С 2009 года задолженность по ипотеке выросла в 11 раз. Ежегодный объем выдачи – в 30 раз
2020 год стал рекордным по количеству и объемам выданных ипотек. Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 г., как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
● Объем ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысил показатели 2009 года. Количество выданных кредитов – выросло в 13 раз. Всего за 12 лет выдано более 10,57 млн ипотек на 20 трлн рублей.
● Каждый третий ипотечный кредит выдается на покупку новостройки. В программу субсидирования 2015-2016 года доля ипотек на «первичке» была выше (36%), чем в субсидирование 2020 года (28%).
● Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ в 11 раз выше, чем в 2009 году. Задолженность по ипотеке увеличилась наибольшими темпами в 2011-2012 гг.
● В 2020 году доля «плохих» кредитов составила 0,8% - минимальное значение с 2009 года. Доля просроченной задолженности за этот период года выросла в РФ в 3,8 раза.
● Средний размер ипотечного кредита увеличился с 2009 года в 2,2 раза: с 1,12 млн до 2,51 млн рублей. Срок кредита с 2009 года увеличился на два с половиной года.
● Средняя ставка по кредиту в целом по рынку снизилась в 1,8 раз с 2009 года. Только на первичном рынке аналогичное снижение произошло за пять лет (с 2016 года).
Объемы ипотечного кредитования в 2020 году в 30 раз превысили показатели 2009 года
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновляет рекорды – по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотек на сумму 4295,8 млрд рублей. Эксперты Циан проанализировали динамику показателей рынка ипотечного кредитования, начиная с посткризисного 2009 года.
В сравнении с 2009 годом количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных ипотек - в 30 раз выше, чем в 2009 году. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
|
|
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
Динамика с 2009 |
|
Кол-во выданных ипотек, тыс. ед. |
128,0 |
298,2 |
520,7 |
690,1 |
823,2 |
1012,1 |
699,4 |
856,5 |
1086,9 |
1471,8 |
1269,3 |
1712,5 |
В 13,4 раз |
|
Объем выдачи, млрд руб. |
143,0 |
364,6 |
697,4 |
1017,3 |
1338,7 |
1753,3 |
1157,8 |
1472,4 |
2021,4 |
3012,7 |
2848,2 |
4295,8 |
В 30 раз |
|
Средняя сумма кредита |
1,12 |
1,22 |
1,34 |
1,47 |
1,63 |
1,73 |
1,66 |
1,72 |
1,86 |
2,05 |
2,24 |
2,51 |
В 2,2 раза |
|
Средняя ставка (в декабре) |
13,72 |
12,45 |
11,63 |
12,67 |
12,12 |
13,2 |
12,9 |
11,5 |
9,79 |
9,66 |
9,00 |
7,36 |
На 46% ниже |
|
Средний срок ипотеки, месяцев (в декабре) |
194 |
198 |
171 |
183 |
176 |
178 |
183 |
185 |
188 |
200 |
218 |
225 |
На два с половиной года |
|
Объем задолженности по ипотеке, млрд рублей |
0,81 |
0,95 |
1,31 |
1,87 |
2,54 |
3,39 |
3,85 |
4,42 |
5,14 |
6,38 |
7,47 |
9,07 |
В 11,2 раза |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных ипотек наблюдался с 2010 года – на фоне постепенного восстановления экономики (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009 года) Из-за невысокой активности потенциальных заёмщиков в 2008-2009 гг. банки накопили избыточную ликвидность и как следствие – стали предлагать более выгодные условия из-за возросшей конкуренции, что также способствовало восстановлению рынка. Выдача ипотеки увеличивалась до 2014 года включительно. Средний ежегодный прирост по количеству ипотек с 2010 по 2014 год – 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133%) – в сравнении с провальным 2009 годом.
В 2015 году из-за повышения ключевой ставки на фоне девальвации курса рубля и заградительной ставки по ипотеке, число выданных кредитов снизилось на 31%, после чего рынок снова рос, вместе со снижением ставок, а том числе – благодаря программе субсидирования, реализованной 2015-2016 гг. на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018 году (+35%). Значительный вклад внесла программа «семейной ипотеки», запущенная в этот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009 года наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении на фоне высоких значений 2018 года.
|
|
Ежегодный прирост ипотечных сделок в РФ |
|
2010 |
133% |
|
2011 |
75% |
|
2012 |
33% |
|
2013 |
19% |
|
2014 |
23% |
|
2015 |
-31% |
|
2016 |
22% |
|
2017 |
27% |
|
2018 |
35% |
|
2019 |
-14% |
|
2020 |
35% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на «первичке»
Благодаря субсидированию доля ипотек, выданных на покупку жилья в новостройках, по итогам 2020 года достигла 28% от всех кредитов против 27% в 2019 году и 25% в 2018 году. По объему выданных ипотек «первичка» занимает в 2020 году 35%, в 2019 году доля составляла 33%, в 2018 году – 29%. Однако максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году – по его итогам 36% ипотек (и 39% от общего объема кредитов) были выданы именно для покупки новостроек. Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья – еще в первом квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5-14,7% годовых, что ограничивало спрос в данном сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке. Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении всех пяти лет покупатели «голосуют» за готовое жилье.
