Чуть более половины высокобюджетных новостроек сдались в срок в 2020 году
В течение коронавирусного 2020 года темпы ввода новостроек в высокобюджетном сегменте столичного жилья замедлились. По оценке экспертов «Метриум», в прошлом году вовремя сдались 53,4% заявленных проектов. Тогда как в 2019 году этот показатель составлял 65,3%. Впрочем, вряд ли в этом виновата весенняя остановка строек — перенос сроков в половине и более проектов высокобюджетного сегмента наблюдался и ранее. Так, в 2018 году вовремя сдались только 43% проектов данной категории, что значительно ниже показателей периода пандемии.
По состоянию на начало 2020 года в Москве планировалось ввести в эксплуатацию 73 жилых и апартаментных комплексов[1] бизнес-, премиум- и элитного классов. Однако фактический ввод значительно ниже этой отметки: в срок сдано чуть более половины заявленных проектов — 39 новостроек (53,4%). Для сравнения — в 2019 году из 75 запланированных к вводу высокобюджетных новостроек разрешения на ввод в эксплуатацию получили 49 проектов, что составило 65,3%.
Однако здесь нужно учитывать тот факт, что за год до этого — в 2018 году — не уложились в сроки почти 60% проектов. И большинство из них с опозданием сдавалось в прошлом году, оказав значительное влияние на статистику. В среднем же за последние годы ситуация на рынке высокобюджетной недвижимости Москвы остается довольно стабильной: вовремя сдается только половина новостроек.
Самые заметные положительные изменения по сравнению с предыдущим отчетным периодом были отмечены в категории элитных апартаментов. Если в 2019 году в данном сегменте не был завершен в срок ни один проект, то в 2020 доля вовремя введенных проектов выросла до 33,3%. Впрочем, если детально изучить хронологию этих проектов и сопоставить 2019 и 2020 гг., то общая ситуация с вводом в заявленные сроки не столько благоприятна. Так, в 2019 году из трех проектов не был сдан ни один, весь объем ввода был перенесен на 2020 год. Таким образом в 2020 году общее количество заявленных к вводу проектов увеличилось до шести. В результате в прошлом году сдались только две новостройки, из них лишь одна относится к «опоздавшим» проектам 2019 года. Иными словами, два элитных проекта не были введены в эксплуатацию ни в 2019, ни в 2020 годах.
В категории жилых комплексов премиум-класса доля вовремя сданных проектов увеличилась на 10% — с 35,5% до 45,5%. А в сегменте квартир бизнес-класса она осталась практически без изменений: 66,7% сданных в срок в 2020 году против 67,7% за год до этого.
Самый же заметный провал зафиксирован в сегменте апартаментов бизнес-класса. Если в 2019 году эта категория лидировала с впечатляющим показателем соблюдения заявленных сроков на уровне 87,5%, то в прошлом году сегмент оказался среди аутсайдеров — вовремя получила разрешение на ввод лишь треть проектов. В сегменте апартаментов премиум-класса снижение составило чуть более 6 процентных пунктов (53,8% в 2020 против 60% в 2019), а элитные жилые комплексы «просели» на 20 п.п. (42,9% в 2020 против 63% в 2019).
Жилые комплексы бизнес-класса
Традиционно квартиры бизнес-класса являются наиболее широко представленной группой в сегменте высокобюджетного жилья. В 2020 году в этой категории вовремя были оформлены разрешения на ввод в эксплуатацию корпусов в 19 проектах. При этом стоит оговориться, что в ряде жилых комплексов было отмечено разделение: часть корпусов сдались в срок, другая — «опоздала».
Ценовой минимум в сданных в 2020 году жилых комплексах бизнес-класса на текущий момент зафиксирован на уровне 11,75 млн рублей. Это бюджет покупки самой доступной квартиры в жилом комплексе «Небо». Чуть выше порог входа находится в ЖК «Береговой» — от 12,13 млн рублей. Замыкает топ-3 ЖК «Династия» со стартовым ценником в 13,52 млн рублей.
