Итоги III квартала на первичном рынке РФ: Льготная ипотека «не сработала» в 30 регионах

Циан проанализировал спрос на первичном рынке недвижимости России в третьем квартале 2020 года, по свежим данным, опубликованным Росреестром 17 ноября. В сравнении с 3 кв. 2019 года продажи выросли на 29% в целом по РФ. Одновременно в 30 регионах льготная ипотека «не сработала»: число сделок снизилось или же не было продаж вовсе. 37% сделок в РФ прошло с открытием эскроу-счетов.

---

• В 3 кв. 2020 года заключено 209,9 тыс. ДДУ на первичном рынке РФ (+29% за год, +60% за квартал). Без учета столичного региона - Москвы и Московской области - прирост существенно ниже (+24% за год и +46% за квартал). Льготная ипотека не помогла установить новый рекорд. Количество сделок в 3 кв. 2020 года – на 14% меньше, чем во 2 кв. 2019 года (перед вступлением поправок в 214-ФЗ).
• В 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года На 3 квартал пришлось 43% всех сделок.
• Наибольшее число ДДУ по итогам 3 кв. 2020 года зафиксировано в Москве (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московской области (10,9%), Санкт-Петербурге (8,5%). Из десятки лидирующих по продажам субъектов только Санкт-Петербург ухудшил показатели продаж.
• Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах: в шести из них не заключено ни одного ДДУ. Еще в 24 число сделок в 3 кв. 2020 года снизилось в годовой динамике.
• С открытием эскроу-счетов прошло 37% сделок в 3 кв. 2020 года. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.
• В трех из восьми федеральных округах продажи за год снизились.

Статистика Росреестра учитывает все зарегистрированные ДДУ, в том числе машино-места, кладовки и другие объекты долевого строительства, а также сделки с юридическими лицами.

1. НЕ рекордный спрос: льготная ипотека не помогла установить новый максимум по количеству сделок в РФ. В 2019 году спрос был выше

В 3 кв. 2020 года на первичном рынке в целом по всей России зарегистрировано 209,86 тыс. ДДУ – в это число входят сделки с физическими и юридическими лицами на покупку квартир, апартаментов, машино-мест и других объектов долевого строительства. В годовой динамике (в сравнении с 3 кв. 2019 года) спрос вырос на 29% (тогда было заключено 162,6 тыс. ДДУ). В сравнении с предыдущим 2 кв. 2020 года количество ДДУ в РФ оказалось больше на 60%, в сравнении с 1 кв. 2020 года - больше на 42%.

Впрочем, третий квартал оказался рекордным только за последний год. Несмотря на льготную ипотеку, число сделок оказалось ниже, чем во 2 кв. 2019 года на 14% – это был последний квартал перед вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ. Тогда, опасаясь резкого роста цен на жилье, активность клиентов была выше текущей, несмотря на то, что ипотека на новостройки выдавалась под стандартный процент (9,82% в июне 2019 года). Часть сделок второго квартала прошлого года прошла “внутри застройщиков”, однако на такие сделки приходилось не более 20% от общего объема. Соответственно, даже если сделать поправку на такие сделки, текущая активность покупателей-физлиц на рынке сопоставима, но не максимальна - льготная ипотека только поддерживает спрос.

Без учета столичного региона (Москвы и Московской области) прирост спроса в годовой динамике еще ниже - на уровне 24% с сравнении с 3 кв. 2019 года. Это на 5 п.п. ниже, чем в целом рост по РФ с учетом столичной агломерации (29%).

Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Всего в 1-3 кв. 2020 года на первичном рынке РФ заключено 489 тыс. ДДУ – это на 19% ниже, чем в 1-3 кв. 2019 года (607,1 тыс. ДДУ). На третий квартал пришлось 43% всех сделок 2020 года.

Количество ДДУ в РФ в 2019-2020 гг.

	2019	2020	Динамика за год
1 кв.	201,6	147,8	-27%
2 кв.	242,8	131,3	-46%
3 кв.	162,7	209,9	29%
1-3 кв.	607,1	489,0	-19%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

2. Из лидирующих по продажам субъектов только в Санкт-Петербурге снизился спрос

В 3 квартале 2020 года в десятке лидирующих по количеству ДДУ регионов зарегистрировано 124,1 тыс. сделок (59% от общего количества). По сравнению с прошлым годом концентрация сделок в регионах-лидерах не изменилась (год назад на 10 регионов-лидеров также приходилось 59% ДДУ).