|
|
Доля по количеству |
Доля по объему выданных ипотек |
|
2016 |
36% |
39% |
|
2017 |
29% |
33% |
|
2018 |
25% |
29% |
|
2019 |
27% |
32% |
|
2020 |
28% |
35% |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Максимальный рост ипотечной задолженности в РФ фиксировался в 2012-2014 гг.
Текущий объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей – это в 11 раз выше, чем в 2009 году. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен: на уровне 14-21% в последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности фиксировался в 2011-2012 годы – на уровне 38-43%. Причинами такого взрывного роста стало восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008-2010 гг.: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощение условия получения ипотеки – несколько ведущих банков предлагали возможность взять займ без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на текущий рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотекам, выданным на покупку новостроек, составила по итогам 2020 года 23,6% против 20,9% пять лет назад – в 2016 году.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Текущая доля «плохих» кредитов – минимальная с 2009 года
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% является просроченной (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга. В абсолютном (рублевом) исчислении в сравнении с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (c 18,5 млрд рублей), при том, что общая задолженность выросла за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности в 2,5% была отмечена по итогам 2010 года, на фоне роста безработицы и задолженности по заработной плате. Начиная с 2011 года уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего был небольшой рост (до 1,1%) на фоне валютного кризиса в РФ.
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% от всей просроченной задолженности против 5,2% пять лет назад – в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения – на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет (с 2016 года) объем «плохой» задолженности по ипотекам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза – с 2,5 млрд до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период – в 0,4 раза ( с 45,6 млрд до 64,5 млрд рублей).
|
Год |
Доля просроченной задолженности по кредитам на вторичном рынке РФ |
Объем просроченной задолженности на вторичном рынке, млрд рублей |
Доля просроченной задолженности по кредитам на первичном рынке РФ |
Объем просроченной задолженности на первичном рынке, млрд рублей |
|
2016 |
1,30% |
45,6 |
0,30% |
2,5 |
|
2017 |
1,30% |
50,9 |
0,30% |
3,6 |
|
2018 |
1,10% |
56,5 |
0,30% |
4,8 |
|
2019 |
1,00% |
58,4 |
0,40% |
5,5 |
|
2020 |
0,90% |
64,5 |
0,30% |
6,6 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года в ипотеку стали брать в среднем в два раза больше
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году составил 1,12 млн рублей, в 2020 году – уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне стали брать в кредит для покупки жилья сумму больше в 2,2 раза. Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%), что связано с рекордным ростом цен на недвижимость на фоне снижения ставок по кредитам. Единственный год, когда размер кредита снизился, стал 2015 – после девальвации рубля и на фоне роста ключевой ставки россияне старались сэкономить, и были не готовы брать кредиты на большие суммы под высокие проценты.
В сравнении с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в 3 раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 гг., млн руб.
|
Регион |
2009 год |
2020 год |
|
Республика Калмыкия |
0,81 |
2,53 |
|
Республика Татарстан |
0,71 |
2,19 |
|
Орловская область |
0,64 |
1,99 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц или примерно два с половиной года: со 194 месяцев до 225 месяцев. Наибольший прирост за год (+ полтора года) отмечен в 2019 году и в 2018 году (+13 месяцев).
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотекам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается, начиная с 2015 года. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (на фоне роста ключевой ставки при девальвации курса рубля) и 2012 году из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раз (с 13,72% до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020 года). В обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
|
|
Первичный и вторичный рынок в целом |
Только первичный рынок |
Динамика ставки относительно прошлого года, п.п. |
|
2009 |
13,72 |
||
|
2010 |
12,45 |
-1,27 |
|
|
2011 |
11,63 |
-0,82 |
|
|
2012 |
12,67 |
1,04 |
|
|
2013 |
12,12 |
-0,55 |
|
|
2014 |
13,2 |
1,08 |
|
|
2015 |
12,9 |
-0,3 |
|
|
2016 |
11,5 |
10,77 |
-1,4 |
|
2017 |
9,79 |
9,77 |
-1,71 |
|
2018 |
9,66 |
9,39 |
-0,13 |
|
2019 |
9 |
8,28 |
-0,66 |
|
2020 |
7,36 |
5,82 |
-1,64 |
Источник: Аналитический центр Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Однако даже с учетом новых рекордов по количеству по объему выданных кредитов, российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП. Главным препятствием для развития рынка становится рост цен на жилье, нивелирующий эффект снижения процентов. По нашим оценкам, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня – на 22,6% выше – 70 тыс. В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, однако столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к «охлаждению рынка». Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет – ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007-2008 гг.».
