В 2021 году Москва займет второе место в мире по росту цен на элитное жилье
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/bf19f8d6/8426dc3c382e922246549811.jpg)
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2021 году среди 26 проанализированных городов максимальный рост цен на элитную недвижимость ожидается в Сеуле – на уровне 7%, второе место делят Москва, Шанхай и Кейптаун, в которых прогнозируется увеличение показателя на 5%.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «В 2020 году результаты большинства мировых рынков оказались лучше, чем мы могли ожидать. Только в 29 городах из индекса PIRI 100 Knight Frank, отражающего изменения цен на элитную недвижимость в 100 ключевых мегаполисах, была зафиксирована отрицательная динамика. При этом средний рост цен составил 1,9%, и в 2021 году мы прогнозируем схожий показатель – примерно 2%».
Прогноз изменения цен на элитную жилую недвижимость
2020 |
2021 |
||
Город |
Прогноз |
Факт |
Прогноз |
Сеул |
2,0% |
11,7% |
7,0% |
Москва |
4,5% |
9,9% |
5,0% |
Шанхай |
2,5% |
8,5% |
5,0% |
Кейптаун |
0,0% |
-9,2% |
5,0% |
Майами |
5,0% |
6,1% |
4,0% |
Лиссабон |
4,0% |
3,0% |
4,0% |
Окленд |
1,0% |
17,5% |
4,0% |
Лондон |
1,0% |
-4,3% |
3,0% |
Ванкувер |
-5,0% |
8,1% |
3,0% |
Лос-Анджелес |
2,0% |
7,6% |
3,0% |
Женева |
4,0% |
3,0% |
3,0% |
Сидней |
4,0% |
1,1% |
3,0% |
Монако |
0,0% |
1,0% |
3,0% |
Сингапур |
3,0% |
-0,2% |
3,0% |
Берлин |
5,0% |
0,9% |
3,0% |
Париж |
7,0% |
-2,3% |
3,0% |
Мадрид |
3,0% |
-4,0% |
3,0% |
Токио |
3,0% |
6,0% |
3,0% |
Вена |
1,0% |
0,8% |
2,0% |
Барселона |
2,0% |
1,0% |
2,0% |
Мельбурн |
3,0% |
0,2% |
1,0% |
Мумбаи |
-1,0% |
-1,5% |
0,0% |
Нью-Йорк |
-3,0% |
-5,1% |
0,0% |
Гонконг |
-2,0% |
-6,9% |
0,0% |
Дубай |
-2,0% |
-5,9% |
-2,0% |
Буэнос-Айрес |
-6,0% |
-12,0% |
-8,0% |
Источник: The Wealth Report 2021
- Согласно прогнозам на 2021 год, рост цен на элитную недвижимость в Сеуле составит 7%. Несмотря на все принятые меры по сдерживанию цен, спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение в городе, население которого больше, чем, к примеру, в Лондоне или Нью-Йорке.
- Москва, Шанхай и Кейптаун делят второе место: рост цен составит 5%, однако по разным причинам. Так, восстановление экономики в континентальном Китае происходит столь стремительно, что к концу 2021 года в стране прогнозируется увеличение ВВП на 8%. В случае с Кейптауном цены продемонстрируют положительную динамику после снижения, обусловленного валютными колебаниями и общей экономической ситуацией.
- По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, на рынке элитного жилья Москвы рост цен наблюдался на протяжении всего 2020 года и ускорился в последние месяцы на фоне сокращения объема предложения. В данном сегменте мы не видим предпосылок к существенному снижению показателя, и на протяжении следующего года ожидаем сохранения возрастающей тенденции в пределах 5-6% в случае стабильной политической и экономической ситуации в России. Если учесть, что изменение цены в основном определяется структурой предложения, возможны колебания показателя с появлением на столичном рынке крупномасштабных проектов, в которых лоты предлагаются по отличным от среднерыночных ценам.
- Третье место делят еще три города: Майами, Лиссабон и Окленд (+4%). По прогнозам, реализация отложенного спроса, налоговые льготы и низкие процентные ставки продолжат быть ключевыми драйверами роста цен.
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia: «В Лондоне, как и в ряде других городов, в 2021 году цены на элитное жилье могут вырасти на 3%. Вместе с новой волной интереса к недвижимости со стороны зарубежных ультрахайнетов, в особенности российских, и укреплением фунта стерлингов, рост цен простимулирует освобождение от уплаты гербового сбора и окончание периода политической неопределенности из-за Brexit. Кроме того, интерес иностранных граждан поддерживается беспроцентными рассрочками от застройщиков с первым взносом в размере 10%, а также выгодными ставками по кредитам. В связи с этим, мы неоднократно отмечали всплеск спроса на элитное жилье в городе, и очевидно, активный интерес к рынку сохранится и в 2021 году».
- В Ванкувере (+3%), где был реализован значительный отложенный спрос после окончания локдауна, ожидаются умеренные темпы роста цен и количества сделок. Местные государственные органы намерены повлиять на рынок в целях снижения инфляции.
