Новые форматы жилья на рынке Новой Москвы
Застройщики жилья в Новой Москве всё более креативно формируют архитектуру новостроек. Конкуренция и растущие запросы покупателей стимулируют их предусматривать в проектах нестандартные форматы жилья. Эксперты «Метриум» рассказывают о жилых комплексах Новой Москвы, в которых можно приобрести пентхаусы, двухуровневые квартиры, таунхаусы и другие нестандартные типы жилья.
Пентхаусы
Пентхаусы – большие квартиры с премиальными характеристиками на последнем этаже жилого дома – обычно проектировались в высотных зданиях в центре города. Покупатели дорогого жилья любят пентхаусы за красивый вид из окна, высокие потолки, нестандартные окна. Раньше пентхаусы предусматривали только в элитных и премиальных проектах новостроек в центре Москвы. Сейчас такой вариант жилья можно найти в жилом комплексе бизнес-класса в Новой Москве.
Так, в культурно-образовательном кластере Russian Design District Группы Родина можно приобрести пентхаусы площадью от 125 кв.м до 145 кв.м. Высота потолков в них достигает 4,3 м. В одном из таких пентхаусов предусмотрены три спальни (в том числе мастер-спальня), два санузла, гардеробная, терраса и балконы.
«Мы видим интерес к пентхаусам в Russian Design District от людей, которые выбирают жильё надолго и хотят получить новый опыт проживания в нестандартных квартирах, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы Родина. – Главное, что привлекает – высокие потолки, много света, обзорный вид из окон. У владельца пентхауса больше приватности, ведь квартира занимает последний этаж целиком, и есть только соседи снизу. В нашем случае из некоторых пентхаусов открывается вид на лес и реку. При покупке пентхауса присутствует сильная эмоциональная составляющая. Такие квартиры – редкость».
Двухуровневые квартиры
«Родственный» пентхаусам тип жилья – двухуровневые квартиры. Такие квартиры занимают два этажа, а помещения в них связаны лестницей. В отличие от пентхаусов, двухуровневые квартиры не обязательно проектируют в верхней части здания. Помимо этого, у них может быть сравнительно небольшая суммарная площадь и стандартная высота потолков. Двухуровневые квартиры также изначально появились в дорогих новостройках. Прежде всего такой формат жилья позволяет более эффективно зонировать пространство квартиры. К примеру, на первом этаже гостиная и кухня для приема гостей, а на втором – приватная зона со спальнями для жителей.
Например, в проектах «Южное Бунино», «Кленовые аллеи» и «Цветочные поляны» (ГК МИЦ) застройщик предусмотрел многокомнатные двухуровневые квартиры. Их площадь варьируется от 117 кв.м до 123 кв.м. Самый доступный вариант обойдется покупателям в 16,9 млн рублей, а самый дорогой – 22,8 млн рублей. Причем можно выбрать двухуровневую квартиру с отделкой, без отделки и в формате white box.
Квартиры с патио
Застройщики в Новой Москве экспериментируют с разными форматами жилья. К этому располагает сама местность: Новая Москва – самая «зелёная» и экологичная часть Большой Москвы, поэтому здесь может пользоваться спросом жилье с некоторыми характеристиками загородных домов. Например, квартиры с патио – небольшим палисадником, где житель может разбить сад, цветочные клумбы или обустроить небольшую зону для семейных завтраков и ужинов на открытом воздухе. Обычно патио есть у жителей таунхаусов, но в Новой Москве застройщики предусмотрели такую опцию и для жителей многоквартирных домов.
Так в уже упомянутых проектах «Южное Бунино» и «Цветочные поляны» патио будет у жителей двухуровневых квартир на первых этажах домов. В таких квартирах предусмотрен отдельный вход с улицы, перед которым будет обустроен огражденный личный участок для патио. Фактически это таунхаус, «встроенный» в многоквартирный дом. Площадь такого жилья варьируется от 79,5 кв.м до 118 кв.м., а стоимость – от 11,1 млн до 14,9 млн рублей.
Квартиры с террасой
В «старой» Москве квартиры с балконом и террасой, особенно в массовом сегменте, стали исчезающим видом. В Новой Москве девелоперы, напротив, стараются предусматривать в проектах новостроек террасы. Как правило, это открытая площадка сопоставимая по площади с небольшой комнатой. На террасе можно создать лаунж-зону или площадку для занятия спортом. Террасы популярны в основном в архитектуре южных стран, но в России их вполне можно использовать в теплую половину года.
