Строительная отрасль Петербурга в 2008 г. Официальный данные
23 января в ИА Интерфакс Северо-Запад состоялась отчетная пресс-конференция строительного блока правительства Петербурга. На ней главы городских ведомств, относящихся к строительному комплексу, дали комментарий итогов 2008 г в своей сфере. АСН-инфо публикует подробный отчет об итогах года, составленный по материалам, предоставленным комитетами и ведомствами строительного блока петербургского правительства.
Объемы ввода жилья
В 2008 г. в Петербурге 123 организациями было построено и реконструировано 3211585,8 кв. м. жилья (1211 жилых домов на 48050 квартир).
За счет бюджета возведено 38 жилых домов общей площадью 372,7 тысячи кв. м. Строительные работы выполняли 8 генподрядных организаций. Доминирующее положение по объему строительства заняли Приморский и Красносельский районы, где на новых территориях возведены 34 жилых дома. Наиболее активно застраиваемыми кварталами стали 58 и 59Б в Северо-Приморской части (СПЧ).
Так, в квартале 59Б на Мебельной ул. введены в эксплуатацию 7 жилых объектов, а в 58 квартале, ограниченном ул. Оптиков, Яхтенной, Туристской и Мебельной – 6 жилых домов. Всего же в Приморской районе было построено 16 жилых объектов – 242,1 тысячи кв. м. В Красносельском районе на ул. Спирина и Гатчинском шоссе возведены 18 жилых домов общей площадью 104,6 тысячи кв. м.
Новые жилые кварталы будут обеспечены необходимыми объектами социальной инфраструктуры. В СПЧ планируется строительство 4 школ и 3 детских садов, а в Красном Селе – 2 школ и 2 детских садов. Также за счет средств горбюджета были введены в эксплуатацию 2 жилых дома в Выборгском районе и по одному жилому объекту в Невском и Василеостровском районах.
Социальные объекты
Пропорционально увеличению денежных средств, выделяемых из горбюджета, в 2008 г. выросли темпы строительства необходимых для города социальных объектов.
В 2008 г. Комитетом по строительству проведен комплексный капремонт 13 школ и 1 детсада в Приморском районе. Начат капремонт еще 19 зданий, который завершится к началу нового 2009 учебного года. Еще 10 школ находятся в стадии проектирования и строительства. Они откроются в Приморском, Курортном, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно с тем проводится реконструкция школы на ул. Харченко в Выборгском районе и профессионального училища №48 на ул. Фейгина в Кронштадте.
В 2008 г. открылись 4 детских сада на ул. Гаккелевской, Туристской ул., Приморском шоссе и Шуваловском пр. Дополнительно к этому детсад возведен за счет средств инвесторов в пос. Шушары и передан городу. В настоящее время ведется строительство еще 7 детских садов в Приморском, Московском, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно проводится реконструкция дошкольного учреждения в Центральном районе.
Кроме того, завершены работы по возведению таких объектов, как учебно-оздоровительный центр с бассейном при Дворце творчества юных на наб. реки Фонтанки, 37, реабилитационный бассейн в школе №584 на ул. Руднева, 8, II очередь объектов Городского дворца творчества юных в пос. Зеркальный. Проведена также реконструкция здания для размещения радиотехнического профлицея на наб. реки Смоленки, 1А.
Объекты здравоохранения
Большое внимание уделяется объектам здравоохранения. Так, в 2008 г. завершена реконструкция I очереди пускового комплекса Онкологической больницы в пос. Песочный, в состав которой входит лучевой и палатный блоки, а также блок вспомогательных служб. Начато строительство II очереди больницы, включающей 2 палатных блока, операционный блок. Для безопасной и комфортной транспортировки больных на процедуры все блоки будут соединены между собой переходами и объединены в единый лечебный комплекс. Этот объект станет единственным специализированным центром на Северо-Западе, где будут предоставляться все виды лучевой терапии.
После реконструкции открылся главный корпус Мариинской больницы. Работы на объекте, который ни разу капитально не ремонтировался, продолжались 4 года. На реставрацию, строительные работы, ремонт инженерных сетей, перепланировку помещений, внутреннюю отделку кабинетов, прокладку новых телекоммуникационных сетей, закупку нового оборудования из горбюджета было выделено 1,1 млрд. рублей.
Одновременно возводится несколько объектов здравоохранения в Приморском районе – хоспис, подстанция скорой помощи, детская поликлиника и поликлиника для взрослых. Еще одна поликлиника проектируется в Красносельском районе. 2 инфекционных больницы строятся в Красногвардейском и Фрунзенском районах.
Продолжаются работы по реконструкции 12 объектов здравоохранения, в т.ч. таких, как детский хоспис на ул. Бабушкина, Городской гериатрический медико-социальный центр на Рижском пр., детская больница им. К.А.Раухфуса, детская инфекционная больница им. Л.Пастера, детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны».
Кроме того, в Зеленогорске завершено строительство психоневрологического интерната и общежития, проведен комплексный капремонт Центра социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов на пр. Энтузиастов.
Спортивные объекты
Одним из приоритетных направлений в сфере бюджетного строительства остается сооружение спортивных объектов.
Продолжаются работы по проектированию и строительству футбольного стадиона на Крестовском острове. Как известно, новая арена для ФК «Зенит» на 62 тысячи зрителей возводится по проекту японского архитектора Кисе Курокавы и спроектирована с учетом всех рекомендаций и требований, предъявляемых UEFA и FIFA. Планируется, что новый стадион станет многофункциональным центром, как для проведения игр чемпионата России и матчей европейского и международного уровней, так и для культурно-массовых мероприятий, занятий физкультурой и спортом, организации детских спортивных секций.
