Рейтинг доступности жилья в крупных городах РФ
Портал Urbanus.ru совместно с ресурсом bnMAP.pro подготовил исследование, в котором средняя стоимость квартир и апартаментов сопоставлялась со средним уровнем заработной платы. В состав выборки включена Москва, пять крупнейших городов-«миллионников» (Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород), а также еще три центра с развитыми рынками недвижимости (Уфа, Краснодар, Тюмень).
При расчете средней стоимости жилья в каждом городе брался фонд объектов, представленных в основных бюджетных категориях (в сумме охватывающих более 80% от общего объема). Тем самым за рамками исследования остались наиболее дорогостоящие лоты, которые, впрочем, не так часто покупаются на зарплаты.
Рейтинг стоимости жилья в крупных городах РФ по соотношению со средними зарплатами
|
Город |
Средняя стоимость лота в наиболее распространенной ценовой категории, млн рублей |
Средняя зарплата, тыс. рублей[1] |
Эквивалент в количестве средних месячных зарплат |
|
Москва |
14,51 |
103,1 |
141 |
|
Санкт-Петербург |
8,64 |
66,5 |
130 |
|
Казань |
6,39 |
42,1 |
152 |
|
Нижний Новгород |
6,23 |
43,6 |
143 |
|
Екатеринбург |
5,36 |
48,6 |
110 |
|
Новосибирск |
5,26 |
44,1 |
119 |
|
Тюмень |
5,23 |
56,1 |
93 |
|
Уфа |
4,44 |
44,7 |
99 |
|
Краснодар |
3,42 |
43,8 |
78 |
В Москве основу предложения образуют квартиры и апартаменты с бюджетом от 5 до 25 млн рублей. На их долю приходится 83,7% предложения. Средний ценник в границах этого пула равен 14,51 млн рублей. Чтобы скопить такую сумму, среднестатистическому москвичу придется откладывать всю свою зарплату на протяжении 141 месяца. Петербуржцы находятся в несколько лучшем положении. В реалиях северной столицы те же 83,7% предложения заключены в коридоре 3-15 млн рублей. Средний прайс здесь достигает 8,64 млн рублей, что является эквивалентом зарплаты за 130 месяцев.
В главных мегаполисах Поволжья – Казани и Нижнем Новгороде – ценовые границы заметно уже. 95,6% казанских лотов и 81,5% нижегородских имеют ценник от 3 до 10 млн рублей. С учетом довольно скромного уровня зарплат, доступность жилья в обоих городах ниже, чем в Москве. В Нижнем Новгороде на среднюю квартиру нужно отдать все жалованье за 143 месяца, а в Казани – за 152.
В Екатеринбурге и Новосибирске ситуация более благополучная. За счет наличия значительного фонда дешевых объектов средняя квартира там стоит примерно на 1 млн рублей меньше, чем в Казани или Нижнем Новгороде. При сопоставимом размере жалованья это дает существенно меньший зарплатный эквивалент – 119 в Новосибирске и 110 в Екатеринбурге.
Тюменский рынок отличается сбалансированной структурой предложения. Объекты с бюджетом до 3 млн рублей, от 3 до 5 млн рублей и от 5 до 10 млн рублей представлены приблизительно в равных долях и вместе занимают 97,0% экспозиции. Средний чек в Тюмени соответствует екатеринбургскому или новосибирскому. Но высокий уровень заработной платы обеспечивает более выгодные условия для местных покупателей. Они смогут собрать средства на квартиру за 93 месяца.
По равномерности распределения выставленного на продажу фонда по бюджетным категориям Уфа похожа на Тюмень, но в столице Башкортостана ниже удельный вес объектов стоимостью 5-10 млн рублей. Соответственно, ниже и средний ценник – 4,44 млн рублей, местная зарплата за 99 месяцев.
Самым доступным жильем среди участников рейтинга выделяется Краснодар. Бюджет 88,8% предложения в городских новостройках не превышает 5 млн рублей. За среднюю квартиру придется заплатить 3,42 млн рублей. Такой же объем средств краснодарские работодатели перечисляют работнику в среднем за 78 месяцев. Иными словами, можно утверждать для краснодарца недвижимость на первичном рынке почти вдвое доступнее, чем для жителя Москвы, Нижнего Новгорода или Казани.
