Новые форматы жилья на рынке Новой Москвы
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги III квартала на московском рынке новостроек премиум- и элитного сегмента. В III квартале 2020 года рынок высокобюджетных новостроек включал 114 проектов с объемом экспозиции 3 910 лотов (467,8 тыс. кв. м). Относительно предыдущего квартала предложение уменьшилось на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе выросла за квартал на 2,8% (+5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев) и составила 608 150 руб. В элитном сегменте средняя цена выросла за квартал на 4,3% (+3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).и составила 1 013 095 руб. за в. м.
Премиум-класс
В III квартале 2020 года на первичном рынке жилья премиум-класса в реализации находились 63 проекта с общим объемом предложения около 2 260 лотов (1 104 квартир и 1 156 апартаментов), суммарная площадь лотов составляет 235,7 тыс. кв. м. Число экспонируемых квартир и апартаментов за квартал сократилось на 11,2%, а продаваемая площадь при этом уменьшилась на 17,8%.
За прошедшие 3 месяца продажи открылись в шести проектах премиум-класса.
По числу экспонируемых лотов в лидеры вышел район Дорогомилово (23,1%; +7,3 п.п.) за счет старта проекта Victory Park Residence. На второе место сместился Пресненский район, доля которого снизилась до 16,5% (-7,5 п.п.) от общего объема предложения. Третье место сохранил за собой район Раменки, его доля составила 10,5%, сократившись за квартал на 0,9 п.п.
В III квартале 2020 года доля апартаментов выросла до 51,2% (+0,7 п.п.). За отчетный период доля квартир на рынке новостроек премиум-класса пропорционально уменьшилась и составила 48,8%. По сравнению с концом 2019 года доля квартир сократилась на 2,9 п.п., а с конца 2018 года – на внушительные 10,3 п.п.
На рынке новостроек премиум-класса наблюдалось постепенное повышение строительной готовности основной массы лотов. Наибольшая доля текущего предложения расположена в домах на этапе отделочных работ (32%; +6,8 п.п.). На этапе монтажных работ наблюдалось существенное снижение доли лотов – по итогам квартала она составила 28,1% (-15,5 п.п.). Старт новых проектов позволил заметно нарастить долю предложения на начальном этапе до 22,7% (+13,4 п.п.). Наименьшая доля у лотов во введенных объектах (17,4%; -4,6 п.п.).
За отчетный период наблюдалось увеличение доли лотов с отделкой white box (15,6%; +5,9 п.п.) и финишной отделкой (43,6%; +1,3 п.п.) за счет доли без отделки (40,9%; -7,1 п.п.).
В структуре предложения по типологиям наибольший объем лотов в реализации представлен двухкомнатными квартирами и апартаментами (29,8%), их доля за квартал снизилась на 3,5 п.п. На однокомнатные лоты пришлось 28,7% (+2,4 п.п.). Равные доли у трехкомнатных (19,6%; -0,7 п.п.) и многокомнатных лотов (19,6%; +2,1 п.п.). Наименьший объем в реализации заняли студии – на них пришлось 2,3% рынка (-0,3 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608 150 руб. Показатель вырос на 2,8% относительно II квартала текущего года, на 5,7% с начала года и на 18,9% за 12 месяцев.
За отчетный период наибольший рост среднего показателя произошел в районе Якиманка (+25,3%). В данной локации вышел новый проект «Titul на Якиманке», в котором средняя цена квадратного метра составила более 830 тыс. руб. Также заметный рост средних цен за квадратный метр отмечен в районах: Дорогомилово (+16,7%), где вышел Victory Park Residence; Таганский (+10,4%) за счет старта проекта Lumin; Хорошёво-Мнёвники (+10,4%) из-за повышения цен в ряде проектов, что обусловлено изменениями в структуре предложения.
Наиболее существенное снижение показателя отмечено в районе Щукино (-14,4%), на что повлияли изменения общей структуры предложения в давно реализуемом проекте с остаточным предложением.