Аналитики Циан подвели итоги января 2020 года на вторичном рынке недвижимости России. Средняя стоимость квадратного метра, несмотря на длительные новогодние каникулы, увеличилась на 1,5% - до 70 тыс. рублей. В годовом выражении прирост средней стоимости составил 14%.
В выборку вошли 144 города с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир. Расчеты ведутся по средним ценам за кв. м, без учета «веса» города (доли квартир в продаже, приходящихся на конкретный город).
Важное уточнение по методике. В предыдущих версиях регулярных отчетов по вторичному рынку расчеты производили по средневзвешенной цене кв. м. За счет более высоких объемов предложения в столичных агломерациях, “средневзвешенная цена кв. м по РФ в целом” выше “средней по городам” (~95 против ~70 тыс. руб.)
- Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке РФ увеличилась в январе 2021 года на 1,5% - до 70 тыс. рублей. За год (в сравнении с январем 2020 года) рост – на 14%.
- Средняя стоимость квартиры в продаже на вторичном рынке по РФ прибавила за год 18% – до 4,14 млн рублей.
- За год число российских городов со средней стоимостью кв. м от 150 тыс. рублей увеличилось с 2 до 8. В Московской области в 2021 году в пяти городах средняя цена кв. м впервые преодолела отметку в 150 тыс. рублей.
- Недвижимость столичных агломераций растет в цене быстрее, чем в регионах.
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ. Недвижимость Центрального ФО дорожает быстрее других (+1,8% за месяц).
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%.
- Стартовая средняя стоимость новых квартир в январе 2020 года составила в РФ 74,3 тыс. рублей – в январе 2020 года «новинки» выходили на вторичный рынок в среднем по 66 тыс. рублей. Рост за год – на 12,5%.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней.
- Несмотря на новогодние каникулы, продавцы продолжили повышать цены
По подсчетам Циан, средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке РФ составила в январе 2020 года в целом по РФ 70 тыс. рублей. В сравнении с декабрем 2020 года цена увеличилась на 1,5% (с 68,9 тыс. руб.). В годовой динамике рост составил 14% - с 61,4 тыс. рублей. Несмотря на длительные новогодние каникулы, продавцы продолжили ценовую политику 2020 года, хотя традиционно во время новогодних праздников стоимость стагнирует на фоне снижения спроса в самом начале января. Для сравнения – в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019 года средняя цена кв. м на вторичном рынке выросла всего на 0,3% против 1,5% в январе 2021 года.
Средний бюджет предложения вторичного рынка в целом по РФ (города с населением от 100 тыс. человек) составляет сегодня 4,14 млн рублей при площади в 58,7 кв. м. За месяц бюджет вырос на 40 тыс. рублей (+1 %), с начала года – на 630 тыс. рублей (+17,9%). Средняя площадь за год также показала рост на 2,7 кв. м (4,8%)
Динамика средних цен кв. м в городах РФ (население 100 тыс.+)
|
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
61,4 |
68,9 |
70,0 |
1,5% |
14,0% |
|
Средняя стоимость квартиры в продаже, млн руб. |
3,51 |
4,10 |
4,14 |
1,0% |
17,9% |
|
Средняя площадь квартиры в продаже, кв. м |
56,0 |
58,9 |
58,7 |
-0,3% |
4,8% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Сочи - самый дорогой после Москвы город. За год число городов с ценой кв. м от 150 тыс. увеличилось с 2 до 8
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке в Москве увеличилась по итогам января на 1,2% - до 254,8 тыс. рублей (за год +18,5%). В городах Московской области (население от 100 тыс. человек) стоимость составляет в среднем 115,2 тыс. рублей (+2% за месяц и +19,8% за год). В пяти подмосковных городах средняя стоимость кв. м превысила отметку в 150 тыс. рублей: Красногорск, Реутов, Долгопрудный, Одинцово, Химки. Годом ранее самым дорогим городом Московской области был Реутов с показателем в 144 тыс. рублей.
В целом по всей России сегодня насчитывается 8 городов со средней ценой кв. м от 150 тыс. рублей. Помимо перечисленных выше пяти подмосковных, в список также входят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Год назад – в январе 2020 года – было всего два города с ценой «квадрата» от 150 тыс. рублей: Москва и Сочи. Таким образом, Сочи является городом с самой дорогой недвижимостью на вторичном рынке (171 тыс. рублей за кв. м) после Москвы. На третьем месте (без учета городов Московской области) – Санкт-Петербург с показателем в 150,2 тыс. рублей за кв. м (+2,3% за месяц, +18,3% за год). Интересно, что год назад такая же цена была в Сочи.
