Средний срок ипотечного кредита достиг исторического максимума
По данным Банка России, в январе 2021 года средний срок, на который россияне брали ипотечный кредит, достиг 227 месяцев или 19 лет. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель за всю историю статнаблюдения рынка ипотеки в России. Последний максимум был зафиксирован в разгар кризиса 2008 года. Основная причина – снижение доходов населения и рост цен на жилье.
В январе 2021 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем на 19 лет или 227 месяцев, по данным ЦБ РФ. Продолжительность срока кредитования устойчиво растет после кризиса 2014 года. Январский показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают эксперты «Метриум».
В последние 10 лет отчетливо выделяются периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, наши соотечественники предпочитали брать кредит на меньший период. Затем, в 2012-2014 гг., средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014-2015 этот показатель начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 года – 19 лет.
Различие в трендах объясняется принципиальными изменениями, произошедшими в экономике России в 2014-2015 гг. После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос для получения ипотеки 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам, несмотря на их высокий уровень, снижались, поэтому заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит и снизить переплату.
После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. При этом повысились текущие семейные расходы. Соответственно, приоритет заемщиков сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа. И это вынужденная мера ведь чем дольше кредит, тем больше будет переплачено банку за пользование заёмными средствами.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты. Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
После резкого ужесточения кредитно-денежной политики в 2014-2015 годах, когда средняя ставка по кредиту достигла 14,7% годовых, к концу 2020 года этот показатель снизился до 7,2% – исторического минимума. Однако доходы россиян сокращаются 7 лет подряд, и этот процесс был усилен пандемией коронавируса и кризисом в прошлом году.
Между тем цены на жилье значительно возросли, особенно в крупных городах, где сосредоточен спрос. По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве новостройки подорожали на 59% с 2014 года. Если в декабре 2013 года средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек эконом- и комфорт-класса составляла 135,3 тыс. рублей, то к январю 2021 года она повысилась до 214 тыс. рублей. В других крупных городах, помимо Москвы, на долю которых приходится более 60% ипотечных сделок, только за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новом жилье повысилась на 19%
«Примечательно, что после введения программы субсидирования ставок на короткое время средневзвешенный срок кредитования начал уменьшаться, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако эта коррекция продлилась всего несколько месяцев, так с осени срок кредита вновь начал увеличиваться, достигнув пика в начале 2021 года. Подобная неоднородная модель поведения ипотечных заемщиков показывает «две фазы льготной ипотеки». К «первой фазе» относятся мобильные и предприимчивые люди с большими накоплениями, которые планировали покупку недвижимости, а программа помогла им ускорить принятие решения. «Вторая фаза» более массовая: в нее вошли заемщики решившие воспользоваться госпрограммой как «внезапной возможностью», не имея заранее накопленные средства на первоначальный взнос. Стоит отметить, что важную роль в проблеме увеличения срока кредита сыграл рост цен на жилье, вызванным ажиотажным спросом, повышением себестоимости строительства и ослаблением рубля. Удорожание квадратного метра заставило ипотечных заемщиков вернуться к прежней стратегии – снижать ежемесячный платеж путем увеличения сроков кредитования».
«Увеличение сроков кредитования после кризиса 2014-2015 гг. – это оборотная сторона бума ипотечных сделок, который наблюдался в этот период, – резюмирует Мария Литинецкая. – Действительно, с 2018 года мы наблюдаем рекордный спрос на жилищные кредиты, однако это произошло из-за ухудшения, а не улучшения материального положения населения и прежде всего – среднего класса. Рост цен и снижение доходов заставили россиян занимать «дешевые» кредиты на больший срок. В какой-то степени наши соотечественники берут в долг у будущего, если растягивают платежи на период, достигающий почти 20 лет.
