В 2020 году объем частных инвестиций в коммерческую недвижимость на 9% превысил средний показатель за десятилетие

Согласно The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году общий объем мировых инвестиций в коммерческую недвижимость составил $720 млрд, из которых на частных инвесторов приходится $232 млрд, что почти на 30% меньше уровня 2019 года, но на 9% выше среднего показателя за последние 10 лет. В 2021 году четверть ультрахайнетов во всем мире планирует инвестировать в коммерческую недвижимость и 21% – в России и СНГ.

---

· C 2019 года лидеры в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по типу инвестора не изменились. Так, во всем мире $329 млрд пришлось на институциональных инвесторов, на втором месте частные инвесторы – $232 млрд, замыкают тройку инвестиционные трасты – $98 млрд. За год объем вложений всех трех типов инвесторов в сегмент снизился почти на 30%.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Тип инвестора	2020 год, $млрд	2019 год, $млрд	Годовая динамика	Изменение в 2020 г. относительно среднего объема за 10 лет
Институциональные инвесторы	329,3	460,5	-28%	-6%
Частные инвесторы/Не торгуются на бирже	231,9	333,3	-30%	9%
Компании, которые торгуются на бирже/Инвестиционные трасты	98,0	137,2	-29%	-35%
Пользователи/прочие[1]	33,5	38,5	-13%	0%
Неизвестно	27,2	26,5	+3%	27%

Источник: The Wealth Report 2021

 

· В 2020 году 38% вложений частных инвесторов пришлось на апартаменты ($89 млрд), 26% – на офисы ($59 млрд) и 15% – на объекты индустриальной и складской недвижимости ($34 млрд), которые закрывают тройку наиболее привлекательных сегментов, обойдя ретейл.

Объем частных инвестиций по сегментам

Сектор рынка	2020 год, $млрд	Доля в 2020 году[2]	2019 год, $млрд	Доля в 2019 году
Апартаменты	88,9	38%	122	36%
Офисы	59,2	26%	85	25%
Индустриальная и складская недвижимость	34,0	15%	42	13%
Ретейл/стрит-ретейл	27,7	12%	45	13%
Гостиницы	13,0	6%	28	8%
Дома престарелых/уход за престарелыми	7,1	3%	9	3%
Жилые кондоминиумы	1,9	1%	3	1%

Источник: The Wealth Report 2021

· Максимальный объем международных и внутренних частных инвестиций привлек рынок США – $141,7 млрд, из которых 97% – локальные инвесторы. В тройке лидеров по странам также Германия – $11,1 млрд вложенных в недвижимость сверхбогатыми людьми, из которых 67% обеспечили внутренние инвестиции, и Великобритания – $10,6 млрд, где только 47% было проинвестировано местными ультрахайнетами. В большинстве стран подавляющая часть финансовых потоков ожидаемо являлась внутренними инвестициями.

Объемы внутренних и международных частных инвестиций по странам, 2020 г.

Страна	2020 год, $млрд	Доля внутренних инвестиций	Доля трансграничных инвестиций
США	141,7	97%	3%
Германия	11,1	67%	33%
Великобритания	10,6	47%	53%
Швеция	8,3	100%	-
Франция	7,5	95%	5%
Южная Корея	6,0	100%	-
Япония	5,5	92%	8%
Канада	5,4	99%	1%
Нидерланды	5,4	83%	17%
Китай	3,7	99%	1%

Источник: The Wealth Report 2021

• Виктория Ормонд, партнер, руководитель международного департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank: «Существует ряд факторов, которые будут определять ситуацию на мировых рынках в течение 2021 года. Первый заключается в инвестировании в крупные, относительно ликвидные и прозрачные рынки, способные привлечь глобальные финансовые потоки. Второй – в связи с ограничениями на перемещения и путешествия, действующими в той или иной степени по всему миру, частные инвесторы продолжат присматриваться к недвижимости на местных рынках, которые в обычных обстоятельствах испытывают серьезную конкуренцию с зарубежными активами. Помимо этого, ультрахайнеты все чаще ведут деятельность, соответствующую принципам ответственного инвестирования (ESG) – устойчивое развитие стало особенно важным во время пандемии».

 

• Алекс Джеймс, партнер, руководитель направления консультирования частных клиентов Knight Frank, утверждает: «Коммерческая недвижимость обеспечивает инвесторам относительно высокий и стабильный доход, потенциальный рост стоимости капитала и возможности для диверсификации. Все это – ключевые факторы сохранения благосостояния для будущих поколений и защиты от негативного воздействия пандемии. В 2021 году возродился оптимизм в отношении того, что по мере сокращения ограничений на перелеты и внедрения программ вакцинации, частный капитал будет стремиться к увеличению своей доли на знакомых рынках и сосредоточится на секторах с надежными долгосрочными показателями».

 

• В России, несмотря на негативные ожидания игроков рынка в начале пандемии, объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг 257,8 млрд руб.[3] – всего на 8% ниже показателя годом ранее.

 

Динамика общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость

 

• Доля иностранных инвесторов стала минимальной с 2008 года, снизившись на 12 п.п. г/г до рекордно низких 6% против традиционных 15-25%. Корректировке показателя способствовало рекордное падение цен на нефть в первом полугодии, анонсированный 15%-й налог на доходы иностранных компаний, выводимые за границу, и, конечно, неопределенность в связи с пандемией. По прогнозам экспертов Knight Frank, в 2021 году и следующие несколько лет показатель не будет превышать 10% от общего объема инвестиций.