[1] Данные РИА «Рейтинг»
Количество строек без разрешений в Петербурге за три года сократилось в три раза.
А строительство многоквартирных домов на землях, предназначенных для индивидуальной жилищной застройки, которое еще несколько лет назад было одной из главных проблем Госстройнадзора, сошло на «нет».
Меньше нарушений
Госстройнадзор Петербурга на днях отчитался об итогах работы за прошлый год. По данным ведомства, в Петербурге значительно сократилось число нарушений при возведении жилых домов. Так, в прошлом году служба обнаружила 42 здания, которые начали возводиться без необходимого разрешения на строительство. Хотя еще три года назад таких случаев было 126. При этом в 2015 году в городе не нашлось ни одного многоквартирного дома, который бы строился на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), говорится в отчете Госстройнадзора. Этот тип застройки еще два-три года назад был настоящей головной болью Петербурга. Но власти объявили ему войну. В конце прошлого года Смольный опубликовал список из 12 многоквартирных самостроев, которые должны быть снесены по решению суда в 2016 году (см. справку). Всего Госстройнадзор подал 37 исков о сносе объектов самовольного строительства. Из них 14 решений суда уже вступили в силу и еще 23 иска находятся на рассмотрении.
Профилактика и лечение
По статистике Смольного, больше всего незаконных построек в Выборгском, Петродворцовом, Красносельском и Приморском районах. Последний район – рекордсмен: там выявлено около 70 таких объектов на землях ИЖС. Вице-губернатор Игорь Албин еще в прошлом году дал поручение профильным комитетам и администрациям проанализировать перечни самовольно построенных объектов для формирования их единого реестра, держателем которого будет Госстройнадзор Петербурга. Параллельно власть пытается сформулировать позицию по возможности легализации многоквартирных домов, построенных на землях ИЖС, если они отвечают требованиям безопасности и не являются "вопиющим нарушением требований градостроительного законодательства". В качестве профилактической меры Госстройнадзор предлагает внести в федеральное законодательство изменения и обязать застройщика вместе с разрешением на строительство получать и разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию. "Это позволило бы оценить такой объект на соответствие выданному разрешению на строительство», - сообщили в Госстройнадзоре, отметив, что проект такого закона уже подготовлен.
Показательная порка
Эксперты отмечают, что Петербург в своей борьбе с самостроями на землях ИЖС пошел по пути Москвы, где уже прошла волны борьбы с такими объектами. «В Петербурге девелоперы традиционно вели себя более порядочно. Массовых нарушений девелоперов при строительстве на землях ИЖС не было", — отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Он
также подчеркнул, что все случаи такого самостроя сильно отличаются друг от друга, так как степень нарушений там различная. «Сносить большое количество построек безрассудно. Не следует забывать о покупателях квартир в домах на земле ИЖС – если речь идет о 37 многоквартирных домах (столько исков подано), то их несколько тысяч человек. Не думаю, что городу нужен массовый снос домов и неизбежной в этом случае социальное напряжение», - говорит один из собеседников «СЕ». «Сами застройщики сносить построенные дома точно не будут, а на бюджетные деньги сносить никто не станет – это дорого, а город сейчас экономит средства. В итоге, так дома и останутся. Может, конечно, проведут несколько «показательных казней». Но они будут единичны», - надеется один из застройщиков на земле ИЖС.
Справка:
Дома, подлежащие сносу, из «черного списка» Смольного (по данным на декабрь 2015 года):
Межозерная ул., 16А,Старо-Паново, Земская ул., 28, ул. Сегалева, 10, лит. А, Горная ул., 22, Петергоф, ул. Войкова, 52 и 62, Володарский, ул. Бабанова, 6, Республиканская ул., 1, лит. А, Левашово, ул. Чкалова, 33, лит. А, Сестрорецк, Ермоловский пр., 19, Лисий Нос, Балтийский пр., 1, Осиновая Роща, Колхозная ул., 7, лит. А.
Группа компаний «Эталон» по итогам работы в 2015 году потратит на дивиденды почти 1,5 млрд рублей, или 28% годовой чистой прибыли.