Несмотря на ипотечный бум, последнее пятилетие стало временем больших упущенных возможностей. Если бы ситуацию с доходами населения удалось быстро стабилизировать как после кризиса 2008-2009 гг., то в сочетании со снижающимися ипотечными ставками мы имели бы в разы больше сделок. Таким образом, становится очевидно, что одним только снижением ставок по ипотеке не удастся достичь качественного и количественно роста спроса на жилье в контексте программы «Жилье и городская среда», которая предполагает ежегодный ввод 120 млн кв. м. жилья к 2024 году».
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2010 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на октябрь 2010 г.
Цены на рынке строительных материалов
По состоянию на октябрь 2010 года изменение цен на основные строительные материалы к декабрю 2009 года составило -1,33% (в том числе за за июль +0,43%, за август -1,37%, за сентябрь +0,15%, за октябрь -0,04%). Общее изменение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило за всремя кризиса к октябрю 2010 года -16,75%.
Себестоимость строительства за январь-октябрь 2010 года увеличилась на +3,19% (в том числе за июль +0,3%, за август -0,99%, за сентябрь +1,11%, за октябрь -0,02%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года снижение себестоимости составило -8,61 %.
Следует обратить внимание, что за период кризиса себестоимость строительства снизилась в меньшей степени, чем строительные материалы - -8,61% и -16,75% соответственно.
Строительная себестоимость 1 кв.м. площади жилых домов эконом-класса (панельные, блочные, сборно-монолитные дома) составляет в среднем по России 25-30 тыс. руб. и включает стоимость земли (выкуп-аренда), проектирование и выполнение строительно-монтажных работ.
По нашей оценке цены на основные строительные материалы и себестоимость строительства в России в ближайшее время снижаться уже не будут. Пик снижения цен был пройден летом 2009 года, когда строительные материалы подешевели за месяц на 2,87 - 3%. В ближайшие несколько месяцев цены на строительные материалы будут оставаться на сегодняшнем уровне, большинство экспертов соглашаются, что не стоит ждать и скачков спроса, по крайней мере до конца текущего года.
Возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может произойти к весне 2011 года. Общий рост цен прогнозируется на 3—5% под влиянием инфляционных процессов, исключение может составить металлопрокат, потребление которого идет не только на строительство.
Изменение средних отпускных цен производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства за 2008-2010 гг.
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за 2009 год, %% |
Изменение за январь - октябрь 2010 года, %% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+12,27% |
+30,54% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-27,7 % |
+21,1% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-12,02% |
+6,16% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
+14,5 ÷ +28,16% |
+3,95% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
+12,5% *) |
+1,67% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25% |
-56,49% |
+1,08% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
-11,28% |
+1,05% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+4,09% |
-0,69% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8,6% |
-0,81% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+18,3% *) |
-1,29% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-27,57% |
-9,26% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-27,30% |
-9,58% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-52,68% |
-17,12% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-39,39% |
-25,23% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-8,5% |
-1,33% |
За время кризиса больше всего пострадали рынок товарных бетона и раствора и инертных материалов (песок, щебень, гравий). Из-за отказа строительных компаний от начала новых проектов в большей степени пострадали рынки стройматериалов, применяемых на нулевых циклах.
Средние отпускные цены производителей на основные стройматериалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительствана октябрь 2010 г.
|
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, руб. |
|
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2693,86 |
|
Бетон тяжелый |
м. куб |
2430,33 |
|
Раствор готовый кладочный цементный |
м. куб |
2344,40 |
|
Щебень |
м. куб |
648,08 |
| ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
12.10.2010 22:12
Аналитический центр Агентства по ипотечному жилищному кредитованию с использованием официальных данных Центрального банка РФ подготовил обзор состояния рынка ипотеки в России в январе-августе 2010 г. Объем выдачи кредитов В соответствии с данными Банка России, за август 2010 года предоставлено 25 742 ипотечных кредита на общую сумму 32 млрд. рублей. Всего, за восемь месяцев 2010 года выдано 158,9 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 198,3 млрд. рублей. Объем выдачи за восемь месяцев 2010 года в 2,6 раза превышает уровень сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении, за первые восемь месяцев 2010 года гражданам предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Размер кредитов На 01.09.2010 средний размер кредита составил 1,25 млн. что почти на 7% выше среднего размера кредита, зафиксированного по итогам 2009 года (1,17 млн. рублей). Это в целом отражает почти аналогичную динамику восстановления доходов населения, (по данным Росстата за январь-август 2010 года реальные располагаемые доходы на 5,6% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (напомним, что по итогам 1 п/г 2010 года средние цены на жилье выросли более, чем на 6,5% по отношению к четвертому кварталу 2009 года).
