Средний срок ипотечного кредита достиг исторического максимума
По данным Банка России, в январе 2021 года средний срок, на который россияне брали ипотечный кредит, достиг 227 месяцев или 19 лет. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель за всю историю статнаблюдения рынка ипотеки в России. Последний максимум был зафиксирован в разгар кризиса 2008 года. Основная причина – снижение доходов населения и рост цен на жилье.
В январе 2021 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем на 19 лет или 227 месяцев, по данным ЦБ РФ. Продолжительность срока кредитования устойчиво растет после кризиса 2014 года. Январский показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают эксперты «Метриум».
В последние 10 лет отчетливо выделяются периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, наши соотечественники предпочитали брать кредит на меньший период. Затем, в 2012-2014 гг., средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014-2015 этот показатель начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 года – 19 лет.
Различие в трендах объясняется принципиальными изменениями, произошедшими в экономике России в 2014-2015 гг. После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос для получения ипотеки 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам, несмотря на их высокий уровень, снижались, поэтому заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит и снизить переплату.
После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. При этом повысились текущие семейные расходы. Соответственно, приоритет заемщиков сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа. И это вынужденная мера ведь чем дольше кредит, тем больше будет переплачено банку за пользование заёмными средствами.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты. Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
После резкого ужесточения кредитно-денежной политики в 2014-2015 годах, когда средняя ставка по кредиту достигла 14,7% годовых, к концу 2020 года этот показатель снизился до 7,2% – исторического минимума. Однако доходы россиян сокращаются 7 лет подряд, и этот процесс был усилен пандемией коронавируса и кризисом в прошлом году.
Между тем цены на жилье значительно возросли, особенно в крупных городах, где сосредоточен спрос. По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве новостройки подорожали на 59% с 2014 года. Если в декабре 2013 года средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек эконом- и комфорт-класса составляла 135,3 тыс. рублей, то к январю 2021 года она повысилась до 214 тыс. рублей. В других крупных городах, помимо Москвы, на долю которых приходится более 60% ипотечных сделок, только за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новом жилье повысилась на 19%
«Примечательно, что после введения программы субсидирования ставок на короткое время средневзвешенный срок кредитования начал уменьшаться, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако эта коррекция продлилась всего несколько месяцев, так с осени срок кредита вновь начал увеличиваться, достигнув пика в начале 2021 года. Подобная неоднородная модель поведения ипотечных заемщиков показывает «две фазы льготной ипотеки». К «первой фазе» относятся мобильные и предприимчивые люди с большими накоплениями, которые планировали покупку недвижимости, а программа помогла им ускорить принятие решения. «Вторая фаза» более массовая: в нее вошли заемщики решившие воспользоваться госпрограммой как «внезапной возможностью», не имея заранее накопленные средства на первоначальный взнос. Стоит отметить, что важную роль в проблеме увеличения срока кредита сыграл рост цен на жилье, вызванным ажиотажным спросом, повышением себестоимости строительства и ослаблением рубля. Удорожание квадратного метра заставило ипотечных заемщиков вернуться к прежней стратегии – снижать ежемесячный платеж путем увеличения сроков кредитования».
«Увеличение сроков кредитования после кризиса 2014-2015 гг. – это оборотная сторона бума ипотечных сделок, который наблюдался в этот период, – резюмирует Мария Литинецкая. – Действительно, с 2018 года мы наблюдаем рекордный спрос на жилищные кредиты, однако это произошло из-за ухудшения, а не улучшения материального положения населения и прежде всего – среднего класса. Рост цен и снижение доходов заставили россиян занимать «дешевые» кредиты на больший срок. В какой-то степени наши соотечественники берут в долг у будущего, если растягивают платежи на период, достигающий почти 20 лет.
Несмотря на ипотечный бум, последнее пятилетие стало временем больших упущенных возможностей. Если бы ситуацию с доходами населения удалось быстро стабилизировать как после кризиса 2008-2009 гг., то в сочетании со снижающимися ипотечными ставками мы имели бы в разы больше сделок. Таким образом, становится очевидно, что одним только снижением ставок по ипотеке не удастся достичь качественного и количественно роста спроса на жилье в контексте программы «Жилье и городская среда», которая предполагает ежегодный ввод 120 млн кв. м. жилья к 2024 году».
На рынке первичного жилья в Петербурге появляется все больше квартир с эргономичными планировками. Эксперты говорят, что вскоре нерациональные планировки могут полностью уйти с рынка из-за смены парадигмы спроса.
По словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», над эргономикой в жилых домах застройщики начали задумываться еще в начале 70-х годов, и главным стимулом стали завышенные запросы покупателей. «Первые эргономичные квартиры появились в домах 137-й серии, а следующим шагом стало появление встроенной мебели в квартирах, которая позволила экономить значительную часть пространства. В 90-х годах благосостояние населения улучшилось, и дальнейшим стимулом для улучшения жилищных условий стала повышенная конкуренция на рынке недвижимости. В настоящее время доля эргономичных квартир в общем объеме предложения в Санкт-Петербурге постоянно растет благодаря выходу на рынок новых игроков, желающих занять свое место», - рассказывает господин Сандалов.
Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. «Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т.д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней», - отмечает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, поделился опытом создания «умных» планировок: «Мы проводили мониторинг рынка жилья крупнейших мегаполисов мира, и в нашей концепции smart-квартир решили идти не от метража, а от потребности семьи. К примеру, мы делаем кухни, рассчитанные на 4-х членов семьи, где оптимально рассчитано место для полного комплекта необходимой бытовой техники и вместительного стола. Эргономичные планировки позволяют использовать каждый метр площади, поэтому пространство становится более функциональным. Однако девелоперу такое решение обходится дороже, так как из smart-планировок сложить «пазл» дома труднее».
Убрать «лишние» метры
Эксперты отмечают, что многие устаревшие планировочные решения не учитывают реальные потребности покупателей в функционале помещений.
«Покупатель всегда приобретает количество комнат, а девелопер продает квадратные метры. Получается, что при одинаковых параметрах эргономии, вам продается около 10% лишних квадратных метров», - говорит Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер компании «Portner Architects».
Елена Карасева поясняет, что эргономичность квартиры слабо зависит от метража. «Важнее общая геометрия и количество окон. Если в квартире площадью 100 кв.м всего 2 окна, то сделать из нее четырехкомнатную квартиру при любом планировочном решении не получится. Такая же ситуация с узкими односторонними квартирами: даже по результатам самой тщательной проработки она скорее всего будет старомодной «гребенкой»», - приводит примеры госпожа Карасева.
По мнению Ольги Савичевой, генерального директора ООО Торговый Дом «Лоймина Петербург», все зависит от количества человек. «Например, метраж кухни должен быть не менее 12-15 кв. м. Желательно квадратной, но можно и ромбовидной формы. Что касается спален, гостиных, то 15-20 кв. м вполне достаточно», - считает госпожа Савичева.
«Мы все можем видеть, как в комплексах эконом - класса предлагают «однушки» по 45-50 кв. м и «двушки» по 70-75 кв. м. Причем значительная часть площадей в них уходит на коридор. Это неправильно. Проектируя жилой дом, архитектор должен помнить, что покупателю нужна квартира, а не квадратные метры», - рассуждает Алексей Соловьев, директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu.
Составляющие удачной планировки
Эргономичная квартира, по словам экспертов, должна обладать набором характеристик.
Елена Карасева считает, что важным показателем эргономичной квартиры является отношение жилой площади к общей: чем оно ближе к единице, тем более грамотно спланирована квартира – меньше коридоров, неиспользованных площадей, «темных углов» и пр.
Вторым важным параметром она называет пропорциональность. «Комнаты одного и того же метража могут иметь разные отношения длины и ширины, и в сравнении комната, близкая к золотому сечению, всегда подсознательно принимается человеком как более уютная и более гармоничная», - поясняет госпожа Карасева.
Третьим важным параметром, по ее словам, является зонирование. «Сейчас прослеживается тенденция по европеизации планировок квартир. Важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже - отдельным помещением. Площадь спален же, наоборот, имеет тенденцию к уменьшению. Активно прослеживаются планировочные решения в сторону соотношения «одна спальня – один санузел», а также «спальня-гардеробная-санузел». Причем, все чаще встречаются решения, когда выход в гардеробную и санузел организован прямо из спальни. Достаточно распространены примеры и евро-двушек и евро-трешек, когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв.м», - делится наблюдениями Елена Карасева.
Саша Лукич полагает, что современная квартира уже не должна быть нарезанной на комнатки, а многие жилые функции должны «внахлест» занимать одни и те же квадратные метры. «Гостиная должна переливаться в столовую, столовая в кухню, коридор с гардеробной, гардеробная со спальней и ванной. Нужно избежать лишних барьеров с их зоной обслуживания, но оставить достаточное количество перегородок для ощущения интимности», - приводит примеры господин Лукич.
