Текущих запасов дешевого жилья в Санкт-Петербурге осталось на три месяца
Портал Urbanus.ru подготовил генеральный обзор предложения по всем районам Санкт-Петербурга. Самым распространенным товаром на рынке стали объекты стоимостью от 5 до 10 млн рублей. Они занимают 46,1% в городской экспозиции. В семи районах с наибольшими запасами квартир в новостройках эта категория недвижимости охватывает от 42,0% (Выборгский) до 61,2% (Красносельский). Только в Петроградском районе она серьезно уступает более дорогим лотам. В то же время фонд квартир с ценником до 5 млн рублей сократился более чем в 2,5 раза, а его удельный вес понизился с 44,4% до 25,4%.
Дешевых квартир и апартаментов в петербургских новостройках осталось очень мало: 1,8 тыс. лотов с бюджетом до 3 млн рублей и 6,6 тыс. лотов с бюджетом от 3 до 5 млн рублей. Если интенсивность спроса в рамках этих ценовых категорий останется на уровне прошлого года, то указанный объем остатков будет исчерпан уже через два-три месяца. Наибольшее количество объектов стоимостью до 3 млн рублей собрано в проектах Выборгского района – свыше 700 единиц. В основном это представители таких отдаленных локаций, как Парголово и Парнас, а также юниты из состава местных апарт-комплексов. Всего в границах района сосредоточена четверть всех малобюджетных лотов (дешевле 5 млн рублей) Санкт-Петербурга – 2,1 тыс. единиц. Их удельный вес в здешней экспозиции составляет 39,5%. Относительно большой выборкой дешевой недвижимости располагают также Пушкинский (0,9 тыс. лотов), Красногвардейский (1,1 тыс. лотов), Приморский (1,2 тыс. лотов) и Невский (1,4 тыс. лотов) районы. Наряду с Выборгским Невский и Пушкинский районы выделяются самой высокой долей доступной недвижимости – 38,4-38,8%.
Основу рынка в настоящее время составляют объекты с ценником 5-10 млн рублей. Крупнейшим хабом подобных лотов выступает Приморский район – 3,9 тыс. единиц. Затем следуют Выборгский (2,3 тыс. единиц), Красногвардейский (1,6 тыс. единиц) и Невский (1,6 тыс. единиц) районы. Вместе четыре указанных локации формируют свыше 60% предложения в этой категории.
Район Санкт-Петербурга |
Специализация по ценовым сегментам (в скобках указан удельный вес каждого сегмента в структуре локальной экспозиции, %) |
Василеостровский |
средний (38,5), высокий (55,5) |
Выборгский |
низкий (39,5), средний (42,0) |
Красногвардейский |
средний (42,7) |
Красносельский |
средний (61,2) |
Московский |
средний (45,2), высокий (43,2) |
Невский |
низкий (38,4), средний (43,9) |
Петроградский |
сверхвысокий (73,2) |
Приморский |
средний (54,6) |
Пушкинский |
низкий (38,8), средний (57,1) |
Фрунзенский |
средний (62,2) |
Центральный |
средний (50,4), высокий (32,5) |
Экспозиция в более высоких ценовых сегментах (10-15 и 15-25 млн рублей») – это еще примерно четверть рынка нового жилья. Основными центрами аккумуляции этого продукта служат Приморский (2,0 тыс. лотов), Московский (1,3 тыс. лотов), Красногвардейский (1,0 тыс. лотов) и Выборгский районы (0,9 тыс. лотов). Причем в случае Московского района именно объекты с прайсом от 10 до 25 млн рублей определяют специализацию. В локальной экспозиции их представительство достигает 43,2%. На Васильевском острове эта пропорция еще выше – 55,5%.
Высокобюджетные квартиры и апартаменты (дороже 25 млн рублей) образуют лишь 3,6% городской экспозиции. Почти две трети от их количества сгруппировано в новостройках Петроградского района.
Наиболее сбалансированной структурой предложения отличается Адмиралтейский район, где практически в равных долях представлены лоты с бюджетами 3-5, 5-10 и 10-15 млн рублей.
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, в 2020 году столица Финляндии, Хельсинки, стала лидером в City Wellbeing Index – рейтинге 100 ведущих городских агломераций по качеству жизни.[1] Позиция Москвы за год изменилась с 37 на 55, а Санкт-Петербург занял 58 место, впервые появившись в индексе. В новом рейтинге City Trifecta[2] по совокупности показателей инновационного развития городов и уровня жизни первое место принадлежит Мюнхену, а последнее – Лагосу. Москва и Санкт-Петербург также попали в City Trifecta: 28 и 72 позиция соответственно.
- Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia: «Акцент на инновациях и технологическом развитии может стать ключом к привлечению и удержанию талантов и состоятельных людей, что приведет к росту благосостояния в целом. Для определения лидеров в гонке за звание “город будущего”, мы объединили несколько важных факторов, чтобы создать наш новый индекс City Trifecta. Так, к показателю благосостояния был добавлен уровень инновационного развития и рейтинг City Wellbeing, включающий анализ важнейших параметров для поддержания высокого качества жизни в городе – здравоохранение, безопасность, качество воздуха и устойчивость».