В Новой Москве квартиры с террасами, помимо упомянутых проектов компании МИЦ есть в жилом комплексе комфорт-класса «Прокшино» (ГК «А101»). Они предусмотрены в квартирах площадью от 78 кв.м до 81 кв.м, а стоимость этих объектов варьируется от 9,9 млн до 12,7 млн рублей.
«Спрос на новые форматы квартир показывает устойчивый рост, хотя в отношении двухуровневых квартир его можно назвать осторожным, – говорит Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Прокшино», «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи» и «Москва А101»). – Стоимость отделки и особенно организации второго уровня довольно высока, и покупатель должен четко представлять, как он будет использоваться. В то же время терраса, хотя она полноценно может использоваться только летом, однозначно повышает стоимость жилья, поскольку при минимальных затратах дает возможность организовать место для приема гостей, занятий спортом или йогой на свежем воздухе, летнюю игровую для детей и т.п. Как показывает практика, квартиры с террасами популярны именно у клиентов с большими семьями».
«В Новой Москве застройщики начали сравнительно недавно разнообразить линейку квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Пока что на местном рынке преобладают стандартные квартиры с точки зрения их планировочных решений. Однако рост интереса к Новой Москве со стороны жителей центра будет нарастать. Многие захотят переехать в более тихое и экологичное окружение на удаленную работу, поэтому спрос необычные форматы жилья увеличится. Соответственно в качестве инвестиционной покупки квартиры с необычными опциями будут также востребованы».
Как считают эксперты, на полное внедрение BIM-технологий в строительстве потребуется еще несколько лет. Компании, которые уже используют цифровые технологии или задействуют их в ближайшее время, получат серьезные производственные и бизнес-преимущества.
На прошлой неделе на сайте Комитета по техническому регулированию, стандартизации и оценке соответствия Российского союза промышленников и предпринимателей было опубликовано поручение Президента России Владимира Путина премьер-министру Дмитрию Медведеву. В нем глава государства требует от главы правительства обеспечить переход строительной отрасли на технологии информационного моделирования. Комплекс мероприятий должен пройти в срок до 1 июля 2019 года. По предварительным данным, Минстрой к поручению Президента страны отношения не имеет, ведомство пока разрабатывает собственную «дорожную карту» внедрения в строительную отрасль цифровых технологий.
Отметим, что с 1 января 2019 года, согласно принятым законодательным нормам, применение BIM-технологий для проектов, которые финансируются из госбюджета, должно стать обязательным.
Инертность и консерватизм
Между тем, около двух месяцев назад несколько российских экспертов заявили, что массовый переход на BIM-технологии в РФ в ближайшие годы невозможен. Внедрению информационных технологий, по их мнению, мешает экономия строительных компаний, привязка BIM только к мегапроектам.
С этой позицией согласна главный инженер ООО «Т-КОНСУЛЬТ» Ольга Ширяева. «Думаю, всему свое время. В проектной среде внедрение BIM-технологий идет активнее, чем в среде строительства и производства. Вероятно, потому что для строительной площадки ближе физический труд, чем компьютерные технологии. Однако, благодаря тому, что BIM-технологиям обучают и их внедряют в современных учебных программах в вузах, тенденции развития и применения есть», – отмечает она.
Несколько иная точка зрения на этот счет у заместителя генерального директора компании ПСС ГРАЙТЕК Павла Балобанова. «В первую очередь мне кажется, будет справедливым отказаться от абсолютных оценок. Массового перехода в ближайшие 3 года не будет. Строительная отрасль – достаточно инертный механизм. Но те компании, которые смогли волею руководства консолидировать силы, уже получают преимущества от BIM. Просто они широко это не афишируют, так как это их конкурентное преимущество. Мешает массовости, как обычно, человеческий фактор, но, как известно, чтобы самолету взлететь, нужно сопротивление воздуха. В этом смысле человеческий фактор только помогает. Может помочь также государство, если во всех проектах, финансирующихся за счет федерального бюджета, будет требоваться использование BIM, и к формированию этих требований будут подключены специализированные компании, которые давно работают на острие этих инноваций», – делает выводы эксперт.
Менеджер по развитию бизнеса САПР (Система автоматизированного проектирования – ред.) группы компаний Softline в СЗФО Олег Филиппов полагает, что переход к BIM, несомненно, будет долгим. Технологии недешевы, консерватизм отрасли несомненно присутствует, поэтому процесс потребует определенного времени. «Компании по сути придется частично отстраниться от текущих проектов, создать пилотную группу, которая будет осваивать технологию, обучить персонал. Многие инженеры не готовы переходить на BIM просто в силу привычки, особенно если они в профессии уже много лет и им удобно работать традиционным способом. Работа в BIM – это еще и определенная философия, которая предполагает внедрение ряда регламентов в области взаимодействия между сотрудниками. Поэтому инициатива изменений должна исходить от руководства компании. Но те компании, которые уже решились на изменения, отмечают эффект, достигаемый за счёт BIM-технологий: они экономят время и деньги, сокращают количество проектных ошибок, а конечный результат оказывается максимально приближен к проектному замыслу», – считает специалист.