Согласно дизайнерской концепции проекта, на стадионе предусмотрена конструкция системы выдвижного поля, позволяющая поддерживать покрытия игровой площадки в надлежащем состоянии, а также раздвижная крыша с мембранной структурой, которая обеспечит проведение матчей при неблагоприятных погодных условиях.
В 2008 г. завершены работы по проектированию, выполнена разборка конструкций старого стадиона и полный комплекс земляных работ. На месте будущего стадиона подготовлено свайное основание, насчитывающее около 11 тысяч свай. Кроме того, в непосредственной близости от него подготовлен причал для приема инертных материалов и крупногабаритных конструкций. Проведены специальные дноуглубительные работы акватории Финского залива. На строительной площадке смонтирован автономный бетонный завод с проектной мощностью 100 куб. м бетона в час и итальянская автоматическая линия по изготовлению каркаса для свай.
В декабре 2008 г. в связи с окончанием контракта с прежней подрядной организацией ООО «Авант» и удорожанием проекта был проведен повторный аукцион на строительство футбольного стадиона, по результатам которого победило ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой».
Продолжаются работы по проектированию и строительству крытого детского катка в Колпино, спорткомплекса с бассейном в Калининском районе, физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном в Красносельском районе.
Объекты культуры
Среди культурных объектов следует выделить не только завершенные в 2008 г, но и новые проекты. Среди последних – новое здание Петербургского государственного музыкально-драматического театра «Буфф» в Красногвардейском районе. Сооружение включает в себя театр на 600 зрителей, кабаре «Буфф» на 144 места и городской культурный центр, предназначенный для районных досуговых мероприятий.
Основная сцена театра объединит помещение для объемных декораций, авансцену, арьерсцену и трюм. Сцена будет оборудована специальными техническими приспособлениями, световым и звуковым оборудованием. Кроме того, в здании театра «Буфф» будут предусмотрены большой и малый репетиционный залы, артистические гримуборные.
Городской культурный центр выделен в особую функциональную зону с отдельным входом со стороны пр. Шаумяна. В нем располагаются танцевальный зал с обслуживающими помещениями, комнаты для занятий различных творческих мастерских, репетиционные залы.
В настоящее время на объекте ведутся отделочные работы, прокладываются внутренние инженерные сети. Первых посетителей театр «Буфф» сможет принять уже в конце 2009 г.
Также продолжается реконструкция Крюковских казарм для размещения Центрального военно-морского музея. На эти цели из горбюджета выделены 2,9 млрд. рублей. Проект будущего музея решает одновременно несколько уникальных по своей сложности задач. Архитектурный облик памятника истории будет сохранен. При этом в нем расположится около 800 тысяч экспонатов, для которых создадут безопасные и комфортные климатические условия хранения.
В результате перебазирования музея площадь экспозиции увеличится в 3 раза. Внутренний двор Крюковских казарм накроют атриумом, который гармонично впишется в существующую застройку. Внутри разместится открытый выставочный зал, за счет чего общая площадь здания составит более 24 тысяч кв. м. У музея появится возможность выставлять крупногабаритные экспонаты.
Будущее здание музея планируется разбить на несколько функциональных зон – зону просветительских и научно-административных помещений, депозитария музейных фондов, лабораторную зону, зону реставрационных мастерских и мастерских художников-маринистов, отделов по обслуживанию фондохранения экспозиций. В реконструированных корпусах также разместятся главный большой зал и залы временных выставок, в каждом из которых будут установлены мониторы.
Депозитарий музейных фондов сможет полностью разместить богатую коллекцию музея. Предполагается, что он будет состоять из 10 секторов различного назначения, среди которых – сектор изобразительного искусства, сектор тяжелого оружия, сектор корабельных чертежей, сектор моделей кораблей, сектор знамен и обмундирования и другие. Каждый сектор будет иметь зал открытого хранения, доступный для приема специализированных экскурсий.
В здании музея также оборудуют кинолекционный зал на 200 человек, кафе и обширный вестибюль, общая проходимость которого составит 1500 человек в день.
В настоящее время завершена частичная разборка здания, проводятся масштабные работы по реконструкции объекта: усиливаются старые фундаменты, укрепляются стены, ведется покрытие кровли листовым железом. Уже заведен новый фундамент под атриум, который будет расположен в бывшем внутреннем дворе Крюковских казарм. Идет установка теплых полов, которые будут работать в каждом зале музея. Продолжается монтаж инженерных систем. Ведется реставрация исторических фасадов и лестниц.
После реконструкции открылись Благовещенская церковь и часовня в Василеостровском районе, детская школа искусств №13 в Зеленогорске.
Ведутся работы по реконструкции летнего театра и прилегающего сквера «Молодежного театра на Фонтанке», театра «Зазеркалье», начаты работы на кинотеатре «Руслан» в Пушкине, художественной и музыкальной школ в Кронштадте.
После завершения проектных работ планируется начать реконструкцию здания Царскосельской гимназии искусств им. А.А.Ахматовой.
Общегражданские объекты
За счет средств инвесторов в 2008 г. возведено 676 объектов общегражданского назначения площадью более 2,5 млн. кв. м. Среди них:
- 71 объект торговли,
- 58 производственно-складских объектов,
- 150 административных и офисных зданий бизнес-центров, выставочных комплексов,
- 22 объекта религии, культуры и образования,
- 28 объектов здравоохранения и физической культуры,
- 49 гостиниц,
- 55 объектов автообслуживания, гаражи, крытые стоянки,
- 29 автозаправочных станций,
- 214 объектов коммунального строительства.