Новостройки бизнес-класса, получившие РВЭ в 2020 году[2]
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Небо |
все |
Capital Group |
27,2 |
220,6 |
11,75 |
127,88 |
|
Береговой |
1 очередь |
ГК Главстрой |
29,1 |
136,5 |
12,13 |
49,50 |
|
Династия |
корп. 1, 2 |
Sezar Group |
39,9 |
101,9 |
13,52 |
37,46 |
|
Big Time |
корп. 1, 2, 3 |
Tekta Group |
43,6 |
63,3 |
14,07 |
19,13 |
|
Серебряный парк |
корп. 1-6 |
INGRAD |
45,4 |
172,3 |
16,02 |
75,48 |
|
LIFE-Кутузовский |
корп. 5, 7, 8, 9 |
ГК Пионер |
54,6 |
222,3 |
16,29 |
76,28 |
|
СВОЙ |
единственный |
ИНТЕКО |
87,6 |
107,5 |
17,34 |
26,62 |
|
Квартал 38А |
корп. 2 |
РЕМСТРОЙТРЕСТ |
60,0 |
178,4 |
18,23 |
84,62 |
|
LIFE-Ботанический сад 2 |
6 очередь, корп. 1-3 |
ГК Пионер |
85,4 |
141,8 |
20,81 |
35,07 |
|
Хорошевский |
корп. 17, 18 |
ГК МонАрх |
86,0 |
86,0 |
21,33 |
21,41 |
|
ЗИЛАРТ |
лот 8 |
Группа ЛСР |
63,6 |
85,6 |
22,06 |
28,54 |
|
Счастье на Соколе |
единственный |
Группа Эталон |
99,1 |
101,5 |
32,73 |
33,52 |
|
Петровский парк |
ул. Юннатов, 4, корп. А, Б, В, Г |
РГ-Девелопмент |
52,6 |
110,2 |
18,20 |
37,81 |
|
Родной город. Октябрьское поле |
2 очередь, корп. 1, 2 |
РГ Девелопмент |
Продажи завершены |
|||
|
Нагорная 7 |
единственный |
Финансовая компания Cоюз |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье в Кусково |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
|
Новочеремушкинская, 17 |
корп. 1-4 |
INGRAD |
Продажи завершены |
|||
|
Сердце столицы |
корп. 6 |
ДОНСТРОЙ |
Продажи завершены |
|||
|
Счастье на Пресне |
единственный |
Группа Эталон |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы премиум-класса
Категория сданных в 2020 году жилых комплексов премиум-класса является не столь насыщенной — в ней представлено 5 новостроек, из которых в одной уже полностью завершены первичные продажи. Из оставшихся на рынке самый низкий порог входа отмечен в ЖК Prime Park — от 18,81 млн рублей. Минимум в проекте со второй строчки — ЖК «Кутузовский XII» — на 70% выше (32,25 млн рублей). Тройку замыкает жилой комплекс «Вишневый сад», где самая доступная из оставшихся в продаже квартир оценена в 47,66 млн рублей.
Новостройки премиум-класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Prime Park |
корп. R4, R5, R6 |
Optima Development |
40,1 |
159,5 |
18,81 |
86,21 |
|
Кутузовский XII |
единственный |
Capital Group |
46,4 |
228,2 |
32,25 |
315,00 |
|
Вишневый сад |
корп. A, B, C, D, E |
AB Development |
60,0 |
252,0 |
47,66 |
340,50 |
|
NV/9 ARTKVARTAL |
корп. 1, 2 |
State Development |
126,1 |
209,1 |
66,39 |
117,19 |
|
CITY PARK |
корп. 1, 2, 3, 6 |
ГК МонАрх |
Продажи завершены |
|||
Источник: «Метриум»
Жилые комплексы элитного класса
Из семи элитных жилых комплексов, запланированных к вводу в 2020 году, фактически получили разрешения на ввод в эксплуатацию только три проекта. Причем все они должны были сдаться еще раньше — в 2019 и даже в 2018 годах.