Директор по строительству Группы RBI Майкл Миллер признается, что пока в Петербурге с BIM-проектированием работают немногие компании – в основном это западные девелоперы. Так проектируются, например, крупные деловые или торговые центры, в особенности те, которые создаются с привлечением западных инвестиций. «Сейчас идет речь о том, чтобы все наши будущие проекты делать в BIM, с трехмерной информационной моделью. Большинство проектных компаний в Петербурге пока работают по старой схеме. Причина в том, что переход на новые технологии требует определенных финансовых и трудозатрат, внедрения новых внутренних стандартов. Это трудный и небыстрый процесс. Но в конечном итоге он окажется выгодным, поскольку способен в разы сократить трудозатраты», – отмечает он.
Экономия и практичность
По словам Павла Балобанова, стоимость проекта строительства за счет применения BIM вообще не должна увеличиваться. Цена может возрастать с учетом уровня инфляции, возможно, за счет применения новых и дорогих материалов и уменьшаться – за счет применения инноваций. Поэтому, если изменения и должны произойти, то в сторону уменьшения.
Снижение затрат видит и Ольга Ширяева. «В своей практике на этапе проектирования раздела «Эскиз» мы выдаем заказчику объемы по материалам для разных конструктивных решений. Это позволяет на первоначальной стадии предварительно выполнить расчет стоимости каркаса здания и фундаментов, что является наиболее затратной частью при строительстве зданий. Также многие заказчики просят выполнять дополнительную стадию проектирования – «Тендерную документацию». Обычно она выдается перед разработкой стадии «Рабочая документация». На этом этапе с помощью BIM-технологии можно выводить объемы строительных материалов и закладных деталей с точностью до 2 %, что позволяет выбирать наиболее выгодные предложения поставщиков», – считает специалист.
«Кроме того, – добавляет Олег Филиппов, – технологии виртуальной и дополненной реальностей позволяют специалистам разных предметных областей проводить встречи на виртуальной модели объекта без выезда на локацию и договариваться о внесении необходимых изменений в проект на самом объекте в том числе. Это экономит время и ресурсы. Также благодаря технологиям VR и AR можно упростить процесс проверки вводимого в эксплуатацию объекта на предмет соответствия эксплуатационным нормам.
Конкуренция и специализация
По мнению многих специалистов, активное внедрение в строительную отрасль BIM обострит конкуренцию производителей платформ цифрового проектирования. По словам Олега Филиппова, уже сейчас конкуренция на рынке достаточно высока. «Многие производители оценили растущий спрос на BIM и работают над созданием новых решений и инструментов в этой области. Кто-то сосредоточился на создании продуктов для архитектурного проектирования, кто-то делает упор на работе в области инженерных систем. Так или иначе, участникам строительного рынка уже сейчас можно выбрать из многообразия предложений те решения, которые наиболее полно закрывают потребности бизнеса», – уверен он.
С данными выводами согласен и Павел Балобанов. По его мнению, конкуренция особенно ощущается в последние годы. Но есть области, в которых определенные продукты до сих пор являются монополистами, но таких становится все меньше.
Ольга Ширяева пока не видит значительного соперничества производителей платформ за клиента. «В основной массе все используют популярный REVIT, но есть и узконаправленные программы, в которых удобнее проектировать металлоконструкции и сборные железобетонные конструкции, например, Tekla Structures. Думаю, что сейчас для любого направления проектирования найдется программа для BIM-моделирования», – резюмирует эксперт.
Мнение
Ольга Ширяева,
главный инженер ООО «Т-КОНСУЛЬТ»:
– BIM-технологии можно применять не только в проектировании и строительстве, но и в производстве. Этот момент зачастую опускают, скорее всего, потому что мало какие производители (ЖБИ и КМ) имеют оборудование для использования BIM-технологий. По нашему опыту, когда строители видят BIM-модель и наглядное решение различных узлов, они готовы использовать ее.
