В Санкт-Петербурге рынок гибких офисных пространств вырос на треть в 2020 году
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в 2020 году открылись 8 коворкингов общей площадью около 13,6 тыс. кв. м. За год рынок качественных гибких пространств увеличился почти на треть.
Среди наиболее активно развивающихся сетей можно отметить компанию PAGE, которая за год вывела на рынок три новых пространства по франшизе – Kazanskaya, Avenue, Docklands, а также сеть Corner, открывшую в начале 2020 года два коворкинга в ТРК «Адмирал» и ТЦ «Невский атриум». В декабре 2020 года начал работу первый коворкинг сети Buffer от группы компаний Raum в бизнес-пространстве «Луч».
Всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы, в основном, представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети PAGE и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположены в районе активной деловой среды – в историческом центре Санкт-Петербурга.
Гибкие офисные пространства пользуются популяностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости – аренда ИТ-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue PAGE.
«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном, в проектах доступны только от 5 до 40 рабочих ест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Главные преимущества коворкингов – гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же, основные затраты компании при работе в офисе – аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе – уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.
«Что касается коммерческих условий, размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее будет арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет) – здесь при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды», - поясняет Виктория Горячева.
По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще 3 гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».
«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаицй и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах «у дома». С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды», - заключает Виктория Горячева.
За 2020 год объём просроченных платежей по ипотечным кредитам вырос на 7% или на 4,95 млрд рублей, превысив 77,5 млрд рублей. По ипотеке на первичном рынке жилья динамика прироста превысила показатели всех последних лет ведения статистики, на 19% или 1,09 млрд рублей. К таким выводам пришли в коллекторском агентстве «Долговой Консультант» после изучения данных ЦБ РФ.
По доле просроченных кредитов в текущей задолженности, 2020 год может показаться успешным: доля проблемной задолженности сократилась за 12 месяцев с 1,1% на январь до 0,9% к концу декабря. Абсолютные цифры показали ускоряющийся рост, на 4447 млн рублей, в том числе 1086 млн по ипотеке на строящееся жилье. Доля просроченных кредитов под залог ДДУ (договоров долевого участия) в общем объёме проблемной ипотеки выросла на 1 п.п., с 8% до 9%.
«Цифры по просроченной задолженности не учитывают заемщиков, впервые столкнувшихся с проблемами в обслуживании долга в IV квартале 2020 года. Также в статистику не полностью попали заемщики, которые воспользовались кредитными каникулами, но льготного периода которым не хватило для восстановления платежеспособности. По этим причинам мы прогнозируем увеличение объема просроченной задолженности уже в I квартале 2021 года», — отмечает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант».
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Калининградская область |
1971 |
471,3% |
|
Чукотский автономный округ |
13 |
225,0% |
|
Севастополь |
31 |
138,5% |
|
Чеченская Республика |
251 |
73,1% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
251 |
60,9% |
|
Магаданская область |
69 |
46,8% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
659 |
40,2% |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
460 |
37,3% |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
229 |
33,9% |
|
Ярославская область |
582 |
31,1% |
|
Республика Саха (Якутия) |
985 |
29,4% |
|
Тамбовская область |
180 |
26,8% |
|
Республика Крым |
53 |
26,2% |
|
Ивановская область |
293 |
23,6% |
|
Республика Башкортостан |
1619 |
22,8% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
В категорию просроченных кредиты попадают после того, когда банки перестают получать по ним платежи более трёх месяцев. Как правило, после этого момента заёмщики полностью перестают обслуживать задолженность, восстановить платежеспособность удаётся не более четверти из них.
Максимальный прирост просроченной ипотечной задолженности произошёл на территории Калининградской области (в 5,7 раз, до 1,97 млрд рублей) и Севастополе (в 2,4 раза, до 31 млн). Наибольший темп прироста ипотеки на первичном рынке зафиксирован в Республике Крым (в 6 раз), Ивановской (2,9 раза) и Астраханской (2,6 раза).
