Строительная отрасль Петербурга в 2008 г. Официальный данные
23 января в ИА Интерфакс Северо-Запад состоялась отчетная пресс-конференция строительного блока правительства Петербурга. На ней главы городских ведомств, относящихся к строительному комплексу, дали комментарий итогов 2008 г в своей сфере. АСН-инфо публикует подробный отчет об итогах года, составленный по материалам, предоставленным комитетами и ведомствами строительного блока петербургского правительства.
Объемы ввода жилья
В 2008 г. в Петербурге 123 организациями было построено и реконструировано 3211585,8 кв. м. жилья (1211 жилых домов на 48050 квартир).
За счет бюджета возведено 38 жилых домов общей площадью 372,7 тысячи кв. м. Строительные работы выполняли 8 генподрядных организаций. Доминирующее положение по объему строительства заняли Приморский и Красносельский районы, где на новых территориях возведены 34 жилых дома. Наиболее активно застраиваемыми кварталами стали 58 и 59Б в Северо-Приморской части (СПЧ).
Так, в квартале 59Б на Мебельной ул. введены в эксплуатацию 7 жилых объектов, а в 58 квартале, ограниченном ул. Оптиков, Яхтенной, Туристской и Мебельной – 6 жилых домов. Всего же в Приморской районе было построено 16 жилых объектов – 242,1 тысячи кв. м. В Красносельском районе на ул. Спирина и Гатчинском шоссе возведены 18 жилых домов общей площадью 104,6 тысячи кв. м.
Новые жилые кварталы будут обеспечены необходимыми объектами социальной инфраструктуры. В СПЧ планируется строительство 4 школ и 3 детских садов, а в Красном Селе – 2 школ и 2 детских садов. Также за счет средств горбюджета были введены в эксплуатацию 2 жилых дома в Выборгском районе и по одному жилому объекту в Невском и Василеостровском районах.
Социальные объекты
Пропорционально увеличению денежных средств, выделяемых из горбюджета, в 2008 г. выросли темпы строительства необходимых для города социальных объектов.
В 2008 г. Комитетом по строительству проведен комплексный капремонт 13 школ и 1 детсада в Приморском районе. Начат капремонт еще 19 зданий, который завершится к началу нового 2009 учебного года. Еще 10 школ находятся в стадии проектирования и строительства. Они откроются в Приморском, Курортном, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно с тем проводится реконструкция школы на ул. Харченко в Выборгском районе и профессионального училища №48 на ул. Фейгина в Кронштадте.
В 2008 г. открылись 4 детских сада на ул. Гаккелевской, Туристской ул., Приморском шоссе и Шуваловском пр. Дополнительно к этому детсад возведен за счет средств инвесторов в пос. Шушары и передан городу. В настоящее время ведется строительство еще 7 детских садов в Приморском, Московском, Красногвардейском и Калининском районах. Одновременно проводится реконструкция дошкольного учреждения в Центральном районе.
Кроме того, завершены работы по возведению таких объектов, как учебно-оздоровительный центр с бассейном при Дворце творчества юных на наб. реки Фонтанки, 37, реабилитационный бассейн в школе №584 на ул. Руднева, 8, II очередь объектов Городского дворца творчества юных в пос. Зеркальный. Проведена также реконструкция здания для размещения радиотехнического профлицея на наб. реки Смоленки, 1А.
Объекты здравоохранения
Большое внимание уделяется объектам здравоохранения. Так, в 2008 г. завершена реконструкция I очереди пускового комплекса Онкологической больницы в пос. Песочный, в состав которой входит лучевой и палатный блоки, а также блок вспомогательных служб. Начато строительство II очереди больницы, включающей 2 палатных блока, операционный блок. Для безопасной и комфортной транспортировки больных на процедуры все блоки будут соединены между собой переходами и объединены в единый лечебный комплекс. Этот объект станет единственным специализированным центром на Северо-Западе, где будут предоставляться все виды лучевой терапии.
После реконструкции открылся главный корпус Мариинской больницы. Работы на объекте, который ни разу капитально не ремонтировался, продолжались 4 года. На реставрацию, строительные работы, ремонт инженерных сетей, перепланировку помещений, внутреннюю отделку кабинетов, прокладку новых телекоммуникационных сетей, закупку нового оборудования из горбюджета было выделено 1,1 млрд. рублей.
Одновременно возводится несколько объектов здравоохранения в Приморском районе – хоспис, подстанция скорой помощи, детская поликлиника и поликлиника для взрослых. Еще одна поликлиника проектируется в Красносельском районе. 2 инфекционных больницы строятся в Красногвардейском и Фрунзенском районах.
Продолжаются работы по реконструкции 12 объектов здравоохранения, в т.ч. таких, как детский хоспис на ул. Бабушкина, Городской гериатрический медико-социальный центр на Рижском пр., детская больница им. К.А.Раухфуса, детская инфекционная больница им. Л.Пастера, детский санаторий – реабилитационный центр «Детские Дюны».
Кроме того, в Зеленогорске завершено строительство психоневрологического интерната и общежития, проведен комплексный капремонт Центра социальной реабилитации инвалидов и детей-инвалидов на пр. Энтузиастов.