Средний бюджет предложения в новостройках премиум-класса за III квартал 2020 года снизился на 3,7% – до 63,4 млн руб. По сравнению с концом 2019 года бюджет предложения остался примерно на том же уровне (+0,2%), а за 12 месяцев – вырос на 15,5% с 54,9 млн руб.
Наиболее доступные предложения в премиум-классе представлены в следующих комплексах:
– ЖК «Резиденции Замоскворечье» (ЦАО / р-н Замоскворечье): студия 32,5 кв. м. за 10,88 млн руб.;
– ЖК Hill 8 (СВАО / р-н Останкинский): студия 36,65 кв. м. за 12 млн руб.;
– ЖК SLAVA (САО / р-н Беговой): студия 30,9 кв. м. за 13 млн руб.
Самые дорогие квартиры на премиальном рынке:
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): резиденция площадью 1 704 кв. м. за 1,96 млрд руб.;
– ЖК Capital Towers (ЦАО / р-н Пресненский): пентхаус площадью 1 371,7 кв. м. за 1,8 млрд руб.;
– ЖК «Берег Столицы: Дома в Серебряном Бору» (СЗАО / р-н Хорошёво-Мнёвники): вилла 850 кв. м. за 674,7 млн руб.;
Элитный класс
По итогам III квартала 2020 года на первичном рынке элитной недвижимости в реализации находился 51 проект с общим объемом предложения около 1 650 квартир и апартаментов, суммарная площадь лотов составила 232,1 тыс. кв. м. За квартал экспозиция сократилась на 17,3% по количеству лотов и на 15,5% по продаваемой площади.
В III квартале 2020 года продажи стартовали в трех проектах элитного класса.
Преобладающий объем лотов элитного класса представлен в Пресненском районе – 39,2%, его доля продолжает расти и за квартал увеличилась на 2,3 п.п. Существенный объем предложения также реализуется в районах Хамовники (15,5%; -3,1 п.п.) и Якиманка (13,5%; +0,2 п.п.). Доли квартир и апартаментов в районах Арбата и Тверской показали рост и к концу III квартала составили 9,3% (+0,9 п.п.) и 7,0% (+1,2 п.п.) соответственно. На остальные локации приходится суммарно 15,5% предложения (не более 5% на район).
Доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости элитного класса продолжает расти и в III квартале составила 73,9%, что на 3,8 п.п. больше показателя II квартала и на 9,7 п.п с начала года. Квартиры заняли всего 26,1% рынка, пропорционально сократившись за квартал на 3,8 п.п.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности лидирующую позицию занимают лоты в домах на этапе отделочных работ (47,7%; +7,1 п.п.), сместив предложение в готовых домах на второе место (46,3%; -3,1 п.п.). Наименьшая доля предложения по-прежнему сосредоточена в домах, находящихся на начальном этапе строительства (4,7%; - 3,7 п.п.) и на этапе строительно-монтажных работ (1,3%; -0,3 п.п.).
Доли лотов с финишной и предчистовой отделкой выросли за счет уменьшения доли предложения без отделки. Данная тенденция продолжается с начала 2020 года. Так наибольшая часть лотов в элитном сегменте реализуется с финишной отделкой (38,6%; +3,0 п.п.), чуть менее представлено квартир и апартаментов без отделки (35,5%; -4,4 п.п.). Жилье с отделкой white box составляет 25,9% (+1,4 п.п.) от совокупного объема предложения.
В структуре предложения по типологиям в III квартале прослеживается равномерное увеличение доли однокомнатных и трёхкомнатных лотов за счет снижения доли студий, двухкомнатных и многокомнатных квартир и апартаментов. Так почти в равной степени распределились доли однокомнатных (33,2%; +1,8 п.п.) и двухкомнатных лотов (30,7%; -0,2 п.п.). Также значительный объем представлен трёхкомнатными (19%; +0,5 п.п.) и многокомнатными квартирами и апартаментами (12,7%; -1,1 п.п.). Студии занимают наименьшую долю от совокупного объема предложения (4,4%; -1 п.п.).