В регионах, прямо обозначенных ЦБ РФ как сформировавших наибольший спрос на льготную ипотеку из-за большой доли инвестиционных кредитов на строящееся жилье, темпы роста просроченной задолженности по ДДУ находятся ниже средних: в Москве объём проблемных долгов по ипотеке вырос на 39%, Московской области на 22%, в Санкт-Петербурге — на 2%.
Таблица 2. Регионы-лидеры по темпам прироста просроченной ипотечной задолженности.
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность на строящееся жилье, млн руб. |
Изменение с 01.01.2020 г. по 01.01.2021 г. |
|
Республика Крым |
6 |
500,0% |
|
Ивановская область |
38 |
192,3% |
|
Астраханская область |
34 |
161,5% |
|
Республика Калмыкия |
9 |
125,0% |
|
Севастополь |
6 |
100,0% |
|
Республика Коми |
20 |
100,0% |
|
Удмуртская Республика |
13 |
85,7% |
|
Приморский край |
26 |
85,7% |
|
Тверская область |
51 |
82,1% |
|
Ленинградская область |
121 |
80,6% |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
12 |
71,4% |
|
Ставропольский край |
103 |
66,1% |
|
Республика Карелия |
13 |
62,5% |
|
Ярославская область |
101 |
55,4% |
|
Калининградская область |
26 |
52,9% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы в региональном разрезе доступна по ссылке.
«Год был сложным для заёмщиков и кредиторов, падение доходов из-за коронавирусных ограничений ускорили процесс появления новых проблемных должников, введение кредитных каникул сгладило возможный весенний пик взлёта неплатежей, перераспределив его на осень и зимние месяцы, а льготная ипотека показала, что банкам нужно сбалансированно подходить к выдаче кредитов на строящуюся недвижимость, так как именно этот сегмент наиболее подвержен росту неплатежей по причине повышенной финансовой нагрузки на семейный бюджет заемщиков на период строительства», — прокомментировал Денис Аксёнов.
Объём просроченной задолженности по итогам года мог быть чуть больше, если бы не сформировавшаяся тенденция, когда должники для погашения задолженности сами выходят с инициативой о продаже объектов залога. Косвенно данный факт подтверждает и снижение количества квартир, выставленных на публичные торги судебными приставами в 2020 году (подробнее см. в исследовании “Жильё на распродаже: выставленная на торги недвижимость упала в цене”).
«Рост цен на недвижимость сделал жилье менее доступным, однако помог должникам-ипотечникам, ведь увеличение цены квадратного метра для них стало преимуществом, так как после продажи квартиры по рыночной цене появилась возможность вернуть первоначальные вложения в виде живых денег», — отметил Денис Аксёнов.
В 2020 году 57% от общего числа проданных площадей в Новой Москве реализовали три крупнейших застройщика на местном рынке, подсчитали эксперты «Метриум». Эти девелоперы продали 616 тыс. кв.м., что тем не менее ненамного больше, чем в 2019 году. Суммарная выручка десяти крупнейших новомосковских застройщиком между тем составила почти 150 млрд рублей.
В 2020 году в Новой Москве застройщики заключили с покупателями жилья 22,2 тыс. договоров участия в долевом строительстве на сумму 158,5 млрд рублей. Площадь проданных лотов составила 1,1 млн кв.м. По сравнению с показателями 2019 года число ДДУ сократилось на 6%, а суммарная проданная площадь – на 5%. Однако по объему общей выручки за счет повышения цен девелоперы получили на 12% больше средств.
На первое место по суммарной проданной площади в 2020 году вышла группа компаний «ПИК», которая реализовала 275,8 тыс. кв.м, что на 13% больше, чем в 2019 году. За год доля ПИК в продажах в Новой Москве выросла с 22% до 25%. Всего компания заключила с клиентами почти 5,5 тыс. ДДУ и заработала 39,6 млрд рублей.