- встроено-пристроенные помещения различного назначения общей площадью более 330 тысяч кв. метров.
В числе других социально-значимых объектов, построенных в Петербурге за 2008 г., следует отметить ЗАГС на ул. Савушкина 89, здание Гражданского рынка на ул. Руставели, 43, для перемещения торговли изс Апраксина двора.
В ноябре 2008 г. открыты здания РУВД на ул. Грибакиных, и на ул. Ильюшина 18.
В настоящее время на реконструкции находятся здания для размещения Дома предпринимателя и Центрального государственного архива Санкт-Петербурга.
Кроме того, Комитетом по строительству начаты работы по реконструкции взлетно-посадочной полосы аэропорта «Пулково».
Инженерная инфраструктура
Большой объем работ в 2008 г. выполнен Комитетом по строительству по инженерной подготовке территорий. Завершилась прокладка инженерных сетей в кварталах 59Б и 59А СПЧ, а также в 15 и 18 кварталах Юго-Приморской части. В общей сложности за счет средств бюджета было проложено 9,9 тысяч пог. м водопроводных сетей, 8,6 тысяч пог. м сетей канализации, 6,3 тысячи пог. ме теплосетей и более 11 тысяч м кабельных трасс. Общая протяженность введенных в эксплуатацию дорог составила 32,9 тысяч кв. м.
Кроме того, в 56Б и 59А кварталах Северо-Приморской части для обеспечения жилых домов электричеством возведено по 6 трансформаторных подстанций.
Строительный госзаказ
Большой объем работ выполнен Комитетом по строительству в сфере госзаказа. В 2008 г. произведено 2067 закупок на проектирование, строительство и реконструкцию объектов на общую сумму более 43 млрд. рублей. Это 93% от суммы бюджетных ассигнований, выделенных на размещение госзаказа в 2008 г. Этот результат превышает показатель 2007 г. более чем в 2 раза (в 2007 г. – 18,7 млрд. рублей).
В общей сложности в 2008 г. заключено 246 контрактов по вновь начинаемым объектам на сумму 79,1 млрд. рублей. Экономия бюджетных средств в результате проведения конкурсных процедур в 2008 г. составила 8,9 млрд. рублей или 10,2% от общей начальной цены контрактов. Значительная часть экономии – 5,5 млрд. рублей – достигнута за счет проведения открытого аукциона на завершение строительства футбольного стадиона на Крестовском острове.
Реновация кварталов «хрущевок»
В 2008 г. по инициативе Комитета по строительству был разработан закон «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Новая программа призвана повысить уровень обеспеченности горожан жильем, улучшить социальные и экономические параметры жилищного фонда, более эффективно использовать застроенные территории, занятые домами первых массовых серий. Кроме того, она позволит провести комплексную реконструкцию городских систем инженерной инфраструктуры, построить новые социальные и коммунально-бытовые объекты, необходимые для комфортного проживания в квартале.
Постановлением правительства Петербурга утверждено Положение о порядке информирования населения при реализации адресной программы, Положение и состав Комиссии по развитию застроенных территорий. Приоритетными задачами комиссии является информирование населения квартала о реализации программы по развитию той или иной застроенной территории, сбор, обобщение и анализ предложений граждан, прием и рассмотрение обращений от организаций и частных лиц, чьи интересы могут быть затронуты при реновации. Составы территориальных комиссий уже утверждены в 16 районных администрациях.
Для аукциона Комитетом по строительству были подготовлены 2 пакета на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Из них реализован 1 участок в квартале 2 Ульянки, а по Дачному пр., квартал 5, аукцион признан несостоявшимся.
В настоящее время Комитетом ведется работа по подготовке постановлений по другим территориям адресного перечня. Планируется выставить на аукционе квартал 43 Полюстрово, квартал 6 Ульянки и завершить подготовку документации по кварталу 1-1А по Гражданскому пр.
Работа с «обманутыми дольщиками»
В 2008 г. было много сделано для разрешения ситуации на рынке долевого строительства в Петербурге. К началу 2008 г. благодаря действиям Комитета по строительству из 53 «проблемных» объектов были исключены 32.
Из 21 оставшегося дома в 2008 г. были введены в эксплуатацию 8 объектов. Это жилые дома, расположенные по адресам Сампсониевский пр. 47, Дачный пр. 17, ул. Проф. Попова 1, Богатырский пр. 47, ул. Подвойского 13, Ленинский пр. 108, Средняя ул. Дом 8, корп. 2,3 и 4, Альпийский пер. 32. Таким образом, участники долевого строительства получат 1154 квартиры.
В 2009 г. планируется ввести еще 4 «проблемных» объекта. В их числе такой известный адрес, как Ленинский пр. 93. В 2008 г. под контролем Комитета жилой дом на 279 квартир был достроен. В настоящее время получено заключение на соответствие, заврешаются работы по благоустройству.
Еще 5 жилых домов находятся в стадии строительства, по 4-м адресам готовится документация для передачи объектов на достройку созданным ТСЖ или ЖСК.
В настоящее время в реестр «обманутых дольщиков», который ведет Комитет по строительству, включено 718 обращений.
Итоги проверок строительных компаний
Также в 2008 г. Комитетом по строительству проведено 20 выездных проверок строительных компаний Петербурга. Их итоги показали, что только 12 организаций подпадают под действие закона 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
В 9 строительных компаниях были выявлены нарушения норм федерального законодательства. В общей сложности перечисленным организациям были выставлены штрафные санкции на сумму 2,17 млн. тысяч рублей. При этом ни одна из проверенных компаний не оспорила в судебном порядке решений Комитета о наложении административных взысканий.
