В январе банки выдали рекордное число ипотечных кредитов
По данным ЦБ РФ, в первый месяц 2021 года российские банки выдали 95 тыс. кредитов на покупку жилья. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель для традиционно «депрессивного» января на рынке жилья за всю историю. Основная причина – высокий спрос на ипотеку с господдержкой, который на рынке новостроек образовал 85% от общего числа выданных кредитов.
В январе 2021 года россияне получили у банков 95 тыс. ипотечных кредитов на сумму почти 260 млрд рублей. Это на 22% больше по числу и на 27% больше по объему, чем в январе 2020 года. По наблюдениям экспертов «Метриум», январь 2021 года стал самым результативным для банков по сравнению с аналогичным периодом прошлых лет. Так, в январе 2020 года заемщики получили 78 тыс. кредитов, в 2019 году – 79 тыс., в 2018 – 78 тыс., в 2017 – 40 тыс., в 2016 – 37 тыс., в 2015 – 43 тыс.
«Объемы ипотечного рынка увеличились в разы за последние пять лет, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Традиционно спрос на жилищные кредиты достигает пика в декабре, а наименьшего уровня – в январе, когда все уходят на длительные каникулы и не готовы заниматься покупкой жилья. Сейчас же в “депрессивном” январе заключается столько же сделок, сколько в “активном” декабре 2015-2016 гг. – почти 100 тысяч».
Впрочем, отмечают аналитики «Метриум», сезонность колебаний спроса на ипотеку все-таки сохраняется. Обычно в январе заключается наполовину меньше сделок, чем в декабре предыдущего года. Январь 2021 года не исключение. По сравнению с декабрем банки выдали на 55% меньше кредитов, тогда как в январе 2020 года – на 46% меньше, в январе 2019 – на 50%, в 2018 – на 48%, в 2017 – на 61%, в 2016 – на 65%, в 2015 – на 67%.
«Сезонность – это норма для российского рынка жилья, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В этом году сокращение числа сделок относительно декабря можно объяснить более высокой волатильностью спроса. Снижение ставок по ипотеке фактически стало неожиданностью, поэтому многие покупатели стремятся заключить сделку в спешке. Соответственно от месяца к месяцу количество выданных кредитов сильно меняется. Впрочем, абсолютные показатели говорят сами за себя – мы еще никогда не наблюдали столь высокого спроса в начале года».
На рынке новостроек заемщики ипотеки также поставили рекорд. По данным ЦБ РФ, под залог прав участника долевого строительства в январе 2021 было выдано почти 26 тыс. кредитов, тогда как в январе 2020 года – 22 тыс., в тот же период 2019 – 23 тыс., в 2018 – 21 тыс., в 2017 – 14 тыс. По подсчетам экспертов «Метриум», в рамках программы субсидирования ипотечных ставок, в январе было выдано 85% всех кредитов.
«Роль господдержки рынка ипотеки трудно переоценить, – считает Вениамин Голубицкий, президент ГК «Кортрос». – Она существенно взбодрила строительный рынок в самый критический момент прошлого года, когда казалось, что нас ждет кризис спроса. Правительство здесь действовало очень точно, очень чётко и очень своевременно. Ипотека дала очень хороший шанс не только преодолеть последствия пандемии, но и открыла перспективы развития, ведь фактически все эти цифры – это инвестиции в строительство, вложения в разработку новых проектов. Очевидно, что программу субсидирования ставок необходимо продолжать в свете амбициозных задач по увеличению ввода жилья до 120 млн кв.м. в год. Чтобы достигнуть этих показателей, нужно соизмеримо увеличить инвестиции в строительство, и субсидирования ставок может позволить это сделать – масштабы отложенного спроса на жилье и кредит в России еще огромны».
«Столь высокие январские показатели спроса можно считать удачным началом года для российского девелопмента, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Если планы властей относительно окончания программы субсидирования ипотеки летом не изменятся, то вполне можно ожидать быстрое нарастание числа ипотечных сделок от месяца к месяцу – потенциальные покупатели жилья будут спешить получить кредит по льготной ставке. Поскольку доходы населения и экономическая активность далеки от восстановления, программу субсидирования необходимо продолжать – только так можно будет обеспечить стабильность в строительной отрасли».
Эксперты отмечают рост спроса на машино-места в паркингах жилых домов. Интерес к покупке напрямую зависит от классности объекта: чем выше класс, тем быстрее раскупаются места в паркингах.
Увеличение количества автомобилей и дефицит мест для парковки не только в центре города, но и на его окраинах стимулируют спрос на покупку машино-мест в паркингах при жилых комплексах.
В новостройках массового сегмента паркинги не пользуются большим спросом. Как правило, даже после сдачи дома нераспроданными остаются порядка 30% машино-мест, подсчитала Елена Беседина, директор по продажам O2 Development.
По словам Надежды Калашниковой, директора по развитию Компании Л1, за последние несколько лет спрос на машино-места в паркингах в домах комфорт- и бизнес-класса начал постепенно расти.