Лидерами по числу сделок в 3 кв. 2020 года стали Москва (14,7% сделок от общего числа по РФ), Московская область (10,9%), Санкт-Петербург (8,5%), Краснодарский край (6,1%) и Новосибирская область (3,8%). В десятку также вошли Свердловская, Ростовская, Ленинградская, Тюменская области, Татарстан.

Из лидирующих регионов только в Санкт-Петербурге показатели 3 кв.2020 года оказались хуже, чем в 3 кв. 2019 года. Падение составило 11%. Эксперты связывают отрицательную динамику со структурой предложения. По подсчетам Циан, в 2020 году за первые 10 месяцев 2020 года в Санкт-Петербурге стартовали продажи порядка 3 млн кв. м квартир и апартаментов, тогда как в прошлом году – около 7 млн кв. м. Последний раз столь незначительный объем новых корпусов фиксировался в 2016 году (2,7 млн).

Среди лидирующих субъектов лидерами по приросту спроса в годовой динамике стал Татарстан (+79%), Новосибирская (+58%) и Ростовская области (+57%). В Москве прирост – 43%, Московской области – 50%.

Список лидирующих субъектов с прошлого года практически не изменился – в десятку вошёл Татарстан, вытеснивший Воронежскую область.

Динамика ДДУ в регионах-лидерах по спросу за 3 кв. 2020 (3 кв. 2020 года/3 кв. 2019 года)

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

3. Льготная ипотека не смогла поддержать рынок в 30 российских субъектах

Рекордно низкие ставки по ипотеке привели к росту активности покупателей. Но далеко не во всех регионах субсидирование смогло увеличить сделки в новостройках. В шести субъектах РФ в 3 кв. 2020 года не зарегистрировано ни одного ДДУ: Мурманская область, Карачаево-Черкесия, Тыва, Камчатский край, Магаданская область и Чукотский АО, Еврейская АО. Еще в 24 субъектах количество сделок в 3 кв. 2020 года в сравнении с 3 кв. 2019 года снизилось. Таким образом, льготное кредитование не стало «спасательным кругом» для трех десятков российских регионов, где продажи новостроек продолжают снижаться, несмотря на рекордно низкие за всю историю ставки по кредиту. Наибольшая доля регионов с отрицательной динамикой спроса – в Северо-Кавказском ФО, Сибирском и Дальневосточном ФО.

Лидерами по росту спроса стала Томская область (в 15 раз больше сделок, чем годом ранее), Кемеровская область (в три раза больше ДДУ) и Саратовская область (в 2,2 раза больше ДДУ). Такой значительный прирост связан с изначально невысокими продажами в прошлом году.

Регионы с наибольшим приростом сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года

Регион	Число ДДУ. 3 кв. 2019	Число ДДУ. 3 кв. 2020	Прирост в сравнении с 3 кв.  2019 года
Томская область	13	193	1385%
Кемеровская область	235	739	214%
Саратовская область	719	1 613	124%
Челябинская область	1 431	2 970	108%
Удмуртская Республика	1 188	2 353	98%
Пермский край	2 256	4 433	96%
Республика Калмыкия	54	106	96%
Брянская область	759	1 472	94%
Алтайский край	1 524	2 949	94%
Орловская область	502	956	90%
Республика Татарстан	3 559	6 353	79%
Республика Крым и Севастополь	1 552	2 676	72%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Наибольшее падение сделок в годовой динамике зафиксировано в Ингушетии (-90%, где прошли всего 3 сделки), Чечне (-77%, 26 ДДУ), Мордовии (-61%, 67 ДДУ). Только в двух из десятка регионов с наибольшим падением сделок, число ДДУ превысило тысячу за квартал. Это Иркутская область (-48%, 1,57 тыс. сделок) и Якутия (-20%, 1,23 тыс. сделок).

Регионы с максимальным годовым падением сделок (топ-10) в 3 кв. 2020 года

Регион	Число ДДУ. 3 кв. 2019	Число ДДУ. 3 кв. 2020	Снижение в сравнении с 3 кв.  2019 года
Республика Ингушетия	31	3	-90%
Чеченская Республика	114	26	-77%
Республика Мордовия	172	67	-61%
Республика Дагестан	455	203	-55%
Республика Алтай	39	19	-51%
Иркутская область	3 032	1 570	-48%
Псковская область	616	329	-47%
Хабаровский край	1 035	697	-33%
Республика Марий Эл	986	771	-22%
Республика Саха (Якутия)	1 537	1 226	-20%
Смоленская область	969	776	-20%

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

4. 37% ДДУ на первичном рынке заключены с эскроу-счетами

В 3 кв. 2020 года 37% ДДУ были заключены с открытием эскроу-счетов в целом по РФ. Для сравнения – в 3 кв. 2019 года доля составляла всего 8%. Не всего регионы активно переходят на новые правила. В четырех регионах, где прошла хотя бы одна сделка на первичном рынке, не зарегистрировано ни одного договора по новым правилам: Кабардино-Балкарская Республика, Чечня, Омская область, Забайкальский край.

