С 2009 года задолженность по ипотеке выросла в 11 раз. Ежегодный объем выдачи – в 30 раз

2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотек. Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 г., как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.

---

●        Объем ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысил показатели 2009 года. Количество выданных кредитов – выросло в 13 раз.  Всего за 12 лет выдано более 10,57 млн ипотек на 20 трлн рублей.

●        Каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку новостройки. В программу субсидирования 2015-2016 года доля ипотек на «первичке» была выше (36%), чем в субсидирование 2020 года (28%).

●        Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ в 11 раз выше, чем в 2009 году. Задолженность по ипотеке увеличилась наибольшими темпами в 2011-2012 гг.

●        В 2020 году доля «плохих» кредитов составила 0,8% - минимальное значение с 2009 года.  Доля просроченной задолженности за этот период года выросла в РФ в 3,8 раза.

●        Средний размер ипотечного кредита увеличился с 2009 года в 2,2 раза: с 1,12 млн до 2,51 млн рублей. Срок кредита с 2009 года увеличился на два с половиной года.

●        Средняя ставка по кредиту в целом по рынку снизилась в 1,8 раз с 2009 года. Только на первичном рынке аналогичное снижение произошло за пять лет (с 2016 года).

Объемы ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысили показатели 2009 года

Рынок ипотечного кредитования в РФ обновляет рекорды – по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотек на сумму 4295,8 млрд рублей. Эксперты Циан проанализировали динамику показателей рынка ипотечного кредитования, начиная с посткризисного 2009 года. 

В сравнении с 2009 годом количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных ипотек - в 30 раз выше, чем в 2009 году. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.

Динамика ипотечных сделок

	2009	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	Динамика с 2009
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед.	128,0	298,2	520,7	690,1	823,2	1012,1	699,4	856,5	1086,9	1471,8	1269,3	1712,5	В 13,4 раз
Объем выдачи, млрд руб.	143,0	364,6	697,4	1017,3	1338,7	1753,3	1157,8	1472,4	2021,4	3012,7	2848,2	4295,8	В 30 раз
Средняя сумма кредита	1,12	1,22	1,34	1,47	1,63	1,73	1,66	1,72	1,86	2,05	2,24	2,51	В 2,2 раза
Средняя ставка (в декабре)	13,72	12,45	11,63	12,67	12,12	13,2	12,9	11,5	9,79	9,66	9,00	7,36	На 46% ниже
Средний срок ипотеки, месяцев (в декабре)	194	198	171	183	176	178	183	185	188	200	218	225	На два с половиной года
Объем задолженности по ипотеке, млрд рублей	0,81	0,95	1,31	1,87	2,54	3,39	3,85	4,42	5,14	6,38	7,47	9,07	В 11,2 раза

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Рост количества и объема выданных ипотек наблюдался с 2010 года – на фоне постепенного восстановления экономики (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009 года) Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что также способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. Средний ежегодный прирост по количеству ипотек с 2010 по 2014 год – 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133%) – в сравнении с провальным 2009 годом.

В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось на 31%, после чего рынок снова рос, вместе со снижением ставок, а том числе – благодаря программе субсидирования, реализованной 2015-2016 гг. на первичном рынке.

 Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018 году (+35%). Значительный вклад внесла программа «семейной ипотеки», запущенная в этот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.

Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009 года наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении на фоне высоких значений 2018 года.

	Ежегодный прирост ипотечных сделок в РФ
2010	133%
2011	75%
2012	33%
2013	19%
2014	23%
2015	-31%
2016	22%
2017	27%
2018	35%
2019	-14%
2020	35%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Только треть кредитов выдается на «первичке»

Благодаря субсидированию доля ипотек, выданных на покупку жилья в новостройках, по итогам 2020 года достигла 28% от всех кредитов против 27% в 2019 году и 25% в 2018 году. По объему выданных ипотек «первичка» занимает в 2020 году 35%, в 2019 году доля составляла 33%, в 2018 году – 29%. Однако максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году – по его итогам 36% ипотек (и 39% от общего объема кредитов) были выданы именно для покупки новостроек.  Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья – еще в первом квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5-14,7% годовых, что ограничивало спрос в данном сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке. Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении всех пяти лет покупатели «голосуют» за готовое жилье.

