С 2009 года задолженность по ипотеке выросла в 11 раз. Ежегодный объем выдачи – в 30 раз
2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотек. Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 г., как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
● Объем ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысил показатели 2009 года. Количество выданных кредитов – выросло в 13 раз. Всего за 12 лет выдано более 10,57 млн ипотек на 20 трлн рублей.
● Каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку новостройки. В программу субсидирования 2015-2016 года доля ипотек на «первичке» была выше (36%), чем в субсидирование 2020 года (28%).
● Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ в 11 раз выше, чем в 2009 году. Задолженность по ипотеке увеличилась наибольшими темпами в 2011-2012 гг.
● В 2020 году доля «плохих» кредитов составила 0,8% - минимальное значение с 2009 года. Доля просроченной задолженности за этот период года выросла в РФ в 3,8 раза.
● Средний размер ипотечного кредита увеличился с 2009 года в 2,2 раза: с 1,12 млн до 2,51 млн рублей. Срок кредита с 2009 года увеличился на два с половиной года.
● Средняя ставка по кредиту в целом по рынку снизилась в 1,8 раз с 2009 года. Только на первичном рынке аналогичное снижение произошло за пять лет (с 2016 года).
Объемы ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысили показатели 2009 года
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновляет рекорды – по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотек на сумму 4295,8 млрд рублей. Эксперты Циан проанализировали динамику показателей рынка ипотечного кредитования, начиная с посткризисного 2009 года.
В сравнении с 2009 годом количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных ипотек - в 30 раз выше, чем в 2009 году. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
|
|
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика с 2009 |
|
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед. |
128,0 |
298,2 |
520,7 |
690,1 |
823,2 |
1012,1 |
699,4 |
856,5 |
1086,9 |
1471,8 |
1269,3 |
1712,5 |
В 13,4 раз |
|
Объем выдачи, млрд руб. |
143,0 |
364,6 |
697,4 |
1017,3 |
1338,7 |
1753,3 |
1157,8 |
1472,4 |
2021,4 |
3012,7 |
2848,2 |
4295,8 |
В 30 раз |
|
Средняя сумма кредита |
1,12 |
1,22 |
1,34 |
1,47 |
1,63 |
1,73 |
1,66 |
1,72 |
1,86 |
2,05 |
2,24 |
2,51 |
В 2,2 раза |
|
Средняя ставка (в декабре) |
13,72 |
12,45 |
11,63 |
12,67 |
12,12 |
13,2 |
12,9 |
11,5 |
9,79 |
9,66 |
9,00 |
7,36 |
На 46% ниже |
|
Средний срок ипотеки, месяцев (в декабре) |
194 |
198 |
171 |
183 |
176 |
178 |
183 |
185 |
188 |
200 |
218 |
225 |
На два с половиной года |
|
Объем задолженности по ипотеке, млрд рублей |
0,81 |
0,95 |
1,31 |
1,87 |
2,54 |
3,39 |
3,85 |
4,42 |
5,14 |
6,38 |
7,47 |
9,07 |
В 11,2 раза |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных ипотек наблюдался с 2010 года – на фоне постепенного восстановления экономики (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009 года) Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что также способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. Средний ежегодный прирост по количеству ипотек с 2010 по 2014 год – 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133%) – в сравнении с провальным 2009 годом.
В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось на 31%, после чего рынок снова рос, вместе со снижением ставок, а том числе – благодаря программе субсидирования, реализованной 2015-2016 гг. на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018 году (+35%). Значительный вклад внесла программа «семейной ипотеки», запущенная в этот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009 года наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении на фоне высоких значений 2018 года.
|
|
Ежегодный прирост ипотечных сделок в РФ |
|
2010 |
133% |
|
2011 |
75% |
|
2012 |
33% |
|
2013 |
19% |
|
2014 |
23% |
|
2015 |
-31% |
|
2016 |
22% |
|
2017 |
27% |
|
2018 |
35% |
|
2019 |
-14% |
|
2020 |
35% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на «первичке»
Благодаря субсидированию доля ипотек, выданных на покупку жилья в новостройках, по итогам 2020 года достигла 28% от всех кредитов против 27% в 2019 году и 25% в 2018 году. По объему выданных ипотек «первичка» занимает в 2020 году 35%, в 2019 году доля составляла 33%, в 2018 году – 29%. Однако максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году – по его итогам 36% ипотек (и 39% от общего объема кредитов) были выданы именно для покупки новостроек. Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья – еще в первом квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5-14,7% годовых, что ограничивало спрос в данном сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке. Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении всех пяти лет покупатели «голосуют» за готовое жилье.
|
|
Доля по количеству |
Доля по объему выданных ипотек |
|
2016 |
36% |
39% |
|
2017 |
29% |
33% |
|
2018 |
25% |
29% |
|
2019 |
27% |
32% |
|
2020 |
28% |
35% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Максимальный рост ипотечной задолженности в РФ фиксировался в 2012-2014 гг.
Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей – это в 11 раз выше, чем в 2009 году. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен: на уровне 14-21% в последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности фиксировался в 2011-2012 годы – на уровне 38-43%. Причинами такого взрывного роста стало восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008-2010 гг.: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощение условия получения ипотеки – несколько ведущих банков предлагали возможность взять займ без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на текущий рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотекам, выданным на покупку новостроек, составила по итогам 2020 года 23,6% против 20,9% пять лет назад – в 2016 году.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Текущая доля «плохих» кредитов – минимальная с 2009 года
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% является просроченной (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга. В абсолютном (рублевом) исчислении в сравнении с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (c 18,5 млрд рублей), при том, что общая задолженность выросла за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности в 2,5% была отмечена по итогам 2010 года, на фоне роста безработицы и задолженности по заработной плате. Начиная с 2011 года уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего был небольшой рост (до 1,1%) на фоне валютного кризиса в РФ.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% от всей просроченной задолженности против 5,2% пять лет назад – в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения – на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет (с 2016 года) объем «плохой» задолженности по ипотекам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза – с 2,5 млрд до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период – в 0,4 раза ( с 45,6 млрд до 64,5 млрд рублей).
|
Год |
Доля просроченной задолженности по кредитам на вторичном рынке РФ |
Объем просроченной задолженности на вторичном рынке, млрд рублей |
Доля просроченной задолженности по кредитам на первичном рынке РФ |
Объем просроченной задолженности на первичном рынке, млрд рублей |
|
2016 |
1,30% |
45,6 |
0,30% |
2,5 |
|
2017 |
1,30% |
50,9 |
0,30% |
3,6 |
|
2018 |
1,10% |
56,5 |
0,30% |
4,8 |
|
2019 |
1,00% |
58,4 |
0,40% |
5,5 |
|
2020 |
0,90% |
64,5 |
0,30% |
6,6 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года в ипотеку стали брать в среднем в два раза больше
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году составил 1,12 млн рублей, в 2020 году – уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне стали брать в кредит для покупки жилья сумму больше в 2,2 раза. Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%), что связано с рекордным ростом цен на недвижимость на фоне снижения ставок по кредитам. Единственный год, когда размер кредита снизился, стал 2015 – после девальвации рубля и на фоне роста ключевой ставки россияне старались сэкономить, и были не готовы брать кредиты на большие суммы под высокие проценты.
В сравнении с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в 3 раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 гг., млн руб.
|
Регион |
2009 год |
2020 год |
|
Республика Калмыкия |
0,81 |
2,53 |
|
Республика Татарстан |
0,71 |
2,19 |
|
Орловская область |
0,64 |
1,99 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц или примерно два с половиной года: со 194 месяцев до 225 месяцев. Наибольший прирост за год (+ полтора года) отмечен в 2019 году и в 2018 году (+13 месяцев).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотекам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается, начиная с 2015 года. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (на фоне роста ключевой ставки при девальвации курса рубля) и 2012 году из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раз (с 13,72% до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020 года). В обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
|
|
Первичный и вторичный рынок в целом |
Только первичный рынок |
Динамика ставки относительно прошлого года, п.п. |
|
2009 |
13,72 |
||
|
2010 |
12,45 |
-1,27 |
|
|
2011 |
11,63 |
-0,82 |
|
|
2012 |
12,67 |
1,04 |
|
|
2013 |
12,12 |
-0,55 |
|
|
2014 |
13,2 |
1,08 |
|
|
2015 |
12,9 |
-0,3 |
|
|
2016 |
11,5 |
10,77 |
-1,4 |
|
2017 |
9,79 |
9,77 |
-1,71 |
|
2018 |
9,66 |
9,39 |
-0,13 |
|
2019 |
9 |
8,28 |
-0,66 |
|
2020 |
7,36 |
5,82 |
-1,64 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако даже с учетом новых рекордов по количеству по объему выданных кредитов, российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП. Главным препятствием для развития рынка становится рост цен на жилье, нивелирующий эффект снижения процентов. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня – на 22,6% выше – 70 тыс. В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, однако столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к «охлаждению рынка». Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет – ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007-2008 гг.».