По словам Алексея Соловьева в современной квартире должны отсутствовать узкие длинные коридоры, отношения сторон комнат должно быть от 2 к 3 до 1 к 1. Использование соотношения длина/ширина комнаты 1 к 2, разрешенное нормами, он считает порочной практикой. «Эргономичные площади экономичных квартир должны быть для студий - 25 - 28 кв. м, для однокомнатных - 32 - 36 кв. м, для двухкомнатных - 45 - 55 кв. м, для трехкомнатных - 60 - 68 кв. м. При этом площадь кухни должна быть не менее 8 кв. м в «однушке» и не менее 10 кв. м в квартирах других типов. Балконы квартир должны иметь глубину не менее 120 см, чтобы их можно было использовать как место для отдыха, а не только как склад хлама. К сожалению, вышеперечисленным условиям соответствуют далеко не все предлагаемые на рынке квартиры», - говорит господин Соловьев.
Будущее – за эргономичным подходом
Когда рынок пройдет точку первичного насыщения жильем, нерациональные планировки полностью уйдут из оборота, считают эксперты.
«Покупатели сегодня становятся все более требовательными, и никому не хочется переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому в перспективе на рынке будут востребованы только эргономичные планировки», - прогнозирует Всеволод Глазунов.
Саша Лукич подсчитал, что квартира с правильной планировкой в себестоимости будет не более чем на 10% дороже тех типовых, которые сейчас предлагаются на рынке. Это произойдет только за счет оптимизации жилой площади. «В итоге выиграют покупатели: в начале периода перестройки рынка за 1 кв.м они заплатят немного дороже, но в итоге получат квартиру одинакового функционала дешевле. В краткосрочной перспективе (4-5 лет) выиграют те девелоперы, которые вовремя поймут новые тенденции рынка. В долгосрочной перспективе выиграют все, поскольку рыночная конкуренция уравновесит себестоимость жилья нового качества. Через пару лет, как только в продаже появятся квартиры нового поколения, менее продвинутые конкуренты поймут, что их типовой продукт уже не востребован», - резюмирует господин Лукич.
Приморский район Петербурга по праву считается одним из самых привлекательных для жизни. Активнее всего ведется освоение северо-приморской части (СПЧ): она практически полностью застроена и обеспечена объектами соцкультбыта. Однако предложение нового жилья в СПЧ ограничено. Так более 80% запланированных объектов уже введены в эксплуатацию и заселены.
По данным отдела строительства и землепользования администрации Приморского района, в Северо-приморской части на 11 земельных участках ведется строительство жилых домов на 7594 квартиры общей площадью 459480 кв. м.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», добавляет, что в СПЧ на данный момент 42 сданных объекта (продажи в которых начались не ранее 2006 года) и 10 – строящихся. Из них 11 объектов – так называемые «бюджетные» стройки, остальные 41 входят в состав жилых комплексов. Всего здесь, по ее оценкам, начиная с 2006 года, появилось 30 новых жилых комплексов.
«В стадии до выхода на продажу находится один ЖК - «Морская Звезда» от компании «Город», - отмечает госпожа Трошева. А наиболее заметной премьерой этого года в СПЧ стали два smart-комплекса компании LEGENDA – «LEGENDA на Оптиков, 34» и «LEGENDA на Яхтенной, 24» – в общей сложности почти на 1500 квартир.
Резервы для роста
Участники рынка говорят, что, несмотря на довольно большой процент уже освоенных территорий, резервы для развития проектов в СПЧ еще есть. Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар», говорит, что перспективы развития Северо-приморской части Санкт-Петербурга крайне привлекательны, поскольку в зоне, расположенной до кольцевой автодороги, находится большое количество свободных земельных участков, пригодных для строительства.
«В первую очередь это земли совхоза «Пригородный», которые в свое время были выкуплены многими ленд-девелоперами. Сейчас готовится градостроительная документация для их возможной застройки. Еще одной точкой развития является территория Приморской плодоовощной базы, проект редевелопмента которой пока завис в коридорах власти», - рассказывает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
По мнению Ольги Трошевой, перспективными для строительства жилья являются следующие участки: Яхтенная улица, участок 5, (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 34,5 тыс. кв.м; улица Оптиков, участок 8 (северо-западнее пересечения Яхтенной улицы и улицы Оптиков) площадью 22,9 тыс. кв. м.
«Также в СПЧ есть ряд территорий для размещения объектов торговли (около 188 тыс. кв. м) и для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов (около 75,5 тыс. кв. м)», - говорит Ольга Трошева.
Госпожа Трошева добавляет, что резервной является и территория под хранение отходов в СПЧ, которая занимает участок площадью 129,3 тыс. кв. м. По ее словам, в перспективе возможна рекультивация этого участка с дальнейшим переводом статуса земель.
Бывшая свалка в СПЧ полностью локализована, и не функционирует уже много лет. На ее месте образовался курган. На данный момент экологическая обстановка в районе соответствует всем санитарным нормам.
