Средний «возраст» квартир на вторичном рынке недвижимости в столицах сократился до 10 лет
Половина квартир, продаваемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга в настоящее время, возведены после 2010 года. По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), на рынке двух столиц клиенты активно обновляют свое жилье, сокращая долю квартир советских годов постройки в общем объеме продаж.
Аналитики компании «Метр квадратный» отмечают, что бум многоквартирного жилищного строительства в нашей стране начался в середине 1950-х годов с развитием типового панельного жилья. До конца 1980-х годов активно возводились малоэтажные дома, в 90-е годы строительный рынок России переживал резкий спад, и строительство многоэтажных домов началось лишь в начале 2000-х. Но именно они сегодня определяют структуру предложений на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга.
По данным экосистемы недвижимости, более 3/4 квартир, которые предлагаются сегодня в Москве в качестве «вторички», расположены в домах, построенных после 1989 года. Доля квартир, возведенных в период «индустриального домостроения» (1955-1989 гг.), составляет 17%. Еще 6% предложений приходится на квартиры в домах более ранних годов постройки.
В Санкт-Петербурге наблюдается в целом аналогичная ситуация. Разница – лишь в доле квартир в домах, построенных ранее 1955 г, здесь это около 13%, причем основная часть из них возведена до 1932 года. 18% в общем объеме продаж занимает жилой фонд 1955-1989 гг., около 70% построены уже в современной России.
Таким образом, более 50% квартир, предлагаемых на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, находятся в домах, построенных уже начиная с 2011 года – половина столичной «вторички» моложе 10 лет. Генеральный директор экосистемы недвижимости «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев отмечает, что граждане активно улучшают свои жилищные условия, приобретая в том числе новостройки за счет льготной ипотеки. Еще одним важным фактором является высокая доля инвестиционной недвижимости, которая характерна для рынка двух столиц.
Эксперт на рынке жилья добавляет, что вторичный рынок до сих пор ассоциируется у многих покупателей с «панельками» или «хрущевками», хотя статистика говорит о его значительном «омоложении». «Возведение большого объема жилищного фонда после 2011 года и активность инвесторов на этом рынке привели к значимому росту доли квартир в новостройках по переуступке. Текущая ситуация и увеличение объемов строительства, заявленное в рамках национального проекта по развитию жилищного фонда России, будут еще больше ускорять этот процесс, полностью разрушая сложившийся годами стереотип о старом и некачественном фонде вторичного рынка», – считает Вячеслав Дусалеев.
Для сравнения аналитики «Метр квадратный» использовал объем выставленных на продажу квартир на вторичном рынке Москвы и Санкт-Петербурга, оценивая его с учетом даты постройки домов. Обзор проведен на основе лотов, представленных на платформе по поиску жилья "Метр квадратный": выборка включает в себя 71% предложений по Москве и 86% предложений по Санкт-Петербургу с подтвержденными сроками постройки домов. Полная база жилых объектов, представленных на платформе, содержит более 100 тыс. квартир на вторичном рынке в Московском регионе и Санкт-Петербурге и области.
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»