Но рекорд по дивидендам установила Группа ЛСР, которая направила на эти нужды 8 млрд рублей из прибыли прошлого года.
О том, что совет директоров ГК «Эталон» рекомендовал акционерам направить на выплату дивидендов по итогам второго полугодия 2015 года 0,05 USD на акцию, сообщается в материалах компании. Учитывая, что за первое полугодие 2015 года компания уже выплатила акционерам по 0,03 USD на акцию, общая сумма дивидендов по итогам 2015 года может составить 0,08 USD на акцию. Это соответствует 28% консолидированной годовой чистой прибыли группы. Учитывая, что прибыль девелопера в прошлом году по сравнению с 2014 годом уменьшилась на 35% и составила 5,4 млрд рублей, общий размер дивидендов за год чуть превысит 1,5 млрд рублей. Напомним, что по итогам работы в 2014 году ГК «Эталон» выплатила дивиденды в размере 0,14 USD на акцию. Общий размер выплат составил около 2 млрд рублей.
«Финансовые результаты в 2015 году подверглись влиянию непростых макроэкономических условий и существенного замедления рынка. Но я доволен, что наши усилия, предпринятые в прошлом году, позволили нам добиться хороших финансовых показателей», – комментирует председатель совета директоров ГК «Эталон» Вячеслав Заренков.
Дивиденды ГК «Эталон» не станут рекордными на строительном рынке в этом году. Его ближайший конкурент – Группа ЛСР Андрея Молчанова – направит на выплаты дивидендов 8 млрд из 10,6 млрд рублей прибыли за 2015 год, повторив тем самым «дивидендный рекорд» прошлого года.
Решение лидеров рынка о выплате дивидендов было принято на фоне непростой ситуации в отрасли. Согласно отчетности ГК «Эталон», в 2015 году ее выручка сократилась на 17% до 42,4 млрд рублей. EBITDA составила 7,6 млрд рублей против 10,6 млрд рублей в 2014 году. Чистый долг компании на 31 декабря 2015 года составлял 7,4 млрд рублей. У Группы ЛСР похожая ситуация: выручка по итогам 2015 года сократилась на 6% до 86,8 млрд рублей, EBITDA уменьшилась на 14% до 18,6 млрд рублей, чистый долг составил 12,6 млрд рублей. И хотя в первом полугодии 2016 года на рынке наметилось оживление, вызванное в основном ожиданиями по отмене ипотеки с господдержкой (которую в итоге продлили), прогнозы по развитию рынка у экспертов не самые радужные. Они отмечают рост себестоимости строительства на 25% и снижение маржи на 5-7% из-за того, что низкий спрос на жилье не позволяет строителям поднимать цены на квартиры. «Рынок недвижимости пока не выходит из кризиса. Драйвером станет рост объема продаж. Но ситуация пока волатильна», – отмечает исполнительный директор ГК «С.Э.Р.» Павел Белоусов.
Эксперты отмечают, что у девелоперов, как правило, есть два пути расходования прибыли – или на развитие бизнеса, или на дивиденды. «Развитие – это прежде всего покупка земли под новые проекты. Но поскольку в прошлом году спрос на жилье сократился на 30-50%, все строители пересмотрели свои перспективные планы. Большинство отказалось от запуска новых проектов или отложило их на более поздний срок. Новые пятна девелоперы покупают с большой осторожностью», – говорит генеральный директор компании «Академия» Руслан Юсупов. По данным компании Peterland, за 2015 год застройщики Петербурга купили более 270 га земли под жилищную застройку на сумму почти 30 млрд рублей. Там можно построить более 2,5 млн кв. м жилья. Это значительно меньше, чем в тучные годы.
«Похоже, в компаниях есть понимание, что в ближайшее время эти деньги в бизнесе не понадобятся и акционеры могут найти им лучшее применение», – добавляет начальник аналитического отдела инвестиционной компании «ЛенМонтажСтрой» Дмитрий Кумановский. «Вряд ли решение публичных девелоперов направлено на улучшение имиджа. Оно выглядит вполне логичным, а размер дивидендов – умеренным», – заключил руководитель аналитической службы ИК «ДоходЪ» Всеволод Лобов.