Спортивные объекты
Одним из приоритетных направлений в сфере бюджетного строительства остается сооружение спортивных объектов.
Продолжаются работы по проектированию и строительству футбольного стадиона на Крестовском острове. Как известно, новая арена для ФК «Зенит» на 62 тысячи зрителей возводится по проекту японского архитектора Кисе Курокавы и спроектирована с учетом всех рекомендаций и требований, предъявляемых UEFA и FIFA. Планируется, что новый стадион станет многофункциональным центром, как для проведения игр чемпионата России и матчей европейского и международного уровней, так и для культурно-массовых мероприятий, занятий физкультурой и спортом, организации детских спортивных секций.
Согласно дизайнерской концепции проекта, на стадионе предусмотрена конструкция системы выдвижного поля, позволяющая поддерживать покрытия игровой площадки в надлежащем состоянии, а также раздвижная крыша с мембранной структурой, которая обеспечит проведение матчей при неблагоприятных погодных условиях.
В 2008 г. завершены работы по проектированию, выполнена разборка конструкций старого стадиона и полный комплекс земляных работ. На месте будущего стадиона подготовлено свайное основание, насчитывающее около 11 тысяч свай. Кроме того, в непосредственной близости от него подготовлен причал для приема инертных материалов и крупногабаритных конструкций. Проведены специальные дноуглубительные работы акватории Финского залива. На строительной площадке смонтирован автономный бетонный завод с проектной мощностью 100 куб. м бетона в час и итальянская автоматическая линия по изготовлению каркаса для свай.
В декабре 2008 г. в связи с окончанием контракта с прежней подрядной организацией ООО «Авант» и удорожанием проекта был проведен повторный аукцион на строительство футбольного стадиона, по результатам которого победило ЗАО «Инжиниринговая корпорация «Трансстрой».
Продолжаются работы по проектированию и строительству крытого детского катка в Колпино, спорткомплекса с бассейном в Калининском районе, физкультурно-оздоровительного комплекса с плавательным бассейном в Красносельском районе.
Объекты культуры
Среди культурных объектов следует выделить не только завершенные в 2008 г, но и новые проекты. Среди последних – новое здание Петербургского государственного музыкально-драматического театра «Буфф» в Красногвардейском районе. Сооружение включает в себя театр на 600 зрителей, кабаре «Буфф» на 144 места и городской культурный центр, предназначенный для районных досуговых мероприятий.
Основная сцена театра объединит помещение для объемных декораций, авансцену, арьерсцену и трюм. Сцена будет оборудована специальными техническими приспособлениями, световым и звуковым оборудованием. Кроме того, в здании театра «Буфф» будут предусмотрены большой и малый репетиционный залы, артистические гримуборные.
Городской культурный центр выделен в особую функциональную зону с отдельным входом со стороны пр. Шаумяна. В нем располагаются танцевальный зал с обслуживающими помещениями, комнаты для занятий различных творческих мастерских, репетиционные залы.
В настоящее время на объекте ведутся отделочные работы, прокладываются внутренние инженерные сети. Первых посетителей театр «Буфф» сможет принять уже в конце 2009 г.
Также продолжается реконструкция Крюковских казарм для размещения Центрального военно-морского музея. На эти цели из горбюджета выделены 2,9 млрд. рублей. Проект будущего музея решает одновременно несколько уникальных по своей сложности задач. Архитектурный облик памятника истории будет сохранен. При этом в нем расположится около 800 тысяч экспонатов, для которых создадут безопасные и комфортные климатические условия хранения.
В результате перебазирования музея площадь экспозиции увеличится в 3 раза. Внутренний двор Крюковских казарм накроют атриумом, который гармонично впишется в существующую застройку. Внутри разместится открытый выставочный зал, за счет чего общая площадь здания составит более 24 тысяч кв. м. У музея появится возможность выставлять крупногабаритные экспонаты.
Будущее здание музея планируется разбить на несколько функциональных зон – зону просветительских и научно-административных помещений, депозитария музейных фондов, лабораторную зону, зону реставрационных мастерских и мастерских художников-маринистов, отделов по обслуживанию фондохранения экспозиций. В реконструированных корпусах также разместятся главный большой зал и залы временных выставок, в каждом из которых будут установлены мониторы.
Депозитарий музейных фондов сможет полностью разместить богатую коллекцию музея. Предполагается, что он будет состоять из 10 секторов различного назначения, среди которых – сектор изобразительного искусства, сектор тяжелого оружия, сектор корабельных чертежей, сектор моделей кораблей, сектор знамен и обмундирования и другие. Каждый сектор будет иметь зал открытого хранения, доступный для приема специализированных экскурсий.
В здании музея также оборудуют кинолекционный зал на 200 человек, кафе и обширный вестибюль, общая проходимость которого составит 1500 человек в день.
В настоящее время завершена частичная разборка здания, проводятся масштабные работы по реконструкции объекта: усиливаются старые фундаменты, укрепляются стены, ведется покрытие кровли листовым железом. Уже заведен новый фундамент под атриум, который будет расположен в бывшем внутреннем дворе Крюковских казарм. Идет установка теплых полов, которые будут работать в каждом зале музея. Продолжается монтаж инженерных систем. Ведется реставрация исторических фасадов и лестниц.
