В 2021 году Москва займет второе место в мире по росту цен на элитное жилье
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2021 году среди 26 проанализированных городов максимальный рост цен на элитную недвижимость ожидается в Сеуле – на уровне 7%, второе место делят Москва, Шанхай и Кейптаун, в которых прогнозируется увеличение показателя на 5%.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В 2020 году результаты большинства мировых рынков оказались лучше, чем мы могли ожидать. Только в 29 городах из индекса PIRI 100 Knight Frank, отражающего изменения цен на элитную недвижимость в 100 ключевых мегаполисах, была зафиксирована отрицательная динамика. При этом средний рост цен составил 1,9%, и в 2021 году мы прогнозируем схожий показатель – примерно 2%».
Прогноз изменения цен на элитную жилую недвижимость
|
2020 |
2021 |
||
|
Город |
Прогноз |
Факт |
Прогноз |
|
Сеул |
2,0% |
11,7% |
7,0% |
|
Москва |
4,5% |
9,9% |
5,0% |
|
Шанхай |
2,5% |
8,5% |
5,0% |
|
Кейптаун |
0,0% |
-9,2% |
5,0% |
|
Майами |
5,0% |
6,1% |
4,0% |
|
Лиссабон |
4,0% |
3,0% |
4,0% |
|
Окленд |
1,0% |
17,5% |
4,0% |
|
Лондон |
1,0% |
-4,3% |
3,0% |
|
Ванкувер |
-5,0% |
8,1% |
3,0% |
|
Лос-Анджелес |
2,0% |
7,6% |
3,0% |
|
Женева |
4,0% |
3,0% |
3,0% |
|
Сидней |
4,0% |
1,1% |
3,0% |
|
Монако |
0,0% |
1,0% |
3,0% |
|
Сингапур |
3,0% |
-0,2% |
3,0% |
|
Берлин |
5,0% |
0,9% |
3,0% |
|
Париж |
7,0% |
-2,3% |
3,0% |
|
Мадрид |
3,0% |
-4,0% |
3,0% |
|
Токио |
3,0% |
6,0% |
3,0% |
|
Вена |
1,0% |
0,8% |
2,0% |
|
Барселона |
2,0% |
1,0% |
2,0% |
|
Мельбурн |
3,0% |
0,2% |
1,0% |
|
Мумбаи |
-1,0% |
-1,5% |
0,0% |
|
Нью-Йорк |
-3,0% |
-5,1% |
0,0% |
|
Гонконг |
-2,0% |
-6,9% |
0,0% |
|
Дубай |
-2,0% |
-5,9% |
-2,0% |
|
Буэнос-Айрес |
-6,0% |
-12,0% |
-8,0% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Согласно прогнозам на 2021 год, рост цен на элитную недвижимость в Сеуле составит 7%. Несмотря на все принятые меры по сдерживанию цен, спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение в городе, население которого больше, чем, к примеру, в Лондоне или Нью-Йорке.
- Москва, Шанхай и Кейптаун делят второе место: рост цен составит 5%, однако по разным причинам. Так, восстановление экономики в континентальном Китае происходит столь стремительно, что к концу 2021 года в стране прогнозируется увеличение ВВП на 8%. В случае с Кейптауном цены продемонстрируют положительную динамику после снижения, обусловленного валютными колебаниями и общей экономической ситуацией.
- По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, на рынке элитного жилья Москвы рост цен наблюдался на протяжении всего 2020 года и ускорился в последние месяцы на фоне сокращения объема предложения. В данном сегменте мы не видим предпосылок к существенному снижению показателя, и на протяжении следующего года ожидаем сохранения возрастающей тенденции в пределах 5-6% в случае стабильной политической и экономической ситуации в России. Если учесть, что изменение цены в основном определяется структурой предложения, возможны колебания показателя с появлением на столичном рынке крупномасштабных проектов, в которых лоты предлагаются по отличным от среднерыночных ценам.
- Третье место делят еще три города: Майами, Лиссабон и Окленд (+4%). По прогнозам, реализация отложенного спроса, налоговые льготы и низкие процентные ставки продолжат быть ключевыми драйверами роста цен.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «В Лондоне, как и в ряде других городов, в 2021 году цены на элитное жилье могут вырасти на 3%. Вместе с новой волной интереса к недвижимости со стороны зарубежных ультрахайнетов, в особенности российских, и укреплением фунта стерлингов, рост цен простимулирует освобождение от уплаты гербового сбора и окончание периода политической неопределенности из-за Brexit. Кроме того, интерес иностранных граждан поддерживается беспроцентными рассрочками от застройщиков с первым взносом в размере 10%, а также выгодными ставками по кредитам. В связи с этим, мы неоднократно отмечали всплеск спроса на элитное жилье в городе, и очевидно, активный интерес к рынку сохранится и в 2021 году».
- В Ванкувере (+3%), где был реализован значительный отложенный спрос после окончания локдауна, ожидаются умеренные темпы роста цен и количества сделок. Местные государственные органы намерены повлиять на рынок в целях снижения инфляции.
- В Сиднее, Сингапуре и Лос-Анджелесе (+3%) сниженный объем предложения был зафиксирован еще до пандемии, и коронакризис только усугубил ситуацию. В 2021 году можно ожидать изменений в городах США: если доллар ослабнет, как предсказывают многие аналитики, это наверняка вызовет у иностранных инвесторов дополнительный интерес к американскому рынку. Изменения в государственной и местной налоговой политике также могут повлиять на то, что ультрахайнеты обратят внимание на недвижимость в таких штатах, как Нью-Йорк и Калифорния.