Вторичная недвижимость в регионах (вне столичных агломераций) выросла в цене за месяц на 1,3%, за год – на 11,9% - до 59,9 тыс. рублей. Из них в городах-миллионниках (Москва и Санкт-Петербург в статистике не учитываются) стоимость за год увеличилась на 12,7%, за месяц – на 1,6%. Наибольший рост за месяц и за год – в Казани, Нижнем Новгороде, Омске (цены и рост в итоговой таблице).
Города с численностью населения от 500 тыс. до миллиона выросли в стоимости квадратного метра за год на 12,9%, за месяц – на 1,3% - до 62,7 тыс. рублей за кв. м. Наибольший рост за месяц и за год – в Иркутске, Хабаровске, Пензе.
Города столичных агломераций показывают больший рост цен на вторичном рынке, чем регионы. Это связано не только с большей платежеспособностью населения, но и активной девелоперской деятельностью – вторичный рынок дорожает вслед за новостройками, цены на которые увеличились за счет льготного ипотечного кредитования. В регионах за счет меньшего объема первичного рынка, цены на вторичном рынке растут за счет снижения ипотечной ставки и высокого инвестиционного спроса, когда квадратные метры выступают альтернативой вкладам с минимальной доходностью.
Средняя стоимость кв. м на вторичном рынке
|
|
Средняя цена кв. м, тыс. р. |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
||
|
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
|||
|
Москва |
215,0 |
252,6 |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
|
Московская область |
96,2 |
112,9 |
115,2 |
19,8% |
2,0% |
|
Санкт-Петербург |
127,0 |
146,8 |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
|
Города вне столичных агломераций |
53,5 |
59,1 |
59,9 |
11,9% |
1,3% |
|
в т.ч. города-миллионники |
61,8 |
68,5 |
69,6 |
12,7% |
1,6% |
|
в т.ч. города от 500 тыс. до 1 млн |
55,5 |
61,8 |
62,7 |
12,9% |
1,3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Средняя стоимость на вторичном рынке за месяц снизилась в 12 из 144 городов РФ
По подсчетам Циан, для 56 из 144 российских городов (с численностью населения от 100 тысяч человек и объемом предложения в продаже от 100 квартир средняя стоимость кв. м за месяц изменилась в пределах 1%. Для 12 городов средняя цена снизилась, для остальных 132 - зафиксирован прирост.
Во всех городах с населением от 500 тыс. человек, цены в январе повысились. Наименьший прирост показали города: Махачкала, Ижевск, Оренбург (+0,2%). Наибольший рост цен в городах с населением от полумиллиона человек – в Омске (+3,3%), Воронеже (+2,8%), Хабаровске (+2,7%).
В целом по России среди всех 144 городов за январь 2021 года наибольшее падение цены отмечено в Миассе (Уральский ФО), -1,8%. Наибольший рост – в Петропавловске-Камчатском (Дальневосточный ФО), +5,7%, где также действует субсидированная «дальневосточная» ипотека, которая стимулирует наращивать цены. В 2020 году в данном федеральном округе было выдано на треть больше ипотек, чем в 2019 году.
В разрезе федеральных округов самая дорогая недвижимость на вторичном рынке – в Центральном (+1,8% за месяц) и в Дальневосточном ФО (+1,4% за месяц). Рост цен отмечен абсолютно по всем федеральных округам, наименьший – в Северо-Кавказском, где покупательская активность ниже, чем в среднем по стране, в том числе – за счет востребованности ИЖС (60% жилья вводится населением, в целом по РФ – 45%).
Динамика средней стоимости квадратного метра по федеральным округам
|
Федеральный округ |
Средняя стоимость кв. м, январь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, декабрь 2020 |
Средняя стоимость кв. м, январь 2021 |
Динамика за год |
Динамика за месяц |
|
Города Центрального ФО |
75,3 |
87,0 |
88,6 |
17,7% |
1,8% |
|
Города Дальневосточного ФО |
76,3 |
86,2 |
87,4 |
14,5% |
1,4% |
|
Города Южного ФО |
64,1 |
70,2 |
71,2 |
11,0% |
1,3% |
|
Города Северо-Западного ФО |
60,0 |
68,3 |
69,2 |
15,3% |
1,3% |
|
Города Сибирского ФО |
49,2 |
56,3 |
57,3 |
16,5% |
1,7% |
|
Города Уральского ФО |
50,5 |
54,5 |
55,2 |
9,2% |
1,2% |
|
Города Приволжского ФО |
47,8 |
51,3 |
51,9 |
8,5% |
1,2% |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
47,7 |
51,4 |
51,9 |
8,8% |
1,0% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Объем предложения на вторичном рынке РФ снизился за год на 12%. Средняя стартовая стоимость «новинок» рынка – выросла на 12,5%
По подсчетам аналитиков Циан, на вторичном рынке недвижимости объем предложения в городах РФ с населением от 100 тыс. относительно декабря 2020 года снизился на 4,4%, в годовой динамике – на 12%. Аналитики отмечают, что в общей сложности в 2020 году продавцы вывели в продажу сопоставимое с прошлым годом число квартир (-2%). Одновременно активность клиентов в 2020 году была выше (по итогам трех кварталов 2020 года – в полтора раза) – эти два фактора и привели к сокращению объемов предложения на вторичном рынке РФ.