После реконструкции открылись Благовещенская церковь и часовня в Василеостровском районе, детская школа искусств №13 в Зеленогорске.
Ведутся работы по реконструкции летнего театра и прилегающего сквера «Молодежного театра на Фонтанке», театра «Зазеркалье», начаты работы на кинотеатре «Руслан» в Пушкине, художественной и музыкальной школ в Кронштадте.
После завершения проектных работ планируется начать реконструкцию здания Царскосельской гимназии искусств им. А.А.Ахматовой.
Общегражданские объекты
За счет средств инвесторов в 2008 г. возведено 676 объектов общегражданского назначения площадью более 2,5 млн. кв. м. Среди них:
- 71 объект торговли,
- 58 производственно-складских объектов,
- 150 административных и офисных зданий бизнес-центров, выставочных комплексов,
- 22 объекта религии, культуры и образования,
- 28 объектов здравоохранения и физической культуры,
- 49 гостиниц,
- 55 объектов автообслуживания, гаражи, крытые стоянки,
- 29 автозаправочных станций,
- 214 объектов коммунального строительства.
- встроено-пристроенные помещения различного назначения общей площадью более 330 тысяч кв. метров.
В числе других социально-значимых объектов, построенных в Петербурге за 2008 г., следует отметить ЗАГС на ул. Савушкина 89, здание Гражданского рынка на ул. Руставели, 43, для перемещения торговли изс Апраксина двора.
В ноябре 2008 г. открыты здания РУВД на ул. Грибакиных, и на ул. Ильюшина 18.
В настоящее время на реконструкции находятся здания для размещения Дома предпринимателя и Центрального государственного архива Санкт-Петербурга.
Кроме того, Комитетом по строительству начаты работы по реконструкции взлетно-посадочной полосы аэропорта «Пулково».
Инженерная инфраструктура
Большой объем работ в 2008 г. выполнен Комитетом по строительству по инженерной подготовке территорий. Завершилась прокладка инженерных сетей в кварталах 59Б и 59А СПЧ, а также в 15 и 18 кварталах Юго-Приморской части. В общей сложности за счет средств бюджета было проложено 9,9 тысяч пог. м водопроводных сетей, 8,6 тысяч пог. м сетей канализации, 6,3 тысячи пог. ме теплосетей и более 11 тысяч м кабельных трасс. Общая протяженность введенных в эксплуатацию дорог составила 32,9 тысяч кв. м.
Кроме того, в 56Б и 59А кварталах Северо-Приморской части для обеспечения жилых домов электричеством возведено по 6 трансформаторных подстанций.
Строительный госзаказ
Большой объем работ выполнен Комитетом по строительству в сфере госзаказа. В 2008 г. произведено 2067 закупок на проектирование, строительство и реконструкцию объектов на общую сумму более 43 млрд. рублей. Это 93% от суммы бюджетных ассигнований, выделенных на размещение госзаказа в 2008 г. Этот результат превышает показатель 2007 г. более чем в 2 раза (в 2007 г. – 18,7 млрд. рублей).
В общей сложности в 2008 г. заключено 246 контрактов по вновь начинаемым объектам на сумму 79,1 млрд. рублей. Экономия бюджетных средств в результате проведения конкурсных процедур в 2008 г. составила 8,9 млрд. рублей или 10,2% от общей начальной цены контрактов. Значительная часть экономии – 5,5 млрд. рублей – достигнута за счет проведения открытого аукциона на завершение строительства футбольного стадиона на Крестовском острове.
Реновация кварталов «хрущевок»
В 2008 г. по инициативе Комитета по строительству был разработан закон «Об адресной программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Новая программа призвана повысить уровень обеспеченности горожан жильем, улучшить социальные и экономические параметры жилищного фонда, более эффективно использовать застроенные территории, занятые домами первых массовых серий. Кроме того, она позволит провести комплексную реконструкцию городских систем инженерной инфраструктуры, построить новые социальные и коммунально-бытовые объекты, необходимые для комфортного проживания в квартале.
Постановлением правительства Петербурга утверждено Положение о порядке информирования населения при реализации адресной программы, Положение и состав Комиссии по развитию застроенных территорий. Приоритетными задачами комиссии является информирование населения квартала о реализации программы по развитию той или иной застроенной территории, сбор, обобщение и анализ предложений граждан, прием и рассмотрение обращений от организаций и частных лиц, чьи интересы могут быть затронуты при реновации. Составы территориальных комиссий уже утверждены в 16 районных администрациях.
Для аукциона Комитетом по строительству были подготовлены 2 пакета на право заключения договора о развитии застроенных территорий. Из них реализован 1 участок в квартале 2 Ульянки, а по Дачному пр., квартал 5, аукцион признан несостоявшимся.
В настоящее время Комитетом ведется работа по подготовке постановлений по другим территориям адресного перечня. Планируется выставить на аукционе квартал 43 Полюстрово, квартал 6 Ульянки и завершить подготовку документации по кварталу 1-1А по Гражданскому пр.
