Текущих запасов дешевого жилья в Санкт-Петербурге осталось на три месяца
Портал Urbanus.ru подготовил генеральный обзор предложения по всем районам Санкт-Петербурга. Самым распространенным товаром на рынке стали объекты стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Они занимают 46,1% в городской экспозиции. В семи районах с наибольшими запасами квартир в новостройках эта категория недвижимости охватывает от 42,0% (Выборгский) до 61,2% (Красносельский). Только в Петроградском районе она серьезно уступает более дорогим лотам. В то же время фонд квартир с ценником до 5 млн рублей сократился более чем в 2,5 раза, а его удельный вес понизился с 44,4% до 25,4%.
Дешевых квартир и апартаментов в петербургских новостройках осталось очень мало: 1,8 тыс. лотов с бюджетом до 3 млн рублей и 6,6 тыс. лотов с бюджетом от 3 до 5 млн рублей. Если интенсивность спроса в рамках этих ценовых категорий останется на уровне прошлого года, то указанный объем остатков будет исчерпан уже через два-три месяца. Наибольшее количество объектов стоимостью до 3 млн рублей собрано в проектах Выборгского района – свыше 700 единиц. В основном это представители таких отдаленных локаций, как Парголово и Парнас, а также юниты из состава местных апарт-комплексов. Всего в границах района сосредоточена четверть всех малобюджетных лотов (дешевле 5 млн рублей) Санкт-Петербурга – 2,1 тыс. единиц. Их удельный вес в здешней экспозиции составляет 39,5%. Относительно большой выборкой дешевой недвижимости располагают также Пушкинский (0,9 тыс. лотов), Красногвардейский (1,1 тыс. лотов), Приморский (1,2 тыс. лотов) и Невский (1,4 тыс. лотов) районы. Наряду с Выборгским Невский и Пушкинский районы выделяются самой высокой долей доступной недвижимости – 38,4-38,8%.
Основу рынка в настоящее время составляют объекты с ценником 5-10 млн рублей. Крупнейшим хабом подобных лотов выступает Приморский район – 3,9 тыс. единиц. Затем следуют Выборгский (2,3 тыс. единиц), Красногвардейский (1,6 тыс. единиц) и Невский (1,6 тыс. единиц) районы. Вместе четыре указанных локации формируют свыше 60% предложения в этой категории.
|
Район Санкт-Петербурга |
Специализация по ценовым сегментам (в скобках указан удельный вес каждого сегмента в структуре локальной экспозиции, %) |
|
Василеостровский |
средний (38,5), высокий (55,5) |
|
Выборгский |
низкий (39,5), средний (42,0) |
|
Красногвардейский |
средний (42,7) |
|
Красносельский |
средний (61,2) |
|
Московский |
средний (45,2), высокий (43,2) |
|
Невский |
низкий (38,4), средний (43,9) |
|
Петроградский |
сверхвысокий (73,2) |
|
Приморский |
средний (54,6) |
|
Пушкинский |
низкий (38,8), средний (57,1) |
|
Фрунзенский |
средний (62,2) |
|
Центральный |
средний (50,4), высокий (32,5) |
Экспозиция в более высоких ценовых сегментах (10-15 и 15-25 млн рублей») – это еще примерно четверть рынка нового жилья. Основными центрами аккумуляции этого продукта служат Приморский (2,0 тыс. лотов), Московский (1,3 тыс. лотов), Красногвардейский (1,0 тыс. лотов) и Выборгский районы (0,9 тыс. лотов). Причем в случае Московского района именно объекты с прайсом от 10 до 25 млн рублей определяют специализацию. В локальной экспозиции их представительство достигает 43,2%. На Васильевском острове эта пропорция еще выше – 55,5%.
Высокобюджетные квартиры и апартаменты (дороже 25 млн рублей) образуют лишь 3,6% городской экспозиции. Почти две трети от их количества сгруппировано в новостройках Петроградского района.
Наиболее сбалансированной структурой предложения отличается Адмиралтейский район, где практически в равных долях представлены лоты с бюджетами 3-5, 5-10 и 10-15 млн рублей.