- Оценка инновационного развития предполагает присвоение класса по совокупности четырех факторов: качества[3], инфраструктуры (например, количество научно-исследовательских организаций), финансирования (в первую очередь медицинских разработок) и реализации проектов. Города, которые сочетают в себе высокую оценку по всем критериям, станут перспективными не только для привлечения специалистов, но и для инвестирования.
- В 2020 году Лондон был единственным мегаполисом, попавшим в категорию первого класса. Во втором – Токио и Нью-Йорк. Третий класс присвоен Бостону, Парижу и Сан-Франциско. Москва наряду с Пекином, Берлином, Лос-Анджелесом, Стокгольмом и другими городами отнесены к четвертому классу инновационности.
Оценка инновационного развития городов, 2020 г.
Город |
Регион |
Уровень инноваций |
Лондон |
Европа |
1 |
Токио |
Азия |
2 |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
2 |
Бостон |
Северная Америка |
3 |
Париж |
Европа |
3 |
Сан-Франциско |
Северная Америка |
3 |
Сеул |
Азия |
3 |
Москва |
Россия и СНГ |
4 |
Пекин |
Азия |
4 |
Берлин |
Европа |
4 |
Гонконг |
Азия |
4 |
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
4 |
Мельбурн |
Австралазия |
4 |
Мюнхен |
Европа |
4 |
Стокгольм |
Европа |
4 |
Торонто |
Северная Америка |
4 |
Цюрих |
Европа |
4 |
Источники: Active Capital Knight Frank
- Что касается индекса наиболее комфортных для проживания городов, City Wellbeing Index, то в 2020 году его возглавила столица Финляндии, Хельсинки (третье место в 2019 году). Мадрид за год переместился с пятой позиции на вторую, а Ванкувер – новичок рейтинга – сразу занял третью строчку. В 2019 году тройку лидеров составляли только европейские города: Осло, Цюрих и Хельсинки.
- В 2020 году Европа также стала лидером по количеству городов в топ-10 рейтинга – четыре мегаполиса, в 2019 году – семь. Северная Америка и Австралазия занимают оставшиеся позиции первой десятки, при этом в 2019 году в нее вошло только по одному городу от каждого региона, тогда как в 2020 году – по три. Азиатские города выбыли из топ-10 (в 2019 году Сингапур замыкал десятку), но Тайбэй занял 13 место.
- В 2020 году два российских города вошли в City Wellbeing Index и расположились в середине рейтинга: позиции Москвы скорректировались с 37 на 55 место, а Санкт-Петербург – новичок индекса – находится на 58 строчке.
City Wellbeing Index, 2020 г.
Город |
Регион |
City Wellbeing |
Хельсинки |
Европа |
1 |
Мадрид |
Европа |
2 |
Ванкувер |
Северная Америка |
3 |
Торонто |
Северная Америка |
4 |
Бостон |
Сереная Америка |
5 |
Брисбен |
Австралазия |
6= |
Мюнхен |
Европа |
6= |
Эдинбург |
Европа |
6= |
Сидней |
Австралазия |
9 |
Перт |
Австралазия |
10 |
… |
||
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
Женева |
Европа |
56 |
Милан |
Европа |
57 |
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
… |
||
Йоханнесбург |
Африка |
98 |
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
Лагос |
Африка |
100 |
Источники: Knight Frank Research, Numbeo, IQAir
- По совокупности показателей сформирован новый индекс City Trifecta, в котором лидирует Мюнхен. Достичь такой позиции городу помогли высокие оценки уровня благосостояния и инновационности, однако по качеству жизни он занимает только шестое место. Токио находится на второй строчке, а третью делят Париж и Нью-Йорк. Благоприятный инвестиционный климат и высокий класс инновационного развития также дают данным городам преимущество, несмотря на позиции в City Wellbeing Index.
- Подобная ситуация характерна и для Москвы: 28 место в City Trifecta, однако 55 – в City Wellbeing Index. Занять позицию выше позволил, в частности, четвертый класс инновационности. При этом город расположился в рейтинге выше многих мировых мегаполисов Европы (к примеру, Франкфурта, Милана, Хельсинки), Северной Америки (Майами, Монреаля, Лас-Вегаса), Азии (Шанхая, Осаки, Бангкока), Ближнего Востока (Тель-Авива, Дубая, Абу-Даби) и др.
City Trifecta, 2020 г.