Абсолютно все сделки с открытием эскроу-счетов прошли в 3 кв. 2020 года в Калмыкии, Ингушетии и Мордовии. 97% сделок с эскроу-счетами заключены в Ямало-Ненецком АО и Курганской области. В Москве на сделки с эскроу-счетами пришлось 30% ДДУ, в Московской области – 15%. В Санкт-Петербурге – 12%, Ленинградской области – 41%.

Регионы с наибольшей долей сделок с эскроу-счетами в 3 кв. 2020 года

Регион	Доля ДДУ с эскроу-счетами	Число ДДУ	ДДУ по эскроу
Республика Калмыкия	100%	106	106
Республика Ингушетия	100%	3	3
Республика Мордовия	100%	67	67
Ямало-Ненецкий автономный округ	97%	156	152
Курганская область	97%	257	249
Томская область	84%	193	163
Чувашская Республика - Чувашия	83%	2 606	2 161
Тюменская область	82%	5 617	4 612
Оренбургская область	74%	1 391	1 035
Приморский край	72%	1 425	1 026
Хабаровский край	72%	697	501

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Доля эскроу-счетов по регионам РФ в 3 кв. 2020 года

5. В трех из восьми федеральных округах продажи падают

В 3 кв. 2020 года в годовой динамике продажи снизились в трех из восьми федеральных округах: Северо-Западном (-2%), Северо-Кавказском (-2%) и Дальневосточном ФО (-10%). Причем в последнем действует «дальневосточная ипотека» под 2% годовых.

Динамика числа сделок по федеральным округам и кол-во сделок на 100 тыс. человек

Федеральный округ	ДДУ в 3 кв. 2020	Доля от общего количества ДДУ	Динамика относительно 3 кв. 2019	Число сделок на 100 тыс. населения
Центральный ФО	74 829	36%	39%	190
Северо-Западный ФО	31 758	15%	-2%	227
Южный ФО	24 485	12%	36%	149
Северо-Кавказский ФО	2 930	1%	-2%	30
Приволжский ФО	36 675	17%	55%	125
Уральский ФО	17 397	8%	36%	141
Сибирский ФО	17 327	8%	25%	101
Дальневосточный ФО	4 455	2%	-10%	55

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

По подсчетам Циан, наибольшее число сделок по федеральным округам в 3 кв.2020 года пришлось на Центральный ФО – 36% сделок. В пересчете же на численность населения лидером оказывается Северо-Западный ФО (227 сделок на 100 тыс. жителей). Для сравнения – в Центральном округе прошло 190 ДДУ на 100 тыс. жителей. Самые низкие показатели зафиксированы в Северо-Кавказском ФО: 30 ДДУ на 100 тыс. человек.

«Льготное кредитование не стало универсальным решением поддержки строительной отрасли и жителей во всех регионах, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Рекордные продажи сегодня наблюдаются в экономически благополучных субъектах с относительно высоким уровнем доходов населения и девелоперской активностью.  Одновременно треть регионов столкнулась с падением спроса. Только за счет субсидирования не удается поддержать прошлогодний «допандемийный» уровень продаж, что связано не только с обеднением населения, но и существенным ростом цен на первичном рынке. Без учета столичного региона спрос выше прошлогоднего всего на четверть, то есть минимальная ставка не стала причиной рекордного спроса на фоне общего негативного фона. В сравнении с прошлым годом (1-3 кварталами) текущие продажи в регионах хуже на 21%. Поэтому даже за счет пролонгации субсидирования достичь прошлогодних показателей вряд ли удастся».