С начала года ежеквартальную отчетность в Комитет по строительству представили 26 организаций по 53 объектам строительства.
Подготовка земельных торгов
В течение 2008 г. Комитетом по строительству подготовлено 82 земельных участка для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению.
Всего в 2008 г. состоялись торги по 58 земельным участкам, из которых 1 лот общей площадью 39 га был продан под комплексное освоение с планируемым объемом возводимых улучшений в 50 тысяч кв.м. 16 участков продано по полному пакету, из них 8 предназначены под жилую застройку с вводом 253,6 тысячи кв.м., 2 – под спортивные объекты и 6 участков под строительство объектов различного назначения. Еще 40 участков реализовано по короткому пакету, из них 18 предназначены под размещение АЗС.
Итоги работы КГА
Значительную законотворческую деятельность в 2008 г. осуществлял Комитет по градостроительству и архитектуре. Вслед за принятием закона «О Генеральном плане» был разработан и принят в действие План реализации Генплана, определяющий порядок работы в соответствии с законом. Проводимый мониторинг показал неточности технического характера и некоторые недоработки территориального планирования.
Кроме того, с момента принятия Генплана на федеральном уровне был принят ряд правовых актов, которые должны быть отражены в региональных законах. В результате в мае 2008 г. были приняты поправки к Генплану, которые позволили комплексно решать вопросы развития города, оперативно реагируя на возникающие потребности. Поправки дали зеленый свет реализации крупных стратегических проектов, требующих как территориального, так и инженерного ресурса, транспортного обеспечения.
На основании откорректированного Генплана продолжилась работа по подготовке проекта Правил землепользования и застройки. Откорректированный по результатам публичных слушаний проект ПЗЗ находится сейчас в Законодательном собрании, где идет депутатская работа по его принятию. После вступления в силу закона «О ПЗЗ» будут созданы необходимые условия для устойчивого развития города, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, сохранения многообразия городской среды и объектов культурного наследия.
В 2009 г. после более чем 10-летнего перерыва возобновил свою работу Общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры при губернаторе. В состав совета входят руководители профильных комитетов, представители творческой интеллигенции, архитектурного и бизнес-сообществ. На его заседаниях было рассмотрено несколько важных городских проектов – в частности, возможность создания подземного пространства под пл. Восстания. Весь год работал градостроительный совет, который, опираясь на общественное мнение, принял несколько беспрецедентных решений: в том числе, рекомендовать разобрать несколько этажей уже построенного здания товарно-фондовой биржи на Васильевском острове.
В мае 2008 г. в Петербурге состоялось ХХV заседание Совета архитекторов субъектов РФ и муниципальных образований. Руководители органов государственной и муниципальной власти практически всех регионов и крупных городов России собрались в Северной столице, поскольку город является «законодателем градостроительной моды», в котором на основании нового Градостроительного кодекса разработал Генплан и ПЗЗ.
По состоянию на январь 2009 г. площадь, на которую разрабатываются проекты планировки, составляет 690 кв. км. Проектно-планировочная документация утверждена на площади в 97 кв. км. На основании Генплана разработаны и утверждены отраслевые Генеральные схемы и реализуются отраслевые адресные программы.
Проработаны проектные предложения и определены территории для организации 21 новой особо охраняемой территории. Создана 3D-модель Санкт-Петербурга, на которую опирались специалисты, определяя высотные характеристики спорных доминант. Подготовлено 19 альбомов (концепций) комплексного благоустройства крупных городских магистралей, и сформирована единая информационно-графическая система «Фасады», проведено несколько заседаний Художественной секции Градостроительного совета по реализации адресной программы размещения городской скульптуры в новых районах Санкт-Петербурга и по установке городских памятников.
Реставрация
Средства, выделенные в 2008 г. на реставрацию из бюджета Петербурга по Адресной программе Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, составили 3,655 млрд. рублей (в 5,3 раза больше, чем в 2006 г.).
Продолжается осуществление программы реставрации ансамблей: Смольного монастыря, Александро-Невской лавры, Петропавловской крепости, ГМЗ «Царское Село», «Петергоф», «Павловск». Идет реставрация храмов: соборы Троицкий, Феодоровский, Архангела Михаила в Ломоносове, Крестовоздвиженская церковь на Лиговском пр., церковь Богоявления на Двинской ул., собор Святой Великомученицы Екатерины, церковь Воскресения Христова на Камской, Анниенкирхе (Кирочная ул. 8). Продолжается реставрация объектов учреждений культуры: Каменноостровский театр, Академия российского балета им. А.Вагановой, Таврический дворец, Строгановский дворец, Мариинский дворец, Каменноостровский дворец, Аничков дворец, дворец Юсуповых на Мойке, дворец Великого Князя Алексея Александровича (на Мойке, 122). Ведется реставрация десятков других объектов, в том числе особняка Сухозанета, дома Варгунина, здания Департамента уделов (Литейный, 37-39), комплекса бывших Крюковских казарм, Мариинской больницы, Измайловского и Аничкова мостов, исторических садов и ландшафтов, садово-парковой и монументальной скульптуры, живописи и др.
На инвестиционных, спонсорских и меценатских условиях в 2008 г. проходила реставрация комплекса «Новая Голландия», Апраксина двора, Адмиралтейства, Михайловского театра, особняка Кочубея, Мясникова, Дома Зингера, дома Корсакова (театр Ленсовета на Владимирском пр. 12), дома Мертенса, Нахимовского училища, усадьбы Ланских.
