Строительная отрасль Петербурга в 2008 г. Официальный данные
23 января в ИА Интерфакс Северо-Запад состоялась отчетная пресс-конференция строительного блока правительства Петербурга. На ней главы городских ведомств, относящихся к строительному комплексу, дали комментарий итогов 2008 г в своей сфере. АСН-инфо публикует подробный отчет об итогах года, составленный по материалам, предоставленным комитетами и ведомствами строительного блока петербургского правительства.
Объемы ввода жилья
В 2008 г. в Петербурге 123 организациями было построено и реконструировано 3211585,8 кв. м. жилья (1211 жилых домов на 48050 квартир).
За счет бюджета возведено 38 жилых домов общей площадью 372,7 тысячи кв. м. Строительные работы выполняли 8 генподрядных организаций. Доминирующее положение по объему строительства заняли Приморский и Красносельский районы, где на новых территориях возведены 34 жилых дома. Наиболее активно застраиваемыми кварталами стали 58 и 59Б в Северо-Приморской части (СПЧ).
Так, в квартале 59Б на Мебельной ул. введены в эксплуатацию 7 жилых объектов, а в 58 квартале, ограниченном ул. Оптиков, Яхтенной, Туристской и Мебельной – 6 жилых домов. Всего же в Приморской районе было построено 16 жилых объектов – 242,1 тысячи кв. м. В Красносельском районе на ул. Спирина и Гатчинском шоссе возведены 18 жилых домов общей площадью 104,6 тысячи кв. м.
Новые жилые кварталы будут обеспечены необходимыми объектами социальной инфраструктуры. В СПЧ планируется строительство 4 школ и 3 детских садов, а в Красном Селе – 2 школ и 2 детских садов. Также за счет средств горбюджета были введены в эксплуатацию 2 жилых дома в Выборгском районе и по одному жилому объекту в Невском и Василеостровском районах.
Социальные объекты
Пропорционально увеличению денежных средств, выделяемых из горбюджета, в 2008 г. выросли темпы строительства необходимых для города социальных объектов.
В 2008 г. Комитетом по строительству проведен комплексный капремонт 13 школ и 1 детсада в Приморском районе. Начат капремонт еще 19 зданий, который завершится к началу нового 2009 учебного года. Еще 10 школ находятся в стадии проектирования и строительства. Они откроются в Приморском, Курортном, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно с тем проводится реконструкция школы на ул. Харченко в Выборгском районе и профессионального училища №48 на ул. Фейгина в Кронштадте.
В 2008 г. открылись 4 детских сада на ул. Гаккелевской, Туристской ул., Приморском шоссе и Шуваловском пр. Дополнительно к этому детсад возведен за счет средств инвесторов в пос. Шушары и передан городу. В настоящее время ведется строительство еще 7 детских садов в Приморском, Московском, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно проводится реконструкция дошкольного учреждения в Центральном районе.
Кроме того, завершены работы по возведению таких объектов, как учебно-оздоровительный центр с бассейном при Дворце творчества юных на наб. реки Фонтанки, 37, реабилитационный бассейн в школе №584 на ул. Руднева, 8, II очередь объектов Городского дворца творчества юных в пос. Зеркальный. Проведена также реконструкция здания для размещения радиотехнического профлицея на наб. реки Смоленки, 1А.
Объекты здравоохранения
Большое внимание уделяется объектам здравоохранения. Так, в 2008 г. завершена реконструкция I очереди пускового комплекса Онкологической больницы в пос. Песочный, в состав которой входит лучевой и палатный блоки, а также блок вспомогательных служб. Начато строительство II очереди больницы, включающей 2 палатных блока, операционный блок. Для безопасной и комфортной транспортировки больных на процедуры все блоки будут соединены между собой переходами и объединены в единый лечебный комплекс. Этот объект станет единственным специализированным центром на Северо-Западе, где будут предоставляться все виды лучевой терапии.
После реконструкции открылся главный корпус Мариинской больницы. Работы на объекте, который ни разу капитально не ремонтировался, продолжались 4 года. На реставрацию, строительные работы, ремонт инженерных сетей, перепланировку помещений, внутреннюю отделку кабинетов, прокладку новых телекоммуникационных сетей, закупку нового оборудования из горбюджета было выделено 1,1 млрд. рублей.
Одновременно возводится несколько объектов здравоохранения в Приморском районе – хоспис, подстанция скорой помощи, детская поликлиника и поликлиника для взрослых. Еще одна поликлиника проектируется в Красносельском районе. 2 инфекционных больницы строятся в Красногвардейском и Фрунзенском районах.
Продолжаются работы по реконструкции 12 объектов здравоохранения, в т.ч. таких, как детский хоспис на ул. Бабушкина, Городской гериатрический медико-социальный центр на Рижском пр., детская больница им. К.А.Раухфуса, детская инфекционная больница им. Л.Пастера, детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны».
Кроме того, в Зеленогорске завершено строительство психоневрологического интерната и общежития, проведен комплексный капремонт Центра социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов на пр. Энтузиастов.
Спортивные объекты
Одним из приоритетных направлений в сфере бюджетного строительства остается сооружение спортивных объектов.