Динамика сделок на первичном рынке России в III квартале 2020 года

Субъект	Кол-во ДДУ	Доля сделок с эскроу-счетами от общего кол-ва	Динамика в сравн. С 3 кв. 2019
	3 кв. 2020	3 кв. 2020
Российская Федерация	209 856	37%	29%
Центральный федеральный округ	74 829	28%	39%
Москва	30 788	30%	43%
Московская область	22 814	15%	50%
Воронежская область	4 213	53%	-10%
Рязанская область	3 271	4%	41%
Владимирская область	1 725	23%	60%
Брянская область	1 472	27%	94%
Тульская область	1 381	12%	49%
Ярославская область	1 316	50%	31%
Тверская область	1 263	63%	30%
Калужская область	1 143	42%	15%
Липецкая область	1 037	46%	50%
Орловская область	956	62%	90%
Тамбовская область	786	61%	-4%
Смоленская область	776	56%	-20%
Ивановская область	530	26%	2%
Белгородская область	479	27%	23%
Курская область	474	47%	66%
Костромская область	405	56%	20%
Северо-Западный федеральный округ	31 758	20%	-2%
Санкт-Петербург	17 746	12%	-11%
Ленинградская область	6 059	41%	25%
Калининградская область	3 077	21%	28%
Архангельская область и Ненецкий АО	1 714	4%	-18%
Вологодская область	1 209	34%	27%
Республика Карелия	853	34%	33%
Республика Коми	437	57%	-19%
Новгородская область	334	37%	20%
Псковская область	329	6%	-47%
Мурманская область	нет сделок
Южный федеральный округ	24 485	46%	36%
Краснодарский край	12 751	38%	21%
Ростовская область	6 243	55%	57%
Республика Крым и Севастополь	2 676	61%	72%
Волгоградская область	1 625	64%	51%
Республика Адыгея	779	12%	50%
Астраханская область	305	35%	-8%
Республика Калмыкия	106	100%	96%
Северо-Кавказский федеральный округ	2 930	38%	-2%
Республика Дагестан	203	40%	-55%
Республика Ингушетия	3	100%	-90%
Кабардино-Балкарская Республика	74	0%	-12%
Карачаево-Черкесская Республика	нет сделок
Республика Северная Осетия - Алания	436	5%	46%
Чеченская Республика	26	0%	-77%
Ставропольский край	2 188	46%	10%
Приволжский федеральный округ	36 675	54%	55%
Республика Татарстан	6 353	51%	79%
Республика Башкортостан	5 325	31%	45%
Пермский край	4 433	64%	96%
Самарская область	3 769	50%	39%
Нижегородская область	3 129	64%	63%
Чувашская Республика - Чувашия	2 606	83%	54%
Удмуртская Республика	2 353	46%	98%
Пензенская область	2 169	68%	28%
Саратовская область	1 613	33%	124%
Кировская область	1 446	58%	50%
Оренбургская область	1 391	74%	2%
Ульяновская область	1 250	59%	65%
Республика Марий Эл	771	55%	-22%
Республика Мордовия	67	100%	-61%
Уральский федеральный округ	17 397	49%	36%
Свердловская область	7 701	27%	27%
Тюменская область	5 617	82%	34%
Челябинская область	2 970	48%	108%
Ханты-Мансийский АО	696	12%	-16%
Курганская область	257	97%	68%
Ямало-Ненецкий АО	156	97%	5%
Сибирский федеральный округ	17 327	39%	25%
Новосибирская область	7 985	38%	58%
Алтайский край	2 949	42%	94%
Красноярский край	2 889	43%	-6%
Иркутская область	1 570	44%	-48%
Кемеровская область - Кузбасс	739	29%	214%
Омская область	628	0%	-8%
Республика Хакасия	355	71%	42%
Томская область	193	84%	1385%
Республика Алтай	19	58%	-51%
Республика Тыва	нет сделок
Дальневосточный федеральный округ	9 038	26%	-23%
Приморский край	1 425	72%	15%
Республика Саха (Якутия)	1 226	31%	-20%
Хабаровский край	697	72%	-33%
Сахалинская область	396	70%	6%
Республика Бурятия	395	53%	-2%
Забайкальский край	180	0%	-16%
Амурская область	136	67%	12%
Еврейская АО	нет сделок
Камчатский край	нет сделок
Магаданская обл. и Чукотский АО	нет сделок

Источник: расчеты Аналитического центра Циан по данным Росреестра

Несервисные апартаменты вновь конкурируют с жильем

По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в Санкт-Петербурге в третьем квартале значительно вырос спрос на несервисные апартаменты, предназначенные для собственного проживания. В то же время, снижение турпотока поставило под вопрос существующие программы доходности сервисных апартаментов.

