Средний срок ипотечного кредита достиг исторического максимума
По данным Банка России, в январе 2021 года средний срок, на который россияне брали ипотечный кредит, достиг 227 месяцев или 19 лет. По наблюдениям экспертов «Метриум», это самый высокий показатель за всю историю статнаблюдения рынка ипотеки в России. Последний максимум был зафиксирован в разгар кризиса 2008 года. Основная причина – снижение доходов населения и рост цен на жилье.
В январе 2021 года россияне получили ипотечные кредиты в среднем на 19 лет или 227 месяцев, по данным ЦБ РФ. Продолжительность срока кредитования устойчиво растет после кризиса 2014 года. Январский показатель стал максимальным за всю историю наблюдений, отмечают эксперты «Метриум».
В последние 10 лет отчетливо выделяются периоды уменьшения и увеличения среднего срока, на который выдавался кредит. В период кризиса 2008-2009 гг. в среднем россияне занимали деньги на покупку жилья на 18 лет, а после, когда ставки по ипотеке начали снижаться, наши соотечественники предпочитали брать кредит на меньший период. Затем, в 2012-2014 гг., средний срок кредитования стабилизировался на уровне 15 лет. После кризиса 2014-2015 этот показатель начал устойчиво повышаться. Если весной 2015 года он составил 14,2 лет, то в январе 2021 года – 19 лет.
Различие в трендах объясняется принципиальными изменениями, произошедшими в экономике России в 2014-2015 гг. После кризиса 2008 года ситуация быстро стабилизировалась. Доходы населения были сравнительно высокими, что позволяло накапливать на первоначальный взнос для получения ипотеки 30-40% стоимости жилья. При этом ставки по кредитам, несмотря на их высокий уровень, снижались, поэтому заемщики предпочитали сокращать срок кредитования, чтобы быстрее выплатить кредит и снизить переплату.
После кризиса 2014 года реальные доходы резко упали, а цены на все товары, в том числе и жилье, возросли. В такой ситуации россияне не могли делать большие первоначальные взносы, которые снизились до уровня 15-20% от стоимости жилья. При этом повысились текущие семейные расходы. Соответственно, приоритет заемщиков сместился с минимизации срока кредита на уменьшение ежемесячного платежа. И это вынужденная мера ведь чем дольше кредит, тем больше будет переплачено банку за пользование заёмными средствами.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«Примечательно, что такая стратегия применяется даже на фоне беспрецедентного сокращения ставок по кредитам до 6% в рамках программы субсидирования, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В отличие от докризисного периода, ситуация с доходами настолько осложнилась, что даже резкое снижение ставок не позволяет покупателям уменьшить срок кредита, чтобы снизить общий размер переплаты. Напротив, заемщики предпочитают переплатить за длительный срок, но снизить текущую нагрузку на семейный бюджет. Это стало результатом долгосрочного уменьшения реальных доходов населения и быстрого роста цен на жилье».
После резкого ужесточения кредитно-денежной политики в 2014-2015 годах, когда средняя ставка по кредиту достигла 14,7% годовых, к концу 2020 года этот показатель снизился до 7,2% – исторического минимума. Однако доходы россиян сокращаются 7 лет подряд, и этот процесс был усилен пандемией коронавируса и кризисом в прошлом году.
Между тем цены на жилье значительно возросли, особенно в крупных городах, где сосредоточен спрос. По подсчетам аналитиков «Метриум», в Москве новостройки подорожали на 59% с 2014 года. Если в декабре 2013 года средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек эконом- и комфорт-класса составляла 135,3 тыс. рублей, то к январю 2021 года она повысилась до 214 тыс. рублей. В других крупных городах, помимо Москвы, на долю которых приходится более 60% ипотечных сделок, только за 2020 год средняя стоимость квадратного метра в новом жилье повысилась на 19%
«Примечательно, что после введения программы субсидирования ставок на короткое время средневзвешенный срок кредитования начал уменьшаться, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Однако эта коррекция продлилась всего несколько месяцев, так с осени срок кредита вновь начал увеличиваться, достигнув пика в начале 2021 года. Подобная неоднородная модель поведения ипотечных заемщиков показывает «две фазы льготной ипотеки». К «первой фазе» относятся мобильные и предприимчивые люди с большими накоплениями, которые планировали покупку недвижимости, а программа помогла им ускорить принятие решения. «Вторая фаза» более массовая: в нее вошли заемщики решившие воспользоваться госпрограммой как «внезапной возможностью», не имея заранее накопленные средства на первоначальный взнос. Стоит отметить, что важную роль в проблеме увеличения срока кредита сыграл рост цен на жилье, вызванным ажиотажным спросом, повышением себестоимости строительства и ослаблением рубля. Удорожание квадратного метра заставило ипотечных заемщиков вернуться к прежней стратегии – снижать ежемесячный платеж путем увеличения сроков кредитования».