- Берлин, Париж и Мадрид покажут стабильный рост цен на 3%, чему поспособствуют ограниченное предложение и выход на рынок новых высококлассных проектов.
- Лишь в двух проанализированных городах ожидается снижение цен на элитную недвижимость – в Дубае (-2%) и Буэнос-Айресе (-8%). В Латинской Америке, где распространение вакцин от Covid-19 ограничено, восстановление будет происходить дольше, чем в других регионах. Корректировка цен в Дубае должна замедлиться со смягчением ограничений на перелеты и отложенным проведением всемирной выставки Expo-2020.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «По итогам 2020 года рост средних цен на элитную недвижимость в Петербурге составил 8,7% относительно показателя 2019 года. Рост был связан как с общим удорожанием элитного жилья на фоне повышенного спроса, так и с изменением ассортимента, из которого ушло наиболее доступное предложение. В 2021 году мы прогнозируем сохранение тенденции роста средних цен на элитное жилье. Предпосылкой для этого послужит обновление предложения на рынке – в текущем году мы ожидаем начала реализации новых объектов с ценой, превышающей средний показатель по рынку».
- Кейт Эверетт-Аллен, глава департамента международных исследований жилой недвижимости Knight Frank: «Конечно, пандемия и связанный с ней кризис внесли значительные коррективы в наши прогнозы. Однако относительно 11 рынков ожидания оказались точны с погрешностью в 3%, а в Вене и Мумбаи – меньше 0,5%. В Окленде ситуация развернулась совсем не так, как мы предполагали, однако в конце 2019 года было затруднительно предсказать резкий всплеск спроса, спровоцированный окончанием локдауна из-за Covid-19. Результаты европейских городов разнятся – в Лиссабоне, Женеве и Монако погрешность находилась в пределах 1%. В отношении Парижа, Мадрида и Берлина мы оказались менее точны: рост цен во всех трех городах был слабее – запрет на международные поездки “остудил пыл” некоторых покупателей».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
Первый месяц 2021 года на рынке жилья Москвы завершился преимущественно сокращением числа сделок. К такому выводу пришли аналитики «Метриум», проанализировав последние данные о сделках московского Росреестра. Только сектор строящегося жилья в январе подрос на 6%, тогда как на вторичном рынке число сделок уменьшилось на 5%, а в ипотеке – на 6%.
В январе 2021 года в Управлении Росреестра по Москве зарегистрировали 5,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья в столице. Это на 6% больше, чем в январе 2020 года, когда было зафиксировано почти 5 тыс. сделок на рынке строящегося жилья.
Как и в предыдущие годы, в январе нового года заключается примерно в два раза меньше соглашений, чем в декабре предыдущего года, отмечают эксперты «Метриум». В последний месяц прошлого года в Москве оформили 10,7 тыс. ДДУ. В целом текущее число январских сделок (5,3 тыс.) примерно соответствует уровню активности клиентов, наблюдаемому с 2018 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
В Новой Москве, по подсчетам аналитиков «Метриум», в январе покупатели строящегося жилья заключили 1,4 тыс. договоров долевого участия. В январе 2020 года было всего на 23 сделки больше. Таким образом, уровень спроса на новостройки в ТиНАО практически не изменился.
«Спрос на новостройки в Новой Москве достаточно стабилен, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Поскольку здесь сохраняется более доступный уровень цен, многие покупатели концентрируются именно на местном рынке нового жилья, особенно в условиях снижения ставок по ипотеке. Способствует устойчивому интересу клиентов и постоянное развитие инфраструктуры, сети социальных объектов, появление новых рабочих мест».
Количество ипотечных сделок, зарегистрированных в Большой Москве в январе 2021 года, сократилось. Относительно января 2020 года, когда были зафиксированы 6,4 тыс. соглашений между покупателями жилья и банками, спрос со стороны заемщиков снизился на 6%. Тем не менее только показатель первого месяца 2020 года превосходит текущие январские результаты, а в аналогичный период 2013-2019 гг. в январе было меньше ипотечных сделок, чем сейчас.
«Основываясь на данных за январь делать долгосрочный прогноз пока рано, – отмечет Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – С одной стороны, возможно, мы наблюдаем начало процесса замедления рынка ипотеки. Хотя ставки сохраняются на низком уровне, цены на жилье за последний год возросли на 20%, и часть покупателей отказывается от своих планов. С другой стороны, нельзя исключать временные колебания спроса. В любом случае в феврале и марте ситуация прояснится».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На вторичном рынке жилья в Москве также покупатели жилья в январе заключили меньше сделок, чем год назад. В прошлом месяце в Москве зафиксировало 7,6 тыс. договоров купли продажи, тогда как в январе 2020 года – почти 8 тыс. Таким образом, активность покупателей снизилась на 5%. Текущий январский показатель – худший за последние три года. В 2018-2020 в январе в среднем заключали 8,7 тыс. сделок купли-продажи.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Снижение числа сделок в январе в целом ожидаемо, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Активность покупателей в первый месяц всегда ниже из-за долгих новогодних каникул. Однако январь 2021 года – первый месяц с 2016 года, когда было зафиксировано снижение, а не рост ипотечных сделок. На фоне действия программы субсидирования ипотеки – это странно. Впрочем, в целом абсолютные показатели по числу сделок все равно остаются очень высокими, поэтому необходимо дождаться развития динамики спроса».