Работа с «обманутыми дольщиками»
В 2008 г. было много сделано для разрешения ситуации на рынке долевого строительства в Петербурге. К началу 2008 г. благодаря действиям Комитета по строительству из 53 «проблемных» объектов были исключены 32.
Из 21 оставшегося дома в 2008 г. были введены в эксплуатацию 8 объектов. Это жилые дома, расположенные по адресам Сампсониевский пр. 47, Дачный пр. 17, ул. Проф. Попова 1, Богатырский пр. 47, ул. Подвойского 13, Ленинский пр. 108, Средняя ул. Дом 8, корп. 2,3 и 4, Альпийский пер. 32. Таким образом, участники долевого строительства получат 1154 квартиры.
В 2009 г. планируется ввести еще 4 «проблемных» объекта. В их числе такой известный адрес, как Ленинский пр. 93. В 2008 г. под контролем Комитета жилой дом на 279 квартир был достроен. В настоящее время получено заключение на соответствие, заврешаются работы по благоустройству.
Еще 5 жилых домов находятся в стадии строительства, по 4-м адресам готовится документация для передачи объектов на достройку созданным ТСЖ или ЖСК.
В настоящее время в реестр «обманутых дольщиков», который ведет Комитет по строительству, включено 718 обращений.
Итоги проверок строительных компаний
Также в 2008 г. Комитетом по строительству проведено 20 выездных проверок строительных компаний Петербурга. Их итоги показали, что только 12 организаций подпадают под действие закона 214-ФЗ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.
В 9 строительных компаниях были выявлены нарушения норм федерального законодательства. В общей сложности перечисленным организациям были выставлены штрафные санкции на сумму 2,17 млн. тысяч рублей. При этом ни одна из проверенных компаний не оспорила в судебном порядке решений Комитета о наложении административных взысканий.
С начала года ежеквартальную отчетность в Комитет по строительству представили 26 организаций по 53 объектам строительства.
Подготовка земельных торгов
В течение 2008 г. Комитетом по строительству подготовлено 82 земельных участка для проведения торгов по полному, короткому пакету и комплексному освоению.
Всего в 2008 г. состоялись торги по 58 земельным участкам, из которых 1 лот общей площадью 39 га был продан под комплексное освоение с планируемым объемом возводимых улучшений в 50 тысяч кв.м. 16 участков продано по полному пакету, из них 8 предназначены под жилую застройку с вводом 253,6 тысячи кв.м., 2 – под спортивные объекты и 6 участков под строительство объектов различного назначения. Еще 40 участков реализовано по короткому пакету, из них 18 предназначены под размещение АЗС.
Итоги работы КГА
Значительную законотворческую деятельность в 2008 г. осуществлял Комитет по градостроительству и архитектуре. Вслед за принятием закона «О Генеральном плане» был разработан и принят в действие План реализации Генплана, определяющий порядок работы в соответствии с законом. Проводимый мониторинг показал неточности технического характера и некоторые недоработки территориального планирования.
Кроме того, с момента принятия Генплана на федеральном уровне был принят ряд правовых актов, которые должны быть отражены в региональных законах. В результате в мае 2008 г. были приняты поправки к Генплану, которые позволили комплексно решать вопросы развития города, оперативно реагируя на возникающие потребности. Поправки дали зеленый свет реализации крупных стратегических проектов, требующих как территориального, так и инженерного ресурса, транспортного обеспечения.
На основании откорректированного Генплана продолжилась работа по подготовке проекта Правил землепользования и застройки. Откорректированный по результатам публичных слушаний проект ПЗЗ находится сейчас в Законодательном собрании, где идет депутатская работа по его принятию. После вступления в силу закона «О ПЗЗ» будут созданы необходимые условия для устойчивого развития города, обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, сохранения многообразия городской среды и объектов культурного наследия.
В 2009 г. после более чем 10-летнего перерыва возобновил свою работу Общественный совет по вопросам градостроительства и архитектуры при губернаторе. В состав совета входят руководители профильных комитетов, представители творческой интеллигенции, архитектурного и бизнес-сообществ. На его заседаниях было рассмотрено несколько важных городских проектов – в частности, возможность создания подземного пространства под пл. Восстания. Весь год работал градостроительный совет, который, опираясь на общественное мнение, принял несколько беспрецедентных решений: в том числе, рекомендовать разобрать несколько этажей уже построенного здания товарно-фондовой биржи на Васильевском острове.
В мае 2008 г. в Петербурге состоялось ХХV заседание Совета архитекторов субъектов РФ и муниципальных образований. Руководители органов государственной и муниципальной власти практически всех регионов и крупных городов России собрались в Северной столице, поскольку город является «законодателем градостроительной моды», в котором на основании нового Градостроительного кодекса разработал Генплан и ПЗЗ.
По состоянию на январь 2009 г. площадь, на которую разрабатываются проекты планировки, составляет 690 кв. км. Проектно-планировочная документация утверждена на площади в 97 кв. км. На основании Генплана разработаны и утверждены отраслевые Генеральные схемы и реализуются отраслевые адресные программы.