Сергей Никешкин, генеральный директор проектного бюро «Крупный план»:
– Внедрение BIM-технологий требует серьезной перестройки всего проектно-строительного процесса. Меняется система принятия решений и контроля за всем ходом работ. Очень силен психологический фактор. Даже проектировщики, не говоря уже о строителях, часто предпочитают работать по старинке. Я знаю случаи, когда компании устанавливали программы, обучали специалистов, а потом возвращались к более привычной технологии. Поэтому для распространения BIM необходимо волевое решение руководства. Существует и фактор дополнительных вложений, хотя за счет более высокого качества работ, прозрачности и контролируемости всех процессов все инвестиции достаточно быстро «отбиваются».
Алексей Агафонов,
руководитель рабочей группы по информационным технологиям НОПРИЗ:
- На данный момент можно уверенно сказать о тенденции уверенного развития и внедрения BIM-технологий. Особенно приятно, что посыл на применение информационного моделирования идет со стороны заказчика - как государственного, так и частного. Структуры Комитета по строительству, Комитета по энергетике и инженерному обеспечению уже размещают конкурсы на проектирование объектов с использованием BIM-технологий. Крупные девелоперские и строительные компании также включают требования об использовании данных технологий при реализации своих проектов.
При этом речь не идет об увеличении стоимости строительства. Особый импульс развитию нашей отрасли, безусловно, придаст поручение Президента РФ от 19.07.2018 года, определяющее перечень основных задач по развитию и внедрению BIM-технологий в стройкомплексе РФ.
Завершившийся мундиаль стал настоящим испытанием для гостиничного рынка Петербурга. Но отельеры хорошо подготовились к наплыву гостей Чемпионата мира и без проблем смогли разместить 400 тыс. туристов и болельщиков.
Загрузка гостиниц города в пиковые дни достигала рекордных для рынка 93%. Участники рынка надеются, что «фактор мундиаля» поможет им в работе и в следующем году.
Готовились заранее
Первое полугодие 2018 года в сегменте гостиничной недвижимости Петербурга, как и всей России, прошло под знаменем Чемпионата мира по футболу. К началу этого года общий номерной фонд качественных гостиниц Петербурга, по данным IPG.Estate, достигал 17,3 тысяч номеров. «Если учитывать все средства размещения, включая мини отели и хостелы, то объемы значительно больше – 1200 отелей на 40 тыс. номеров. Наш гостиничный рынок достаточно развит и сбалансирован. В прошлом году Петербург принял 7,5 млн туристов. В этом году ожидается более 8 млн человек», - говорят эксперты Maris.
Но некоторые эксперты высказывали опасение, что для встречи болельщиков этого может не хватить. Поэтому каждый выход нового проекта за это полугодие становился резонансным событием. Правда, за 6 месяцев 2018 года на рынок северной столицы вышло только 7 качественных гостиничных проектов суммарным фондом около 1 тыс. номеров. Самыми яркими событиями стали вывод на рынок гостиницы «Holiday Inn Express Садовая» на 244 номера оператором Intercontinental Hotels Group (эта гостиница стала первым брендированным отелем эконом-сегмента в городе). Кроме того, новичок рынка - MEININGER Hotels накануне чемпионата открыл хостел на 158 номеров в здании Никольских рядов. А в здании бывшего доходного дома архитектора Кольмана на ул. Чайковского, 55 открылся Гранд Отель Чайковский на 70 номеров.
В целом, с начала года номерной фонд Петербурга вырос на 2,3%. Этого, вопреки ожиданиям скептиков, оказалось достаточно, чтобы разместить всех прибывших гостей.
«Дело в том, что гостиничный рынок Петербурга заранее готовился к мундиалю – с 2014 года он увеличился примерно на 1,5 тыс. номеров. Крупнейшими открытиями последних лет стали Holiday Inn Express на Садовой улице, Hilton и Hampton by Hilton в «Экспофоруме». При этом, помимо классических гостиниц, на рынок выходили объекты нового формата, совмещающие хостелы и отели. Так что, относительно небольшой рост предложения номеров непосредственно накануне чемпионата на общую картину повлиял незначительно», – констатирует руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
Доехали не все
Основной спрос на гостиницы города на начало июля формировали болельщики Чемпионата мира по футболу. Прошедшие в Петербурге матчи суммарно привлекли около 400 тыс. человек, которые формировали спрос на отельные номера всех типов.
«Чемпионат, несомненно, повлиял на рынок. Но сказать, что загрузка в дни мундиаля у нас увеличилась в разы нельзя. Часть гостей (особенно группы), которые забронировали номера заранее, так до России и не доехали. Зато увеличилось количество индивидуальных туристов, которые прибыли на матчи. Но в целом результатами чемпионата мы довольны», - говорит коммерческий директор ГК Docklands development Екатерина Запорожченко.