Продолжаются работы по проектированию и строительству футбольного стадиона на Крестовском острове. Как известно, новая арена для ФК «Зенит» на 62 тысячи зрителей возводится по проекту японского архитектора Кисе Курокавы и спроектирована с учетом всех рекомендаций и требований, предъявляемых UEFA и FIFA. Планируется, что новый стадион станет многофункциональным центром, как для проведения игр чемпионата России и матчей европейского и международного уровней, так и для культурно-массовых мероприятий, занятий физкультурой и спортом, организации детских спортивных секций.
Согласно дизайнерской концепции проекта, на стадионе предусмотрена конструкция системы выдвижного поля, позволяющая поддерживать покрытия игровой площадки в надлежащем состоянии, а также раздвижная крыша с мембранной структурой, которая обеспечит проведение матчей при неблагоприятных погодных условиях.
В 2008 г. завершены работы по проектированию, выполнена разборка конструкций старого стадиона и полный комплекс земляных работ. На месте будущего стадиона подготовлено свайное основание, насчитывающее около 11 тысяч свай. Кроме того, в непосредственной близости от него подготовлен причал для приема инертных материалов и крупногабаритных конструкций. Проведены специальные дноуглубительные работы акватории Финского залива. На строительной площадке смонтирован автономный бетонный завод с проектной мощностью 100 куб. м бетона в час и итальянская автоматическая линия по изготовлению каркаса для свай.
В декабре 2008 г. в связи с окончанием контракта с прежней подрядной организацией ООО «Авант» и удорожанием проекта был проведен повторный аукцион на строительство футбольного стадиона, по результатам которого победило ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой».
Продолжаются работы по проектированию и строительству крытого детского катка в Колпино, спорткомплекса с бассейном в Калининском районе, физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном в Красносельском районе.
Объекты культуры
Среди культурных объектов следует выделить не только завершенные в 2008 г, но и новые проекты. Среди последних – новое здание Петербургского государственного музыкально-драматического театра «Буфф» в Красногвардейском районе. Сооружение включает в себя театр на 600 зрителей, кабаре «Буфф» на 144 места и городской культурный центр, предназначенный для районных досуговых мероприятий.
Основная сцена театра объединит помещение для объемных декораций, авансцену, арьерсцену и трюм. Сцена будет оборудована специальными техническими приспособлениями, световым и звуковым оборудованием. Кроме того, в здании театра «Буфф» будут предусмотрены большой и малый репетиционный залы, артистические гримуборные.
Городской культурный центр выделен в особую функциональную зону с отдельным входом со стороны пр. Шаумяна. В нем располагаются танцевальный зал с обслуживающими помещениями, комнаты для занятий различных творческих мастерских, репетиционные залы.
В настоящее время на объекте ведутся отделочные работы, прокладываются внутренние инженерные сети. Первых посетителей театр «Буфф» сможет принять уже в конце 2009 г.
Также продолжается реконструкция Крюковских казарм для размещения Центрального военно-морского музея. На эти цели из горбюджета выделены 2,9 млрд. рублей. Проект будущего музея решает одновременно несколько уникальных по своей сложности задач. Архитектурный облик памятника истории будет сохранен. При этом в нем расположится около 800 тысяч экспонатов, для которых создадут безопасные и комфортные климатические условия хранения.
В результате перебазирования музея площадь экспозиции увеличится в 3 раза. Внутренний двор Крюковских казарм накроют атриумом, который гармонично впишется в существующую застройку. Внутри разместится открытый выставочный зал, за счет чего общая площадь здания составит более 24 тысяч кв. м. У музея появится возможность выставлять крупногабаритные экспонаты.
Будущее здание музея планируется разбить на несколько функциональных зон – зону просветительских и научно-административных помещений, депозитария музейных фондов, лабораторную зону, зону реставрационных мастерских и мастерских художников-маринистов, отделов по обслуживанию фондохранения экспозиций. В реконструированных корпусах также разместятся главный большой зал и залы временных выставок, в каждом из которых будут установлены мониторы.
Депозитарий музейных фондов сможет полностью разместить богатую коллекцию музея. Предполагается, что он будет состоять из 10 секторов различного назначения, среди которых – сектор изобразительного искусства, сектор тяжелого оружия, сектор корабельных чертежей, сектор моделей кораблей, сектор знамен и обмундирования и другие. Каждый сектор будет иметь зал открытого хранения, доступный для приема специализированных экскурсий.
В здании музея также оборудуют кинолекционный зал на 200 человек, кафе и обширный вестибюль, общая проходимость которого составит 1500 человек в день.
В настоящее время завершена частичная разборка здания, проводятся масштабные работы по реконструкции объекта: усиливаются старые фундаменты, укрепляются стены, ведется покрытие кровли листовым железом. Уже заведен новый фундамент под атриум, который будет расположен в бывшем внутреннем дворе Крюковских казарм. Идет установка теплых полов, которые будут работать в каждом зале музея. Продолжается монтаж инженерных систем. Ведется реставрация исторических фасадов и лестниц.
После реконструкции открылись Благовещенская церковь и часовня в Василеостровском районе, детская школа искусств №13 в Зеленогорске.
Ведутся работы по реконструкции летнего театра и прилегающего сквера «Молодежного театра на Фонтанке», театра «Зазеркалье», начаты работы на кинотеатре «Руслан» в Пушкине, художественной и музыкальной школ в Кронштадте.
