Средний срок ипотечного кредита достиг исторического максимума
По данным Банка России, в январе 2021 года средний срок, на который россияне брали ипотечный кредит, достиг 227 месяцев или 19 лет. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель за всю историю статнаблюдения рынка ипотеки в России. Последний максимум был зафиксирован в разгар кризиса 2008 года. Основная причина – снижение доходов населения и рост цен на жилье.
В январе 2021 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем на 19 лет или 227 месяцев, по данным ЦБ РФ. Продолжительность срока кредитования устойчиво растет после кризиса 2014 года. Январский показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают эксперты «Метриум».
В последние 10 лет отчетливо выделяются периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, наши соотечественники предпочитали брать кредит на меньший период. Затем, в 2012-2014 гг., средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014-2015 этот показатель начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 года – 19 лет.
Различие в трендах объясняется принципиальными изменениями, произошедшими в экономике России в 2014-2015 гг. После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос для получения ипотеки 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам, несмотря на их высокий уровень, снижались, поэтому заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит и снизить переплату.
После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. При этом повысились текущие семейные расходы. Соответственно, приоритет заемщиков сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа. И это вынужденная мера ведь чем дольше кредит, тем больше будет переплачено банку за пользование заёмными средствами.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты. Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
После резкого ужесточения кредитно-денежной политики в 2014-2015 годах, когда средняя ставка по кредиту достигла 14,7% годовых, к концу 2020 года этот показатель снизился до 7,2% – исторического минимума. Однако доходы россиян сокращаются 7 лет подряд, и этот процесс был усилен пандемией коронавируса и кризисом в прошлом году.
Между тем цены на жилье значительно возросли, особенно в крупных городах, где сосредоточен спрос. По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве новостройки подорожали на 59% с 2014 года. Если в декабре 2013 года средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек эконом- и комфорт-класса составляла 135,3 тыс. рублей, то к январю 2021 года она повысилась до 214 тыс. рублей. В других крупных городах, помимо Москвы, на долю которых приходится более 60% ипотечных сделок, только за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новом жилье повысилась на 19%
«Примечательно, что после введения программы субсидирования ставок на короткое время средневзвешенный срок кредитования начал уменьшаться, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако эта коррекция продлилась всего несколько месяцев, так с осени срок кредита вновь начал увеличиваться, достигнув пика в начале 2021 года. Подобная неоднородная модель поведения ипотечных заемщиков показывает «две фазы льготной ипотеки». К «первой фазе» относятся мобильные и предприимчивые люди с большими накоплениями, которые планировали покупку недвижимости, а программа помогла им ускорить принятие решения. «Вторая фаза» более массовая: в нее вошли заемщики решившие воспользоваться госпрограммой как «внезапной возможностью», не имея заранее накопленные средства на первоначальный взнос. Стоит отметить, что важную роль в проблеме увеличения срока кредита сыграл рост цен на жилье, вызванным ажиотажным спросом, повышением себестоимости строительства и ослаблением рубля. Удорожание квадратного метра заставило ипотечных заемщиков вернуться к прежней стратегии – снижать ежемесячный платеж путем увеличения сроков кредитования».
«Увеличение сроков кредитования после кризиса 2014-2015 гг. – это оборотная сторона бума ипотечных сделок, который наблюдался в этот период, – резюмирует Мария Литинецкая. – Действительно, с 2018 года мы наблюдаем рекордный спрос на жилищные кредиты, однако это произошло из-за ухудшения, а не улучшения материального положения населения и прежде всего – среднего класса. Рост цен и снижение доходов заставили россиян занимать «дешевые» кредиты на больший срок. В какой-то степени наши соотечественники берут в долг у будущего, если растягивают платежи на период, достигающий почти 20 лет.
Несмотря на ипотечный бум, последнее пятилетие стало временем больших упущенных возможностей. Если бы ситуацию с доходами населения удалось быстро стабилизировать как после кризиса 2008-2009 гг., то в сочетании со снижающимися ипотечными ставками мы имели бы в разы больше сделок. Таким образом, становится очевидно, что одним только снижением ставок по ипотеке не удастся достичь качественного и количественно роста спроса на жилье в контексте программы «Жилье и городская среда», которая предполагает ежегодный ввод 120 млн кв. м. жилья к 2024 году».