- В Сиднее, Сингапуре и Лос-Анджелесе (+3%) сниженный объем предложения был зафиксирован еще до пандемии, и коронакризис только усугубил ситуацию. В 2021 году можно ожидать изменений в городах США: если доллар ослабнет, как предсказывают многие аналитики, это наверняка вызовет у иностранных инвесторов дополнительный интерес к американскому рынку. Изменения в государственной и местной налоговой политике также могут повлиять на то, что ультрахайнеты обратят внимание на недвижимость в таких штатах, как Нью-Йорк и Калифорния.
- Берлин, Париж и Мадрид покажут стабильный рост цен на 3%, чему поспособствуют ограниченное предложение и выход на рынок новых высококлассных проектов.
- Лишь в двух проанализированных городах ожидается снижение цен на элитную недвижимость – в Дубае (-2%) и Буэнос-Айресе (-8%). В Латинской Америке, где распространение вакцин от Covid-19 ограничено, восстановление будет происходить дольше, чем в других регионах. Корректировка цен в Дубае должна замедлиться со смягчением ограничений на перелеты и отложенным проведением всемирной выставки Expo-2020.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «По итогам 2020 года рост средних цен на элитную недвижимость в Петербурге составил 8,7% относительно показателя 2019 года. Рост был связан как с общим удорожанием элитного жилья на фоне повышенного спроса, так и с изменением ассортимента, из которого ушло наиболее доступное предложение. В 2021 году мы прогнозируем сохранение тенденции роста средних цен на элитное жилье. Предпосылкой для этого послужит обновление предложения на рынке – в текущем году мы ожидаем начала реализации новых объектов с ценой, превышающей средний показатель по рынку».
- Кейт Эверетт-Аллен, глава департамента международных исследований жилой недвижимости Knight Frank: «Конечно, пандемия и связанный с ней кризис внесли значительные коррективы в наши прогнозы. Однако относительно 11 рынков ожидания оказались точны с погрешностью в 3%, а в Вене и Мумбаи – меньше 0,5%. В Окленде ситуация развернулась совсем не так, как мы предполагали, однако в конце 2019 года было затруднительно предсказать резкий всплеск спроса, спровоцированный окончанием локдауна из-за Covid-19. Результаты европейских городов разнятся – в Лиссабоне, Женеве и Монако погрешность находилась в пределах 1%. В отношении Парижа, Мадрида и Берлина мы оказались менее точны: рост цен во всех трех городах был слабее – запрет на международные поездки “остудил пыл” некоторых покупателей».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/ddcb99c3/b6e3eb603ce0680f91ad5d5a.png)
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/a79be92a/b62805b1bdde1e57869f4ff9.jpg)
Вопреки пандемии коронавируса и экономического кризиса рынок ипотеки в России в 2020 году вырос наполовину относительно 2019 года, подсчитали эксперты «Метриум», основываясь на новой статистике Банка России. Беспрецедентное снижение ставок по ипотеке стимулировало россиян вкладываться в недвижимость, однако рост цен и стагнация доходов сделали ипотеку более обременительной и заставили многих заемщиков переключиться на вторичный рынок жилья.
В 2020 году российские банки выдали 1,71 млн ипотечных кредитов на сумму 4,29 трлн рублей. По сравнению с 2019 годом число займов выросло на 35%, а их денежный объем – на 51%. Относительно докризисного 2014 года количество заемщиков увеличилось на 69%, но сумма требующихся им для покупки жилья заемных средств за этот же период выросла в 2,5 раза.
Итоги 2020 года на рынке ипотеки в России
Показатели |
2014 |
2019 |
2020 |
Изменение к 2019 |
Изменение к 2014 |
Количество кредитов, млн |
1,01 |
1,27 |
1,71 |
+35% |
+69% |
Объем выдачи, млрд руб. |
1,75 |
2,85 |
4,29 |
+51% |
рост в 2,5 раза |
Средневзвешенная ставка, %* |
13,17 |
9,00 |
7,36 |
–1,64 п.п. |
–5,81 п.п. |
Средняя сумма кредита, млн руб.* |
1,72 |
2,38 |
2,65 |
+0,27 млн |
+0,93 млн |
Средний срок кредитования, лет* |
14,8 |
18,2 |
18,8 |
+0,6 лет |
+4 года |
*На конец года
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Субсидирование ставок спасло рынок ипотеки
В первом полугодии 2020 года спрос на ипотеку не демонстрировал внушительного роста. Относительно аналогичных месяцев 2019 года количество выданных кредитов росло на 1-8%. Ситуация кардинально поменялась во втором полугодии, когда многие потенциальные заемщики осознали выгоды от снижения ставок, а большинство коронавирусных ограничений сняли власти.
Во второй половине года спрос быстро увеличился. Лучшим месяцем стал декабрь, когда россияне получили 212 тыс. кредитов на 560 млрд рублей. В среднем каждый месяц с июля по декабрь банки выдавали по 185 тыс. кредитов на сумму 476 млрд рублей. В 2014 году в такой же период в среднем кредиторы предоставляли 93 тыс. ипотеки на сумму 165 млрд рублей.