В продаже от застройщика в данных проектах осталось буквально несколько квартир. Самая доступная из них предлагается в ЖК ORDYNKA (от 116,44 млн рублей). В клубном доме на Хлебном цены начинаются от 167,29 млн рублей. А в жилом комплексе «Дом Бакст» на реализации находится единственный лот, для приобретения которого необходим бюджет более чем в полмиллиарда рублей (530 млн рублей).
Новостройки элитного класса, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
Девелопер |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
ORDYNKA |
все |
INSIGMA |
79,0 |
273,4 |
116,44 |
388,23 |
|
Дом на Хлебном |
единственный |
Волей Гранд |
94,7 |
342,9 |
167,29 |
659,93 |
|
Дом Бакст |
единственный |
Инвестстройком |
212,0 |
212,0 |
530,00 |
530,00 |
Источник: «Метриум»
Апартаментные комплексы
В общей сложности на 2020 год был запланирован ввод в эксплуатацию 28 проектов бизнес-, премиум- и элитного классов, в которых жилье продается в статусе апартаментов. Однако фактический ввод значительно отличается от планового: РВЭ получили лишь 12 проектов, два из которых уже полностью распроданы. Таким образом, на первичной реализации сегодня представлено только 10 высокобюджетных апартаментных комплексов, сданных в 2020 году.
В бизнес-классе цены стартуют от 5 млн рублей. Столь низкий — даже по меркам комфорт-класса — уровень зафиксирован в комплексе Loft FM. Следом идет проект с более подобающим ценником: в готовом комплексе Soho+Noho апартаменты можно приобрести по цене от 20,3 млн рублей. Последним из тройки бизнес-класса идет проект «ВТБ Арена Парк» с минимальным бюджетом 25,84 млн рублей.
Среди всех введенных в эксплуатацию высокобюджетных апарт-комплексов больше всего представителей класса премиум. В 2020 году сдались 7 проектов этого класса, 5 из которых находятся в продаже. Цены стартуют от 11,54 млн рублей за студию в комплексе Hill 8. В проекте The Book на Новом Арбате стоимость лота начинается от 17 млн рублей. А в комплексе Magnum минимальный бюджет покупки составит 42,35 млн рублей.
В сегменте элитных апартаментов за 2020 год сдались два проекта. В небоскребе Neva Towers цены стартуют от 24,86 млн рублей. А в его полной противоположности — малоэтажном комплексе ORDYNKA — минимальный бюджет предложения 58,54 млн рублей, то есть почти вдвое выше.
Комплексы апартаментов высокобюджетного сегмента, получившие РВЭ в 2020 году
|
Проект |
Корпус |
РВЭ |
Min площадь (кв. м) |
Max площадь (кв. м) |
Min стоимость (млн руб.) |
Max стоимость (млн руб.) |
|
Бизнес-класс |
||||||
|
Loft FM |
единственный |
Колди |
17,9 |
53,3 |
5,00 |
12,28 |
|
Soho+Noho |
корп. Soho, Noho |
Wainbridge |
48,0 |
116,4 |
20,30 |
48,71 |
|
ВТБ Арена парк |
корп. 12 |
УК Динамо |
74,1 |
236,8 |
25,84 |
78,44 |
|
Премиум-класс |
||||||
|
Hill 8 |
единственный |
Сити XXI век |
36,6 |
208,1 |
11,54 |
104,04 |
|
The Book |
единственный |
Capital Group |
26,8 |
147,9 |
17,00 |
92,05 |
|
Magnum |
единственный |
Magnum Development |
54,7 |
198,7 |
42,35 |
148,11 |
|
Данилов дом |
единственный |
СМУ-6 Инвестиции |
118,5 |
212,4 |
52,15 |
95,60 |
|
Astris |
единственный |
ИЭ ЖКХ |
130,8 |
347,7 |
161,00 |
255,00 |
|
Buon’Apart (Quartet House) |
единственный |
ООО «Дискуссия» |
Продажи завершены |
|||
|
Play |
единственный |
Stone Hedge |
Продажи завершены |
|||
|
Элитный класс |
||||||
|
Neva Towers |
башня 1 |
Renaissance Development |
39,7 |
900,0 |
24,86 |
1000,00 |
|
ORDYNKA |
корп. 1, 2, 3, 5, 7 |
INSIGMA |
88,7 |
242,9 |
58,54 |
321,02 |
Источник: «Метриум»
«В отличие от массового сегмента, где в год коронавирусной пандемии был зафиксирован рост доли сданных в срок проектов, высокобюджетные новостройки продемонстрировали отрицательную динамику, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). — Впрочем, вряд ли перенос сроков ввода в категории дорогого и сверхдорогого жилья является прямым следствием весенних коронавирусных ограничений. Доля введенных проектов в срок в 2018 году составила 43%, а в 2019 – 65%, таким образом в 2020 году уровень своевременного ввода в 53,4% укладывается в ложившуюся практику на рынке. Одной из причин является низкое качество работы подрядчиков: зачастую девелоперу приходится по несколько раз переделывать одну и ту же работу, чтобы добиться соответствия высоким требованиям, предъявляемым к дорогому жилью».