Международная консалтинговая компания Knight Frank обновила данные Индекса цен на элитную недвижимость Prime Global Cities Index (PGCI) за III квартал 2020 года. Так, к сентябрю текущего года в 45 анализируемых городах цены выросли в среднем на 1,6% в годовом исчислении. Рейтинг возглавил Окленд с ростом показателя на 12,9% за год. Манила (+10,2%) и Шэньчжэнь (+8,9%) заняли оставшиеся места в тройке лидеров. Москва за период со Il по IIl квартал 2020 года переместилась с 4 на 22 позицию (+1,3% за год), демонстрируя отрицательную динамику стоимости в квартальном исчислении (-1,4%). Санкт-Петербург поднялся с 36 на 31 строчку – за год падение цен составило -0,6% и -1,4% за квартал.
- Несмотря на пандемию, Prime Global Cities Index Knight Frank продолжает фиксировать рост стоимости элитного жилья. Всплеск спроса после всеобщей изоляции увеличил продажи и поддержал цены на нескольких ключевых рынках. В целом рост показателя в мире составил 1,6% за год, при этом в 62% городов цены продолжают расти по сравнению с предыдущим периодом. Доля городов, наблюдающих годовое снижение цен, увеличилась с 23% в конце 2019 года до 38% в III квартале 2020 года.
- В первую десятку городов по росту цен на элитное жилье вошли Окленд (12,9%), Манила (10,2%), Шэньчжэнь (8,9%), Торонто (8,4%), Сеул (7,4%), Цюрих (7,3%), Ванкувер (6,6%), Лос-Анджелес (6,2%), Женева (6,1%) и Шанхай (5,7%). Напомним, кварталом ранее Окленд с показателем -0,7% занимал лишь 33 место рейтинга. Париж, входивший в топ-10 списка, опустился на 29 строчку по итогам III квартала 2020 года. При этом следует отметить устойчивость показателей ряда других городов, в том числе Манилы, Сеула, Цюриха и Женевы, Стокгольма, а также восстановление китайских городов, таких как Шэньчжэнь и Шанхай.
- «Тихие гавани» – страны, которые эффективно справились с пандемией или применили менее строгие ограничительные меры, а также рынки, на которых уже наблюдается экономический подъем, поднялись в рейтинге на более высокие позиции. В условиях ограничений на путешествия, действующих во многих странах, укрепляется внутренний спрос.
- Северная Америка не только занимает три места в первой десятке рейтинга – Торонто (8%), Ванкувер (7%) и Лос-Анджелес (6,2%), – но и по итогам III квартала опережает Австралазию и становится одним из сильнейших регионов мира.
- Восстановление Ванкувера продолжается: после введения 20% налога для иностранных покупателей он занимал последние позиции рейтинга в течение четырех лет. Однако низкие ставки по ипотечным кредитам и рост спроса после периода изоляции привели к тому, что к сентябрю продажи рядом с Большим Ванкувером достигли уровня в 3 643 сделки, увеличившись на 56% за год.