«Увеличение сроков кредитования после кризиса 2014-2015 гг. – это оборотная сторона бума ипотечных сделок, который наблюдался в этот период, – резюмирует Мария Литинецкая. – Действительно, с 2018 года мы наблюдаем рекордный спрос на жилищные кредиты, однако это произошло из-за ухудшения, а не улучшения материального положения населения и прежде всего – среднего класса. Рост цен и снижение доходов заставили россиян занимать «дешевые» кредиты на больший срок. В какой-то степени наши соотечественники берут в долг у будущего, если растягивают платежи на период, достигающий почти 20 лет.
Несмотря на ипотечный бум, последнее пятилетие стало временем больших упущенных возможностей. Если бы ситуацию с доходами населения удалось быстро стабилизировать как после кризиса 2008-2009 гг., то в сочетании со снижающимися ипотечными ставками мы имели бы в разы больше сделок. Таким образом, становится очевидно, что одним только снижением ставок по ипотеке не удастся достичь качественного и количественно роста спроса на жилье в контексте программы «Жилье и городская среда», которая предполагает ежегодный ввод 120 млн кв. м. жилья к 2024 году».
Рынок страхования строительно-монтажных рисков продолжает стагнировать. Его поддерживают только крупные стройки с государственным участием. По итогам года рост не превысит 8%, прогнозируют эксперты.
Ситуация на рынке страхования строительно-монтажных рисков существенно не меняется уже несколько лет: с тех пор, как летом 2014 года Минстрой РФ исключил расходы на страхование СМР из всех строительных смет (до этого момента они компенсировались государственным заказчиком), сборы в этом виде страхования не растут.
Отдельно выделить сегмент СМР из общего объема страхования юрлиц затруднительно – официальной отчетности в этом виде Центробанк не ведет. По итогам 2016 года, по самым приблизительным экспертным оценкам, сборы в этом сегменте рынка по Санкт-Петербургу могли составить порядка 650 млн рублей. Успешные игроки собирают по СМР 10-20% (иногда до 30%) всех премий по имуществу в год. Эксперты «АльфаСтрахования» оценивали совокупный рынок страхования энергетического строительства (без учета нефтегазового сектора), строительства транспортной, социальной инфраструктуры и жилищного строительства Петербурга в 250-300 млн рублей. Около 90% сборов сосредоточено в первых десяти компаниях. При этом первые пять собирают 75-80% рынка (данные базируются на публикациях рейтингового агентства «Эксперт РА»). В целом же в сегменте имущества юрлиц динамика в I квартале 2017 года оказалась отрицательной – минус 19%.
Спасают программные стройки
От падения рынок спасают только реализующиеся в настоящий момент крупные инфраструктурные проекты, а также объекты в нефтегазовой и энергетической отраслях, отмечает Галина Владельщикова, заместитель директора филиала компании «Ингосстрах» в Санкт-Петербурге. Разовые программные стройки в промышленном секторе (металлургия, нефтехимия, золотодобыча и т. п.) могут приносить страховщикам до половины портфеля годовых сборов, поскольку масштаб контрактных цен идет далеко за десятки миллиардов рублей, поясняют в «АльфаСтраховании». Обычно на рынке это 5-7 проектов в год. Наличие или отсутствие таких проектов может давать отклонение в сборах 20-30%.
В самом «АльфаСтраховании» по итогам 2017 года сборы по СМР в регионе не превысили 100 млн рублей. А по итогам I квартала 2017 года ситуация в сегменте имущества юрлиц лучше рыночной: уровень сборов вырос на 15%. Аналогичных результатов (роста на уровне 15-20%) ожидают и по итогам первого полугодия 2017 года.
«На состояние рынка продолжает влиять решение Правительства РФ об исключении расходов на страхование из смет строительства с государственным финансированием, так как около 80% рынка СМР приходилось на строительные объекты, которые финансируются из федерального и регионального бюджетов», – говорит Виталий Овсянников, руководитель управления имущественных видов страхования Северо-Западного дивизиона «Ренессанс Страхование». В 2017 году среди таких общероссийских проектов г-н Овсянников выделяет строительство газопроводов «Сила Сибири» и «Южный поток», проектирование газопровода «Сила Сибири-2», возведение железных дорог «Северный широтный ход» и ВСМ «Москва — Казань», завод по сжижению газа «Ямал-СПГ», а также объекты XXIX Всемирной зимней Универсиады 2019 года в Красноярске.