В 2008 г. по адресной программе КГИОП выполнялись реставрационные работы на фасадах 106 объектов наследия на сумму более 1 млрд. рублей. Среди наиболее значимых – Б.Морская ул.,35, Литейный пр., 46, Большой пр. П.С., 100, Каменноостровский пр., 26-28, Галерная ул., 5 (особняк Э.П.Казалета-Тенишевых), Литейный пр., 1, 2, 3, ул. Марата, 24 (бывшая единоверческая церковь), Караванная ул., 12 и др.
9 октября 2008 г. состоялась церемония освящения и установки венчающего креста Большого купола Собора Пресвятой Троицы лейб-гвардии Измайловского полка.
ЗакСом 24 декабря 2008 г. утвержден в 3-м чтении проект закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга в режимах использования земель в границах данных зон и о внесении изменений в закон «О Генеральном плане и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Впервые утверждается перечень объектов, с которыми связаны исторические и культурные традиции города (постановление правительства от 26.02.08 №180 «О сохранении представляющего ценность для жителей Петербурга назначения объектов недвижимого имущества») – т.н. «Красная книга» знаковых мест города, в том числе «Книжная лавка писателя» на Невском пр. 66, кондитерская «Север», магазин и мастерская часовой фирмы «Павел Буре», кулинария ресторана «Метрополь» и т.д.
Международный день охраны памятников и исторических мест 18 апреля 2008 г. КГИОП посвятил проблеме ухода за историческими захоронениями. Многие могилы выдающихся военных деятелей, представителей науки и культуры не посещаются родными и близкими и нередко разрушаются вандалами. КГИОП обратился к общественному совету, членами которого являются руководители творческих союзов, вузов, театров, музеев и др. с предложением взять под контроль осуществление постоянной опеки тех или иных организаций над историческими захоронениями.
Золотой медалью «За выдающиеся заслуги в области охраны памятников в Европе» на VIII Европейской специализированной выставке по реставрации и охране памятников Denkmal-2008 награжден коллективный стенд реставрационных фирм Санкт-Петербурга под патронажем КГИОП. «КГИОПу удалось представить профессиональную и полную презентацию реставрационных возможностей города», - отмечается в резюме решения международного жюри.
Работа Госстройнадзора
2008 г. для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга стал годом завершения структурных преобразований. В 2008 г. был отрегулирован процесс согласования документации по вопросам пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности, которые до начала 2007 г. находились в ведении федеральных органов власти.
В связи со вступлением в силу ряда законодательных изменений, реализацией городских программ по газо-, водо-, электро- и теплоснабжению в управлении государственной экспертизы появился новый отдел линейных объектов. В августе 2 основных подразделения Службы были объединены территориально: ведомство переехало на единый для всех управлений Госстройнадзора адрес (ул. Зодчего Росси 1/3). Переезд завершил формирование структуры Службы по принципу «одного окна». Это упростило для петербургских строителей согласование проектной и разрешительной документации, в том числе и с другими ведомствами, поскольку большая часть профильных строительных комитетов располагаются в зданиях по ул. Зодчего Росси.
Структурные изменения отразились и на основных итогах работы Службы. За 2008 г. специалисты рассмотрели 2297 проектов (для сравнения: в 2006 г. – 1728 проектов, в 2007 г. – 2199). По итогам экспертизы смет проектной документации экономия бюджета города, составила более 8 млрд. рублей, федерального бюджета – около 3 млрд. рублей
За 2008 г. Службой было проведено 4009 проверок (в 2006 г. - 2501 проверка, в 2007 г. – 3799). За совершение правонарушений на строительные компании было наложено 851 штраф. Сумма штрафов увеличилась в связи с ужесточением наказаний за совершение административных правонарушений в января 2007 г. В 2008 г. она составила почти 63,4 млн. рублей (в 2006 г. – 7,68 млн. рублей, в 2007 г. – 46,38 млн.).
В ходе работы Службой был выявлен ряд значительных нарушений, которые были допущены застройщиками из-за отсутствия должного технического надзора. В 2007 г. увеличилось количество жалоб жителей на отрицательное влияние строительных работ, а также выступлений против строительства в центре Петербурга. Поэтому в целях обеспечения постоянного контроля над ведением строительства в августе 2008 г. было принято решение о создании при Службе ГУ «Центр экспертно-технического сопровождения».
После того как цены в Петербурге достигли $100 тыс. за однокомнатную квартиру в спальном районе, многие горожане стали интересоваться приобретением жилья в Ленобласти. В области диапазон цен составляет от $900 - 2 тыс. за 1 кв. метр, при этом банки предлагают различные программы приобретения жилья в регионе. В пресс-центре газеты «Строительный Еженедельник» прошел круглый стол на тему: «Современная ценовая политика в жилищном строительстве в рамках реализации национального проекта «Доступное жилье».
Алексей Лебединский, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленинградской области:
- По данным Федерального лицензионного центра, около 1900 строительных компаний имеют лицензии на работу в Ленобласти. Однако к этой цифре надо относиться аккуратно. Думаю, что половина компаний существует только на бумаге. Наш союз объединяет 180 компаний, есть еще около 200 компаний, которые интересуются работой союза. Таким образом, реально сдают документы, платят налоги, работают «по белому», имеют персонал, штат, технику около 400 - 450 компаний.