Проработаны проектные предложения и определены территории для организации 21 новой особо охраняемой территории. Создана 3D-модель Санкт-Петербурга, на которую опирались специалисты, определяя высотные характеристики спорных доминант. Подготовлено 19 альбомов (концепций) комплексного благоустройства крупных городских магистралей, и сформирована единая информационно-графическая система «Фасады», проведено несколько заседаний Художественной секции Градостроительного совета по реализации адресной программы размещения городской скульптуры в новых районах Санкт-Петербурга и по установке городских памятников.
Реставрация
Средства, выделенные в 2008 г. на реставрацию из бюджета Петербурга по Адресной программе Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, составили 3,655 млрд. рублей (в 5,3 раза больше, чем в 2006 г.).
Продолжается осуществление программы реставрации ансамблей: Смольного монастыря, Александро-Невской лавры, Петропавловской крепости, ГМЗ «Царское Село», «Петергоф», «Павловск». Идет реставрация храмов: соборы Троицкий, Феодоровский, Архангела Михаила в Ломоносове, Крестовоздвиженская церковь на Лиговском пр., церковь Богоявления на Двинской ул., собор Святой Великомученицы Екатерины, церковь Воскресения Христова на Камской, Анниенкирхе (Кирочная ул. 8). Продолжается реставрация объектов учреждений культуры: Каменноостровский театр, Академия российского балета им. А.Вагановой, Таврический дворец, Строгановский дворец, Мариинский дворец, Каменноостровский дворец, Аничков дворец, дворец Юсуповых на Мойке, дворец Великого Князя Алексея Александровича (на Мойке, 122). Ведется реставрация десятков других объектов, в том числе особняка Сухозанета, дома Варгунина, здания Департамента уделов (Литейный, 37-39), комплекса бывших Крюковских казарм, Мариинской больницы, Измайловского и Аничкова мостов, исторических садов и ландшафтов, садово-парковой и монументальной скульптуры, живописи и др.
На инвестиционных, спонсорских и меценатских условиях в 2008 г. проходила реставрация комплекса «Новая Голландия», Апраксина двора, Адмиралтейства, Михайловского театра, особняка Кочубея, Мясникова, Дома Зингера, дома Корсакова (театр Ленсовета на Владимирском пр. 12), дома Мертенса, Нахимовского училища, усадьбы Ланских.
В 2008 г. по адресной программе КГИОП выполнялись реставрационные работы на фасадах 106 объектов наследия на сумму более 1 млрд. рублей. Среди наиболее значимых – Б.Морская ул.,35, Литейный пр., 46, Большой пр. П.С., 100, Каменноостровский пр., 26-28, Галерная ул., 5 (особняк Э.П.Казалета-Тенишевых), Литейный пр., 1, 2, 3, ул. Марата, 24 (бывшая единоверческая церковь), Караванная ул., 12 и др.
9 октября 2008 г. состоялась церемония освящения и установки венчающего креста Большого купола Собора Пресвятой Троицы лейб-гвардии Измайловского полка.
ЗакСом 24 декабря 2008 г. утвержден в 3-м чтении проект закона «О границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга в режимах использования земель в границах данных зон и о внесении изменений в закон «О Генеральном плане и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга».
Впервые утверждается перечень объектов, с которыми связаны исторические и культурные традиции города (постановление правительства от 26.02.08 №180 «О сохранении представляющего ценность для жителей Петербурга назначения объектов недвижимого имущества») – т.н. «Красная книга» знаковых мест города, в том числе «Книжная лавка писателя» на Невском пр. 66, кондитерская «Север», магазин и мастерская часовой фирмы «Павел Буре», кулинария ресторана «Метрополь» и т.д.
Международный день охраны памятников и исторических мест 18 апреля 2008 г. КГИОП посвятил проблеме ухода за историческими захоронениями. Многие могилы выдающихся военных деятелей, представителей науки и культуры не посещаются родными и близкими и нередко разрушаются вандалами. КГИОП обратился к общественному совету, членами которого являются руководители творческих союзов, вузов, театров, музеев и др. с предложением взять под контроль осуществление постоянной опеки тех или иных организаций над историческими захоронениями.
Золотой медалью «За выдающиеся заслуги в области охраны памятников в Европе» на VIII Европейской специализированной выставке по реставрации и охране памятников Denkmal-2008 награжден коллективный стенд реставрационных фирм Санкт-Петербурга под патронажем КГИОП. «КГИОПу удалось представить профессиональную и полную презентацию реставрационных возможностей города», - отмечается в резюме решения международного жюри.
Работа Госстройнадзора
2008 г. для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга стал годом завершения структурных преобразований. В 2008 г. был отрегулирован процесс согласования документации по вопросам пожарной, экологической и санитарно-эпидемиологической безопасности, которые до начала 2007 г. находились в ведении федеральных органов власти.
В связи со вступлением в силу ряда законодательных изменений, реализацией городских программ по газо-, водо-, электро- и теплоснабжению в управлении государственной экспертизы появился новый отдел линейных объектов. В августе 2 основных подразделения Службы были объединены территориально: ведомство переехало на единый для всех управлений Госстройнадзора адрес (ул. Зодчего Росси 1/3). Переезд завершил формирование структуры Службы по принципу «одного окна». Это упростило для петербургских строителей согласование проектной и разрешительной документации, в том числе и с другими ведомствами, поскольку большая часть профильных строительных комитетов располагаются в зданиях по ул. Зодчего Росси.