Доля квартир с предчистовой отделкой от застройщика на рынке новостроек бизнес-, премиум- и элитного класса в 2020 году заметно увеличилась, по наблюдениям аналитиков компании «Метриум». От 22% до 26% квартир или апартаментов в этих сегментах сейчас предлагаются столичными девелоперами с таким уровнем отделки. При этом доля жилья без ремонта за 2020 год сократилась во всех трех сегментах высокобюджетного рынка.
В 2020 году застройщики комплексов высокобюджетного сегмента в Москве стали чаще предлагать клиентам квартиры и апартаменты с предчистовой отделкой, которая также называется white box. Обычно она предполагает возведение межкомнатных перегородок, разводку всех коммуникаций и предварительную отделку поверхностей. Покупателю такой квартиры остается провести только косметический ремонт, самостоятельно определив дизайн помещений. Въехать и жить в это жилье нельзя, но и капитальный ремонт со строительством межкомнатных стен, выравниванием поверхностей и прокладкой коммуникаций не требуется.
Во всех трех высоких сегментах столичных новостроек за последний год жилья в формате white box стало больше. В бизнес-классе доля квартир с предчистовой отделкой за год выросла с 13% до 24% от общего числа квартир в продаже, в премиум-классе – с 8% до 22%, а в элитном – с 18% до 26%. Таким образом, хотя такой вариант жилья не стал преобладать над более привычными покупателю полной отделкой и «бетоном», доля его существенно увеличилась.
При этом во всех сегментах уменьшилось представительство объектов без отделки. В бизнес-классе их доля за 2020 год сократилась с 79% до 61% от общего числа квартир в сегменте, в премиум-классе – 42% до 37%, а в элитном – с 45% до 39%.
Динамика доли жилья с отделкой при этом была разной. В бизнес-классе доля предложения квартир под ключ выросла в 2020 году с 8% до 15%. В премиум-классе и элитном сегменте, напротив, этот показатель сократился соответственно с 50% до 41% и с 37% до 35%.
«Рынок премиальных новостроек Москвы постепенно приходит к пониманию того, что квартиры или апартаменты с предчистовой отделкой – это золотая середина, – рассказывает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Данилов Дом»). – К примеру, в нашем проекте премиум-класса “Данилов Дом” все апартаменты сдаются с отделкой white box. Мы прокладываем все инженерные системы и трассы кондиционирования, подготавливаем стены к косметической облицовке. С одной стороны, такая отделка позволяет сэкономить много времени на черновом этапе работ. С другой, она позволяет реализовать свой дизайн-проект, что крайне важно для аудитории клиентов высокобюджетного рынка новостроек».
По динамике абсолютного числа квартир в формате white box в продаже выделяется премиальный сегмент новостроек. Если в конце 2019 года на рынке было 229 таких объектов, то к концу 2020 года их стало 513 (рост в 2,2 раза). В бизнес-классе количество квартир с предчистовой отделкой увеличилось с 1,9 тыс. до 2,3 тыс. (+24%). В элитном сегменте квартир и апартаментов white box стало немного больше: 370 против 339 год назад (+9%).
*Сегменты премиум и элит включают квартиры и апартаменты, а в бизнес-классе учтены только квартиры.
Источник: «Метриум»
«За последние годы качество планировочных решений в высокобюджетных новостройках заметно выросло, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Соответственно, желание с нуля переделать внутреннюю планировку квартиры (а для этого нужен вариант без отделки) у потенциальных покупателей уменьшилось. При этом сами дизайн-проекты дорогого жилья становятся менее экстравагантными и более практичными. Покупатели дорогих новостроек стремятся не тратить много времени и денег на ремонт. С этой точки зрения больше подходят квартиры с предчистовой и финальной отделкой. Впрочем, в высокобюджетном сегменте всё равно останется группа клиентов, желающих получить “чистый лист”, на котором можно нарисовать жильё мечты с нуля. Полагаю, в ближайшие годы соотношение этих опций может стать примерно равным».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |