Итоги февраля на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги февраля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения сократился на 9,5%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,5% и достигла 219 625 руб.
По данным «Метриум», в феврале 2021 года на первичном рынке массового сегмента реализация велась в 90 жилых комплексах с общим объемом предложения 11 825[1] квартир (общей площадью 633,5 тыс. кв. м.). За месяц показатель сократился на 9,5% по количеству квартир и на 10,2% по продаваемой площади. Таким образом на рынке продолжает усиливаться дефицит предложения, а текущий объем рынка сопоставим с ноябрем 2015 года, когда экспонировалось чуть меньше 12 тыс. квартир.
Новые проекты на первичном рынке жилья массового сегмента в феврале 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
|
1 |
Мичуринский парк |
ГК ПИК |
ЗАО |
Источник: «Метриум»
Старт продаж новых корпусов был объявлен в следующих проектах:
– «Тринити» (корп. 5 II очередь);
– «Бусиновский парк» (корп. 2.1, 2.2);
– «Любовь и голуби» (корп. 2);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 3).
Лидирующую позицию в структуре предложения по-прежнему занимает ЮВАО (33,3%; -1,5 п.п.), в котором сокращение экспозиции связано с активным вымыванием предложения в недорогих проектах. На СВАО пришлось 18,2% рынка (+0,2 п.п.). Почти в равном соотношении распределен объем между САО (13,9%; +0,9 п.п.) и ЗАО (13,7%; + 1,4 п.п.). Минимальное количество лотов предлагается в ЮЗАО (1,7%; доля не изменилась).
В структуре предложения по стадии строительной готовности выросла доля лотов в домах на начальном этапе строительства (+5,8 п.п.). Это связано со стартом нового проекта «Мичуринский парк» (девелопер проекта ГК ПИК) и выходом новых корпусов в уже реализуемых проектах. Наибольший объем по-прежнему сосредоточен в домах на стадии монтажа этажей (40,7%; -4,3 п.п.). Чуть меньше предлагается лотов в корпусах на начальном этапе строительной готовности (35,1%; +5,8 п.п.). В домах, в которых проводятся отделочные работы представлено 17,9% квартир (-0,7 п.п.). Наименьшая доля приходится на лоты в корпусах, которые уже получили разрешение на ввод в эксплуатацию (6,3%; -0,8 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года доля однокомнатных квартир выросла на 2,7 п.п. за счет снижения доли всех остальных типологий. Так наибольший объем лотов на первичном рынке представлен одно- (35,0%; +2,7 п.п.) и двухкомнатными квартирами (30,8%; -1,5 п.п.). Почти в равном соотношении предлагаются трехкомнатные квартиры и квартиры-студии – 16,5% (-0,7 п.п.) и 16,1% (-0,1 п.п.) соответственно. Многокомнатные лоты реализуются в наименьшем количестве (1,6%; -0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.)
Источник: «Метриум»
Квартиры с отделкой по-прежнему занимают наибольший объем на первичном рынке – 67,2%, показатель снизился по итогам февраля на 0,4%. На квартиры без отделки приходится 23,2% рынка (доля без изменений). Наименьший объем лотов представлен с отделкой white box (9,6%; +0,4 п.п.)
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – февраль 2021 г., внутренний круг – январь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра достигла в феврале 219 625 руб. (+2,5% за месяц; +21% за год). Рост средневзвешенной цены квадратного метра наблюдался во всех округах. Сильнее всего квадратный метр подорожал в ЮАО: на 6,8% до 214 980 руб. за кв.м. Причина заключается в выходе по высоким ценам новых корпусов в существующих проектах («Зеленая Вертикаль», «LIFE-Варшавская»), а также плановое повышение цен в половине проектов округа. Во всех остальных округах средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась от 0,9% до 3,7%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В феврале 2021 года средний бюджет предложения на первичном рынке массового сегмента составил 11,8 млн руб. (+2,5% за месяц; +11,6% за год). По типологиям также наблюдалось увеличение среднего бюджета предложения:
– студии – 6,36 млн руб. (+0,8%);
– однокомнатные – 9,29 млн руб. (+3,1%);
– двухкомнатные – 13,38 млн руб. (+2,6%);
– трёхкомнатные – 18,08 млн руб. (+4,4%);
– многокомнатные – 24,61 млн руб. (+6,2%).
