Новые форматы жилья на рынке Новой Москвы
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».
Несмотря на коронакризис, спрос на новостройки, вторичное жилье и ипотеку в 2020 году в Москве возрос. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав итоговую статистику сделок, опубликованную Росреестром по Москве. Лучше всего продемонстрировал себя ипотечный сектор, где число зарегистрированных кредитов на покупку жилья увеличилось на 16%.
В 2020 году в Москве было заключено 82,8 тыс. договоров долевого участия на покупку жилья. Это на 1,4% больше, чем в 2019 году, подсчитали эксперты «Метриум», когда было зафиксировано 81,6 тыс. сделок. Хотя в апреле и мае показатели активности покупателей сократились наполовину из-за введения режима самоизоляции, в последующие месяцы программа субсидирования ипотечных ставок, распространяющаяся на новостройки, позволила застройщикам наверстать упущенное. Если в первом полугодии спрос сокращался, то во втором начал расти, а самым удачным месяцем стал сентябрь, когда дольщики подписали 11,9 тыс. договоров. Таким образом, в 2020 году первичный рынок жилья поставил очередной рекорд активности клиентов.
«Действительно спрос на новостройки во второй половине 2020 года был необычайно высоким, – отмечает Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции». – К примеру, мы вывели в продажу новую очередь нашего проекта “Любовь и голуби”, которая всего за несколько месяцев была распродана на две трети. Отчасти это стало возможным благодаря повышению доступности ипотеки, а с другой стороны – оптимизации нашего продукта под запросы покупателей. В целом полагаю в следующем году спрос на новостройки в Москве останется высоким».
На рынке ипотеки в 2020 году продолжался уверенный рост. Впервые в истории сектора жилищного кредитования в Москве за год было зарегистрировано более 100 тыс. сделок. Активность заемщиков превысила уровень 2019 года на 16%, когда Росреестр зарегистрировал 90 тыс. ипотечных сделок. Только в апреле и мае рынок ипотеки в Москве ушел в минус, продемонстрировав снижение числа ипотек относительно аналогичных периодов 2019 года. Самым активным периодом стала осень, когда каждый месяц заключалось по 10-13 тыс. сделок.
Предыдущий пик активности заемщиков был зафиксирован в 2018 году. Тогда банки выдали покупателям жилья в Москве 90,6 тыс. кредитов. Таким образом, со времен предыдущего рекорда спрос на кредит вырос на 15%. Основные причины повышения востребованности кредитов – программы поддержки ипотеки, а именно – «Ставка 6,5%» и «семейная» ипотека. По данным «Метриум», 85% ипотечных сделок на первичном рынке жилья в 2020 году проходили с привлечением льготных кредитов.
Вторичный рынок жилья в Москве также закончил год в плюсе, несмотря на отсутствие прямой поддержки властей. В 2020 году здесь были зарегистрированы почти 149 тыс. договоров купли-продажи, что на 2% больше, чем в 2019 году (146 тыс. соглашений). На вторичном рынке жилья наблюдалась такая же динамика сделок, как и на первичном: спад в первом полугодии и рост – во втором. Пика активность покупателей достигла в декабре, когда Росреестр зафиксировал более 20 тыс. сделок – рекордный показатель для одного месяца.
Однако годовой рекорд 2018 года, когда в Москве приобрели 156 тыс. вторичных квартир, все-таки не побит. По сравнению с тем периодом спрос в 2020 году снизился на 5%.
«Сейчас можно с уверенностью сказать, что субсидирование ипотеки спасло рынок новостроек в 2020 году, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Учитывая масштабы кризиса и общей неопределенности в экономике, без поддержки отрасли скорее всего даже московский рынок не вышел бы на позитивные показатели к концу года. Помимо этого, имел место и высокий инвестиционный спрос на фоне ослабления рубля, которое подталкивало к вложениям в недвижимость. Однако вслед за рекордным спросом наметился и рекордный рост цен, который сейчас приводит к оттоку части покупателей с первичного на вторичный рынок, что может стать серьезным вызовом для застройщиков в 2021 году».