После завершения проектных работ планируется начать реконструкцию здания Царскосельской гимназии искусств им. А.А.Ахматовой.
Общегражданские объекты
За счет средств инвесторов в 2008 г. возведено 676 объектов общегражданского назначения площадью более 2,5 млн. кв. м. Среди них:
- 71 объект торговли,
- 58 производственно-складских объектов,
- 150 административных и офисных зданий бизнес-центров, выставочных комплексов,
- 22 объекта религии, культуры и образования,
- 28 объектов здравоохранения и физической культуры,
- 49 гостиниц,
- 55 объектов автообслуживания, гаражи, крытые стоянки,
- 29 автозаправочных станций,
- 214 объектов коммунального строительства.
- встроено-пристроенные помещения различного назначения общей площадью более 330 тысяч кв. метров.
В числе других социально-значимых объектов, построенных в Петербурге за 2008 г., следует отметить ЗАГС на ул. Савушкина 89, здание Гражданского рынка на ул. Руставели, 43, для перемещения торговли изс Апраксина двора.
В ноябре 2008 г. открыты здания РУВД на ул. Грибакиных, и на ул. Ильюшина 18.
В настоящее время на реконструкции находятся здания для размещения Дома предпринимателя и Центрального государственного архива Санкт-Петербурга.
Кроме того, Комитетом по строительству начаты работы по реконструкции взлетно-посадочной полосы аэропорта «Пулково».
Инженерная инфраструктура
Большой объем работ в 2008 г. выполнен Комитетом по строительству по инженерной подготовке территорий. Завершилась прокладка инженерных сетей в кварталах 59Б и 59А СПЧ, а также в 15 и 18 кварталах Юго-Приморской части. В общей сложности за счет средств бюджета было проложено 9,9 тысяч пог. м водопроводных сетей, 8,6 тысяч пог. м сетей канализации, 6,3 тысячи пог. ме теплосетей и более 11 тысяч м кабельных трасс. Общая протяженность введенных в эксплуатацию дорог составила 32,9 тысяч кв. м.
Кроме того, в 56Б и 59А кварталах Северо-Приморской части для обеспечения жилых домов электричеством возведено по 6 трансформаторных подстанций.
Строительный госзаказ
Большой объем работ выполнен Комитетом по строительству в сфере госзаказа. В 2008 г. произведено 2067 закупок на проектирование, строительство и реконструкцию объектов на общую сумму более 43 млрд. рублей. Это 93% от суммы бюджетных ассигнований, выделенных на размещение госзаказа в 2008 г. Этот результат превышает показатель 2007 г. более чем в 2 раза (в 2007 г. – 18,7 млрд. рублей).
В общей сложности в 2008 г. заключено 246 контрактов по вновь начинаемым объектам на сумму 79,1 млрд. рублей. Экономия бюджетных средств в результате проведения конкурсных процедур в 2008 г. составила 8,9 млрд. рублей или 10,2% от общей начальной цены контрактов. Значительная часть экономии – 5,5 млрд. рублей – достигнута за счет проведения открытого аукциона на завершение строительства футбольного стадиона на Крестовском острове.
Реновация кварталов «хрущевок»
В 2008 г. по инициативе Комитета по строительству был разработан закон «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Новая программа призвана повысить уровень обеспеченности горожан жильем, улучшить социальные и экономические параметры жилищного фонда, более эффективно использовать застроенные территории, занятые домами первых массовых серий. Кроме того, она позволит провести комплексную реконструкцию городских систем инженерной инфраструктуры, построить новые социальные и коммунально-бытовые объекты, необходимые для комфортного проживания в квартале.
Постановлением правительства Петербурга утверждено Положение о порядке информирования населения при реализации адресной программы, Положение и состав Комиссии по развитию застроенных территорий. Приоритетными задачами комиссии является информирование населения квартала о реализации программы по развитию той или иной застроенной территории, сбор, обобщение и анализ предложений граждан, прием и рассмотрение обращений от организаций и частных лиц, чьи интересы могут быть затронуты при реновации. Составы территориальных комиссий уже утверждены в 16 районных администрациях.
Для аукциона Комитетом по строительству были подготовлены 2 пакета на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Из них реализован 1 участок в квартале 2 Ульянки, а по Дачному пр., квартал 5, аукцион признан несостоявшимся.
В настоящее время Комитетом ведется работа по подготовке постановлений по другим территориям адресного перечня. Планируется выставить на аукционе квартал 43 Полюстрово, квартал 6 Ульянки и завершить подготовку документации по кварталу 1-1А по Гражданскому пр.
Работа с «обманутыми дольщиками»
В 2008 г. было много сделано для разрешения ситуации на рынке долевого строительства в Петербурге. К началу 2008 г. благодаря действиям Комитета по строительству из 53 «проблемных» объектов были исключены 32.
Из 21 оставшегося дома в 2008 г. были введены в эксплуатацию 8 объектов. Это жилые дома, расположенные по адресам Сампсониевский пр. 47, Дачный пр. 17, ул. Проф. Попова 1, Богатырский пр. 47, ул. Подвойского 13, Ленинский пр. 108, Средняя ул. Дом 8, корп. 2,3 и 4, Альпийский пер. 32. Таким образом, участники долевого строительства получат 1154 квартиры.