Петербургский рынок складов в III квартале пополнился лишь одним объектом. Однако объем сделок за этот период, по оценкам экспертов, был рекордным за последние несколько лет.
В июле-сентябре 2013 года в Санкт-Петербурге было арендовано и куплено 126 тыс. кв. м, что является наивысшим квартальным показателем в посткризисный период, констатируют аналитики Jones Lang LaSalle.
При этом большинство сделок (80%) являются предварительными договорами аренды. «Высокая доля строящихся складских комплексов в общем объеме спроса вызвана фактическим отсутствием качественного предложения в действующих объектах, - объясняет Наталья Затейщикова, консультант отдела складской недвижимости Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. - К концу 3-ого квартала 2013 года доля вакантных помещений составила 0,5%, или всего 9,8 тыс. кв. м. Это сопоставимо с показателем 2007 года, когда на рынке практически не было качественных объектов».
Предложение
По данным аналитиков Jones Lang LaSalle, в 3-м квартале 2013 года введен только один качественный объект класса А – Логопарк «Осиновая Роща» (арендуемая площадь — 29 тыс. кв. м), который был на 100% заполнен арендаторами до момента открытия. Таким образом, общий объем качественного складского предложения в Санкт-Петербурге достиг 1,89 млн кв. м, говорится в аналитическом отчете компании.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, отмечают, что в общем объеме предложения складских комплексов наибольшую долю занимают проекты класса А – 66%, на складские комплексы класса В приходится 34%. Спекулятивные склады, предназначенные для сдачи в аренду, составляют чуть более половины от всего объема рынка качественной складской недвижимости (59%). Логистические комплексы, предлагающие услуги ответственного хранения составляют 41% в структуре предложения, уточняют аналитики компании.
Спрос
Уровень вакантных помещений, по словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, составляет не больше 1%.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации, добавляет эксперт.
По статистике обращений в компанию ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, наибольшая часть запросов в III квартале поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35%, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3%.
«С начала года арендаторы рассматривают как крупные блоки площадью 3 000-5 000 кв.м., так и блоки меньшей площади – от 1000 до 3000 кв.м. При этом в городе сложился дефицит предложения малых и средних помещений», - говорится в аналитическом отчете компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Ставки
По данным Jones Lang LaSalle , несмотря на низкий уровень вакансий, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Как правило, ежегодная индексация арендных ставок в размере 3-4% фиксируется в договоре. Операционные расходы в складских комплексах rласса А в среднем составляют 35-40 USD за кв. м в год, добавляют эксперты компании.
Екатерина Иванова, заместитель руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости East Real, говорит, что за первые 3 квартала арендные ставки выросли в среднем на 4-8% в долларовом эквиваленте.
Прогноз
До конца 2013 года запланированы к вводу пять проектов суммарной площадью 110 тыс. кв. м. При условии реализации девелоперами всех заявленных планов годовой объем ввода складов в Петербурге достигнет 164 тыс. кв. м, что является наивысшим показателем с 2009 года. Еще 262 тыс. кв. м заявлено на 2014 год.
По данным аналитиков Knight Frank St. Petersburg, общий объем введенных в 2013 г. складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, превысит почти в 2 раза показатели 2012 года.
«Даже в случае реализации всех проектов, в перспективе не ожидается насыщения рынка. Следствием сложившейся ситуации может служить обострение конкуренции между потенциальными арендаторами, - полагает Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге.
«Несмотря на значительное увеличение спекулятивного предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день договоры подписаны на 60% площадей в реализуемых проектах», - добавляет Наталья Затейщикова.
«В связи с достаточно низкой степенью готовности большинства индустриальных парков, а также почти полным отсутствием в них предлагаемых помещений небольшой площади мы можем с уверенностью предсказать дальнейший рост спроса на готовые производственные помещения и усиление дефицита в данном сегменте рынка», - делятся прогнозами эксперты Knight Frank St. Petersburg.
Владимир Скигин считает, что в связи со сложившейся ситуацией, рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой. В результате на петербургский рынок обратили внимание ряд иностранных компаний, которые в ближайшие несколько лет планируют возвести здесь свои объекты, поясняет эксперт.