Ставки кредитов За восемь месяцев 2010 года, накопленным итогом с начала года, ставки по ипотечным кредитам в рублях составили, как и месяц ранее, 13,4%, а по валютным кредитам – немного снизились (0,1 п.п.), и составили 11,1%. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как прогнозировал Аналитический центр АИЖК ранее. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение августа, повысились на 0,1 п.п. и составили 13,3%. Такая ситуация объясняется массовым снижением в начале июля уровня первоначального взноса крупнейшими участниками рынка. Кредитные организации, учитывая больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом, начали отражать его в уровне процентных ставок выдаваемых кредитов. В тоже время некоторое влияние на ставки оказало общее повышенные инфляционных ожиданий на рынке, в связи с увеличением волатильностью рубля в этот период и перспективой неурожая.
Просрочка Продолжается рост накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам. За месяц она выросла на 4,4% до 41,7 млрд. рублей. При этом она росла быстрее, чем общий объем ипотечной задолженности на балансах банков - +1,3% до 1,055 трлн. руб. Такая ситуация, в свою очередь, приводит росту доли просроченной задолженности в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам – за месяц она увеличилась до 3,9% (3,8% в предыдущем месяце). Важно, что более 41% объема просроченной задолженности составляют валютные кредиты, хотя в общем объеме накопленной задолженности их доля не превышает 17,7%. В результате доля просроченной задолженности по рублевым кредитам намного ниже, чем по валютным - 2,8% против 9,2%. Это может объясняется тем, что в кризисный и посткризисный период выдача валютных кредитов находилась на крайне незначительном уровне (порядка 3-5% от общего количества ежемесячно). Таким образом, основная масса накопленных валютных кредитов – это кредиты, выданные до начала кризиса в период стабильного укрепления рубля. С девальвацией рубля в конце 2008 – начале 2009 года платежи по валютным кредитам резко возросли, что, с учетом ухудшающегося, ввиду роста нестабильности на рынке труда, материального положения заемщиков, стало причиной увеличения просрочки по валютным ипотечным кредитам. После завершения острой фазы кризиса, многие заемщики не смогли в достаточной мере и быстро восстановить свою платежеспособность, при том, что имевшиеся у них ресурсы были уже исчерпаны.
Сроки кредитов Средневзвешенный срок по кредитам в рублях, выданным за первые восемь месяцев 2010 года, составил 16,4 года, что на 0,5% меньше, чем было зафиксировано по итогам аналогичного периода 2009 года. Средневзвешенный срок по кредитам в иностранной валюте, выданным за восемь месяцев 2010 года, составил 13,6 года, увеличившись на 20,6% по сравнению с уровнем аналогичного периода 2009 года. Таким образом, средневзвешенный срок по кредитам в рублях накопленным итогом с начала года, в среднем, на 2,8 года длиннее, чем по кредитам в иностранной валюте. Отчасти это связано с возвращением большинства участников рынка к активному кредитованию в иностранной валюте. Деятельность АИЖК В августе 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3 369 ипотечных кредитов на сумму 3,9 млрд. рублей, что составляет 13,1,% в количественном и 12,2% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов. За восемь месяцев 2010 года АИЖК рефинансировало 30 465 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 32,8 млрд. рублей, что составляет 19,1% в количественном и 16,5% в рублевом выражении от всех выданных в этот период кредитов.
Материал предоставлен АИЖК ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|