На втором месте лидер позапрошлого года – ГК «А101». В 2020 году компания реализовала 209,4 тыс. кв.м, что на 21% меньше, чем в 2019 году. Соответственно, доля рынка сократилась с 23% до 20%. Тем не менее, отмечают эксперты «Метриум», ГК «А101» сохраняет большой разрыв с другими игроками местного рынка. Всего было реализовано 3,7 тыс. квартир, а суммарная выручка достигла 31 млрд рублей.
«В 2020 году на продажи повлияла пандемия коронавируса, – поясняет Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – Поэтому в первую половину года девелоперы в основном не спешили выводить на рынок большие объемы предложения. Благодаря льготной ипотеке спрос начал расти уже в мае, однако из-за возникшего дефицита предложения цены на жилье в локации выросли примерно на 35%, хотя в предыдущие годы росли примерно на 15% в год. Тем не менее, для рынка новостроек в Новой Москве год был успешным. В частности, мы открыли продажи в новом ЖК «Прокшино», который показал высокую востребованность у покупателей».
На третьей позиции – ГК «Абсолют». В 2020 году эта компания реализовала в Новой Москве 131,2 тыс. квадратных метров, что на 26% больше, чем в 2019 году. Доля рынка ГК «Абсолют» существенно возросла с 8,9% до 12%. Дольщики заключили с этим девелопером 2,2 тыс. ДДУ и внесли на строительство объектов около 19,1 млрд рублей.
Рейтинг самых успешных девелоперов Новой Москвы в 2020 году*
|
|
|
Девелопер |
Продано площадей в 2019., тыс. кв.м |
Продано площадей в 2020, тыс. кв.м |
Динамика, % |
Количество заключенных ДДУ в 2020, тыс. ед. |
Выручено денег в 2020, млрд руб.** |
Доля рынка по проданной площади |
|
1 |
▲ |
ГК ПИК |
244,5 |
275,8 |
13% |
5,5 |
39,6 |
25% |
|
2 |
▼ |
А101 Девелопмент |
265,7 |
209,4 |
-21% |
3,7 |
31,0 |
20% |
|
3 |
▲ |
ГК Абсолют |
104,0 |
131,2 |
26% |
2,2 |
19,1 |
12% |
|
4 |
▲ |
ГК Самолет |
58,3 |
109,7 |
88% |
2,6 |
14,8 |
9% |
|
5 |
▬ |
Инвесттраст |
70,2 |
105,0 |
50% |
2,4 |
13,3 |
8% |
|
6 |
▲ |
LEXION Development |
44,6 |
97,2 |
в 2,2 раза |
1,9 |
14,2 |
9% |
|
7 |
▼ |
ГК МИЦ |
147,6 |
59,4 |
-60% |
1,5 |
8,5 |
5% |
|
8 |
▲ |
Sezar Group |
7,9 |
22,0 |
в 2,8 раза |
0,4 |
3,7 |
2% |
|
9 |
▲ |
Группа Аквилон |
13,3 |
19,3 |
45% |
0,4 |
3,1 |
2% |
|
10 |
▼ |
ГК Гранель |
56,1 |
18,1 |
-68% |
0,3 |
2,5 |
2% |
*Без учета сделок с юридическими лицами и физлицами, заключивших более трех ДДУ
** Экспертная оценка
Источник: «Метриум»
«В отличие от “старой” Москвы, где мы наблюдаем нарастающую монополизацию рынка, в Новой Москве этот процесс протекает медленно, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Как и в прошлом году, доля трех лидирующих по продажам застройщиков в сумме реализованной площади осталась на уровне 57%. Вместе с тем в целом это более высокая степень консолидации, чем в Москве, где три лидирующих застройщика контролируют менее 37% спроса. Однако есть надежда на изменение ситуации: в 2020 году на рынок ТиНАО вышли новые игроки с нестандартным продуктом, к примеру, группа “Родина” с проектом культурно-образовательного кластера Russian Design District или PPF с ЖК бизнес-класса homecity. Такие компании вполне могут в долгосрочной перспективе изменить расстановку сил в новомосковском девелопменте».