- Во времена неопределенности покупатели относятся к элитной недвижимости с большим интересом – подобная ситуация наблюдалась и в 2008 году. Сейчас, в условиях волатильности на фондовых рынках, нависшим над Европой Brexit, последствиями президентских выборов в США, а также в связи с ожиданием новых волн пандемии, на первый план выходит качество недвижимости как безопасного и материального актива.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, отмечает, что в III квартале 2020 года на рынке элитной жилой недвижимости Москвы было зафиксировано техническое снижение средневзвешенной цены. Дело в том, что по большинству проектов и районов отмечался рост цен на уровне 5-7% за квартал, но выход масштабного проекта Victory Park Residences по стартовым ценам, которые существенно ниже средних по рынку, привел к снижению среднего показателя на 1,4% за квартал, практически обнулив годовой прирост. Без учета этого проекта средневзвешенная цена выросла на 9% в годовом выражении. На конец сентября цена предложения для элитных новостроек составила 852 тыс. руб./кв. м. До конца года планируется выход нового довольно крупного проекта в высоком ценовом сегменте, что, по оценке консультантов компании Knight Frank, позволит Москве вернуться в лидеры рейтинга.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «Мы видим превалирование азиатских городов среди лидеров рейтинга, обусловленное тем, что рынки данного региона начали восстановление после карантина уже с февраля этого года. Так, был реализован отложенный спрос со стороны инвесторов, активно вкладывающихся в сектор недвижимости, поступления в который составляют значительную часть ВВП стран Азии. В Европе, напротив, за лето спрос не успел полностью восстановиться, а затем началась «вторая волна» пандемии, поэтому большинство европейских городов не вошли в десятку лидеров рейтинга. При этом наиболее востребованным направлением при покупке жилой недвижимости для наших клиентов остается именно Европа – благодаря возможности участия в программах ВНЖ и наличию излюбленных курортных локаций, а также возможности получить наиболее привлекательные условия покупки жилья, в том числе дисконт. Европейская недвижимость имеет хороший инвестиционный потенциал, а также отличается географической доступностью ввиду коротких перелетов. Среди участников рейтинга наиболее популярными для россиян являются Цюрих и Женева – это стабильные локации Швейцарии, обладающие инвестиционным потенциалом. Многие клиенты отправляют туда учиться своих детей, а также рассматривают для переезда. Кроме того, среди наших клиентов традиционно пользуются спросом такие направления, как США и ОАЭ».
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg:
«В Санкт-Петербурге индекс цен на элитную недвижимость показал слабо отрицательную динамику (-0,6% за год и -0,1% за квартал). Инвестиционный характер сделок, а именно приобретение квартиры с целью сохранения денежных средств, способствовал смещению спроса в сторону первичного рынка, где был зафиксирован существенный прирост цен (+9% за год и +3% за квартал). Вторичный рынок показал меньший спрос, а также сокращение ликвидного предложения в продаже. В условиях неопределенности и кризиса в экономике собственники не стремились к продаже своей недвижимости. В III квартале 2020 года дисконт на элитные квартиры вторичного рынка, особенно с длительным периодом экспозиции, составил в среднем 2-3% относительно прошлого периода».
Индекс Knight Frank Prime Global Cities, итоги IlI квартала 2020 года, %
|
Город |
Мировой регион |
Изменение за год (III квартал 2019-III квартал 2020), % |
Изменение за 3 месяца (II квартал 2020-III квартал 2020), % |
||
|
1 |
Окленд |
Австралазия |
12,9% |
0,1% |
|
|
2 |
Манила |
Азия |
10,2% |
0,0% |
|
|
3 |
Шэньчжэнь |
Азия |
8,9% |
2,2% |
|
|
4 |
Торонто |
Северная Америка |
8,4% |
3,8% |
|
|
5 |
Сеул |
Азия |
7,4% |
3,9% |
|
|
6 |
Цюрих |
Европа |
7,3% |
1,9% |
|
|
7 |
Ванкувер |
Северная Америка |
6,6% |
1,8% |
|
|
8 |
Лос-Анджелес1,3 |
Северная Америка |
6,2% |
2,7% |
|
|
9 |
Женева |
Европа |
6,1% |
1,6% |
|
|
10 |
Шанхай |
Азия |