Спрос на ипотеку вырос из-за программы субсидирования, благодаря которой ставки сократились примерно до 6%. Власти компенсируют банкам недополученную прибыль из-за снижения рыночной ставки с уровня примерно 9% до 6,5%. Без этой меры даже при отсутствии кризиса, связанного с коронавирусом, рынок ипотеки скорее всего продолжил бы стагнировать, как это было в 2019 и начале 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Кредит стал более обременительным
В крупных городах страны квартиры подорожали примерно на 15-20%. Новостройки росли в цене еще быстрее. К примеру, в Москве, по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра нового жилья бизнес-класса за год возросла на 24%, а массовых новостроек – на 19%.
Из-за этого кредит стал более обременительным, особенно для тех заемщиков, которые пришли на рынок в конце года. Если в начале 2020 года банки выдавали заемщикам в среднем по 2,43 млн рублей, то в декабре уже 2,65 млн. Однако ежемесячный платеж в условиях стагнации доходов заемщики не хотели увеличивать, что выразилось в повышении срока кредитования. В декабре россияне занимали у банков деньги на покупку жилья в среднем на 225 месяцев или 18,8 лет. Для сравнения, в мае срок кредитования составлял 217 месяцев (18,1 лет).
Примечательно, что такая динамика наблюдается на фоне беспрецедентного снижения ипотечных ставок. В декабре 2019 году кредит на покупку жилья (вторичного и первичного) в среднем выдавался под 9% годовых, а в декабре 2020 года – под 7,36%. То есть несмотря на снижение стоимости кредита, рост цен на жилье вынудил покупателей брать кредит в среднем на 8 месяцев дольше.
Доля ипотеки на новостройки сокращается
Несмотря на то, что госпрограмму субсидирования ипотеки власти реализовали для поддержки строительного сектора, доля ипотечных кредитов, полученных под покупку квартиры в строящихся домах к концу года, заметно снизилась.
В декабре 2019 года 25% кредитов были выданы под залог прав участника долевого строительства, иными словами – на покупку квартиры у застройщика в еще не готовом доме. Остальные кредиты, соответственно, приходились на договоры купли-продажи, в основном на вторичные квартиры, но в том числе и на жилье в готовых домах от застройщика. В мае, после начала субсидирования ставок, которое действовало только при покупке жилья от застройщика, доля ипотечных сделок с новостройками подскочила до 34%. В июне показатель достиг 35%, а затем начал устойчиво снижаться: в июле и августе – до 33%, в сентябре – до 28%, в октябре – до 27%, в ноябре – до 25%, в декабре – до 24%.
Хотя в целом спрос на новостройки в кредит увеличился по числу сделок на 44% (до 483 тыс.) и на 64% по объему (почти до 1,5 трлн рублей), к концу года заемщики стали чаще приобретать вторичное или готовое жилье. Это связано с тем, что средний кредит на новостройки стал значительно больше за год. Он увеличился с 2,93 млн в декабре 2019 года до 3,35 млн рублей в декабре 2020 года. Срок кредитования при этом вырос до 229 месяцев (19,1 лет), хотя, к примеру, в мае он составлял 214 месяцев (17,8 лет). Ставка по кредитам на новостройки снизилась за год с 8,28% до 5,82%.
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
41% кредитов выданы в 10 регионах России
Спрос на жилье в кредит по-прежнему сконцентрирован в населенных и экономически успешных регионах России. В 2020 году 41% ипотеки выдали в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Тюменской области, Татарстане, Свердловской области, Башкортостане, Краснодарском крае, Челябинской и Новосибирской областях. В 2019 году жителям этих регионов одобрили 40% кредитов, выданных в России.
Характерная в целом для страны тенденция к сокращению доли ипотечных сделок со строящимся жильём наблюдалась не во всех лидирующих по объему кредитования регионах. В Краснодарском крае доля кредитов на покупку таких квартир выросла с декабря 2019 года к декабрю 2020 года с 34% до 35%, в Тюменской области – с 19% до 22%, в Челябинской области – с 13% до 15%. Тем не менее этот показатель за аналогичный период сократился в Москве с 42% до 37%, Московской области – с 32% до 26%, Санкт-Петербурге – с 45% до 36%, Башкортостане – с 24% до 19%, Свердловской области – с 23% до 22%, Новосибирской области – с 25% до 23%. Не изменилась доля новостроек в ипотечном спросе только в Татарстане (20%).
«Основной вывод, который можно сделать по итогам 2020 года – программу субсидирования ипотеки необходимо продолжать, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Даже несмотря на трудные экономические условия, снижение ставок стимулировало инвестировать банки и население в строительство 4,3 трлн рублей – а это около 4% ВВП в 2020 году. По первой оценке, Росстата за 2020 год, ВВП страны сократился на 3,1%. То есть если бы не ипотечное кредитование строительства, мы имели бы еще более глубокий экономический спад. В 2021 году необходимо не только продолжить программу субсидирования, но и снизить ипотечные ставки, чтобы дополнительно простимулировать население приобретать жилье и помочь экономике быстрее восстановиться».