Новые форматы жилья на рынке Новой Москвы
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».
Рынок страхования частной недвижимости в Петербурге продолжает расти быстрыми темпами. Несмотря на кризис, в 2016 году число продаваемых полисов выросло более чем на 20%, а по итогам 2017 году рост превысит 30%, прогнозируют эксперты. Причины в буме ипотеки, а также в растущих продажах «коробочных» и «акционных» страховок.
Спрос на страхование недвижимости со стороны частных лиц увеличивается на протяжении последних несколько лет. В кризис интерес к страхованию вырос по объективным причинам – граждане хотят сохранить нажитое имущество. Официальные итоги года будут подведены позднее, но статистика за 9 месяцев уже говорит о многом: по Петербургу в целом рост объемов страхования недвижимости составил 24,1% до 1,8 млрд рублей, что гораздо выше средних показателей по России (+12%), говорит Ольга Захарченко, руководитель Северо-Западного дивизиона «Ренессанс страхование». Это один из немногих видов, который демонстрировал последние 3 года темпы роста порядка 15-20%, отмечает она.
«В 2016 году рост рынка в сегменте страхования недвижимости был на уровне 21%, уверен, что в 2017 году он будет порядка 28-30% в количестве полисов. При этом в деньгах рост будет меньше, так как на рынке прослеживается снижение средней стоимости полиса за счет увеличения доли недорогих "коробочных" решений и акций для клиентов», - отмечает генеральный директор страхового общества «Помощь» Александр Локтаев.
Среди причин роста эксперты называют и участившиеся катаклизмы. «В ушедшем году произошло несколько чрезвычайных ситуаций, в результате которых пострадало или было полностью уничтожено имущество граждан. Подобные вещи заставляют россиян задуматься о необходимости страхования имущества», - говорит Алексей Букин, директор Северо-Западного окружного филиала страховой компании «Согласие». По его словам, динамика выплат страховщиков тоже была существенной - объем выплат за 3 квартала 2017 увеличился на 25,9% по сравнению с 2016 годом.
По оценкам «Ренессанс страхование», примерно половина договоров страхования квартир сегодня заключается в рамках «ипотечного» страхования, и эта доля за последние 1,5 года выросла на 20%. Доля ипотеки в портфеле имущественных видов «Ингосстраха» - 42-47%, говорит директор петербургского филиала компании Владимир Храбрых. Динамика в ипотечном страховании – плюс 30-35% в год. «В 2017 наблюдался особо высокий спрос на этот вид, а принимая во внимание запуск государственных программ субсидирования ипотеки (к примеру, «президентская» ипотечная программа для многодетных семей со ставкой 6%), мы прогнозируем дальнейший рост», - добавляет г-н Храбрых.
Сильную поддержку рынку, по словам г-жи Захарченко, так же оказывает интерес нестраховых посредников (в основном, банков) к продажам коробочного некредитного страхования. Сейчас коробочное страхование растет на примерно 30% ежегодно, и его доля составляет уже около 36,7%. Коробочные программы – наиболее популярны, согласен андеррайтер управления андеррайтинга имущества и ответственности «Либерти Страхование» Сергей Бурляев. В портфеле компании их доля заметно выросла, но пока не превышает 5%. Купить полис очень просто и быстро, а цена составляет от 800 рублей, объясняет Сергей Бурляев. На этом поле быстро разворачиваются банки и ритейлеры. Через посредников страховщики сегодня более активно предлагают не только коробочные полисы страхования недвижимости, но и недорогие продукты по страхованию банковских карт, мобильной и бытовой техники и иного личного имущества, добавляет г-н Локтаев.
Впрочем, количество самостоятельных договоров также растет. При этом вместе со своими квартирами граждане страхуют и ответственность перед третьими лицами, говорит Кирилл Павлов, директор филиала ВТБ Страхование в Санкт-Петербурге. Такую тенденцию он связывает со статистикой: согласно социологическим опросам каждый третий городской житель России хотя бы раз в жизни сталкивался с протечками труб и затоплениями квартир, выступая в роли виновника произошедшего или пострадавшего. Высокий спрос на страхование домашнего имущества также связан с увеличением числа квартирных краж, полагает г-н Павлов.
В связи с крупной долей «ипотечных» программ, наиболее распространенный вариант страхования сегодня – это конструктив здания (только стены и перекрытия), отмечает г-жа Захарченко. Таких договоров чуть менее 50%. Также востребовано страхование только отделки и отделки и домашнего имущества (около 20%) и комплексное страхование: программ «конструктив + отделка + имущество + гражданская ответственность перед соседями» (15%).
Согласно прогнозу RAEX, в 2018 год прирост страховых премий по страхованию имущества физических лиц (дома, квартиры) составит 11-13%. Участники рынка с такими оценками согласны. Рынок продолжит расти, как на фоне развития рынка ипотеки в результате снижения процентных ставок, так и за счет стремления людей защитить семейный бюджет от крупных незапланированных расходов, говорит г-н Павлов. «В текущем году мы ожидаем снижения среднего чека на данный вид страхования, что обусловлено увеличением спроса со стороны населения и одновременным расширением предложений страховыми компаниями», - добавляет он.
Октябрьская набережная стала местом концентрации ряда крупных девелоперских проектов. Сегодня суммарная площадь возводимого там жилья – около полумиллиона квадратных метров.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время в локации десятком застройщиков возводится 10 жилых комплексов (без учета очередей), совокупной жилой площадью 456,4 тыс. кв. м. Сейчас для продажи представлено 170,4 тыс. кв. м жилья.