«Поскольку страхование СМР не является обязательным, частные строительные проекты зачастую реализуются вообще без страхования», – отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев. По его оценке, в самых активных регионах России число застрахованных проектов доходит до 80%, в других же доля не превышает 20-40% от общего числа. «Переломным стал 2015 год, когда после исключения расходов на страхование из смет большинство строителей перестало страховать объекты и рынок одномоментно «просел» по своей емкости примерно на треть», – продолжает г-н Локтаев. С того момента конкуренция значительно обострилась, и в текущем году рынок в полной мере ощущает последствия этого.
Строительный портфель
В портфеле СМР «Ингосстраха» основную долю занимают госстроительство, проекты в энергетической отрасли и коммерческой недвижимости. Строительство жилой недвижимости, как правило, страхуется только при наличии соответствующих требований со стороны банков, кредитующих строительство, рассказывает г-жа Владельщикова. Сборы компании в сегменте СМР остались на уровне прошлого года.
У «АльфаСтрахования» в портфеле более 60% производственных объектов: нефтехимия, электроэнергетика и инфраструктурные объекты (мосты, дороги, железные дороги, аэропорты). Оставшийся объем – жилищное строительство и небольшие ремонтные работы.
Большую лепту в страхование строймонтажа вносят проекты в сфере ГЧП, где требование страховать риски часто включается в госконтракт, добавляет Александр Локтаев. В этом году рынок, по его словам, также формируют объекты ЧМ-2018, инженерная и дорожная инфраструктура. Как и раньше, почти полностью страхуются стройки с участием зарубежных инвесторов, которые рассматривают страхование как обязательный элемент финансовой защиты проекта, добавляет эксперт.
Отдельно участники рынка выделяют возросшее число запросов по страхованию гражданской ответственности (ГО при СМР) при капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах. Законодательство в сфере строительных СРО изменилось, в этой области разработаны новые стандарты страхования. Как отмечает г-н Локтаев, это фактически новый сегмент строительного страхования: в покрытии появились договорная ответственность и финансовые риски, связанные с выплатами из компенсационного фонда СРО.
По итогам 2017 года рынок страхования СМР может вырасти не более чем на 8-10%, считают в «АльфаСтраховании». При этом изменения на рынке страхования ответственности застройщиков (сведение на нет данного страхования), а также глобальное «переселение» строителей в СРО по территориальному признаку нахождения, будут основными факторами, которые повлияют на перераспределение рынка.
Цифра
650 млн рублей – примерный объем сборов на рынке страхования СМР в Петербурге по итогам 2016 года.
Рынок лакокрасочных материалов начинает восстанавливаться от кризиса и показывает умеренный рост. По данным Росстата, по итогам шести месяцев этого года рынок лакокрасочных материалов по объемам производства вырос на 8,8% в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Было произведено более 600 тыс. т продукции.
По итогам прошлого года, по оценке независимых аналитиков, совокупный объем производства ЛКМ в России составил 845 тыс. т без учета добавок, что на 3,5% больше, чем в 2015 году. Наибольший объем выпуска продукции пришелся на Сибирский федеральный округ, на втором месте – Центральный ФО, на третьем – Южный ФО. СЗФО показал небольшую отрицательную динамику.
С осторожным оптимизмом
Эксперты полагают, что в 2014-2016 годах рынок ЛКМ менее других производств пострадал от стагнации и экономического кризиса. Помогли избежать существенного провала отрасли госзаказ и розница.
Текущий год производители ЛКМ надеются закончить умеренным ростом. «Рынок строительных материалов в России постепенно восстанавливается после ситуации, с которой мы столкнулись в 2014-2016 годах. Ситуация начала улучшаться уже в прошлом году. Сейчас мы видим хорошее развитие в красках премиального сегмента российского производства», – отмечает генеральный директор ООО «Тиккурила» Илари Юхани Хююрюнен.
Генеральный директор АО «Объединение «Ярославские краски» Николай Яковлев дает свою оценку ситуации на рынке: «Если иметь в виду объем потребления, то рынок декоративных ЛКМ общестроительного назначения остается на прежнем уровне уже несколько лет подряд. Колебание спроса фиксировалось в диапазоне от плюс 2-3% до минус 1-2%. Наиболее неблагополучным выглядел 2015 год. Сегодня объем потребления стабилизировался, но на достаточно низком уровне 2011 года. До этого периода мы наблюдали восстановительный рост после кризиса 2008 года».
Николай Яковлев добавляет, что в натуральном выражении предпосылок для заметного роста рынка в настоящее время пока нет. По его словам, сектор декоративных ЛКМ наиболее чувствителен к изменению экономической среды. С нарастанием кризисных явлений ЛКМ строительного и ремонтного назначения становятся одними из первых жертв экономии, как в количественном, так и в качественном выражении.
По словам эксперта, за своего покупателя на российском рынке борются не менее 200 официально действующих производств (индустриального и архитектурного профиля). По некоторым оценкам, в тени находится еще до 400 компаний, производящих продукцию нерегулярно, сезонно. Объем продукции подобных производителей составляет до 30-35% от официальных цифр. Загрузка производственных мощностей в целом по отрасли в настоящее время составляет не более 60% и продолжает снижаться, а следовательно, растут и издержки производства.
Отложенные планы
Несмотря на только начинающееся и слабое восстановление строительной отрасли, ряд игроков рынка ЛКМ задумал в ближайшие два года запуск новых производственных линий и площадок. Необходимость их появления продиктована обострением конкуренции, потребностью запуска ранее отложенных проектов. Также ожидаются дальнейшая локализация «дочек» иностранных концернов, открытие предприятий-спутников, производящих отдельные составляющие красок для западных компаний, укрепившихся в нашей стране.
В частности, несколько дней назад в СМИ сообщили, что в индустриальном парке «Ворсино» в Калужской области австрийская Gabriel-Chemie Group в следующем году построит завод по выпуску суперконцентратов красителей и добавок для пластмасс. Предполагаемый объем инвестиций в производство – 265 млн рублей. Месяц назад власти Нижнего Новгорода объявили о запуске проекта предприятия «Оргсинтез Пролаб» по выпуску акриловых дисперсий. Строительство завода оценивается в 3 млрд рублей. В прошлом году в новой особой экономической зоне (ОЭЗ) «Моглино» в Псковской области стартовало строительство завода лакокрасочных материалов финской компании Nor-Maali. Инвестиции в данный проект составляют 5 млн евро.
Отметим, что достаточно серьезная активность игроков рынка ЛКМ наблюдается и в Петербургской агломерации. В июле этого года было подтверждено, что Tikkurila в Ломоносовском районе Ленобласти построит новый завод. Он будет выпускать продукцию для декоративного и индустриального сегментов и заменит два существующих в Петербурге предприятия по производству органоразбавляемой продукции. Предполагается, что строительство комплекса начнется в следующем году, а открыт завод будет в IV квартале 2020 года. Общая сумма инвестиций в проект составит около 30-35 млн евро. Власти Ленобласти уже сообщили, что Tikkurila сможет претендовать на получение налоговых льгот в соответствии с региональным законодательством.
Стоит добавить, что на прошлой неделе в Тосненском районе Ленобласти на площадке индустриального парка «Фёдоровское» было запущено коммерческое производство лакокрасочной продукции норвежской компании Jotun. Сам завод был построен еще в 2014 году, но длительное время не мог получить разрешение на ввод в эксплуатацию из-за необходимости выполнения ряда согласований.
По словам генерального директора компании «Йотун Пэйнтс» Юна Хьяртланда, объем инвестиций в проект составил 2,4 млрд рублей. Завод будет выпускать 12 млн л жидких защитных красок и 3,4 тыс. т сухих. «Компания намерена на данной площадке задействовать материалы российских поставщиков. Это будет экономически выгодно для нас. Правда, отбор качественных и надежных поставщиков – весьма длительный процесс», – подчеркнул глава компании.
Ценовые войны
Согласно данным Единой межведомственной информационно-статистической системы, в России за июль цены на отечественные краски выросли на 0,32%, а за семь месяцев продукция подорожала на 2,44%. В целом, по мнению игроков рынка, цены растут в рыночных пределах, при этом по отдельным видам продукции характерны ценовые войны из-за высокой конкуренции.
По словам Илари Юхани Хююрюнена, этой весной значительно выросли цены на сырье, особенно подорожали диоксид титана и металлическая тара. В частности, на рынке диоксида титана наблюдался дефицит, вызванный тем, что его поставщики столкнулись с проблемами производительности и он вырос в цене на 20%.
Николай Яковлев отмечает, что в течение года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, цены на основные категории ЛКМ изменились несущественно, зафиксирован среднестатический рост в пределах 5-7%. Также отмечались неединичные случаи того, что розничные цены были заморожены или росли на существенно более низкий процент. И это притом, что в сырьевой себестоимости ЛКМ имеется значительная доля импортируемых компонентов, без которых невозможно выпускать хорошего класса продукцию.
«В условиях снижения покупательной способности и в условиях жесткой ценовой конкуренции большинство предприятий вынуждены искать резервы для поддержания конкурентоспособных цен. Однако, следует отметить, что с каждым днем подушка безопасности становится все меньше. Перечень возможностей для промышленных предприятий крайне ограничен. Как правило, речь идет о заметном снижении уровня доходности, что неизбежно сказывается на изменении пакета инвестиционных программ по развитию и научных разработок и поиске технических решений для сокращения производственных издержек. В последнем случае, в связи с весьма распространенной в России практикой, заметен риск появления некачественной или небезопасной продукции», – делает выводы Николай Яковлев.