Объем новых складских площадей в 2020 году составил порядка 341 тыс. кв. м. Результат является рекордным показателем за десятилетие и превышает уровень 2019 года в 2,6 раз.
Основную долю ввода (57%) составили объекты, реализованные по схеме built-to-suit. Их ключевыми клиентами остаются торговые сети и логистические компании. Крупнейшим объектом built-to-suit стал распределительный центр федеральной торговой сети «Лента» на территории парка «Ориентир-СПб» (69 тыс. кв. м). Еще три объекта были построены девелопером PNK Group: для сети «ВкусВилл» (54 тыс. кв. м) в индустриальном парке «PNK Парк Шушары-3», еще два – в парке «PNK Парк Софийская КАД» – корпус для собственных нужд логистической компании Maersk (24 тыс. кв. м) и компании «Марвел-Логистика» (62 тыс. кв. м) для последующей сдачи в аренду клиентам компании. Крупнейшим среди спекулятивных объектов, пополнивших рынок, стал новый корпус в составе логопарка «Осиновая Роща» (57 тыс. кв. м).
Совокупный объем сделок в 2020 году снизился примерно на 30% и составил 242,6 тыс. кв. м против 356 тыс. кв. м в 2019 году. Снижение объема связано с рекордным уровнем спроса в 2019 году, когда было заключено несколько крупных сделок built-to-suit, в частности – с ритейлерами «Лента» и «ВкусВилл». В 2020 году интерес к качественным складским объектам проявляли логистические, торговые и дистрибуционные компании, наименее пострадавшие в кризис. Так, PNK Group построит объекты для компании СДЭК (17 тыс. кв. м) в «PNK Парк Софийская КАД» и ритейлера Fix Price (35,5 тыс. кв. м) в «PNK Парк Шушары-3». Низкий объем вакантных площадей привел к распространению не только сделок, заключенных по схеме built-to-suit, но также pre-let контрактов. Например, компания «Эксклюзив», работающая на рынке ответственного хранения, арендовала склад в строящемся индустриальном парке «Русич Шушары» (37 тыс. кв. м), а онлайн-ритейлер Ozon на этапе строительства арендовал площади в комплексе «Марвел-Логистика» (29 тыс. кв. м) с возможностью расширения.
Несмотря на прирост спекулятивных площадей на 146 тыс. кв. м, среднерыночный уровень вакантности практически не изменился. По состоянию на конец 2020 года, доля свободных площадей составила порядка 2,2% от объема рынка (около 75 тыс. кв. м).
Дефицит качественного предложения позволяет собственникам увеличивать арендные ставки. Всего за 2020 год арендные ставки в классе А выросли на 3,2% до 4 500 руб./м²/год, в классе B – на 4,5% составив 3 700 руб./м²/год. В некоторых комплексах девелоперы анонсировали повышение ставок на последние вакантные площади на 3-6% с начала 2021 года.
«Рынок складской недвижимости оказался одним из самых устойчивых сегментов в моменте. Стремительный рост e-commerce сохраняет интерес логистических и торговых компаний к складам. В то же время, некоторые собственники складских помещений пересматривают свою бизнес-стратегию: в 2020 году несколько площадок с действующими спекулятивными складами в околоцентральных районах города были реализованы для дальнейшего редевелопмента под жилую функцию. Это связано с моральным устареванием некоторых объектов – с одной стороны, и активным интересом жилищных девелоперов к земельным участкам – с другой», – комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.
По прогнозам Colliers International, в 2021 году рынок пополнится еще 220 тыс. кв. м качественных складских площадей. Однако строительство некоторых спекулятивных объектов еще не начато: девелоперы ожидают заключения pre-let контрактов с якорными арендаторами до начала реализации проекта, что может сдвинуть сроки ввода части объектов на 2022 год.