В городах-миллионниках предложение вымывается активнее: за год выбор сократился на 18%. Снижение отмечено по всем городах, за исключением Ростова-на-Дону и Краснодара. В городах с численностью проживающих от полумиллиона до миллиона человек, объем предложения сократился незначительно – на уровне 2%.
Циан отмечает рост средней стоимости квадратного метра нового предложения. В январе 2021 года в целом по РФ средняя стоимость кв. м «новинок» вторичного рынка составила 74,3 тыс. рублей, в декабре 2020 года показатель был ниже на 4,8% - на уровне 70,9 тыс. рублей. В годовой динамике (с января 2020 года) прирост составил 12,5% - тогда новое предложение на вторичном рынке выходило в среднем по РФ по 66 тыс. рублей.
- Средний срок экспозиции квартир в продаже на вторичном рынке – 87 дней
Средний срок экспозиции квартиры на вторичном рынке РФ – почти три месяца (87 дней). Быстрее покупателя находят для однокомнатных квартир (75 дней). Двухкомнатное жилье экспонируется в среднем по РФ 83 дня, трёхкомнатное – 96 дней, многокомнатное – 119 дней.
При расчете срока экспозиции из выборки были исключены квартиры, вышедшие в продажу с октября 2020 года по январь 2021 года. Их включение в выборку снижает реальный срок экспозиции за счет “свежих” объявлений, не прошедших полноценный “цикл реализации”.
Недвижимость в городах-миллионниках продается быстрее, чем в среднем по другим городам РФ: за 77 дней. Минимальные сроки отмечены в Санкт-Петербурге (62 дня), Красноярске (66 дней), Москве и Новосибирске (67 дней). Сложнее найти покупателя в Волгограде (102 дня в среднем).
В городах с численностью населения от полумиллиона до миллиона человек срок экспозиции на вторичном рынке составляет 85 дней. Минимальные показатели среди них – в Иркутске, Барнауле и Махачкале (68 дней).
В целом по всем городам РФ (население от 100 тыс. человек) минимальные сроки экспозиции на вторичном рынке отмечены для Череповца, Подольска (58 дней) и Люберец (59). Максимальные по стране – в Воткинске (141 день), Кисловодске (136) и Костроме (135).
«Прирост средней стоимости в январе 2020 года выше, чем в прошлом году, однако наблюдаются признаки ценовой стабилизации, - отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – С одной стороны, причина – в структурных изменениях: с рынка первыми вымываются самые бюджетные однокомнатные квартиры со средней стоимостью выше, чем по другим типологиям. С другой стороны, и застройщики стали не так активно индексировать прайс, аккуратно подходя к ценообразованию после рекордного роста в 2020 году. С некоторым лагом по времени мы увидим аналогичную ситуацию и на вторичном рынке. В ближайшие месяцы на нем сохранится тенденция на замедление роста цен - с высокой вероятностью, они будут расти не быстрее 1 п. п. в месяц».
Динамика средних цен квадратного метра на вторичном рынке в январе 2020 года
|
Город |
Ср. цена кв. м, январь 2020 год, тыс. руб. |
Динамика цен за год |
Динамика цен за месяц |
Средний бюджет предложения, тыс. р., январь 2020 |
Средний срок экспозиции |
|
Города Центрального ФО |
|||||
|
Москва |
254,8 |
18,5% |
0,9% |
16,4 |
67 |
|
Тула |
75,9 |
15,5% |
1,6% |
4,5 |
79 |
|
Белгород |
70,8 |
19,8% |
2,3% |
4,7 |
73 |
|
Воронеж |
62,6 |