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2020 года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 4,3% и составила 1 013 095 руб./кв. м. ($12 967[1]). С начала года стоимость квадратного метра выросла на 3%, а за 12 месяцев – на 6,2% с 953 540 руб./кв. м. (данные за III квартал 2019 года).
[1] 78,1281 рублей за Доллар США по курсу ЦБ РФ на 06.10.2020
В разрезе районов наблюдалась разнонаправленная динамика. Наибольший рост средних цен отмечен в Таганском (+24,7%), Басманном (+16,9%) и Пресненском (+11,8%) районах. Причиной повышения стали: поступление в реализацию более дорогого предложения, а также плавное повышение цен в отдельных проектах, причем эти повышения носили точечный характер – были применены к отдельным лотам.
Заметное снижение отмечено в районах Арбат (-1,9%) и Мещанский (-1,3%) по причине изменения в ценовой политике застройщиков по проектам с остаточным предложением, а также из-за вымывания лотов с высокой стоимостью квадратного метра.
Наиболее бюджетные предложения представлены в следующих проектах:
– Neva Towers (ЦАО / Пресненский): студия площадью 39,9 кв. м за 21,9 млн руб.;
– Roza Rossa (ЦАО / Хамовники): студия площадью 28,3 кв. м за 26,3 млн руб.;
– ORDYNKA (ЦАО / Замоскворечье): апартаменты площадью 45,4 кв. м за 28,6 млн руб.
Самые дорогие лоты на рынке новостроек элитного сегмента:
– «Царев Сад» (ЦАО / Якиманка): пентхаус площадью 1 080,4 кв. м за 2,9 млрд руб.;
– «Башня Федерация (Восток)» (ЦАО / Пресненский): пентхаус площадью 2 180,9 кв. м за 2,6 млрд руб.;
– Allegoria Mosca (ЦАО / Хамовники): пентхаус площадью 718,3 кв. м за 2 млрд руб.
Основные тенденции
«По итогам III квартала 2020 года на рынке премиального и элитного жилья сократилось предложение, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Совокупный объем предложения снизился на 13,3% по количеству лотов и на 18,9% по продаваемой площади. Но при этом на рынке жилья высокого сегмента наблюдается повышенная активность девелоперов. В 2020 году на рынок вышло 13 проектов (5 проектов класса элит и 8 проектов премиум-класса), а за аналогичный период 2019 года – только 5 проектов, из которых 2 проекта премиум-класса.
Отрицательная динамика объема экспозиции объясняется активным вымыванием лотов, частичным снятием лотов с продажи в некоторых проектах, а также закрытым форматом продаж в двух новых проектах. В III квартале на первичном рынке премиального и элитного жилья наблюдался высокий спрос. По сравнению со II кварталом количество зарегистрированных договоров долевого участия увеличилось в 3,5 раз. А с начала текущего года на рынке элитных и премиальных новостроек Москвы было заключено 1,3 тыс. ДДУ (доля III квартала составила 47%) общей площадью 117,5 тыс. кв.м.
На фоне высокого спроса выросли цены. Средняя цена за квадратный метр в премиум-классе составила 608,15 тыс. руб./кв.м. (+2,8% за квартал; +5,7% с начала года; +18,9% за 12 месяцев). В элитном сегменте показатель составил 1,013 млн руб./кв.м. (+4,3% за квартал; +3% с начала года; +6,2% за 12 месяцев).
Продолжилась тенденция увеличения доли лотов с отделкой (предчистовая и финишная). К концу III квартала в сегменте премиум их доля составила 60% (+7,1 п.п.), а в элитном – 64,5% (+4,4 п.п.). Еще одной примечательной тенденцией на рынке премиального и элитного жилья является увеличение доли апартаментов: на апартаменты в премиум-классе пришлось 48,8% (+0,7 п.п.), в элитном классе – 73,9% (+3,8 п.п.).
Основная причина повышения активности покупателей и увеличения стоимости квадратного метра – это ослабление курса национальной валюты (с начала года рубль потерял 26% относительно доллара США) и отсутствие уверенности в прочности рубля в среднесрочной перспективе».