«Места в подземных паркингах покупают в основном владельцы больших квартир. Также востребован формат «семейных мест», рассчитанных на два автомобиля, один из которых «запирает» другой. Стоимость «семейного места» обычно на 25% дешевле стоимости двух самостоятельных машино-мест», – рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Схемы реализации машино-мест, как правило, предполагают 100% оплату или рассрочку. Галина Санамян, директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate, говорит, что кроме того появились и предложения по кредиту от банков на эти цели. Крупные застройщики продают машино-места, а сдачей в аренду занимаются только в крайнем случае, как правило, до тех пор, пока на него не найдется покупатель.
«Задача застройщика – возвести качественный объект и передать его покупателям, аренда же предполагает управление паркингом, а это отдельный самостоятельный бизнес, и он только начинает зарождаться в Санкт-Петербурге», – комментирует Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», отмечает, что популярность и время экспозиции мест в подземном паркинге строящегося жилого комплекса напрямую зависит от его стоимости. Особенно эта зависимость прослеживается в масс-маркете. «Если стоимость паркинга невысока или на него есть какая-то выгодная акция, то все места, как правило, раскупаются на стадии строительства жилого комплекса. В противном случае места остаются, и управляющая компания сдает их в аренду по цене около 6 тыс. рублей в месяц».
Ценообразование, по мнению Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», зависит от двух факторов: «Во-первых, от локального спроса на объекте и понимания, каков он и какую цену следует выставить на парковочное место. Во-вторых, от спроса в целом, то есть от средней цены рынка. Человек морально не готов заплатить, допустим, в два раза больше, чем стоит место в паркинге в нескольких кварталах от него. Естественно, стоимость машино-места варьируется в зависимости от расположения объекта и от его класса».
По оценкам Дениса Бабакова, в сегменте масс-маркет средняя стоимость стандартного машино-места колеблется от 400 тыс. до 1 млн рублей. В жилых комплексах премиум-класса, расположенных в историческом центре города, диапазон цен более широк: от 900 тыс. до 4 млн рублей в зависимости от объекта.
Кроме того владельцы машино-мест обязаны вносить ежемесячную плату за обслуживание паркинга. Господин Бабаков отмечает, что она колеблется от 800 до 2,5 тыс. рублей в месяц.
При этом стоимость строительства крытого отдельно стоящего паркинга, по подсчетам Андрея Петрова, директора департамента консалтинга и оценки АРИН, составляет 450-600 USD за 1 кв. м, в подземном цена может быть до 1,5-2 тыс. USD за 1 кв. м.
Николай Гражданкин поясняет, высокая стоимость подземного паркинга связана со сложностями при его строительстве в нестабильной петербургской почве. «В подземном паркинге необходимо делать дополнительную тепло- и гидроизоляцию, оборудовать его дополнительной приточно-вытяжной вентиляцией, системой автоматической противопожарной безопасности и пр. Все это приводит к его удорожанию», – отмечает господин Гражданкин.
Опалубочные системы, применяемые при строительстве мостов и тоннелей, значительно отличаются от опалубки для жилых объектов. По мнению специалистов, они должны обладать большей жесткостью и необходимой устойчивостью, эксплуатационной гибкостью и выдерживать высокие нагрузки.
По информации компании PERI, опалубка для мосто- и тоннелестроения является сложной конструкцией, представляющей собой комбинацию из несущих лесов. При проектировании необходимо учитывать весь процесс строительства в целом, при этом на проект влияют такие факторы, как способ и технология возведения сооружения, его габаритные размеры», – отметили в компании PERI.
По оценкам специалистов «Первой опалубочной компании», оборот рынка опалубки в Петербурге и Ленобласти составляет около 100 млн рублей в месяц.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании», рассказала, что при строительстве жилых домов применяется стандартная стеновая опалубка, к которой не предъявляются какие-либо повышенные требования. «Когда же строятся мосты и тоннели, то опалубка производится на заказ под конкретный инженерный проект. Она нестандартная, к ней предъявляются повышенные требования на нагрузки, и рассчитать, сколько и какая конструкция опалубки нужна для строительства моста или тоннеля, может только очень опытный инженер», – пояснила она.
По словам Юрия Булгакова, руководителя представительства «Первой опалубочной компании» в Петербурге, опалубка должна обладать прочностью, жесткостью, неизменяемостью формы и устойчивостью в рабочем положении, а также в условиях монтажа и транспортирования. Кроме этого, конструкция опалубки должна обеспечивать также проектную точность геометрических размеров монолитной конструкции мостов и тоннелей.
«При строительстве мостов и тоннелей требования к качеству бетонируемой поверхности более строгие, чем при строительстве домов. Отсутствие шероховатостей и других дефектов на монолите напрямую зависит от фанеры. Поэтому выбору данного материала нужно уделять серьезное внимание – он должен иметь гладкую, ровную поверхность, устойчивую к взаимодействию с бетоном, и хорошо прокрашенные торцы. В противном случае строители будут вынуждены тратить дополнительные ресурсы на обработку застывшего бетона», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», мирового лидера по производству березовой фанеры.
Елена Ефименко, руководитель отдела маркетинга «Первой опалубочной компании», рассказала, что условно можно выделить топ-20 основных игроков рынка опалубки в Петербурге, специфика деятельности которых зачастую отличается.
Юрий Булгаков добавил, что сегодня на рынке опалубочных систем Петербурга и Ленобласти насчитывается 5-6 крупных компаний, а остальные довольно мелкие игроки рынка, которые работают без складов.