5,7% |
2,1% |
|
|
11 |
Сан-Франциско1,3 |
Северная Америка |
5,5% |
1,9% |
|
|
12 |
Майами1,3 |
Северная Америка |
4,9% |
1,9% |
|
|
13 |
Стокгольм |
Европа |
4,6% |
4,3% |
|
|
14 |
Эдинбург |
Европа |
4,0% |
2,3% |
|
|
15 |
Франкфурт |
Европа |
3,8% |
1,8% |
|
|
16 |
Сидней |
Австралазия |
2,3% |
-1,5% |
|
|
17 |
Перт |
Австралазия |
2,2% |
-1,3% |
|
|
18 |
Голд-Кост |
Австралазия |
1,8% |
-0,7% |
|
|
19 |
Гуанчжоу |
Азия |
1,6% |
1,7% |
|
|
20 |
Вена |
Европа |
1,5% |
0,1% |
|
|
21 |
Токио2 |
Азия |
1,3% |
-0,2% |
|
|
22 |
Москва |
Россия и СНГ |
1,3% |
-1,4% |
|
|
23 |
Брисбен |
Австралазия |
1,1% |
-1,4% |
|
|
24 |
Берлин |
Европа |
0,9% |
1,4% |
|
|
25 |
Тайбэй |
Азия |
0,7% |
0,0% |
|
|
26 |
Мельбурн |
Австралазия |
0,3% |
-0,7% |
|
|
27 |
Дели |
Азия |
0,2% |
-0,1% |
|
|
28 |
Бухарест |
Европа |
0,1% |
0,1% |
|
|
29 |
Париж |
Европа |
-0,5% |
-2,1% |
|
|
30 |
Пекин |
Азия |
-0,5% |
0,6% |
|
|
31 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
-0,6% |
-0,1% |
|
|
32 |
Джакарта |
Азия |
-1,0% |
0,0% |
|
|
33 |
Мумбаи |
Азия |
-1,3% |
-0,7% |
|
|
34 |
Бангалор |
Азия |
-1,4% |
-1,5% |
|
|
35 |
Монако |
Европа |
-3,3% |
0,0% |
|
|
36 |
Мадрид |
Европа |
-3,5% |
-1,6% |
|
|
37 |
Куала-Лумпур |
Азия |
-3,6% |
-1,1% |
|
|
38 |
Дубай |
Ближний Восток |
-3,7% |
-1,7% |
|
|
39 |
Дублин |
Европа |
-4,1% |
-0,3% |
|
|
40 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
-4,1% |
-1,3% |
|
|
41 |
Лондон |
Европа |
-4,5% |
0,2% |
|
|
42 |
Найроби |
Африка |
-5,3% |
-1,1% |
|
|
43 |
Гон-Конг |
Азия |
-5,4% |
-1,5% |
|
|
44 |
Бангкок |
Азия |
-6,0% |
0,0% |
|
|
45 |
Сингапур |
Азия |
-6,1% |
-1,1% |
Таблица ранжирована по годовой динамике
Источник: Knight Frank Research, 2020
1Основывается на показателях элитных рынков в окрестностях метрополитена
2Основывается на сделках стоимостью более 100 млн йен
3Прогноз
Актуальные проекты новостроек, которые реализуются с участием компании «Метриум», подорожали за весь период продаж в среднем на 36%, тогда как средняя цена квадратного метра в аналогичных сегментах рынка новостроек Москвы за этот же время выросла на 14%. Таким образом, ценовая динамика в этих комплексах в 2,5 раза быстрее среднерыночных показателей.
Аналитики «Метриум» сравнили динамику цен в проектах новостроек, которые продает компания на данный момент. Эксперты проанализировали, как изменилась средняя стоимость квадратного метра с начала реализации и до сегодняшнего момента во всех комплексах, продажи которых начались с 2018 под 2020 год. Затем они сравнили этот показатель с динамикой средней стоимости квадратного метра по всему рынку московских новостроек в соответствующем классе («комфорт», «бизнес», «премиум») и типе жилья (квартир или апартаменты).
В 20 проектах, которые исследовали аналитики, средняя стоимость квадратного метра выросла в диапазоне 8-74%. В среднем проекты компании дорожают на 36%, тогда как показатели рынка за аналогичный период в среднем увеличиваются на 14%.
Так, в жилом комплексе бизнес-класса «Акватория» средний квадратный метр с начала продаж в ноябре 2018 году вырос в цене на 74%, тогда как в среднем по новостройкам бизнес-класса за этот же период квадратный метр вырос в цене на 23%. Столь же внушительная динамика цен зафиксирована в проекте комфорт-класса Discovery Park, где «квадрат» вырос в цене с июля 2018 года на 71%, тогда как другие новостройки комфорт-класса в Москве за это же время подорожали только на 17%.
Есть в списке и совсем новые проекты, которые стартовали недавно, но уже продемонстрировали внушительный рост цен. К примеру, комплекс бизнес-класса «Павелецкая Сити» (появился на рынке в декабре 2019 года) подорожал на 46% при средней динамике по рынку за этот период – 23%. ЖК бизнес-класса «Настоящее» (май 2020 года) вырос в цене на 32% при средней динамике по рынку – 7%. Комплекс премиум-класса Hide (август 2020 года) стал дороже на 24%. Цена «квадрата» в жилом комплекс бизнес-класса City Bay (июнь 2020 года) увеличилась на 20% при средней за аналогичный период – 7%. Комплекс комфорт-класса «Н 74» (июль 2020) стал дороже на 17% при средней динамике по рынку – 5%.