В 2009 г. планируется ввести еще 4 «проблемных» объекта. В их числе такой известный адрес, как Ленинский пр. 93. В 2008 г. под контролем Комитета жилой дом на 279 квартир был достроен. В настоящее время получено заключение на соответствие, заврешаются работы по благоустройству.
Еще 5 жилых домов находятся в стадии строительства, по 4-м адресам готовится документация для передачи объектов на достройку созданным ТСЖ или ЖСК.
В настоящее время в реестр «обманутых дольщиков», который ведет Комитет по строительству, включено 718 обращений.
Итоги проверок строительных компаний
Также в 2008 г. Комитетом по строительству проведено 20 выездных проверок строительных компаний Петербурга. Их итоги показали, что только 12 организаций подпадают под действие закона 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
В 9 строительных компаниях были выявлены нарушения норм федерального законодательства. В общей сложности перечисленным организациям были выставлены штрафные санкции на сумму 2,17 млн. тысяч рублей. При этом ни одна из проверенных компаний не оспорила в судебном порядке решений Комитета о наложении административных взысканий.
С начала года ежеквартальную отчетность в Комитет по строительству представили 26 организаций по 53 объектам строительства.
Подготовка земельных торгов
В течение 2008 г. Комитетом по строительству подготовлено 82 земельных участка для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению.
Всего в 2008 г. состоялись торги по 58 земельным участкам, из которых 1 лот общей площадью 39 га был продан под комплексное освоение с планируемым объемом возводимых улучшений в 50 тысяч кв.м. 16 участков продано по полному пакету, из них 8 предназначены под жилую застройку с вводом 253,6 тысячи кв.м., 2 – под спортивные объекты и 6 участков под строительство объектов различного назначения. Еще 40 участков реализовано по короткому пакету, из них 18 предназначены под размещение АЗС.
Итоги работы КГА
Значительную законотворческую деятельность в 2008 г. осуществлял Комитет по градостроительству и архитектуре. Вслед за принятием закона «О Генеральном плане» был разработан и принят в действие План реализации Генплана, определяющий порядок работы в соответствии с законом. Проводимый мониторинг показал неточности технического характера и некоторые недоработки территориального планирования.
Кроме того, с момента принятия Генплана на федеральном уровне был принят ряд правовых актов, которые должны быть отражены в региональных законах. В результате в мае 2008 г. были приняты поправки к Генплану, которые позволили комплексно решать вопросы развития города, оперативно реагируя на возникающие потребности. Поправки дали зеленый свет реализации крупных стратегических проектов, требующих как территориального, так и инженерного ресурса, транспортного обеспечения.
На основании откорректированного Генплана продолжилась работа по подготовке проекта Правил землепользования и застройки. Откорректированный по результатам публичных слушаний проект ПЗЗ находится сейчас в Законодательном собрании, где идет депутатская работа по его принятию. После вступления в силу закона «О ПЗЗ» будут созданы необходимые условия для устойчивого развития города, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, сохранения многообразия городской среды и объектов культурного наследия.
В 2009 г. после более чем 10-летнего перерыва возобновил свою работу Общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры при губернаторе. В состав совета входят руководители профильных комитетов, представители творческой интеллигенции, архитектурного и бизнес-сообществ. На его заседаниях было рассмотрено несколько важных городских проектов – в частности, возможность создания подземного пространства под пл. Восстания. Весь год работал градостроительный совет, который, опираясь на общественное мнение, принял несколько беспрецедентных решений: в том числе, рекомендовать разобрать несколько этажей уже построенного здания товарно-фондовой биржи на Васильевском острове.
В мае 2008 г. в Петербурге состоялось ХХV заседание Совета архитекторов субъектов РФ и муниципальных образований. Руководители органов государственной и муниципальной власти практически всех регионов и крупных городов России собрались в Северной столице, поскольку город является «законодателем градостроительной моды», в котором на основании нового Градостроительного кодекса разработал Генплан и ПЗЗ.
По состоянию на январь 2009 г. площадь, на которую разрабатываются проекты планировки, составляет 690 кв. км. Проектно-планировочная документация утверждена на площади в 97 кв. км. На основании Генплана разработаны и утверждены отраслевые Генеральные схемы и реализуются отраслевые адресные программы.
Проработаны проектные предложения и определены территории для организации 21 новой особо охраняемой территории. Создана 3D-модель Санкт-Петербурга, на которую опирались специалисты, определяя высотные характеристики спорных доминант. Подготовлено 19 альбомов (концепций) комплексного благоустройства крупных городских магистралей, и сформирована единая информационно-графическая система «Фасады», проведено несколько заседаний Художественной секции Градостроительного совета по реализации адресной программы размещения городской скульптуры в новых районах Санкт-Петербурга и по установке городских памятников.
Реставрация
Средства, выделенные в 2008 г. на реставрацию из бюджета Петербурга по Адресной программе Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, составили 3,655 млрд. рублей (в 5,3 раза больше, чем в 2006 г.).
