкт-Петербурге, за которые удалось выручить более 100 млн рублей. В Москве таковых по итогам 2020 г. насчитывается 262. На противоположном полюсе петербургского рейтинга находится студия площадью 24,60 кв. м в ЖК «Парголово» (Выборгский район). Ее ценник ниже в 113 раз, чем у лота-лидера из One Trinity Place.

Отметим также, что самый дорогой объект жилой недвижимости, который экспонируется в настоящее время на петербургском рынке недвижимости, – это шестикомнатный апартамент с двумя террасами в комплексе резиденций «Императорский Яхтъ-клуб» на Гребном канале (Крестовский остров). Его стоимость заявлена в размере 972,44 млн рублей.

_____________________________________

Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.