«Сопоставление ценовой динамики отдельных проектов со средними показателями показывает, что несмотря на явный бум цен, капитализация проектов новостроек очень разнообразна, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Объем предложения большой и застройщики предлагают разные по уровню ликвидности проекты, которые с точки зрения привлекательности вложений совсем не аналогичны. Успешные новостройки дорожают примерно в 2-3 раза быстрее рынка. Соответственно, инвестору необходимо отслеживать появление новинок, чтобы максимизировать прибыль, вложившись на самой ранней стадии строительства. При этом лучше обращаться к экспертам, которые имеют инсайт о новинках. Хорошую доходность можно получить, если «зайти» в проект на старте, а хороший выбор инвестиционных предложений и возможность записаться в лист ожидания есть только в там, где эта информация собирается одновременно по нескольким проектам и появляется раньше, чем у других. Именно они способны сформировать портфель проектов, который может послужить “витриной” привлекательных для инвестиций ЖК».
Насколько проекты «Метриум» дорожают быстрее рынка
|
Проект |
Район |
Класс |
Старт продаж |
Цена на старте, тыс. руб/кв.м |
Цена III кв. 2020 г., тыс. руб/кв.м |
Динамика цены с начала продаж |
Средняя стоимость кв.м в сегменте* на начало продаж, тыс. руб. |
Средняя стоимость кв.м. в III кв. 2020, тыс. руб. |
Динамика средней стоимости квадратного метра в сегменте за аналогичный период |
Среднемесячный прирост средней стоимости квадратного метра в проекте, % |
|
Акватория |
Левобережный |
бизнес |
ноя.18 |
172 |
300 |
74% |
225 |
276 |
23% |
3% |
|
Discovery Park |
Ховрино |
комфорт |
июл.18 |
147 |
251 |
71% |
162 |
190 |
17% |
3% |
|
Фили Сити |
Филевский парк |
бизнес |
янв.18 |
182 |
304 |
67% |
223 |
276 |
24% |
2% |
|
Soho+Noho |
Беговой |
бизнес |
авг.18 |
225 |
355 |
58% |
247 |
258 |
4% |
2% |
|
Discovery |
Ховрино |
комфорт |
июл.18 |
171 |
261 |
53% |
162 |
190 |
17% |
2% |
|
Метрополия |
Южнопортовый |
бизнес |
сен.18 |
145 |
216 |
49% |
226 |
276 |
22% |
2% |
|
Slava |
Беговой |
премиум |
сен.20 |
319 |
475** |
49% |
582 |
604 |
4% |
24% |
|
Бауман Хаус |
Басманный |
бизнес |
сен.18 |
218 |
320 |
47% |
226 |
276 |
22% |
2% |
|
Павелецкая Сити |
Даниловский |
бизнес |
дек.19 |
214 |
312 |
46% |
225 |
276 |
23% |
5% |
|
D1 |
Тимирязевский |
бизнес |
июл.18 |
186 |
269 |
45% |
226 |
276 |
22% |
2% |
|
ILOVE |
Останкинский |
бизнес |
окт.18 |
175 |
251 |
43% |
225 |
276 |
23% |
2% |
|
Настоящее |
Раменки |
бизнес |
май.20 |
221 |
292 |
32% |
258 |
276 |
7% |
6% |
|
Hide |
Раменки |
премиум |
авг.20 |
297 |
367 |
24% |
601 |
613 |
2% |
12% |
|
Поклонная 9 |
Дорогомилово |
премиум |
май.19 |
445 |
543 |
22% |
480 |
604 |
26% |
1% |
|
Сити Бэй |
Покровское-Стрешнево |
бизнес |
июн.20 |
176 |
212 |
20% |
259 |
276 |
7% |
5% |
|
Н 74 |
Нижегородский район |
комфорт |
июл.20 |
179 |
209 |
17% |
181 |
190 |
5% |
6% |
|
Соседи 21/19 |
Рязанский |
комфорт |
июн.20 |
197 |
226 |
15% |
182 |
190 |
4% |
4% |
|
Alcon Tower |
Беговой |
бизнес |
ноя.19 |
324 |
375 |
16% |
259 |
258 |
-0,4% |
1% |
|
ALIA |
Покровское-Стрешнево |
комфорт |
сен.19 |
174 |
195 |
12% |
172 |
190 |
10% |
1% |
|
Level Причальный |
Хорошево-Мневники |
бизнес |
сен.20 |
289 |
325** |
13% |
259 |
276 |
7% |
7% |
*Под сегментом понимается сопоставимый класс и тип предложения (квартиры или апартаменты).
**Уровень цен на конец ноября 2020
Источник: «Метриум»