Продолжается осуществление программы реставрации ансамблей: Смольного монастыря, Александро-Невской лавры, Петропавловской крепости, ГМЗ «Царское Село», «Петергоф», «Павловск». Идет реставрация храмов: соборы Троицкий, Феодоровский, Архангела Михаила в Ломоносове, Крестовоздвиженская церковь на Лиговском пр., церковь Богоявления на Двинской ул., собор Святой Великомученицы Екатерины, церковь Воскресения Христова на Камской, Анниенкирхе (Кирочная ул. 8). Продолжается реставрация объектов учреждений культуры: Каменноостровский театр, Академия российского балета им. А.Вагановой, Таврический дворец, Строгановский дворец, Мариинский дворец, Каменноостровский дворец, Аничков дворец, дворец Юсуповых на Мойке, дворец Великого Князя Алексея Александровича (на Мойке, 122). Ведется реставрация десятков других объектов, в том числе особняка Сухозанета, дома Варгунина, здания Департамента уделов (Литейный, 37-39), комплекса бывших Крюковских казарм, Мариинской больницы, Измайловского и Аничкова мостов, исторических садов и ландшафтов, садово-парковой и монументальной скульптуры, живописи и др.
На инвестиционных, спонсорских и меценатских условиях в 2008 г. проходила реставрация комплекса «Новая Голландия», Апраксина двора, Адмиралтейства, Михайловского театра, особняка Кочубея, Мясникова, Дома Зингера, дома Корсакова (театр Ленсовета на Владимирском пр. 12), дома Мертенса, Нахимовского училища, усадьбы Ланских.
В 2008 г. по адресной программе КГИОП выполнялись реставрационные работы на фасадах 106 объектов наследия на сумму более 1 млрд. рублей. Среди наиболее значимых – Б.Морская ул.,35, Литейный пр., 46, Большой пр. П.С., 100, Каменноостровский пр., 26-28, Галерная ул., 5 (особняк Э.П.Казалета-Тенишевых), Литейный пр., 1, 2, 3, ул. Марата, 24 (бывшая единоверческая церковь), Караванная ул., 12 и др.
9 октября 2008 г. состоялась церемония освящения и установки венчающего креста Большого купола Собора Пресвятой Троицы лейб-гвардии Измайловского полка.
ЗакСом 24 декабря 2008 г. утвержден в 3-м чтении проект закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга в режимах использования земель в границах данных зон и о внесении изменений в закон «О Генеральном плане и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Впервые утверждается перечень объектов, с которыми связаны исторические и культурные традиции города (постановление правительства от 26.02.08 №180 «О сохранении представляющего ценность для жителей Петербурга назначения объектов недвижимого имущества») – т.н. «Красная книга» знаковых мест города, в том числе «Книжная лавка писателя» на Невском пр. 66, кондитерская «Север», магазин и мастерская часовой фирмы «Павел Буре», кулинария ресторана «Метрополь» и т.д.
Международный день охраны памятников и исторических мест 18 апреля 2008 г. КГИОП посвятил проблеме ухода за историческими захоронениями. Многие могилы выдающихся военных деятелей, представителей науки и культуры не посещаются родными и близкими и нередко разрушаются вандалами. КГИОП обратился к общественному совету, членами которого являются руководители творческих союзов, вузов, театров, музеев и др. с предложением взять под контроль осуществление постоянной опеки тех или иных организаций над историческими захоронениями.
Золотой медалью «За выдающиеся заслуги в области охраны памятников в Европе» на VIII Европейской специализированной выставке по реставрации и охране памятников Denkmal-2008 награжден коллективный стенд реставрационных фирм Санкт-Петербурга под патронажем КГИОП. «КГИОПу удалось представить профессиональную и полную презентацию реставрационных возможностей города», - отмечается в резюме решения международного жюри.
Работа Госстройнадзора
2008 г. для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга стал годом завершения структурных преобразований. В 2008 г. был отрегулирован процесс согласования документации по вопросам пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности, которые до начала 2007 г. находились в ведении федеральных органов власти.
В связи со вступлением в силу ряда законодательных изменений, реализацией городских программ по газо-, водо-, электро- и теплоснабжению в управлении государственной экспертизы появился новый отдел линейных объектов. В августе 2 основных подразделения Службы были объединены территориально: ведомство переехало на единый для всех управлений Госстройнадзора адрес (ул. Зодчего Росси 1/3). Переезд завершил формирование структуры Службы по принципу «одного окна». Это упростило для петербургских строителей согласование проектной и разрешительной документации, в том числе и с другими ведомствами, поскольку большая часть профильных строительных комитетов располагаются в зданиях по ул. Зодчего Росси.
Структурные изменения отразились и на основных итогах работы Службы. За 2008 г. специалисты рассмотрели 2297 проектов (для сравнения: в 2006 г. – 1728 проектов, в 2007 г. – 2199). По итогам экспертизы смет проектной документации экономия бюджета города, составила более 8 млрд. рублей, федерального бюджета – около 3 млрд. рублей
За 2008 г. Службой было проведено 4009 проверок (в 2006 г. - 2501 проверка, в 2007 г. – 3799). За совершение правонарушений на строительные компании было наложено 851 штраф. Сумма штрафов увеличилась в связи с ужесточением наказаний за совершение административных правонарушений в января 2007 г. В 2008 г. она составила почти 63,4 млн. рублей (в 2006 г. – 7,68 млн. рублей, в 2007 г. – 46,38 млн.).