Структурные изменения отразились и на основных итогах работы Службы. За 2008 г. специалисты рассмотрели 2297 проектов (для сравнения: в 2006 г. – 1728 проектов, в 2007 г. – 2199). По итогам экспертизы смет проектной документации экономия бюджета города, составила более 8 млрд. рублей, федерального бюджета – около 3 млрд. рублей
За 2008 г. Службой было проведено 4009 проверок (в 2006 г. - 2501 проверка, в 2007 г. – 3799). За совершение правонарушений на строительные компании было наложено 851 штраф. Сумма штрафов увеличилась в связи с ужесточением наказаний за совершение административных правонарушений в января 2007 г. В 2008 г. она составила почти 63,4 млн. рублей (в 2006 г. – 7,68 млн. рублей, в 2007 г. – 46,38 млн.).
В ходе работы Службой был выявлен ряд значительных нарушений, которые были допущены застройщиками из-за отсутствия должного технического надзора. В 2007 г. увеличилось количество жалоб жителей на отрицательное влияние строительных работ, а также выступлений против строительства в центре Петербурга. Поэтому в целях обеспечения постоянного контроля над ведением строительства в августе 2008 г. было принято решение о создании при Службе ГУ «Центр экспертно-технического сопровождения».
Цены на строящуюся недвижимость в Петербурге будут расти. К такому выводу пришли специалисты строительной отрасли, принимавшие участие в работе круглого стола «Цены на жилье. Перспективы».
Мероприятие было организовано Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Эксперты попытались выявить тех, кто формирует спрос на жилье.
Виноваты мигранты?
По мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, это несколько групп. Первая – люди, которые уже имеют жилье и улучшают свои жилищные условия за счет ипотечных и потребительских кредитов. Вторая – люди, производящие большой объем заимствований, как правило, собственники или совладельцы компаний, у которых есть возможность покупать дорогое жилье, но они не хотят изымать деньги из оборота своих компаний. Третья группа – мигранты. «Количество людей, которые могут себе позволить взять кредит, растет. Если в прошлом году число квартир, купленных с помощью ипотеки, составляло около 10 процентов от общего числа сделок, то сейчас – 20–30 процентов», – считает он. «В то же время мы понимаем, что в дальнейшем серьезного роста этого показателя не будет, потому что значительная часть населения выпала из ипотечных программ – она не может себе этого позволить», – говорит Вячеслав Семененко.
Ипотека на годы
По данным Вячеслава Семененко, «ипотека «разгоняет» спрос на недвижимость, увеличивая рост цен». «Клиентами рынка недвижимости являются не более 10 процентов российских семей. Но увеличение числа кредиторов будет происходить довольно резко. И прекратить этот процесс искусственно не получится. Единственная возможность – существенно увеличить объемы строительства», – отметил он.
Реализуемые городом крупные инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, по мнению экспертов, заработают к 2010 году. Они дадут Петербургу объем предложения, превышающий сегодняшний в 2-2,5 раза. Но что произойдет к этому времени с динамикой роста спроса и предложения, прогнозировать сложно.
ДорогаЯ землЯ
Если вернуться к вопросам землеотвода, то и здесь, по мнению специалистов, не все так гладко. Единогласно эксперты отмечают, что крупные городские территории под застройку не обеспечены инженерией. И участники торгов по комплексному освоению территорий вынуждены закладывать возможные расходы на инженерию в стоимость квадратного метра. По словам председателя совета директоров холдинга «Северная Корона» Вадима Горбачева, средняя себестоимость жилья в Петербурге будет составлять минимум ,5 тыс. за кв. метр. А по мнению генерального директора компании «Ленстройтрест» Александра Лелина, росту цен на жилье будет также способствовать рост тарифов на энергетику. Как сообщил генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, на рынке сложилась ситуация, когда, построив инженерный объект, строители вынуждены передавать его на баланс энергетиков. В результате конечный потребитель вынужден платить дважды: с одной стороны, энергетические компании закладывают в свои тарифы инвестиционную составляющую, с другой – это делают строители. «Я могу вспомнить статистику, которую наша ассоциация делала в 2005 году. Тогда 20 основных застройщиков города передали Ленэнерго, ТЭК и Водоканалу объекты на сумму 600 млн рублей», – говорит Михаил Викторов.
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, был проведен анализ, каким образом менялись цены и себестоимость строительства год назад, когда начался их активный рост цен на недвижимость. Выяснилось, что главный вклад в структуру себестоимости внес рост цен на землю. «Она выросла на 300 процентов. При том что стоимость строительных материалов поднялась лишь на 17–18 процентов по основным показателям. Это говорит о том, что действительно, пытаясь выявить главных виновников повышения цен на рынке строительства Петербурга, нам надо сказать, что это бюджет, который получил серьезную прибавку за счет продажи земельных участков», – сказал Алексей Белоусов.