22,3% |
2,8% |
3,7 |
68 |
|
Владимир |
62,5 |
13,0% |
1,6% |
3,7 |
78 |
|
Калуга |
61,1 |
4,1% |
0,3% |
3,5 |
88 |
|
Курск |
60 |
25,8% |
1,9% |
3,7 |
82 |
|
Ярославль |
58,2 |
11,3% |
0,5% |
3,3 |
89 |
|
Орел |
57,3 |
24,6% |
2,1% |
3,5 |
78 |
|
Тамбов |
56,9 |
20,0% |
2,3% |
3,4 |
95 |
|
Тверь |
56,3 |
8,9% |
1,1% |
3,5 |
90 |
|
Кострома |
55,9 |
15,3% |
1,8% |
3,2 |
135 |
|
Липецк |
53,1 |
13,7% |
1,0% |
3,3 |
84 |
|
Иваново |
52,2 |
15,7% |
3,4% |
3,0 |
72 |
|
Старый Оскол |
51,4 |
17,4% |
2,0% |
3,1 |
65 |
|
Рязань |
50,9 |
10,2% |
1,0% |
3,0 |
86 |
|
Брянск |
47,4 |
13,9% |
1,9% |
2,9 |
82 |
|
Смоленск |
47 |
6,3% |
0,9% |
2,7 |
103 |
|
Муром |
45 |
10,3% |
1,6% |
2,4 |
91 |
|
Новомосковск |
43,8 |
4,8% |
1,4% |
2,3 |
95 |
|
Ковров |
43,7 |
12,3% |
2,6% |
2,4 |
94 |
|
Рыбинск |
38,5 |
-1,5% |
0,5% |
1,9 |
104 |
|
Красногорск |
169,4 |
21,8% |
2,1% |
10,9 |
66 |
|
Реутов |
167,3 |
16,1% |
2,4% |
10,5 |
64 |
|
Долгопрудный |
158,5 |
25,2% |
1,0% |
9,4 |
66 |
|
Одинцово |
157,9 |
24,3% |
2,1% |
9,6 |
62 |
|
Химки |
157,5 |
19,0% |
1,9% |
9,5 |
66 |
|
Мытищи |
145,3 |
24,5% |
3,3% |
8,7 |
62 |
|
Люберцы |
142,8 |
18,9% |
1,0% |
8,0 |
59 |
|
Королев |
122,8 |
19,6% |
2,1% |
7,4 |
65 |
|
Балашиха |
119,5 |
20,6% |
2,2% |
6,8 |
66 |
|
Подольск |
118,2 |
21,5% |
3,1% |
6,6 |
58 |
|
Домодедово |
117,6 |
25,0% |
-0,2% |
6,6 |
62 |
|
Пушкино |
115 |
24,5% |
1,7% |
6,7 |
61 |
|
Жуковский |
105,3 |
12,5% |
2,8% |
6,4 |
71 |
|
Раменское |
102,5 |
17,5% |
1,3% |
6,1 |
63 |
|
Щелково |
95,5 |
20,0% |
3,0% |
5,2 |
65 |
|
Сергиев Посад |
82,5 |
16,2% |
4,2% |
5,0 |
69 |
|
Коломна |
76,6 |
20,1% |
2,0% |
4,2 |
69 |
|
Серпухов |
70,8 |
22,3% |
3,4% |
4,0 |
77 |
|
Ногинск |
70,5 |
13,7% |
1,0% |
3,8 |
79 |
|
Электросталь |
68 |
8,5% |
1,2% |
3,6 |
76 |
|
Орехово-Зуево |
56,2 |
10,8% |
2,2% |
2,7 |
65 |
|
Города Северо-Западного ФО |
|||||
|
Санкт-Петербург |
150,2 |
18,3% |
2,3% |
10,3 |
62 |
|
Калининград |
78,7 |
24,1% |
2,9% |
5,1 |
95 |
|
Северодвинск |
75,9 |
10,2% |
1,5% |
4,3 |
89 |
|
Архангельск |
65 |
3,2% |
-0,2% |
3,6 |
90 |
|
Петрозаводск |
63,9 |
25,5% |
1,1% |
3,9 |
78 |
|
Мурманск |
60,5 |
12,0% |
0,2% |
3,3 |
81 |
|
Сыктывкар |
59,9 |
5,5% |
0,7% |
3,3 |
98 |
|
Череповец |
54,9 |
31,7% |
0,4% |
3,1 |
58 |
|
Вологда |
51,7 |
10,7% |
1,4% |
2,9 |
90 |
|
Великий Новгород |
50,3 |
12,8% |
1,4% |
3,1 |
91 |
|
Города Южного ФО |
|||||
|
Сочи |
171 |
13,9% |
2,3% |
11,9 |
95 |
|
Севастополь |
112,8 |
19,9% |
2,1% |
7,3 |
82 |
|
Симферополь |
86,1 |
9,0% |
1,2% |
5,2 |
72 |
|
Краснодар |
74,3 |
11,6% |
1,1% |
4,7 |
77 |
|
Новороссийск |
74 |
8,5% |
0,8% |
4,4 |
99 |
|
Ростов-на-Дону |
65,7 |
6,1% |
0,6% |
3,8 |
92 |
|
Волгоград |
53,4 |
5,7% |
0,9% |
3,1 |
102 |
|
Батайск |
50,4 |
5,2% |
-0,6% |
2,7 |
114 |
|
Астрахань |
48,7 |
13,5% |
0,8% |
3,1 |
91 |
|
Волжский |
46 |
11,7% |
1,1% |
2,5 |
92 |
|
Таганрог |
42 |
4,2% |
1,9% |
2,3 |
93 |
|
Волгодонск |
37 |
1,1% |
0,8% |
2,1 |
109 |
|
Города Северо-Кавказского ФО |
|||||
|
Пятигорск |
61,9 |
5,8% |
2,1% |
4,2 |
134 |
|
Кисловодск |
56,8 |
6,8% |
0,9% |
3,4 |
136 |
|
Ставрополь |
55 |
15,8% |
1,9% |
3,5 |
69 |
|
Ессентуки |
53,1 |
10,6% |
0,6% |
3,5 |
127 |
|
Нальчик |
49,9 |
12,1% |
0,0% |
2,8 |
132 |