В ходе работы Службой был выявлен ряд значительных нарушений, которые были допущены застройщиками из-за отсутствия должного технического надзора. В 2007 г. увеличилось количество жалоб жителей на отрицательное влияние строительных работ, а также выступлений против строительства в центре Петербурга. Поэтому в целях обеспечения постоянного контроля над ведением строительства в августе 2008 г. было принято решение о создании при Службе ГУ «Центр экспертно-технического сопровождения».
На днях вице-губернатор Петербурга Александр Вахмистров заявил, что в 2007 году в Петербурге в рамках экспериментальной застройки появится 3 тыс. кв. метров малоэтажных жилых домов.Пока неясно, насколько малоэтажная застройка сможет решить «квартирный вопрос» горожан, но очевидно, что петербуржцы все больше хотят жить в собственных домах.
Как грибы
За последние два года количество коттеджей, предлагаемых к продаже на первичном рынке, значительно увеличилось. Но указать точный показатель роста предложения довольно сложно, хотя порядок цифр у всех компаний примерно одинаковый. Так, эксперты компании Knight Frank Санкт-Петербург считают, что относительно лета 2005 года рост составил 206,8 процентов. По данным компании «Петербургская недвижимость», за 2006 год количество объектов организованной коттеджной застройки на территории Петербурга и области увеличилось почти в два раза, а индекс роста предложения в декабре 2006 года относительно декабря 2005 года составил 188,1 процентов. В настоящее время объем предложения новых коттеджей в организованных поселках составляет порядка 2,5 тысяч.
И место красит…
Если в 2005 году первое место по количеству предлагаемых поселков занимал Всеволожский район, то в 2006 году ситуация изменилась и на позиции лидера теперь находится Выборгский район. Согласно данным «Петербургской недвижимости», на начало 2007 года наименьшее число реализуемых объектов находилось в Приморском, Волосовском и Волховском районах. По данным компании Knight Frank Санкт-Петербург, по количеству проектов лидирует Выборгский район. И, учитывая заявления о строительстве со стороны девелоперов, это лидерство в ближайшее время сохранится. Основные предложения коттеджной недвижимости сосредоточены на Карельском перешейке, который еще долго будет лидировать в этом сегменте. Распределение общего количества домов в поселках северных и южных направлений по-прежнему остается равномерным с небольшим перевесом в сторону севера. Львиную долю предложения составляют поселки в Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Курортном районах. Южные районы пока менее популярны и менее освоены в плане девелопмента, хотя сейчас ситуация начинает меняться – эти районы традиционно лучше обеспечены в плане инженерной инфраструктуры (газ, электричество) в силу того, что раньше там было много сельскохозяйственных и производственных предприятий, инженерные мощности которых можно использовать при застройке.
Не каждый дом классный
По словам Николая Пашкова, директора по профессиональным услугам компании Knight Frank Санкт-Петербург, ценовой мониторинг рынка загородного домостроения иллюстрирует значительную дифференциацию стоимости объектов в зависимости от рыночного сегмента. Так, цена коттеджа класса «А» превышает цену в классе «В» в среднем в три раза. Последняя, в свою очередь, отрывается от класса «С» в два раза. Учитывая, что большинство проектов на сегодняшний день не испытывают проблем с реализацией, это свидетельствует, в первую очередь, о дефиците качественных объектов на рынке, действительно соответствующих заявленному уровню позиционирования. «Можно констатировать, что в классе А стоимость объекта порядка млн – уже свершившийся факт, хотя еще год-полтора назад в успех подобных проектов многие эксперты рынка ставили под сомнение», – говорит Николай Пашков.
На чем стоим
Если говорить о географии спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, она остается неизменной. По данным экспертов Центрального Агентства Недвижимости, наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения сотки здесь составляла -20 тыс. (за сотку), максимальная цена – тыс., в Сестрорецке – до тыс. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году – -6 тыс. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости прогнозируют рост средней цены в 2007 году в этих районах не более чем на 20-30 процентов. Учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. Особенно подорожают, по прогнозу, участки в Ломоносове и Гатчине (на 40-50 процентов). «Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», – говорит руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Вадим Цыганок.
В Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла -4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30 процентов. Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по -2 тыс. за сотку. Вадим Цыганок прогнозирует более активный спрос на эти участки в 2007 году – рост цены может составить 40 процентов.
Среди основных факторов, которые влияют на стоимость земли, Вадим Цыганок выделяет расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важны также наличие железнодорожной станции, удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров и рощ. Также цена зависит от состояния соседних домов и социального статуса соседей.
Не выделяя
Анализ рынка недвижимости, проведенный экспертами компании «Прогаль», свидетельствует, что на конец зимы 2007 года дешевых объектов в ближайших пригородах Петербурга не было. Даже летние садовые домики нижнего ценового диапазона в окрестных районах города встречались нечасто. Чуть больше их оказалось в Кировском и Лужском районах, где расположены большие садоводческие массивы – Синявино и Мшинская.
Предложение домов нижней границы среднего ценового диапазона -60 тыс. в основном сосредоточено в Гатчинском и Всеволожском районе.
Основное предложение домов индивидуальной жилищной застройки с ценами от до 100 тыс. поступает из Всеволожского, Гатчинского и Выборгского районов области.