[1] Расчет производился по корпусам проектов, в которых велись первичные продажи по состоянию на начало 2020 года. Новостройки, полностью распроданные до 31 декабря 2019 года и вышедшие на рынок в 2020 году, не учитывались.
[2] Здесь и далее показатели приведены для корпусов, заявленных к сдаче в 2020 году, а также оформивших РВЭ в начале 2021 года.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года в сегменте московского стрит-ритейла и дала прогноз по развитию рынка в 2021 году.
Уровень вакантных помещений
По итогам IV квартала 2020 года уровень вакантных помещений в центральных торговых коридорах Москвы составил 14,9%, увеличившись за три месяца на 0.5 п. п. В октябре-декабре 2020 зафиксировано наименьшее число закрытий с начала года – общее число освободивших помещений арендаторов почти в два раза меньше, чем в II и III кварталах.
Профиль арендаторов
Существенных изменений в структуре арендаторов центральных торговых коридоров с начала года не произошло. Как правило, ротация происходит между арендаторами аналогичной или схожей сферы деятельности. Во многом это связано с уже сложившимся профилем торгового коридора. Например, в районе Патриарших прудов, на Пятницкой и Мясницкой улицах уже долгие годы развиваются преимущественно ресторанные концепции, а улицы Петровка и Столешников переулок востребованы у fashion-ритейлеров.
Количество закрытий среди люксовых операторов за время пандемии было минимальным. Безусловно, отсутствие иностранных туристов, отмена деловых поездок негативно сказались на продажах, особенно в первой половине года. Иностранные туристы обеспечивали более 15% локальных продаж, а по итогам 2020 года количество иностранных туристов сократится на 70-80%.
Тем не менее, отток туризма был компенсирован усилением локального спроса, и многие компании по производству предметов роскоши сообщили о рекордных показателях продаж в III-IV кварталах. Стабильность расположения люксовых операторов обусловлена ограниченной зоной присутствия и дефицитом качественных опций в центре, сроком окупаемости инвестиций в отделку помещения, а также репутационными рисками в случае закрытия.
Коммерческие условия
В период с октября по декабрь арендные ставки на свободные помещения в центральных торговых коридорах оставались стабильными ввиду замедления роста свободных помещений, а также по причине сохраняющегося низкого спроса со стороны ритейлеров: большинство операторов готовы вернуться к рассмотрению новых предложений аренды и обсуждению планов по развитию не ранее следующего года. Например, на улицах Арбат и Никольская, где уровень свободных помещений составляет 21,6% и 16,7% соответственно, арендодатели не корректировали ставки аренды. В востребованных локациях Патриарших прудов и центральной части ул. Кузнецкий Мост сохраняются наиболее высокие арендные ставки, значение которых не меняется с декабря 2019 г., а срок экспонирования остается одним из минимальных – 1-3 месяца. Отрицательная динамика арендных ставок сохранилась на Садовом кольце (-9%), Тверской (-6%), 1-й Тверской-Ямской (-8%) и Новом Арбате (-6%).
Прогноз
Баланс спроса и предложения в 2021 году будет зависеть от дальнейшего развития эпидемиологической ситуации во всем мире. На наш взгляд, наибольшее влияние на рынок центральных торговых коридоров сегодня оказывают следующие последствия пандемии: отсутствие туристов и отмена деловых поездок, увеличение доли офисных сотрудников, работающих из дома, а также снижение реальных располагаемых доходов населения.
- Восстановление туристического потока к докризисному уровню ожидается не ранее 2023/2024 года[1]. Таким образом, восстановление продаж у торговых операторов, ориентированных на туристический поток, займет 2-3 года.
- Возвращение работников в офисы произойдет по мере нормализации ситуации на локальном уровне. Учитывая тот факт, что компании активно возвращались к работе из офиса летом, можно предположить, что при благоприятной эпидемиологической ситуации большинство сотрудников вернется в офисы.
- Восстановление потребительского спроса к докризисному уровню, согласно последнему прогнозу Oxford Economics, ожидается не ранее 2022 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла компании CBRE отмечает:
«Несмотря на то, что темп роста закрытий замедлился, сегодня мы наблюдаем возрастающую поляризацию между участками одних и тех же улиц. Так, например, уровень вакантных помещений на ул. Петровка от Кузнецкого моста до Столешникова переулка составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что несомненно отражается на уровне арендных ставок».
[1] The State of Fashion 2021, McKinsey & Company
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам ноября 2020 г. на первичном рынке апартаментов Москвы объем предложения снизился на 4,4% площади и на 5,2% лотов. За год объем предложения сократился на 16% площади и 23% лотов.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,8%), которая уменьшилась за месяц на 2,1%, а объем - на 9,1%. Доля бизнес-класса практически не изменилась и составляет 38,2%, а его объем уменьшился на 5%. На долю массового сегмента приходится не более 21%.
Почти 65% предложения апартаментов концентрируется в 3 округах Москвы: ЦАО (31,7%), САО (19,1%) и СВАО (13,7%). В ноябре во всех округах объем предложения сократился, кроме ВАО и СЗАО, в которых вышли новые проекты. Больше всего объем уменьшился в ЗАО – на 19% и в ЮАО на 20%.
Сейчас 68,6% предложения находится на заключительной стадии, объем которого уменьшился на 3,5%. На начальной стадии доля предложения находится 23,9% предложения, который уменьшился на 5,4% за месяц. На стадии монтажных работ доля тоже практически не изменилась и составляет 7,5%, а объем сократился на 15,3%.
Половина предложения апартаментов приходится на 2 типа лотов: 2е с долей 27,1% и 3е с долей 21%. Больше всего сократился объем предложения 1-комнатных и 3-комнатных лотов – на 18% и 17%. Средняя площадь предложения составляет 71 кв. м.
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) по итогам ноября 2020 г. составила 367,3 тыс. руб., которая за месяц выросла на 1%, за год - на 18%. Больше всего за месяц выросла СВЦ в премиум-классе – на 4,7%, за год – на 17,7% и составила 561,1 тыс. руб. СВЦ в бизнес-классе выросла за месяц 2%, за год на 13,6% и составила 263,3 тыс. руб. В комфорт-классе рост за год составил 5,3% до 181,6 тыс. руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
ноя.19 |
окт.20 |
ноя.20 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
премиум |
476,8 |
536,1 |
561,1 |
4,7% |
17,7% |
|
бизнес |
231,7 |
258,2 |
263,3 |
2,0% |
13,6% |
|
комфорт |
172,5 |
187,5 |
181,6 |
-3,2% |
5,3% |
|
стандарт |
0,0 |
178,4 |
181,5 |
1,8% |
|
|
Среднее |
310,8 |
364,2 |
367,7 |
1,0% |
18,3% |