|
Города Приволжского ФО |
|||||
|
Казань |
93,7 |
14,4% |
2,3% |
6,2 |
77 |
|
Нижний Новгород |
84,5 |
21,8% |
2,4% |
5,1 |
68 |
|
Уфа |
76,6 |
7,7% |
0,9% |
4,7 |
82 |
|
Самара |
63,7 |
6,3% |
0,5% |
3,8 |
85 |
|
Пермь |
61,9 |
8,2% |
1,1% |
3,5 |
81 |
|
Альметьевск |
59,8 |
11,4% |
0,8% |
3,7 |
102 |
|
Набережные Челны |
57,1 |
5,9% |
1,1% |
3,3 |
86 |
|
Пенза |
56,9 |
15,7% |
2,7% |
3,2 |
75 |
|
Ижевск |
56,1 |
7,5% |
0,2% |
3,0 |
80 |
|
Чебоксары |
50,3 |
6,3% |
0,8% |
3,0 |
117 |
|
Киров |
49 |
6,5% |
1,2% |
2,7 |
79 |
|
Саратов |
48,9 |
8,4% |
0,6% |
2,8 |
80 |
|
Ульяновск |
48,6 |
10,7% |
0,8% |
2,8 |
88 |
|
Октябрьский |
48,4 |
3,2% |
0,8% |
2,5 |
94 |
|
Оренбург |
47,8 |
4,4% |
0,2% |
2,6 |
99 |
|
Тольятти |
45,8 |
7,0% |
1,1% |
2,7 |
96 |
|
Энгельс |
45,3 |
6,1% |
0,4% |
2,7 |
88 |
|
Йошкар-Ола |
45 |
5,1% |
0,7% |
2,7 |
111 |
|
Дзержинск |
44,8 |
6,9% |
0,7% |
2,3 |
93 |
|
Новочебоксарск |
40,9 |
3,5% |
0,2% |
2,2 |
100 |
|
Нефтекамск |
40,6 |
2,0% |
1,2% |
2,1 |
118 |
|
Воткинск |
39,3 |
2,9% |
0,5% |
2,0 |
141 |
|
Балаково |
37,7 |
7,1% |
0,3% |
2,0 |
90 |
|
Димитровград |
37,3 |
-0,3% |
-0,8% |
1,9 |
101 |
|
Города Уральского ФО |
|||||
|
Нефтеюганск |
89,4 |
10,1% |
1,5% |
5,3 |
120 |
|
Сургут |
87,6 |
12,9% |
2,0% |
5,8 |
72 |
|
Екатеринбург |
79,2 |
9,8% |
1,5% |
4,9 |
75 |
|
Тюмень |
75,3 |
11,9% |
1,2% |
5,0 |
97 |
|
Нижневартовск |
66,8 |
12,3% |
1,5% |
4,3 |
92 |
|
Стерлитамак |
46,4 |
7,4% |
1,1% |
2,5 |
130 |
|
Челябинск |
44,5 |
7,2% |
0,9% |
2,6 |
94 |
|
Курган |
43,6 |
7,1% |
1,6% |
2,4 |
96 |
|
Первоуральск |
41,3 |
3,3% |
0,2% |
2,3 |
102 |
|
Нижний Тагил |
40,1 |
4,4% |
0,5% |
2,1 |
97 |
|
Магнитогорск |
37,8 |
8,0% |
1,1% |
2,1 |
83 |
|
Миасс |
37,6 |
5,3% |
-1,8% |
2,1 |
91 |
|
Города Сибирского ФО |
|||||
|
Иркутск |
85,7 |
22,3% |
2,5% |
5,3 |
68 |
|
Новосибирск |
80,6 |
12,4% |
1,4% |
4,9 |
67 |
|
Красноярск |
73,6 |
18,5% |
2,6% |
4,6 |
66 |
|
Томск |
70,9 |
18,8% |
2,6% |
4,2 |
95 |
|
Барнаул |
61 |
20,3% |
2,0% |
3,5 |
68 |
|
Омск |
60 |
26,3% |
3,3% |
3,4 |
69 |
|
Абакан |
58,7 |
12,2% |
0,5% |
3,8 |
119 |
|
Кемерово |
58,5 |
19,4% |
2,5% |
3,6 |
74 |
|
Ангарск |
52,5 |
15,9% |
1,2% |
3,0 |
95 |
|
Новокузнецк |
51,1 |
16,9% |
2,0% |
2,9 |
76 |
|
Норильск |
44,5 |
18,0% |
1,6% |
2,6 |
67 |
|
Бийск |
40,9 |
12,4% |
2,5% |
2,3 |
114 |
|
Города Дальневосточного ФО |
|||||
|
Владивосток |
137,2 |
12,1% |
0,4% |
8,1 |
117 |
|
Южно-Сахалинск |
120,8 |
10,6% |
-0,4% |
7,1 |
84 |
|
Хабаровск |
98 |
16,8% |
2,7% |
5,5 |
79 |
|
Благовещенск |
92,9 |
22,4% |
2,4% |
5,7 |
88 |
|
Якутск |
90,3 |
3,0% |
0,2% |
5,8 |
74 |
|
Улан-Удэ |
69,4 |
27,8% |
3,6% |
3,9 |
75 |
|
Чита |
68,9 |
27,6% |
4,1% |
4,3 |
92 |
|
Находка |
66,2 |
10,7% |
0,8% |
3,7 |
91 |
|
Комсомольск-на-Амуре |
45,6 |
3,9% |
0,0% |
2,4 |
106 |
Источник: Аналитический центр Циан
Несмотря на все меры поддержки, в 2020 г. петербургский рынок новостроек показал отрицательную динамику по продажам – индикатор реализованных лотов опустился на 13,4 тыс. единиц. Эксперты Urbanus.ru проанализировали природу этого спада. Было установлено, что 58,2% этой разницы приходится на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Таким образом, именно фракция малогабаритного жилья стала главной жертвой кризиса.