Стоимость квартир массового сегмента в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
|
СТ |
12,7 |
26,0 |
40,2 |
182 000 |
244 120 |
412 200 |
3 556 000 |
6 357 970 |
10 195 580 |
|
1К |
31,6 |
40,7 |
65,2 |
155 000 |
228 080 |
408 000 |
6 034 200 |
9 285 800 |
17 908 765 |
|
2К |
42,9 |
62,7 |
103,5 |
134 235 |
213 525 |
346 700 |
8 393 000 |
13 382 620 |
25 617 980 |
|
3К |
65,3 |
85,4 |
139,6 |
132 065 |
211 845 |
350 665 |
10 003 950 |
18 083 620 |
32 003 750 |
|
4К+ |
80,5 |
110,7 |
128,2 |
137 000 |
222 430 |
307 500 |
11 434 020 |
24 614 835 |
37 023 000 |
|
итого[1] |
12,7 |
53,6 |
139,6 |
132 065 |
219 625 |
412 200 |
3 556 000 |
11 763 280 |
37 023 000 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в феврале 2021 года:
– ЖК «MySpace на Фестивальной» (САО / р-н Головинский): студия площадью 12,7 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 14 кв. м за 4 млн руб.
– ЖК «Мякинино парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,7 кв. м за 4,6 млн руб.
Основные тенденции
«Низкая активность девелоперов обостряет дефицит предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На первичном рынке массового сегмента в феврале 2021 года стартовал только один новый жилой комплекс «Мичуринский парк» и в продажу поступило 5 новых корпусов в уже реализуемых проектах. Несмотря на новый объем, количество экспонируемых квартир на первичном рынке продолжает сокращаться. В феврале 2021 года объем предложения составил 11,8 тыс. квартир, достигнув уровня 2015 года. За месяц количество лотов в экспозиции сократилось на 9,5%, а за год – на 20,2%. За прошедший месяц заметнее всего уменьшилось количество многокомнатных лотов – на 29%, количество трех- и двухкомнатных лотов – на 13% и 14% соответственно, студий – на 10%, а однокомнатных – всего на 2%.
В отчетном месяце тренд высокого спроса на рынке московских новостроек продолжился. По данным Росреестра количество зарегистрированных ДДУ в феврале 2021 года составило 5,4 тыс. штук[2], что на 43% больше, чем в аналогичном месяце 2020 года и сопоставимо с показателем за август 2020 года. Относительно января 2021 года количество сделок выросло на 47%. Доля ипотечных сделок составила 66% от общего объема зарегистрированных ДДУ (+12 п.п. относительно аналогичного месяца прошлого года).
Цены на новостройки массового сегмента в старых границах Москвы продолжают расти. В феврале средняя цена за квадратный метр составила 219,6 тыс. руб./кв. м. (+2,5% за месяц; +21% за год). В прошлом месяце средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась на 3,3%, таким образом только за первые два месяца квадратный метр подорожал на 5,8%. Средний бюджет предложения вырос до 11,8 млн руб. (+1,7% за месяц, +11,6 за год).
Главная причина роста цен – дефицит предложения. Выводимые новые объемы квартир недостаточны для стабилизации рынка, поэтому разбалансировка спроса и предложения пока сохранятся. По нашим прогнозам, дефицит постепенно начнет восполняться, когда на рынок выйдут новые проекты в ощутимом для рынка объеме, а это скорее всего произойдет ближе к концу весны, так как девелоперы заинтересованы стартовать до завершения программы льготной ипотеки».
[1] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[2] Статистика зарегистрированных ДДУ по новостройкам всех классов физлиц (без оптовых покупок).
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в 2020 году открылись 8 коворкингов общей площадью около 13,6 тыс. кв. м. За год рынок качественных гибких пространств увеличился почти на треть.
Среди наиболее активно развивающихся сетей можно отметить компанию PAGE, которая за год вывела на рынок три новых пространства по франшизе – Kazanskaya, Avenue, Docklands, а также сеть Corner, открывшую в начале 2020 года два коворкинга в ТРК «Адмирал» и ТЦ «Невский атриум». В декабре 2020 года начал работу первый коворкинг сети Buffer от группы компаний Raum в бизнес-пространстве «Луч».
Всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы, в основном, представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети PAGE и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположены в районе активной деловой среды – в историческом центре Санкт-Петербурга.
Гибкие офисные пространства пользуются популяностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости – аренда ИТ-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue PAGE.
«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном, в проектах доступны только от 5 до 40 рабочих ест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Главные преимущества коворкингов – гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же, основные затраты компании при работе в офисе – аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе – уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.
«Что касается коммерческих условий, размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее будет арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет) – здесь при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды», - поясняет Виктория Горячева.
По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще 3 гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».
«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаицй и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах «у дома». С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды», - заключает Виктория Горячева.