Несмотря на ежегодный 20-процентный рост объемов жилья, сдаваемого в Ленобласти, его не хватает для удовлетворения текущего спроса и закрытия нормативных потребностей. Сейчас потребность составляет 0,6 кв. метров сдаваемого жилья в год на каждого жителя области. Однако на данный момент такая цифра, особенно для отдаленных муниципальных образований, кажется нереальной.
Сейчас на рынке предлагается недостаточное количество участков для строительства. Спустя определенное время это приведет к недостатку вводимого жилья. Кроме того, строители ощущают острую нехватку участков с инженерной подготовкой.
При этом есть план - к 2010-2011 гг. выйти на показатель 1 кв. метр на жителя в год. Это средний показатель по развитым зарубежным странам. Данная цифра продиктована естественным приростом населения и необходимостью обновления жилого фонда. На мой взгляд, в Ленобласти надо строить больше 1 кв. метра на жителя в год, потому что большое количество жилья находится в аварийном состоянии.
В 2006-2007 гг. на первый план выходит проблема, связанная с выделением земли под застройку. Вышел федеральный закон, по которому все участки можно предоставлять только через торги. Я считаю, что надо было сделать исключение для федерального, областного и муниципального жилья.
Торги на повышение цены здесь просто неуместны, поскольку речь идет о предоставлении жилья по минимальным ценам, а торги приводят к удорожанию жилья. Средняя цена 1 кв. метра в Ленобласти составляет от $1 тыс. за 1 кв. метр в Приозерске, Лодейном поле до $2 тыс. в районах области, близких от Петербурга.
Кроме того, не проработаны механизмы проведения торгов и вся система пока пробуксовывает. Муниципалитетам разных уровней потребовалось время для определения своих прав и полномочий в вопросе предоставления земли.
Сергей Игольников, начальник отдела федеральных и региональных строительных программ комитета по строительству Ленобласти:
- В 2006 году Ленобласть ввела 651 тыс. кв. метр жилья, в 2007 году мы планируем ввести 800 тыс. За 4 месяца 2006 года мы имеем 160-процентный рост темпов ввода жилья. Сейчас идет реализация федеральной программы по подключению земельных участков к коммунальной инфраструктуре, строительству дорог и т.д.
В 2006 году был объявлен конкурс по госгарантиям кредитов муниципальных образований на строительство коммунальной инфраструктуры. В марте 2007 года были подведены итоги конкурса по получению субсидий на погашение части процентной ставки на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Самое главное, что в этом году в программу обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой внесено понятие «юридическое лицо». Раньше государство предоставляло субсидии и гарантии только муниципальным образованиям. За счет этого изменения мы смогли принять участие в конкурсе Росстроя по процентной ставке, у нас три проекта стали победителями. Два из трех проектов представлены юридическими лицами, один из них ООО «СВП-инвест» - застройщик Кудрово.
Михаил Пильцер, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Санкт-Петербурга:
- Я считаю, что рост стоимости жилья за последние годы вызван исключительно спекулятивными ценами. Сегодня себестоимость деревянного малоэтажного строительства составляет $50 за 1 кв. метр стены, вместе с фундаментом 1 кв. метр стоит $250. Замечу, что сегодня в Финляндии деревянное малоэтажное строительство составляет до 95 процентов в сельской местности и до 65 процентов - в городе, в США – 100 и 50 процентов.
Причиной того, что в России не развивается такое строительство, является отсутствие производства необходимых стеновых плит. В стадии проектирования находится около пяти заводов по производству плит. Стоимость одного завода - $70 - 100 млн в зависимости от производительности. Сейчас мы закупаем плиты в Финляндии, Польше, поэтому стоимость резко возрастает. Схема строительства - каркас, в основе которого плиты, между ними утеплитель. Облицовка может быть любая - евровагонка, кирпич, ДВП и т.д.
Проблемы в отношении земли вызывают смех, это искусственно созданная проблема. Нигде в мире муниципальное жилье не строят в районе Кремля или Дворцовой площади. Везде оно строится на окраине, чтобы было дешевым. Сегодня есть муниципальная, федеральная, военная земля, но у нас нет закона.
Принятый Лесной кодекс привел к коллапсу лесной отрасли, потому что старый прекратил действовать, а для работы нового необходимо ввести шестьдесят подзаконных актов. Как можно говорить о доступном жилье, если его себестоимость достигает $1 тыс. за 1 кв. метр? Я считаю, что снижение себестоимости - задача федеральной, а не региональной власти.
Николай Широков, глава муниципального образования «Бокситогорск»:
- Меня ужаснуло то, с чем я столкнулся, придя во власть - множество непонятных препятствий на пустом месте. Я готов предоставить под застройку любое необходимое количество земли бесплатно. Есть инженерные коммуникации, электричество, газ…
Более того, мы готовы принять на наш бюджет часть нагрузки по подключению к сетям. Есть Генплан города, где все четко обозначено. По нашим оценкам, в Бокситогорске спокойно можно построить до 100 тыс. кв. метров жилья. Проблема в том, что нет желающих.
Галина Архипова, директор ипотечного кредитования Номос-банка:
- С осени 2006 года мы стали активно выдавать ипотечные кредиты заемщикам. Основной кредитный продукт - на покупку жилья на вторичном рынке Петербурга и Ленобласти. В области мы кредитуем квартиры в многоквартирных домах, в которых есть две и более квартир.
Наш банк принимает участие в проекте жилищной застройкой комплекса Кудрово. Мы выдали компании «СВП-групп», реализующей проект, кредит в сумме 560 млн рублей на 4 года под залог земли. Возможно получение ипотеки на приобретение жилья на первичном рынке у аккредитованных банком застройщиков.