Город |
Регион |
City Wellbeing |
Итог City Trifecta |
Мюнхен |
Европа |
6 |
1 |
Токио |
Азия |
18 |
2 |
Париж |
Европа |
24 |
3= |
Нью-Йорк |
Северная Америка |
27 |
3= |
Бостон |
Северная Америка |
5 |
5 |
Торонто |
Северная Америка |
4 |
6 |
Лондон |
Европа |
41 |
7 |
Цюрих |
Европа |
18 |
8 |
Гонконг |
Азия |
30 |
9 |
Берлин |
Европа |
35 |
10 |
Сингапур |
Азия |
26 |
11 |
Сидней |
Австралазия |
9 |
12= |
Мадрид |
Европа |
2 |
12= |
Сан-Франциско |
Северная Америка |
35 |
14 |
Амстердам |
Европа |
23 |
15= |
Стокгольм |
Европа |
17 |
15= |
Вашингтон |
Северная Америка |
28 |
15= |
Сиэтл |
Северная Америка |
12 |
18 |
Сеул |
Азия |
33 |
19= |
Лос-Анджелес |
Северная Америка |
51 |
19= |
… |
|||
Брисбен |
Австралазия |
6 |
28= |
Москва |
Россия и СНГ |
55 |
28= |
Франкфурт |
Европа |
35 |
30 |
Хельсинки |
Европа |
1 |
31 |
… |
|||
Осака |
Азия |
47 |
50 |
Майами |
Северная Америка |
50 |
51 |
Монреаль |
Северная Америка |
21 |
52= |
Дубай |
Ближний Восток |
39 |
52= |
Окленд |
Австралазия |
51 |
54 |
Варшава |
Европа |
43 |
55= |
Бангкок |
Азия |
60 |
55= |
Абу-Даби |
Ближний Восток |
31 |
57 |
… |
|||
Санкт-Петербург |
Россия и СНГ |
58 |
72 |
Сан-Паулу |
Латинская Америка |
84 |
73 |
|
|||
Киев |
Россия и СНГ |
99 |
87 |
… |
|||
Хошимин |
Азия |
94 |
99 |
Лагос |
Африка |
100 |
100 |
Источники: Knight Frank Research, RCA, Fortune Global 500, Michelin, Five Star Alliance, Times Higher Education, FlightsFrom.com
- Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, отмечает: «Безусловно, города с высоким уровнем инновационного развития являются точками притяжения ультрахайнетов всего мира. В условиях современной нестабильности именно такие регионы будут привлекать и удерживать финансовые потоки, необходимые для стабильного функционирования рынков недвижимости. Европейские города, занявшие сразу пять позиций в топ-10 City Trifecta, являются доказательством данной тенденции – в лидерах мы видим наиболее интересные направления для российских ультрахайнетов: Великобританию, Францию, Германию и Швейцарию. Однако города в этих странах известны не только своим инновационным потенциалом, но и высоким качеством жизни, разнообразием инвестиционных предложений, и конечно же, роскошной недвижимостью».
[1] City Wellbeing Index впервые был подготовлен для The Wealth Report 2020 и включал обширный перечень критериев для анализа (к примеру, баланс между работой и личной жизнью, количество солнечных часов и объем озеленения). В 2021 году расчет индекса был уточнен до системы из четырех показателей: здравоохранения, безопасности, качества воздуха и устойчивости (экологической, рыночной). Рейтинг был расширен с 40 до 100 городов.
[2] Индекс City Trifecta объединяет показатели инновационного развития городов и City Wellbeing Index.
[3] Качество инноваций измеряется качеством академических исследований, международной репутацией университетов и уровнем жизни в городе, позволяющим привлечь ценных сотрудников.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО в реализации находилось 414,6 тыс. кв.м и 8,3 тыс. лотов в 31 проекте. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 5,1% площади и на 5,7% лотов. За год сокращение составило 6,7% площади и 2% лотов. В феврале в реализацию не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми корпусами (5 корпусов) в ЖК Бунинские луга (ПИК).
По эскроу-счетам в реализации находится 62,1% площади в 15 проектах.
Более половины экспозиции приходится на поселение Сосенское (51,3%), доля которой выросла за месяц на 2,3%, в годовой динамике – на 22,1%. Объем предложения за год в этом поселении вырос на 64% за счет выхода новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
По стадиям строительной готовности большая часть экспозиции (43,2% площади) находится на начальной стадии строительной готовности (на нулевом цикле – 19,7% и на стадии монтажа первых этажей – 23,5%), доля которого сократилась на 3,8% за месяц. В годовой динамике сокращение составило 17% при уменьшении предложения на 33% площади.
Доля экспозиции на заключительной стадии строительной готовности выросла на 2,2% за месяц и составила 27,3% (фасадно-отделочные работы – 18,3%, благоустройство – 4,3%, введены – 4,7%). За год доля заключительного цикла выросла на 2,8% при росте экспозиции на 3,8%.
По итогам февраля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка НАО составила 177 тыс. руб., что на 1,3% больше, чем месяц назад, и на 33%, чем год назад.
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 186,3 тыс. руб. (+2% мм. + 39,5% гг) и в поселении Московский - 186 тыс. руб. (+3% мм, +40,5% гг). Самая низкая СВЦ в поселении Филимонковское – 139,8 тыс. руб. (+5,1% мм, +19,8% гг).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 8,9 млн руб. (+ 2,3% мм, +23,6% гг). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена квартиры наблюдается в поселении Внуковское – 10,7 млн руб. (+2,2% мм, 29,1% гг), Московский – 10,6 млн руб. (+3,7% мм, +48,5% гг) и Сосенское – 9,5 млн руб. (+4% мм, +18% гг).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.