 

• Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В отличие от динамики, наблюдавшейся в 2020 году на мировых рынках капитала, активность инвесторов в России оказалась достаточно высокой. Сдержанное 8%-е падение объемов при конъюнктуре рынка прошлого года в основном обусловлено высокой активностью девелоперов, которые в период неопределенности пополняли свой земельный фонд для будущих проектов. Отдельно стоит отметить активность инвестиционных фондов, привлекающих средства частных инвесторов – развитие такого формата говорит о постепенном формировании возможностей для небольших частных инвесторов по выходу на рынок коммерческой недвижимости. В следующие несколько лет ожидается тренд на развитие инструментов инвестирования для физических лиц, как это происходит с рынком акций, а значит объемы частных инвестиций в коммерческую недвижимость России будут расти».

 

• По абсолютному значению инвестированных средств в коммерческую недвижимость России первое место заняли площадки под девелопмент – 49%, далее следуют офисы – 27% и складская недвижимость – 16%. При этом лидером роста доли инвестированных средств стал складской сегмент – зафиксировано увеличение в восемь раз по сравнению с 2019 годом из-за возросшей заинтересованности инвесторов, в том числе и крупных российских инвестиционных фондов.

Структура инвестиций по сегментам

Крупнейшие инвестиционные сделки в 2020 году

Объект	Сегмент	Регион	Покупатель	Страна происхождения покупателя	Цена в валюте сделки диапазон
БЦ SkyLight	Офисная недвижимость	Москва	n/a	Россия	13-15 млрд
PNK Парк Вешки	Складская недвижимость	Москва	Сбербанк – арендный бизнес 3	Россия	9-10 млрд
Девелоперский проект на территории Московского трубозаготовительного комбината	Площадки под девелопмент	Москва	ПИК	Россия	8-10 млрд
БЦ Diamond Hall	Офисная недвижимость	Москва	Сбербанк – арендный бизнес 3	Россия	7-8 млрд
Ориентир Север-1	Складская недвижимость	Москва	РФПИ и Mubadala (PLT)	OAЭ/Россия	7-8 млрд
Участок на Кольской ул. и Кронштадском б-ре	Площадки под девелопмент	Москва	Capital Group	Россия	5,5-6,5 млрд

Источник: Knight Frank Research

 

• Согласно опросу The Wealth Report Attitudes Survey 2021[1], в 2020 году наибольшую долю в инвестиционном портфеле ультрахайнетов всего мира занимали офисная недвижимость (20%), частный арендный сектор (23%) и ретейл (9%). Интересы частных инвесторов России и стран СНГ схожи с мировой ситуацией: наиболее востребованы офисы – 25%, частный арендный сектор – 16%, а также площадки под девелопмент и объекты торговой недвижимости – на них приходится по 12% в усредненном портфеле российского ультрахайнета.

Доля каждого сегмента в инвестиционном портфеле, 2020 г.

	% респондентов, выбравших каждую позицию
Сегмент	Россия и СНГ	В среднем по миру
Офисы	25%	20%
Отели и индустрия досуга	9%	8%
Ретейл	12%	9%
Логистика	7%	5%
Индустриальная недвижимость	4%	6%
Инфраструктура	1%	2%
Образование	1%	2%
Студенческое жилье	3%	2%
Пенсионная сфера	4%	4%
Здравоохранение	3%	2%
Сельское хозяйство	1%	3%
Частный арендный сектор	16%	23%
Площадки под девелопмент	12%	8%
Другое	3%	3%

Источник: The Wealth Report 2021

• Самыми перспективными частные инвесторы всего мира считают объекты индустриальной и складской недвижимости – в совокупности на них приходится 45% (40% в России и СНГ), частный арендный сектор – 32% и площадки под девелопмент – 24%. Четверть российских ультрахайнетов считает интересными ретейл и еще 21% – площадки под девелопмент.

Какие сегменты вы считаете наиболее перспективными?

	% респондентов, выбравших каждую позицию[2]
Сегмент	Россия и СНГ	В среднем по миру
Офисы	14%	18%
Дата-центры	14%	11%
Отели и индустрия досуга	11%	13%
Ретейл	25%	11%
Логистика	36%	28%
Индустриальная недвижимость	4%	17%
Инфраструктура	7%	11%
Образование	7%	6%
Студенческое жилье	11%	9%
Пенсионная сфера	7%	14%
Здравоохранение	7%	17%
Сельское хозяйство	4%	12%
Частный арендный сектор	18%	32%
Площадки под девелопмент	21%	24%

Источник: The Wealth Report 2021

 

• В 2021 году четверть инвесторов всего мира планирует инвестировать в коммерческую недвижимость, в России и СНГ показатель достигает 21% – наименьшая доля среди опрошенных. Самыми активными инвесторами могут стать ультрахайнеты Северной Америки (30% выразили желание вкладывать средства в данный сектор), Европы (29%) и Великобритании (27%).

Доля ультрахайнетов, планирующих инвестировать в коммерческую недвижимость в 2021 г.

Регион	% респондентов
Африка	25%
Азия	22%
Австралазия	25%
Европа (исключая Великобританию)	29%
Латинская Америка	23%
Ближний Восток	23%
Северная Америка	30%
Россия и СНГ	21%
Великобритания	27%
В среднем по миру	25%

Источник: The Wealth Report 2021

[1] Опрос, проведенный с октября по ноябрь 2020 года, основан на ответах 600 частных банкиров, финансовых консультантов и семейных офисов, управляющими средствами клиентов-ультрахайнетов на общую сумму более $3,3 трлн по всему миру.

[2] Респонденты выбирали по три сегмента.

[1] Конечные пользователи – коммерческие организации, правительство, образовательные и религиозные организации, которые владеют недвижимостью для собственных целей.

[2] Доли в 2019 и 2020 гг. округлены до целого числа, поэтому в сумме не равны 100%.

[3] $3,6 млрд по среднему курсу доллара США за 2020 год, ЦБ.