Для того чтобы граждане могли приобрести жилье, их доход должен позволять получить кредит. Если не хватает средств для покупки через ипотеку жилья в Петербурге, мы рекомендуем рассматривать ближайшие районы Ленобласти.
В 2006 году было сложно работать в связи с высокой динамикой роста цен на квартиры. Сейчас наши граждане, особенно молодежь, осознает, что надеяться в решении жилищного вопроса можно только на себя. В целом я оптимистично смотрю на перспективу приобретения жилья гражданами.
Татьяна Андреева, директор ипотечного центра банка «КИТ-финанс»:
- Преимущественно жилье в Ленобласти, особенно коттеджная застройка, приобретается для отдыха. Например, недавно аккредитовали застройщика - компанию «Особняк», ведущую коттеджную застройку. Мы планируем и дальше двигаться в этом направлении. Земли сельхозназначения переводятся в другую категорию, быстро возводятся коттеджи, преимущественно каркасные.
Наш банк занимается ипотекой 1,5 года. С начала 2007 года мы лидируем по объему выданных кредитов в Петербурге, на Ленобласть приходится порядка 30 процентов кредитов. В день мы выдаем от 10 до 22 кредитов. По Ленобласти предпочтение отдается районам рядом с городом, если люди работают в Петербурге. Если они работают в области, то выбирают районы, где можно хорошо зарабатывать.
Однако в целом население Ленинградской области не может позволить себе приобретать квартиры через ипотеку. Дело в том, что они не знают перспективы развития региона, и их зарплата не позволяет брать долгосрочные кредиты.
Андрей Пименов, руководитель кредитно-кассового отделения Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге:
- За 2005-2006 гг. доля ипотечных сделок в Ленинградской области выросла с 10 до 25 процентов. К сожалению, законодательные проблемы не позволяют кредитовать в нормальном режиме приобретение загородной недвижимости. В частности, непонятный статус садово-дачных домов. Если вы приобретаете жилой дом с помощью кредита, он считается автоматически в залоге. В законе написано, что это не распространяется на садовые дома и дачи. Здесь ипотека должна регистрироваться на общих основаниях, то есть в силу договора. Таким образом, усложняется процедура совершения сделки.
Для оформления залога банку нужно пройти две ступени - зарегистрировать право собственности и залог. Естественно, продавцам это неинтересно. Следующая проблема - кредитование малоэтажного и коттеджного строительства. На этапе строительства компания получает землю в аренду. По закону жилой дом, здание, строение может быть предметом залога с одновременным залогом прав на земельный участок. Соответственно, залог опять не зарегистрировать, создаются тупиковые ситуации.
Дмитрий Малышев
Государственную регистрацию договоров ипотеки планируют упростить. На прошлой неделе комитет по собственности Госдумы РФ рекомендовал парламенту принять соответствующие поправки в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Эксперты считают, что эта инициатива позволит снизить временные и материальные затраты заемщиков на получение кредита, и, как следствие, снизит стоимость привлекаемых средств на покупку жилья.
Правовые противоречия
Как пояснил «Строительному Еженедельнику» заместитель председателя думского комитета по собственности Евгений Богомольный, сегодня очень велика потребность в упрощении процедуры ипотечного кредитования. «В частности, важно, чтобы расчеты по договору купли-продажи квартиры проводились в день подписания ипотечного договора. До сих пор, зачастую, из-за задержек с госрегистрацией эта процедура занимает от недели до месяца. И все это время продавец недвижимости не может получить деньги от банка», - отметил депутат. Теперь в законе будет предусмотрена норма, которая не допустит приостановку государственной регистрации договора, а также отказ от нее по заявлению одной или обеих сторон договора, если из документа следует, что квартиру купили с использованием кредита до государственной регистрации.
По словам парламентария, предлагаемые изменения позволят снять существующие правовые противоречия, которые сдерживают развитие российской ипотеки.
Советовались со всеми
По словам другого думского эксперта, специалиста комитета по наукоемким технологиям и строительству Олега Мащенко, принятие этого закона должно хорошо сказаться и на инвесторах, и на рынке в целом. По его словам, с игроками рынка в процессе работы над законом проводились многократные консультации. Реакция была положительная. «Закон, в потенциале, сможет снизить ставки по ипотечным кредитам. Но нужно помнить, что у всего рынка ипотеки есть «оборотная сторона» - как бы мы ни снижали ипотечные ставки, рост цен на недвижимость такой, что люди не в состоянии брать кредиты. Надо что-то делать именно с ростом цен на квартиры», - отметил эксперт. По его словам, для этого нужно сделать более дешевыми стройматериалы, «а также устранить взятки чиновникам, которые берут сегодня за выделение земельных участков». «Застройщики не скрывают, что у них главный расход не затраты на строительство, а именно на выделение земли, согласование документов, подключение дома к коммуникациям. Если эти перегибы убрать, цена квадратного метра будет в два и даже три раза меньше, чем сейчас», - заключил он.
Меньше бюрократии!
Президент Ассоциации российских банков (АРБ) Гарегин Тосунян в беседе со «Строительным Еженедельником» также позитивно оценил новую законодательную инициативу. По его словам, «во всех случаях упрощение процедур, связанных с ипотечным кредитованием, благотворно отразится на рынке ипотеки». «Любые разговоры о том, что развитие этих процедур может приводить к более массовому обращению граждан в кредитные организации, и, как следствие, удорожанию ипотеки - неимоверная глупость. Давайте тогда вообще забюрократизируем и ограничим весь ипотечный процесс, чтобы доступ к нему имели только единицы банков и граждан. Рынок встанет. На самом деле, упрощение приводит к увеличению и спроса, и предложения ипотеки, а цена продукта из-за конкуренции между банками будет снижаться. Это будет способствовать более бурному росту рынка», - отметил Гарегин Тосунян.