---

В третьем квартале спрос на городские апартаменты вернулся к докризисным показателям после драматического снижения во втором квартале. Так, если в первом квартале 2020 года объем реализованных площадей на первичном рынке апартаментов составлял 26,7 тыс. кв. м, в апреле-июне продажи апартаментов снизились до 11 тыс. кв. м. По итогам третьего квартала уровень спроса восстановился до 27 тыс. кв. м.

Хотя объем проданной площади превысил уровень первого квартала, количество реализованных лотов уменьшилось с 1 000 до 700 юнитов, что говорит об увеличении площади каждого проданного лота. Так, средняя площадь реализованного апартамента выросла с 26 кв. м в первом квартале 2020 года до 38 кв. м в третьем квартале 2020 года.

Это связано с изменением структуры спроса – в третьем квартале покупатели проявляли повышенный интерес к несервисным апартаментам, предназначенным для собственного проживания (buy-to-live). Так, за июль-сентябрь доля несервисных апартаментов в общем объеме спроса составила 45%, что на 19% выше показателя первого квартала 2020 года. Преимущественным спросом пользовались проекты бизнес- и элит-класса – на них пришлось 66% от количества реализованных несервисных апартаментов. Например, в проекте Royal Park за третий квартал было продано 37 элитных апартаментов площадью более 3 200 кв. м.

«На фоне рекордного роста цен на первичном рынке жилья многие покупатели стали рассматривать альтернативные варианты – вторичное жилье и апартаменты. За счет снижения ключевой ставки ЦБ ипотечные предложения стали более привлекательными и в этих сегментах, – поясняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге. – Смещение спроса в сторону несервисных апартаментов также логично: покупатели рассчитывают на надежное вложение средств, нежели на доход. Как правило, комплексы апартаментов бизнес- и элит-класса расположены в локациях, где стоимость качественной недвижимости будет долгосрочно расти. В то же время, нулевой турпоток во время пандемии поставил под сомнение существующие программы доходности в некоторых проектах сервисных апартаментов».

Что касается цен, максимальную динамику показали несервисные апартаменты комфорт-класса, где за год средний показатель вырос на 26% и составил 153 тыс. руб./кв. м. В бизнес-классе показатель за год увеличился на 8% - до 205 тыс. руб./кв. м. Для сравнения, в третьем квартале стоимость жилой недвижимости бизнес-класса составила 198 тыс. руб./кв. м, премиум-класса – 280 тыс. руб./кв. м.

Рост цен в несервисных апартаментах комфорт-класса обусловлен повышением уровня готовности проектов при отсутствии нового предложения, а также изменением состава экспозиции – были завершены продажи в проектах с низкой стоимостью. Повышение стоимости несервисных апартаментов бизнес-класса связано с дефицитом предложения: по состоянию на конец сентября в стадии продаж находилось чуть более 100 тыс. кв. м.

Что касается сервисных апартаментов (buy-to-let), прирост средней стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 24% и 4% соответственно. В абсолютных выражениях цены достигли 145 тыс. руб./кв. м в комфорт-классе и 198 тыс. руб./кв. м – в бизнес-классе. Помимо повышения уровня готовности проектов и перехода на проектное финансирование, на рост цен также повлияло улучшение концепций новых проектов – девелоперы активнее привлекали международных операторов для управления апарт-отелями.

«Пандемия и значительное снижение туристического потока сделали вопрос реальной доходности сервисных апартаментов наиболее актуальным. Теперь при выборе проекта для инвестиций интерес покупателей все больше будет смещаться в сторону девелоперов и управляющих компаний, в портфелях которых уже имеются успешно функционирующие проекты», – заключает Андрей Косарев.

В 2020 году рынок апартаментов пополнился тремя объектами – cOASIS Vertical, новый корпус в составе комплекса апартаментов VALO, а также комплекс элитных несервисных апартаментов «Дом Балле» от компании «Мега Хаус». При этом проекты cOASIS Vertical и VALO будут работать под международными брендами – Ramada Encore от Wyndham и Mercure от AccorHotels соответственно. С начала года в эксплуатацию были введены два проекта апартаментов общей площадью 47,7 тыс. кв. м – YE'S Marata (ГК «Пионер») и Vertical We&I (Becar). Оба комплекса начали функционировать в третьем квартале 2020 года.

На данный момент объем первичного рынка апартаментов составляет более 700 тыс. кв. м в 32 проектах. Более 75% от этого объема сосредоточено в 19 проектах сервисного формата.