«От чемпионата мы получили гораздо больше в масштабах России, чем ожидали. А в Петербурге наши ожидания совпали с реальностью – мы вышли на нормальный рыночный процесс сезонности», - говорит вице-президент группы IHG по развитию в России, СНГ и Грузии Арон Либинсон. По его словам, туристический поток менялся в зависимости от дня чемпионата - в дни игр был пик спроса. «У наших гостиниц и в историческом центре Петербурга и за его пределами дела обстояли лучше, чем обычно. Правда, далеко не так, как в Москве, где некоторые отели в дни мундиаля получили в два раза больше выручки. Но это не удивительно. Ведь для многих болельщиков Москва была базой, поскольку это хаб, откуда можно с комфортом добраться до любой точки страны и мира. А Петербург для базового размещения использовали гораздо меньше, поскольку логистических возможностей тут меньше», - пояснил Арон Либинсон.
Тем не менее, в даты проведения Чемпионата, по данным IPG.Estate, средняя заполняемость гостиниц Петербурга оказалась на уровне 90-93%. Это абсолютный рекорд для рынка. «А по итогам полугодия средняя заполняемость гостиниц города достигла 82%. Это тоже рекордный показатель за все время наблюдений», - отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate Валерий Трушин.
По прогнозу Colliers International, из-за чемпионата среднегодовая загрузка отелей в Петербурге в этом году вырастет на 3%, достигнув в итоге 71%.
В разы дороже
Высокий спрос на гостиницы отразился на ценах. «На момент проведения мундиаля средний тариф на номер в гостиничном сегменте Петербурга составлял 12 тыс. рублей. А по итогам полугодия он оказался на уровне 9,2 тыс. рублей против 5,2 тыс. по итогам I квартала. Чемпионат мира, конечно, повлиял на рост тарифа», - говорят в IPG.Estate.
По данным Colliers International, в среднем, гостиницы города высоких категорий увеличили стоимость номеров на время мундиаля в 1,5-2 раза (в отдельных гостиницах - в 4 раза).
«Рост цен во время чемпионата - это вопрос рыночный. Мы повышали их настолько, насколько повышался спрос. В некоторые дни доходило и до двукратного увеличения. Есть цена в групповом сегменте, есть открытые цены, по которым бронируют индивидуальные путешественники. Во время чемпионата мира групп меньше, но они более дорогие, основная масса - «индивидуалы», - подтверждает Арон Либинсон.
«Наибольший прирост средних тарифов – на 70% - был в гостиницах категории «4 звезды». А отели «5 звезд» и «3 звезды» повысили цены на 50% и 40% соответственно», - говорят в Colliers International и прогнозируют, что рост среднегодовой цены за номер (ADR) благодаря чемпионату мира составит по итогам года 22-26% к среднегодовому тарифу 4345 рублей в сутки.
Мундиаль прошел. Но гостиничный рынок Петербурга продолжает свое развитие. За прошедшее полугодие о планах реализации в городе своих гостиничных проектов заявили сразу несколько инвесторов. Владелец ТРК «Питерлэнд» Александр Кожин сообщил, что намерен построить ь гостиницу на 550 номеров рядом с Парком 300-летия. Международный оператор Hilton объявил о планах открыть сразу две гостиницы в Петербурге до 2020 года: на 100 номеров на набережной Фонтанки, 23 и на 150 номеров в рамках проекта Docklands на проспекте КИМа.
Структура качественного номерного фонда Санкт-Петербурга, июнь 2018
Источник: Maris| part of the CBRE Affiliate network
Мнение
Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management
За последний год в Санкт-Петербурге открылось несколько новых гостиниц разных классов, но открытие ни всех из них было привязано к ЧМ-2018. Нельзя сказать, что гостиничный рынок Петербурга переполнен: сегменты 3 и 4 - звезды ещё могут вместить несколько объектов временного размещения. Именно в эти сегменты приходят крупные инвесторы. За последние несколько лет активно развивался сегмент небольших апарт-отелей, расположенных в исторических зданиях. На категорию, которая включает хостелы, небольшие апарт-отели и гостиницы до 2 звезд, приходится примерно 25% от всего предложения рынка.
Стоит отметить, что на гостиничный рынок активно выходят апартаменты - крупные инвестиционные проекты. Из текущих проектов некоторые уже пошли классификацию и получили свои звёзды - это позволило им работать в рамках чемпионата. В ближайшем будущем мы будем наблюдать усиление экспансии апартаментов на гостиничный рынок, что обусловлено в первую очередь изменением соответствующего законодательства.