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги III квартала 2020 года на первичном рынке бизнес-класса Москвы. Всего за период с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 сделок с квартирами и апартаментами, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале текущего года. Данный показатель является рекордным за время анализа рынка жилой недвижимости бизнес-класса в Knight Frank (с 2018 года), а основным драйвером спроса стала ипотека – с ее привлечением совершено 52% от всех сделок ДДУ. При этом снижение объема предложения за квартал составило 16%, а за год количество лотов в продаже сократилось на 20%. На фоне снижения предложения и существенного роста спроса бюджет лотов в продаже ожидаемо вырос и по итогам сентября 2020 года достиг 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год).
- На первичном рынке жилья бизнес-класса столицы представлено 10,4 тыс. лотов общей площадью 804 тыс. кв. м, что является самым низким объемом предложения за последние два года. Несмотря на старт продаж в шести проектах бизнес-класса, объем предложения за квартал сократился на 16%, а за год – на 20%. Суммарно за III квартал 2020 года на рынок вышло всего 450 лотов: девелоперы выводили новые объемы очень осторожно, тогда как реализованный спрос за анализируемый период более чем в 10 раз превысил объем пополнения рынка.
Новые проекты
- Всего с июля по сентябрь было зарегистрировано 5 185 продаж, что в полтора раза больше, чем за аналогичный период 2019 года, и на 83% больше, чем во II квартале 2020 года. При этом порядка 20% сделок, заключенных в рамках ДДУ, отложены со II квартала и зарегистрированы после снятия большинства ограничений в Москве. Основным драйвером спроса стала ипотека, в том числе субсидированная: доля сделок с привлечением ипотечного кредитования продолжила расти и достигла 52% от всех сделок ДДУ в сегменте жилья бизнес-класса (+5 п.п. в сравнении с данными за I полугодие 2020 года). Подстегнул спрос и снижающийся курс национальной валюты, а также невысокие процентные ставки по вкладам.
- Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «Итоги III квартала 2020 года стали своеобразной компенсацией для застройщиков после ограничений и нестабильности II квартала: спрос на квартиры и апартаменты бизнес-класса оказался рекордно высоким. Вслед за покупателями после долгого затишья активизировались и девелоперы, выводя на рынок новые проекты. Девелоперы вновь добавляют при проектировании балконы, патио, террасы, а в крупных ЖК появляются общественные пространства, представленные переговорными, небольшими зонами коворкинга, помещениями для занятий спортом и т. п.».
- География сделок не претерпевает изменений на протяжении года, и самыми популярными округами остаются ЗАО (31%), ЮАО (21%) и СЗАО (13%), но лидер по продажам в анализируемом сегменте поменялся: им стал ЖК «Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест» – проект, вышедший в продажу во II квартале текущего года. Также в тройку лидеров вошли ЖК «Символ» и ЖК «Сердце Столицы» от компании «Дон-строй».
- По итогам сентября 2020 года средневзвешенная цена предложения составила 299 тыс. руб. за квадратный метр, что на 3% больше, чем во II квартале, и на 5% пока. Наиболее существенный рост средневзвешенной цены отмечен в Юго-Восточном (+12%) и Южном (+7%) административных округах. Рост цен в данных направлениях связан с переходом на следующие стадии строительной готовности расположенных здесь проектов, перераспределением структуры предложения в них, а также выходом нового жилого комплекса с высокой средней ценой в ЮАО –Foriver (ГК «Инград»).
Динамика изменения предложения и средневзвешенной цены 1 кв. м
- Средний бюджет предложения первичного жилья бизнес-класса изменился вслед за средневзвешенной ценой квадратного метра и по итогу III квартала составил 23,2 млн руб. (+2% за квартал, +3% за год). Большая часть предложения (43% от общего объема) сосредоточена в бюджете 10-20 млн руб. за лот –, однако доля предложения в данном диапазоне сокращается на протяжении последнего года (-8 п.п. за год), тогда как процент предложения более дорогих лотов растет – как за счет увеличения средней цены, так и на фоне активного вымывания самого доступного предложения.