	Доля по количеству	Доля по объему выданных ипотек
2016	36%	39%
2017	29%	33%
2018	25%	29%
2019	27%	32%
2020	28%	35%

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Максимальный рост ипотечной задолженности в РФ фиксировался в 2012-2014 гг.

Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей – это в 11 раз выше, чем в 2009 году. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен: на уровне 14-21% в последние пять лет.

Максимальный ежегодный прирост задолженности фиксировался в 2011-2012 годы – на уровне 38-43%. Причинами такого взрывного роста стало восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008-2010 гг.: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощение условия получения ипотеки – несколько ведущих банков предлагали возможность взять займ без справки о доходах.

Таким образом, несмотря на текущий рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотекам, выданным на покупку новостроек, составила по итогам 2020 года 23,6% против 20,9% пять лет назад – в 2016 году.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Текущая доля «плохих» кредитов – минимальная с 2009 года

Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% является просроченной (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга. В абсолютном (рублевом) исчислении в сравнении с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (c 18,5 млрд рублей), при том, что общая задолженность выросла за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.

Максимальная доля просроченной задолженности в 2,5% была отмечена по итогам 2010 года, на фоне роста безработицы и задолженности по заработной плате. Начиная с 2011 года уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего был небольшой рост (до 1,1%) на фоне валютного кризиса в РФ.

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

На первичный рынок приходится 9,2% от всей просроченной задолженности против 5,2% пять лет назад – в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения – на вторичном рынке доля равна 0,9%.

Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет (с 2016 года) объем «плохой» задолженности по ипотекам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза – с 2,5 млрд до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период –  в 0,4 раза ( с 45,6 млрд до 64,5 млрд рублей).

Год	Доля просроченной задолженности по кредитам на вторичном рынке РФ	Объем просроченной задолженности на вторичном рынке, млрд рублей	Доля просроченной задолженности по кредитам на первичном рынке РФ	Объем просроченной задолженности на первичном рынке, млрд рублей
2016	1,30%	45,6	0,30%	2,5
2017	1,30%	50,9	0,30%	3,6
2018	1,10%	56,5	0,30%	4,8
2019	1,00%	58,4	0,40%	5,5
2020	0,90%	64,5	0,30%	6,6

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

С 2009 года в ипотеку стали брать в среднем в два раза больше

Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году составил 1,12 млн рублей, в 2020 году – уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне стали брать в кредит для покупки жилья сумму больше в 2,2 раза. Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%), что связано с рекордным ростом цен на недвижимость на фоне снижения ставок по кредитам. Единственный год, когда размер кредита снизился, стал 2015 – после девальвации рубля и на фоне роста ключевой ставки россияне старались сэкономить, и были не готовы брать кредиты на большие суммы под высокие проценты.

В сравнении с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в 3 раза.

Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 гг., млн руб.

Регион	2009 год	2020 год
Республика Калмыкия	0,81	2,53
Республика Татарстан	0,71	2,19
Орловская область	0,64	1,99

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц или примерно два с половиной года: со 194 месяцев до 225 месяцев. Наибольший прирост за год (+ полтора года) отмечен в 2019 году и в 2018 году (+13 месяцев). 

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза

Средняя ставка по выданным в РФ ипотекам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается, начиная с 2015 года. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (на фоне роста ключевой ставки при девальвации курса рубля) и 2012 году из-за пересмотра ставки рефинансирования.

С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раз (с 13,72% до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020 года). В обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.

Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам

	Первичный и вторичный рынок в целом	Только первичный рынок	Динамика ставки относительно прошлого года, п.п.
2009	13,72
2010	12,45		-1,27
2011	11,63		-0,82
2012	12,67		1,04
2013	12,12		-0,55
2014	13,2		1,08
2015	12,9		-0,3
2016	11,5	10,77	-1,4
2017	9,79	9,77	-1,71
2018	9,66	9,39	-0,13
2019	9	8,28	-0,66
2020	7,36	5,82	-1,64

Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ

«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако даже с учетом новых рекордов по количеству по объему выданных кредитов, российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП. Главным препятствием для развития рынка становится рост цен на жилье, нивелирующий эффект снижения процентов. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня – на 22,6% выше – 70 тыс. В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, однако столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к «охлаждению рынка». Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет – ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007-2008 гг.».