Верхние ценовые диапазоны 0-300 тыс. традиционно делят между собой Всеволожский, Выборгский, Гатчинский и Курортный районы.
По типам объектов наибольшие изменения в сравнении с зимой 2006 года произошли в структуре сделок с объектами в садоводствах, считают эксперты компании «Прогаль». Количество сделок с домами в садоводствах уменьшилось почти на 20 процентов, а с земельными участками, напротив, увеличилось примерно на такую же величину. И если еще год назад предложение участков в садоводствах превышало спрос на 10 процентов, то теперь предложение и спрос практически выровнялись.
К чему готовится
По мнению Николая Пашкова, перспективы развития загородного рынка коттеджного строительства связаны, во-первых, с увеличением размера поселков (большие поселки позволяют девелоперам создавать более развитую инфраструктуру), во-вторых, с более активным развитием объектов массового спроса, в-третьих, с развитием строительства не только на Карельском перешейке, но и в южных районах города. Известны успешные проекты в окрестностях «имперских» пригородов – Стрельны, Пушкина, Павловска, которые в силу близкого расположения к мегаполису отлично подходят для постоянного проживания. Особенностью южных коттеджных поселков можно считать их принадлежность к высоким ценовым сегментам. Это заметно даже по конструктивным особенностям – несмотря на низкую долю южных объектов в предложении (сейчас это около 8-9 процентов), можно заметить, что в этих районах чаще возводятся дома с использованием каменных технологий, в престижных зонах поселки из дерева практически отсутствуют.
Со своей стороны, специалисты Центрального Агентства Недвижимости ожидают увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, со статусом индивидуальной жилищной застройки, начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга значительно повысит спрос. По нашим прогнозам, на 20-30 процентов.
«У будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120», – говорит Вадим Цыганок.
Столичный опыт
В Москве уже начала работу «земельная» ипотека. Под залог незастроенной земли средства дают несколько банков. Условия покупки земли во всех банках практически одинаковы: 30 процентов стоимости участка требуется в качестве первого взноса, срок кредитования – 10-15 лет по ставкам 11-16 процентов годовых в долларах и 16-18 процентов годовых в рублях. В столице разработали еще один механизм кредитования первичного загородного рынка – ломбардное кредитование. По этой схеме в качестве залога выступает не земельный участок или недвижимое имущество, а право требования на строящийся коттедж. Пока ломбардное кредитование не получило своего развития. Безусловно, если подобный механизм «заработает», то проценты по кредиту будут высоки, поскольку риски банка велики. До сих пор кредиты выдавались только под залог квартиры в городе или готового коттеджа. Причем ипотека под готовый коттедж сопряжена с рядом трудностей. Оценка стоимости загородного дома сегодня слишком индивидуальна, поэтому кредит, как правило, выдают по нижней планке этой оценки. Сегодня в Москве количество ипотечных сделок по приобретению загородной недвижимости из всего объема ипотечных сделок составляет примерно 15 процентов. Участники рынка высказывают мнение, что таких показателей Петербург достигнет в ближайшие год-два.
В конце марта во время работы Ярмарки недвижимости газета «Строительный Еженедельник» провела акцию «Задай любой вопрос любому чиновнику». Около 1000 человек откликнулись на призыв и заполнили бланки. Первым эстафетную палочку «ответчика» принял вице-губернатор Александр Вахмистров.
На минувшей неделе он побывал у нас в редакции и ответил на все вопросы, адресованные ему.
Чаще всего петербуржцев интересовало, как городская власть планирует решать проблему «хрущевок». Под домами первых массовых серий сегодня находятся огромные городские территории, которые можно было бы использовать гораздо эффективнее, чем они используются в настоящее время. Александр Вахмистров сообщил, что за эти годы санировано несколько десятков домов, утеплены стены, заменены окна, двери, трубы. Дома стали теплее, но при этом не повысилась комфортность жилья (комнаты и места общего пользования как были мизерными, таковыми и остались) и эффективность использования очень дорогой сегодня городской территории. Принятие нового федерального и регионального законодательства (Жилищный и Градостроительный кодексы, другие нормативные акты), рост экономики (бюджет города вырос в три раза за последние три года) позволили, наконец, и петербургскому правительству взяться за решение проблемы всерьез.
Принято решение: снести
Было решено пойти по пути регенерации (реновации) территорий, занятых домами первых массовых серий. «Мы выезжали в Московский район, – рассказал вице-губернатор, – осмотрели территории двух кварталов, беседовали с жителями. И ничего нового не придумали, кроме того, чтобы найти территории с более рыхлой застройкой, с пустыми земельными участками, на которых можно начать строительство домов под расселение, чтобы в дальнейшем при помощи веерного переселения со сносом освобожденных домов реанимировать эти территории. Рамочное постановление «О порядке проведения торгов на регенерацию территорий» принято на последнем заседании правительства. Комитету по строительству дано поручение подготовить к торгам порядка 16 территорий в Кировском, Московском, Калининском, Выборгском, Невском, Красногвардейском районах, по два-три квартала в каждом. Торги мы должны провести не позднее сентября-октября текущего года. Неизвестно, как они пройдут, будет ли ажиотажный спрос, или инвестор останется равнодушен к идее регенерации. В любом случае документация к торгам готовится, просчитывается экономика каждого квартала индивидуально».