Строительные материалы
Еще один важный фактор, который, по словам Михаила Викторова, влияет на рост цен на жилье, это удорожание строительных материалов. «Только за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70 процентов», – отметил он, подчеркнув, что аналогичная ситуация складывается и с металлопрокатом.
С оглЯдкой на «вториЧку»
Цены на жилье на вторичном рынке должны быть ниже цен на новые квартиры. Мнения экспертов по этому вопросу были единодушны. «Как стоимость подержанного автомобиля с каждым годом стремится к нулю, так и цена за 1 кв. метр на вторичном рынке должна уменьшаться», – заявил Вячеслав Семененко. Но зачастую происходит иначе. По его словам, «строители идут вслед вторичным ценам. И тенденции на первичном рынке – следствие конъюнктурного изменения на вторичном рынке».
По данным Алексея Белоусова, «на самом деле с динамикой роста объемов ввода нового жилья все не совсем так». «По нашим данным, самый провальный год по темпам прироста ввода жилья – это год текущий. Если говорить в целом, то никаких изменений в сторону уменьшения цен, и тем паче какого-то катастрофически обвального их падения, не будет», – заявил Алексей Белоусов.
Игорь Федоров
Рынок загородной недвижимости находится на подъеме. Сложно говорить о том, что стало причиной – инвестиционные ожидания или отложенный спрос.
Тем не менее сложившаяся ситуация выгодна всем: и инвесторам, и застройщикам, и владельцам коттеджей. Но, как показывают исследования, спрос на загородную недвижимость экономкласса гораздо выше, чем на дома в других сегментах. Однако девелоперы продолжают «штамповать» коттеджи, присваивая им стандарт «бизнес-класс», не обращая внимания на потребности рынка.
Их мало, но они есть
Одна из основных тенденций рынка коттеджного домостроения – активное увеличение предложения. За прошлый год на рынке появилось 37 новых поселков (всего, с учетом заявленных проектов, их насчитывается в регионе более 120). По данным Ассоциации загородной недвижимости, в 2006 году было введено в строй более 100 тыс. кв. метров загородных домов.
Расширяется и зона коттеджной застройки. Появляются новые направления – проекты дачного типа в дорогом сегменте. По оценкам специалистов компании «Петербургская Недвижимость», около 34 процентов предлагаемых поселков ориентированы на временное проживание и расположены в дачной зоне.
Если говорить о классификации построек, то большинство реализуемых коттеджных поселков позиционируется в бизнес-классе. «Многие девелоперы автоматически причисляют свой поселок к категории бизнес-класса, если по ряду причин он не попал в элитный или средний класс. Поэтому сегодняшний рынок характеризуется пестрым разнообразием предложения поселков данного сегмента», – говорит директор департамента маркетинга и развития корпорации «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон.
По данным корпорации «Петербургская недвижимость», дома бизнес-класса занимают чуть более половины существующего предложения – 54 процента. Далее следует элит-класс – это 25 процентов, и в наименьшей степени представлен средний класс – 17 процентов. Как рассказал Михаил Бимон, экономкласс характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 5 процентов от всего предложения. Из известных проектов специалисты называют поселок Янино-2 (240 домов и таун-хаузы) и Новое Минулово-2. «Довольно приближены к экономклассу по стоимости коттеджи в Новой Кореле и Петергофском, – отмечает эксперт.
Почему мало?
По словам заместителя генерального директора Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга Дмитрия Майорова, к экономклассу могут относиться достаточно крупные по количеству домов поселки, где есть возможность снизить уровень постоянных затрат за счет масштабов строительства. «А крупные застройщики и инвесторы только в последнее время обратили внимание на загородный рынок», – отмечает он.
Поскольку в пригородах Петербурга и самой Ленобласти ограничено количество территорий под застройку, обеспеченных необходимыми инженерными сетями и инфраструктурой, девелоперы, исходя из экономической целесообразности, предпочитают строить на этих территориях поселки выше классом. «Проведение инженерных коммуникаций, строительство дорог, социальных объектов за счет застройщика значительно удорожает проект, накручивая до 30 процентов себестоимости», – говорит Дмитрий Майоров.
Бизнес на исходе
Как отмечают эксперты, на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты бизнес-класса. Однако все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и категорий, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий – предоставление дешевой земли, государственная поддержка, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проектов – предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
Однако Дмитрий Майоров, ссылаясь на опыт западных стран, говорит, что для массового строительства необходимо еще и развивать производственную базу недорогих домов. В США, Канаде, европейских странах проблему строительства массового жилья решили за счет панельно-каркасного домостроения. Для организации производства панельно-каркасных домов не требуется больших капитальных вложений и временных ресурсов. «Уже сейчас мы наблюдаем рост производственных баз панельно-каркасных домов. Если в начале 2006 года в регионе девять предприятий производили 1100 домов в год, то в 2007 году ожидается увеличение производства в два раза», – говорит он.
Область решилась
Очевидно, что на рынке еще только формируется класс «эконом» и нынешний год может стать переломным. Связано это с тем, что в 2007 году планируются мероприятия по реализации программы «Доступное жилье», которая подразумевает строительство отдельных домохозяйств в близлежащих районах города. Это повлияет на распределение структуры предложения, в частности, появится большое количество недорогих домов экономкласса.