Мнение
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
- На настоящий момент существует ряд земельных участков, отведенных под строительство складских комплексов, но которые девелоперы пока не готовы осваивать. Из-за неустойчивости экономической ситуации инвесторы ждут появления пула арендаторов или одного якорного, и до этого момента не готовы начинать реализацию спекулятивных складов. Это касается как новых проектов, так и строительства следующих очередей уже существующих комплексов. Подобный подход обеспечивает наиболее безопасный путь развития для девелопера с точки зрения заполняемости будущего склада, а значит – его доходности.
Участники рынка прогнозируют, что по итогам 2013 года рост рынка железобетонных изделий составит 10%. Такой же показатель у отрасли был и по итогам прошлого года.
Согласно информации специалистов «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», рынок железобетонных изделий в Санкт-Петербурге и Ленобласти (без учета продукции ДСК), по различным оценкам, составляет от 730 до 800 тыс. куб. м. Эксперты оценивают темпы роста рынка на уровне 5-10% в год. При этом в период 2010-2011 годов темпы прироста рынка оставались на уровне 5%.
Евгений Родионов, начальник отдела продаж компании «Т-Бетон», рассказал, что заявленная многими застройщиками реализация новых жилищных проектов положительно сказывается на рынке ЖБИ и каркасно-панельного домостроения.
«В принципе, мы поставили себе цель увеличить обороты по результатам этого года и придерживаемся намеченных планов. Однако по сегменту ЖБИ для промышленных объектов – колонны, балки – у нас были небольшие простои. В целом же наше предприятие загружено на полную мощность», – прокомментировал он.
По информации Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», всего сборный железобетон того или иного ассортимента в Петербурге и Ленобласти производят более 90 компаний. Среди них наиболее крупными игроками считаются около 40 предприятий.
Основными игроками на рынке товарных ЖБИ являются «ПО «Баррикада», ООО «СИБ-Центр», компании «Т-Бетон», «Бетсет», «Бетонекс». Суммарно они занимают 65-70%.
В сегменте каркасно-панельного домостроения крупными игроками является ДСК «Блок» (входит в Группу ЛСР), «Войсковицкий ЗЖБИ № 1» (принадлежит СУ-155), «Гатчинский ССК» (входит в группу «Ленстройматериалы»), «Киришский ДСК» (входит в «ЛенРусСтрой»). Эти предприятия занимают до 90% рынка.
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад», отметил, что некрупные компании, как правило, руководствуются соображениями экономии и ориентируются на производство типовой продукции, а ведущие игроки рынка готовы изготавливать железобетонные изделия по индивидуальным заказам. «Некоторые компании специализируются на одном-двух видах изделий, например лестничных маршах или вентиляционных блоках. Поскольку конкуренция на этом рынке выше, следствием является снижение цены на продукцию, которая производится по стандартным чертежам и может отгружаться со склада. Что касается изделий индивидуального изготовления, то они выпускаются под конкретного заказчика по согласованным чертежам. Говорить о падении цен в этом сегменте было бы неправильно», – добавил эксперт.
По словам Евгения Родионова, стоимость железобетона в 2013 году поменялась незначительно по сравнению с 2012 годом, так как во многом цена ЖБИ зависит от составляющих – арматуры и бетона, стоимость которых также резко не менялась. По его словам, средняя цена за 1 куб. м железобетонных изделий в зависимости технологии и типоразмера составляет 20-30 тыс. рублей.
Мнение
Павел Жиронкин, управляющий бизнес-единицы «ЛСР. Железобетон – Северо-Запад»:
– В августе этого года Группа ЛСР осуществила технологический запуск производственного комплекса по выпуску ЖБИ в г. Гатчине Ленобласти. Благодаря масштабной модернизации мы увеличили эффективность и нарастили мощность производства до 330 тыс. куб. м в год, значительно расширив номенклатуру изделий. На предприятии оборудовано 18 производственных участков – пролетов, включая формовочное и арматурное производство, бетоносмесительные узлы и другие цеха. Промышленный комплекс в Гатчине ориентирован на производство ЖБИ для жилищного, общегражданского и дорожного строительства. Общий объем производства сборных ЖБИ на заводах Группы ЛСР (в Санкт-Петербурге и Ленобласти) в 2012 году составил 391 тыс. куб. м. За первые 9 месяцев 2013 года предприятиями реализовано 232 тыс. куб. м. В настоящее время в составе объединенной структурной единицы Группы ЛСР по выпуску ЖБИ работают три площадки совокупной мощностью около 540 тыс. куб. м в год.