Торги будут проводиться на следующих условиях: инвестору продается вся территория квартала вместе с жильцами. После чего застройщик передает городу расчетное количество жилья для расселения проживающих на данной территории по социальному найму. Все вопросы с собственниками застройщик будет решать сам. Это может быть предоставление нового жилья на правах мены или компенсация его стоимости по рыночным ценам.
Экономика и психология
«Мы просчитали, – отметил г-н Вахмистров, – что экономика будет работать только тогда, когда выход вновь построенного жилья будет в два и более раз больше, чем имеется сейчас на данной территории. К примеру, в Московском районе в кварталах, идущих под снос, сегодня имеется 230 тысяч кв. метров жилья. Для того чтобы инвестор получил прибыль, он должен построить 600 тысяч. При этом город возьмет на себя все вопросы по восстановлению инженерной инфраструктуры и строительству социальных объектов».
Александр Вахмистров допускает, что не все пойдет гладко и, наверное, будут проблемы. К примеру, кто-то не захочет переезжать, потому что стар, и ему, как он считает, недолго осталось жить. Других устраивают их четыре комнатушки вместо двух, которые они получат во вновь построенном доме. Он привел в пример попытку расселения 18 квартала Фрунзенского района. Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК) по договору с городом построила дом под расселение, примерно в километре от того квартала. А люди не захотели туда переезжать, посчитали, что это далеко от того места, к которому они привыкли. В результате дело закончилось ничем. Поэтому реновацию будут проводить без переселения в другие районы. Эту проблему все равно надо решать. Санация дает временный эффект, без всякой дальнейшей перспективы. Решение принято в соответствии с современным законодательством. Теперь очередь за психологической работой с людьми. И здесь важна роль средств массовой информации, считает вице-губернатор, в подготовке общественного мнения. Он предложил всем присутствующим на беседе журналистам широко пропагандировать переезд жителей «хрущевок» в первый построенный дом.
разберемся за пять лет
Второй блок вопросов касался расселения аварийного и ветхого жилья. И хотя он вплотную примыкает к вопросу о «хрущевках», проблем здесь гораздо больше. Прежде всего потому, что ветхое и аварийное жилье расположено преимущественно в историческом центре. А это охранная зона. К тому же дома там будут сноситься не целыми кварталами (как это произошло с кварталом на Шкапина-Розенштейна), а точечно. И не всегда сноситься, чаще – реставрироваться и реконструироваться. Тем не менее под эти цели, по словам Александра Вахмистрова, будет специально строиться жилье за бюджетные средства. Сегодня в городе около 1 млн квадратных метров ветхого жилья. Цифра «плавает», так как какие-то объекты закрываются, что-то появляется вновь. Решение этой проблемы может быть только одно. «Город увеличивает объемы бюджетного строительства. Если в этом году планируется сдать 262 тысячи кв. метров, то в следующем – 500 тысяч, а в 2009 году хотим выйти на 1 миллион, чтобы за четыре-пять лет полностью разделаться с этой проблемой», – говорит Александр Вахмистров.
Чиновник сообщил, что этот вопрос Валентина Матвиенко обсуждала на недавней встрече с Президентом Владимиром Путиным в Константиновском дворце. «Забегая вперед, – заметил он, – скажу, что в послании губернатора, которое она 25 апреля зачитает в Законодательном собрании, обширный раздел будет посвящен новой жилищной политике и жилищному строительству».
Малоэтажный Петербург
Абсолютно новое начинание в Петербурге – это строительство малоэтажного жилья. До сих пор коттеджное строительство велось только в пригородных районах и стоило очень дорого. Теперь в город пришли новые технологии – быстровозводимые сборные жилые дома, которые строятся за два-три дня. Два завода по выпуску такого жилья уже построены в Пушкинском и Колпинском районах и в ближайшее время они приступят к выпуску продукции. Оборудование самое современное – немецкое. Территория под строительство малоэтажного поселка на 3000 домов выделена компании на границе Пушкинского и Колпинского районов. Первые 300 домов планируют ввести уже в этом году. Причем жилье это будет действительно доступным, стоимость 1 квадратного метра предполагается установить в два раза дешевле, чем в среднем по городу. К домику будет прилагаться небольшой участок под палисадник. Александр Вахмистров полагает, что такое жилье быстро найдет своего покупателя. Хотя, конечно, недоверие ко всему быстровозводимому у наших людей присутствует: быстро – значит, некачественно. А если еще к тому же и дешево... Но в данном случае, по мнению главного строителя, дешево и быстро не потому, что некачественно, а потому, что современные технологии позволяют. В таких домах живет почти вся Америка и пол-Европы. И не жалуются.
И о ценах
По мнению вице-губернатора, цены на муниципальное жилье и квартиры эконом-класса достигли своего потолка. И изменение их в этом году не ожидается. Разве что в сторону понижения. А вот на жилье класса «Премиум» и элитное цены продолжат расти, потому что такого жилья, действительно, не хватает.
В следующем номере «Строительного Еженедельника» читайте рубрику «Вопрос-ответ», в которой мы продолжим публикацию ответов вице-губернатора Александра Вахмистрова на заданные вопросы.
Лилиана Глазова