По его словам, сегодня в России регистрация ипотечной сделки занимает от недели до месяца из-за сложностей в законодательстве. «Эталоном для нас должны быть развитые страны, где выдача ипотечного кредита занимает от суток до трех дней. Нам до этого расти и расти. Но есть к чему стремиться», - заключил эксперт.
На плечах заемщика
Как заявил генеральный директор «Интерфакс - центр экономического анализа (ЦЭА)» Михаил Матовников, новшество не будет иметь серьезного влияния на рынок. «Дело в том, что нынешние сроки регистрации ипотечных сделок не особенно отличаются от сроков регистр иных сделок с недвижимостью. И сам по себе факт регистрации не является критически сдерживающим для рынка ипотеки. Но проблема в том, что обычно кредит предоставляется через ячейку, поскольку продавцы квартир боятся получать деньги на счет в банке. Это означает, что кредит должен быть предоставлен в момент заключения сделки, а объект залога появляется только в момент регистрации сделки - недели через две. То есть, в течение двух недель ипотечный договор не является таковым, а является договором кредитования на короткий срок. Для многих банков это существенная вещь», - отметил эксперт. По его словам, сокращение сроков госрегистрации тем самым может снизить риски банков и сократить расходы заемщиков, поскольку очень часто две недели оплачивает заемщик по повышенной, а не по ипотечной ставке», - заключил специалист.
О том, как новая законодательная инициатива повлияет на развитие российского ипотечного рынка, рассуждают представители банковского сообщества Петербурга.
Игорь Жигунов, член правления ООО «Городской Ипотечный Банк», директор по Северо-Западному округу:
- Возможность подобного регулирования вопросов государственной регистрации сделки купли-продажи с использованием кредитных средств - положительный момент для развития рынка недвижимости и ипотеки. Это позволит снизить рисковую составляющую для всех участников сделок (и кредитной, и отчуждения). В некоторых регионах РФ специфика рынка такова, что расчеты осуществляются сторонами до регистрации договоров, а это определенные риски, в том числе и для кредитора.
Невозможность приостановки сделки без участия какой-либо из сторон - это плюс для рынка. Она означает повышение его прозрачности, снижение рисков и безопасности для добросовестных участников. Кроме того, это обеспечивает упрощение расчетов между заемщиком и продавцом. Часто в регионах продавцов недвижимости пугает перспектива в течение 2-4 недель (регистрация сделки купли-продажи и ипотеки) ожидать получения средств. Введение необходимости участия всех сторон в приостановке сделки снижает риски для каждого ее участника, и дает возможность проводить расчеты раньше, покупка недвижимости в результате становится доступнее для заемщика.
Еще один момент - необходимость подобной четкой регламентации именно для сделок ипотеки. Ведь все более актуальным становится так называемое потребительское ипотечное кредитование под залог имеющейся недвижимости. Уже сейчас доля таких сделок на рынке ипотеки иногда доходит до 20-30 процентов. В основном в таком случае средства используются на новостройку. Таким образом, наличие такой меры и по ипотеке позволит активизировать данные сделки, повысить их привлекательность и для банка, и для клиента, увеличив приток средств в строительную отрасль.
Илья Зибарев, руководитель блока «Ипотечное кредитование» ОАО «Альфа-Банк»:
- Данный закон, безусловно, необходим. В настоящее время в регионах сложилась практика предоставления кредитов и осуществления расчетов между продавцом и покупателем (заемщиком) до момента государственной регистрации права собственности. При этом продавец и покупатель, получив кредитные средства, могут беспрепятственно отозвать документы с государственной регистрации. В данной ситуации банки являются самой незащищенной стороной данной схемы, поскольку могут остаться и без залога, и без денег. Вносимые изменения устанавливают невозможность отзыва продавцом и покупателем документов после их сдачи на регистрацию в случае, когда квартира приобретается за счет кредитных средств, кредит уже предоставлен и расчеты между продавцом и покупателем произведены до регистрации прав.
Данный закон, безусловно, нужен рынку, поскольку минимизирует риски кредитования и защищает добросовестных участников. Кроме того, данный закон способствует безопасной реализации так называемых «альтернативных» сделок с привлечением ипотечного кредита. Реализация данного законопроекта позволит без дополнительного риска кредитовать заемщиков, приобретающих квартиры по цепочке сделок, тогда как в настоящее время покупка таких квартир посредством ипотечного кредита для таких сделок иногда становится непреодолимым препятствием. Безусловно, это даст развитие и рынку недвижимости, и рынку ипотечного кредитования.
Евгения Кохановская, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Энергомашбанк»:
- Обычно банки заинтересованы в том, чтобы государственная регистрация договоров происходила до предоставления кредита. Поскольку, в том случае, если ФРС отказывает в регистрации недвижимости, а банк уже выплатил кредитные средства, то кредит оказывается необеспеченным. Снижение рисков кредитной организации в этом случае возможно, но только за счет дополнительных видов страхования, в частности титула. Однако, например, на данный момент «Энергомашбанк» оставляет страхование титула на выбор заемщика, что существенно влияет на снижение уровня его дополнительных расходов. Поэтому обязательная регистрация договоров после выдачи кредитных средств может отрицательно сказаться на доступности ипотеки в целом.