Здесь возводят свои объекты «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», Setl City, RBI, «РосСтройИнвест», а также «Полис Групп», Seven Suns Development, «ЦДС», «ПИК», AAG, Veren Group. Наиболее крупные из проектов – ЖК «Цивилизация» от «ЛСР» и ЖК «Светлый мир «О, Юность…» от Seven Suns Development.
Все строящиеся объекты относятся к классу «масс-маркет». Средняя цена в районе Октябрьской набережной, по данным «Петербургской Недвижимости», – 102,3 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 6,1% ниже показателя средней цены по городу в классе.
Ольга Семёнова-Тян-Шанская, директор по маркетингу Lemminkainen, считает, что к явным минусам локации можно отнести непростую экологическую ситуацию. Многие жилые комплексы расположены на месте бывших производственных площадок, есть и действующие промышленные предприятия. «Транспортная ситуация непростая – Октябрьская набережная и ближайшие магистрали загружены, до станций метро далеко. Зеленых территорий и парков немного. К плюсам, пожалуй, можно отнести близость набережной, хоть и перегруженной, и, соответственно, неплохие видовые характеристики квартир, обращенных к Неве», – говорит она. При этом г-жа Семёнова-Тян-Шанская полагает, что сейчас положено неплохое начало развитию района – и в дальнейшем, с реализацией новых проектов и выводом существующих промпредприятий, территория будет преображаться.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», обращает внимание на следующее: «Ощущается напряженность транспортной артерии Октябрьской набережной, по ней идет грузовой транспорт, это шестирядное движение, которое круглосуточно функционирует. Говорить о том, что там будет построено жилье высокого класса, не приходится. В составе кварталов, которые подвергаются редевелопменту, будут укромные зоны, где классность жилья выше, видовые квартиры отодвинуты непосредственно от набережной. А здания, которые прилегают к проезжей части и выходят окнами на набережную, девелоперы по возможности используют под общественную функцию, чтобы снизить шумовую нагрузку на жилье».
«К достоинствам локации можно отнести сложившуюся инфраструктуру района, возможность реализации квартир с видами на воду. С целью улучшения транспортной доступности Невского района (и локации в частности) запланирован ряд мероприятий: создание Восточного скоростного диаметра (окончание строительства запланировано на 2024 год), строительство Союзного проспекта (окончание строительства запланировано на II квартал 2018 года)», – отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, говорит: «На правом берегу Невы в Невском районе сегодня не самая лучшая транспортная ситуация: есть проблема пробок, пока не хватает мостов для связи с центром города. С другой стороны, проблему наземного транспорта в будущем может решить проектируемый мост в створе Зольной – Фаянсовой улиц (который должен стать частью Восточного скоростного диаметра)».
Мнение
Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие»:
– Очевидными плюсами локации являются выход части квартир на воду и хорошая автомобильная доступность. Однако к недостаткам можно отнести удаленность от станций метро и низкую экологичность – большая часть территории между Октябрьской набережной и Дальневосточным проспектом представляет собой «серую» зону, ранее занятую вредными производствами. Кроме этого, сама Октябрьская набережная достаточно загружена транспортом, в том числе грузовым, а в районе отсутствуют сколь-нибудь значимые парки и зеленые зоны. Что касается социальной инфраструктуры, то ее будет достаточно в реализующихся проектах – только в двух крупных проектах будет построено свыше тысячи мест в детских садах и свыше 3 тыс. мест в школах.
Жилье притянет торговлю
Торговая и офисная инфраструктура в районе Октябрьской набережной развита слабо. Но развитие жилых проектов, как считают эксперты, потребует новых торговых центров.
Единственным качественным торговым центром в зоне влияния Октябрьской набережной (ограничена Гранитной улицей, проспектом Дальневосточным и Большевиков и собственно набережной) является ТРК «Лондон Молл» (61,3 тыс. кв. м GLA), расположенный на пересечении улицы Коллонтай и Дальневосточного проспекта.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, обращает внимание на то, что уровень вакантных площадей в объекте в течение 2017 года не превышал 3%. «В сегменте офисной недвижимости также присутствует единственный качественный объект – бизнес-центр «Октябрьская, 10», офисная площадь которого составляет 6,4 тыс. кв. м. Данный объект был введен в 2017 году и на данный момент еще почти не заполнен», – рассказал г-н Фадеев.
Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate, добавляет: «Офисный сегмент представлен в основном объектами класса С, исключение – недавно ввели объект класса В+ на Октябрьской, 10. Не думаю, что данная локация нуждается в новых объектах, поскольку затруднена транспортная доступность – район удален от станций метро, на набережной – пробки». По его словам торговый сегмент развивается за счет стрит-ритейла, но, полагает эксперт, в перспективе, учитывая рост числа жителей, потребуется строительство торгового центра районного формата.
Как полагают эксперты, не менее интересен для девелоперов и противоположный, левый берег Невы в Невском районе, и больше других – набережная проспекта Обуховской обороны, где возможна реализация более 130 тыс. кв. м. Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга RBI, отмечает, что здесь новое жилье пока строится не в столь больших объемах, но в будущем есть перспектива масштабного редевелопмента – много земли занято промышленностью.