В прошлом году спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге резко сузился – на 21,3% – и заметно переформатировался. Во всех планировочных категориях наблюдается ухудшение показателей, но студий это коснулось в наибольшей степени. Их доля уменьшилась почти на четверть – с 30,3 до 24,6 процентного пункта. Соответственно, это повлекло расширение представительства остальных категорий. Сектор однокомнатных квартир и апартаментов прибавил 2,8 процентного пункта, двухкомнатных – 1,0 процентный пункт. Удельный вес лотов с тремя комнатами и более достиг 7,7% (плюс 0,9 процентного пункта).
Распределение спроса по типам планировки
Анализ метражной структуры сделок дает схожую картину. В 2019 г. каждый третий юнит, покупаемый на петербургском рынке, имел площадь до 30 кв. м. За год удельный вес подобной недвижимости утратил 5,7 процентного пункта. Покупательский интерес по большей части сдвинулся в сторону фракции с габаритами 30-60 кв. м. По итогам 2020-го она занимает 58,0% в структуре спроса – на 4,8 процентного пункта больше, чем годом ранее. Немного – на 1,1 процентного пункта – подросла и доля более крупных объектов (от 60 до 90 кв. м). Представительство жилья с метражом 90+ осталось прежним.
Распределение спроса по метражным категориям
Приходится констатировать, что значение студий и небольших квартир, которые ранее всегда были востребованы в Санкт-Петербурге, в 2020-м резко уменьшилось. Этот тренд охватил все районы города. Например, новостройках Петроградского района было продано всего два объекта площадью меньше 30 кв. м. В Центральном районе количество ДДУ в рамках указанной выборки сократилось на 82,6%, в Адмиралтейском – на 81,7%. Среди остальных локаций удельный вес объектов площадью до 30 кв. м сильнее всего уменьшился в Василеостровском (минус 12,2 процентного пункта), Фрунзенском (минус 13,2 процентного пункта), Пушкинском (минус 8,6 процентного пункта), Невском (минус 7,9 процентного пункта) районах.
В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 г. Другие категории также пережили спад, но в их случаях он был выражен слабее. Реализация крупногабаритных лотов сократилась на 25,4%, однокомнатных – на 11,3%, двухкомнатных – на 10,1%. Примечательно, что пул адресов, по которым продаются объекты малого формата, почти не изменился. В 2020 г. их было 136, годом ранее – 137. Почему такие потери понес один из базовых секторов для петербургской индустрии недвижимости? Что стоит за этим явлением? Отчасти оно объясняется вымыванием экспозиции – интенсивный спрос на студии и малометражные квартиры в предыдущие годы привел к временному истощению выборки. Однако в качестве основного фактора следует рассматривать уход с рынка значительной части покупателей с небольшими бюджетами (до 3 млн рублей). Покупательная способность этой аудитории была серьезно подорвана в кризис. Пока что она не может себе позволить ни приобретение жилья на собственные средства, ни обслуживание кредита (даже при условии льготного ипотечного режима. В силу этого обстоятельства застройщики Санкт-Петербурга по оценкам Urbanus.ru не досчитались 23-25 млрд рублей выручки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.