Многие эксперты отмечают трудности при строительстве многоэтажных домов в Ленобласти. Выход из создавшейся ситуации участники рынка видят в развитии технологий малоэтажного деревянного строительства. Так, исполнительный директор Союза строительных организаций Ленобласти Алексей Лебединский на круглом столе в редакции газеты «Строительный Еженедельник» отметил, что «многие инвесторы готовы вкладывать средства в строительство объектов инженерной инфраструктуры для будущих многоэтажных домов, но правительство не предоставляет им гарантий реализации проектов на подготовленных участках». Со своей стороны, генеральный директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленобласти и Петербурга Михаил Пильцер сказал, что при наличии прогрессивных технологий себестоимость возведения деревянного здания с подключением всех необходимых коммуникаций составляет порядка 0 за кв. метр. Пока же средняя цена «квадрата» превышает эту цифру в три раза.
Цена вопроса
С начала года по всем классам произошло более-менее равномерное увеличение средней стоимости за 1 кв. метр коттеджа. На 12,7 процентов возросла средняя стоимость в экономклассе», на 13,2 процента и 14 процентов соответственно – в бизнес-классе и элит-классе». Только в среднем классе стоимость 1 кв. метра выросла на 21,2 процентов.
Превышение уровня платежеспособного спроса над предложением наблюдается лишь в одном сегменте – «эконом». Специалисты связывают это с рядом причин: ростом уровня платежеспособности населения с низким и средним уровнями дохода, а также развитием рынка ипотечного кредитования. Стоимость 1 кв. метра в данном классе специалисты оценивают от 0 до 00. (Для сравнения, диапазон цен на дома бизнес-класса – от 00 до 00 за 1 кв. метр). А генеральный директор компании Setvill Алексей Иванюк заявил, что проекты коттеджных поселков экономкласса реализуются в ценовом диапазоне до 0 тыс. за коттедж. Однако бизнес-класс начинается уже от 0 тысяч.
Дорога земля
В Ленобласти растут цены не только на коттеджи, но и на землю. Темпы роста различаются по географическому признаку. По словам заместителя генерального директора ЗАО «Общество землепользователей «Прогаль» Аллы Зайцевой, весной произошло резкое подорожание ранее недооцененных соток в южных направлениях. «В границах поселений, достойных по соотношению качества и цены, участков в продаже уже нет. В результате усилился спрос на земли садоводств и дачных некоммерческих партнерств (ДНП). В ценовой структуре предложения участков, находящихся в границах поселений Ленобласти, значимых изменений не произошло», – отметила эксперт.
Стоит отметить, что такой характер изменения цен отражает приоритетное значение для покупателей местоположения и цены земельного участка, а не его правовой статус. Психологический уровень стоимости сотки земли в интересующем районе покупателям перейти сложнее, чем изменить предпочтение с земель поселений на земли иного назначения.
Точка пересечения спроса и предложения на земельный участок в Ленобласти для индивидуального жилищного строительства фиксируется на уровне около тыс. за участок. Но в отдаленных районах – Волосовском, Волховском, Лодейнопольском, Подпорожском и Киришском – можно встретить предложение меньше 0 за сотку.
Частный домик
Изменения цен на готовые постройки повторяют изменения на рынке земли только отчасти. Недвижимость в некоторых удаленных и, на взгляд Аллы Зайцевой, недооцененных районах (Лужский, Кировский, Ломоносовский), но обладающих хорошей транспортной доступностью, подорожала по сравнению с весной 2006 года почти в два раза.
Лидером по темпам роста цен в сравнении «весна 2006 – весна 2007» стал Всеволожский район. В наиболее востребованных местах этого района цены выросли более чем в два раза. В ценовой структуре спроса на готовые постройки на землях ИЖС значительных изменений не отмечалось, чего не скажешь о домах сезонного проживания, где спрос на объекты до тыс. сократился более чем на 20 процентов, в то время как предложение сократилось на 10 процентов. Объем предложения готовых построек ИЖС до тыс. сократился более чем на 15 процентов. На столько же увеличился объем предложений в ценовом диапазоне от 0 тыс. до 0 тыс.
Баланс спроса и предложения по готовым объектам ИЖС возникает на ценах – 70 тыс. Для домов сезонного проживания он чуть ниже – приблизительно – 60 тыс. Дом для постоянного места жительства дешевле тыс. весной 2007 года можно было приобрести в Лужском, Тосненском и Ломоносовском районах.
Готовые постройки на землях ИЖС в ценовом диапазоне от тыс. до тыc. представлены в основном в Приозерском, Ломоносовском, Лужском и Тосненском районах. Практически в любом районе области можно купить готовую постройку, обладая суммой от тыc.
Что касается земельных участков, то на широкий выбор можно рассчитывать, имея тыс. Такие участки любого назначения есть практически в каждом районе области. Участок ИЖС дешевле тыc. менее чем в 60 км от Петербурга найти сегодня очень сложно. Элитные участки, цена которых превышает 0 тыс., этой весной предлагались в основном во Всеволожском районе. Стало заметно предложение участков такой стоимости в Гатчинском и Ломоносовском районах.