Как сообщили в отделе благоустройства администрации Приморского района, от бывшей свалки остались только грунты. «Комитетом по природопользованию разработан план по вывозу грунтов, которые планируется использовать для рекультивации полигона в Новосёлках», - рассказали специалисты отдела. В администрации района так же заявили, что «когда все грунты будут вывезены, можно будет рассматривать вопрос о дальнейшем использовании этой территории».
«Когда мы начинали строительство нашего жилого комплекса, некоторые клиенты беспокоились, - рассказывает Сергей Ярошенко, генеральный директор ООО «КВС». - Но если бы эта часть Приморского района была непригодной для жилья, там бы просто не разрешили строить. Для получения разрешения на строительство берется анализ почв и, в случае необходимости, проводятся санитарные мероприятия - например, вывозится верхний слой грунта. Надо быть реалистом - в городе немало мест, где раньше складировались отходы, но оставлять эти территории неосвоенными при дефиците городской земли было бы ошибкой. Просто необходимо проводить рекультивацию, и вообще нужно стараться производить меньше мусора, и, конечно, налаживать его максимальную переработку».
Близость к заливу и центру
Приморский район - молодой и активно развивающийся, он привлекает своей близостью к заливу и соседством с центром города, говорит Сергей Ярошенко.
По словам Ольги Трошевой, большая часть населения района – молодежь до 30 лет, молодые семьи. «Строящееся жилье здесь традиционно пользуется активным спросом у покупателей. В целом район отличается развитой торгово-развлекательной инфраструктурой, здесь много гипермаркетов, торговых центров, магазинов «у дома». Также отсюда удобно добираться за город - в Курортный район города и Выборгский - Ленобласти, куда петербуржцы любят ездить отдыхать», - отмечает госпожа Трошева.
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» рассказывает, что район интересен девелоперам и потому, что здесь отмечается большой объем продаж по достаточно высоким ценам и стабильно высокий спрос на объекты. «Помимо сохраняющего актуальность стереотипа о плохой транспортной доступности района, у этой территории сложно найти существенные недостатки. Тем более что усилению привлекательности способствует строительство новых дорог, магистралей, развязок и расширение Приморского проспекта», - отмечает госпожа Гуртовая.
Как сообщили в администрации Приморского района, в настоящее время проектируются следующие объекты транспортной инфраструктуры: реконструкция Планерной ул. от ул. Оптиков до Шуваловского пр.; строительство продолжения Туристской ул. от Школьной ул. до ул. Мебельная со строительством путепровода через железную дорогу Сестрорецкого направления; строительство дороги вдоль Южного берега Лахтинского разлива о т Шуваловского пр. до Приморского шоссе.
Леонид Сандалов также считает, что привлекательность данной локации существенно повысится после завершения строительства ЗСД и открытия новых станций метрополитена. «Несмотря на некоторые проблемы, связанные с нехваткой транспортных развязок и мостов, данная территория обладает очевидными преимуществами, и Приморский район считается одним из самых перспективных. На протяжении последних лет там активно ведется массовое жилищное строительство, а также образуются центры деловой активности, ярким примером является значимый проект «Лахта-центр» компании «Газпром», - рассуждает господин Сандалов. – На ближайшее время запланировано создание зоопарка в данном районе, а также реконструкция дорог, что также напрямую сможет повлиять на востребованность объектов в данной части города».
По словам Марианны Ивлевой, начальника отдела маркетинга ЗАО «Ленстройтрест», Северо-Приморская часть, безусловно, весьма привлекательна для девелопмента, но, так как, свободных пространств там все меньше, застройка будет уходить еще севернее, в частности, в Юнтолово.
Кстати
По данным администрации Приморского района, по заказу Комитета по строительству, в СПЧ планируется строительство следующих объектов социальной инфраструктуры:
Отрасль: Образование
- ДОУ на 190 мест в квартале 63 СПЧ (ЖК «Золотая гавань»).
- ДОУ на 220 мест в квартале 64 СПЧ.
- школа на 550 мест в квартале 56АБ СПЧ, корп. 39
- школа на 1375 мест в квартале 59Б СПЧ.
Отрасль: Здравоохранение
- Поликлиника для взрослых на 600 пос. в смену - кв. 59А СПЧ, корп. 33.
- Стоматологическая поликлиника – кв. 59А СПЧ, корп. 34.
Отрасль: Правоохранительная
- Здание УВД Приморского района - квартал 58 СПЧ, на пересечении ул. Мебельной и ул. Туристской.
Отрасль: культура
- Детская школа искусств – квартал 52 СПЧ, корп. 27
Кроме того, в настоящее время Комитетом по строительству по обращениям района ведется работа по сбору исходных данных для включения в АИП ПИР будущих лет и начала проектирования следующих объектов образования, в районе СПЧ: школы в квартале 62 СПЧ. корп. 11; ДОУ в квартале 53 СПЧ, уч. 43.