В Санкт-Петербурге рынок гибких офисных пространств вырос на треть в 2020 году
По данным Colliers, в Санкт-Петербурге в 2020 году открылись 8 коворкингов общей площадью около 13,6 тыс. кв. м. За год рынок качественных гибких пространств увеличился почти на треть.
Среди наиболее активно развивающихся сетей можно отметить компанию PAGE, которая за год вывела на рынок три новых пространства по франшизе – Kazanskaya, Avenue, Docklands, а также сеть Corner, открывшую в начале 2020 года два коворкинга в ТРК «Адмирал» и ТЦ «Невский атриум». В декабре 2020 года начал работу первый коворкинг сети Buffer от группы компаний Raum в бизнес-пространстве «Луч».
Всего по итогам 2020 года объем предложения качественных коворкингов формируют 34 пространства площадью 35,8 тыс. кв. м, что составляет почти 1% от общего объема предложения качественной офисной недвижимости Санкт-Петербурга (3,7 млн кв. м). Рынок коворкингов Северной столицы, в основном, представлен сетевыми игроками (20 проектов из 34). Среди них наибольшую долю предложения (46%) формируют сети PAGE и «Практик». Большинство сетевых коворкингов (86%) расположены в районе активной деловой среды – в историческом центре Санкт-Петербурга.
Гибкие офисные пространства пользуются популяностью не только у физических лиц, но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места под офис, для проектных команд или для отдельных сотрудников. Одна из значимых сделок 2020 года на рынке офисной недвижимости – аренда ИТ-поразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1,3 тыс. кв. м) в коворкинге Avenue PAGE.
«Несмотря на активное развитие, для рынка гибких офисных пространств характерен дисбаланс предложения. В основном, в проектах доступны только от 5 до 40 рабочих ест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисного пространства и рассматривают вариант аренды мест в коворкинге, но дефицит предложения в моменте не позволяет им это сделать», - комментирует Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Главные преимущества коворкингов – гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. К тому же, основные затраты компании при работе в офисе – аренда, CAPEX (капитальные расходы на ремонт, мебель, технику), переменные расходы (электричество, уборка, провайдеры интернет и телефонии), канцелярия, обеспечение чаем и кофе – уже включены в стоимость аренды рабочего места в коворкинге.
«Что касается коммерческих условий, размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. Например, в случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее будет арендовать коворкинг, поскольку в этому случае плата идет только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного офиса вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. И напротив, если компания крупная и офис ей необходим на долгий срок (от трех-пяти лет) – здесь при расчете рациональнее будет вложиться в классический офис за счет того, что CAPEX рассредоточивается на весь срок аренды», - поясняет Виктория Горячева.
По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть еще 3 гибких офисных пространства: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».
«По нашей оценке, в ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. С одной стороны, будут появляться небольшие коворкинги в спальных районах. Этому способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. В таком случае наиболее эффективной будет модель, когда у оператора есть несколько больших центральных локаицй и много маленьких в спальных районах. Это позволит резидентам иметь центральный офис и множество рабочих мест для сотрудников в коворкингах «у дома». С другой стороны, мы видим потенциал рынка в формате объектов built-to-suit, когда оператор коворкинга дает возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды», - заключает Виктория Горячева.
Ушедший год стал одним из самых сложных периодов для рынка торговой недвижимости Петербурга, по причине минимального объема строительства торговых центров. Девелоперы стараются оптимизировать площади уже существующих торговых центров, а не начинать новое строительство.
При этом, по данным российского филиала Colliers International, ключевыми тенденциями рынка торговой недвижимости в 2016 году стали возобновление активного развития fashion-ритейлеров, прекращение падения операционных показателей большинства торговых центров, а также продолжение оптимизации бизнес-процессов собственниками существующих объектов.
В 2016 году в Петербурге было открыто два крупных торговых центра: комплекс «Охта Молл» (GLA 78 000 кв. м) и вторая очередь «Порт Находка» (GLA 10 900 кв. м).
По данным Colliers International, общее предложение классических торговых центров по итогам 2016 года составило 2,76 млн кв. м. Таким образом, обеспеченность торговыми площадями в Петербурге достигла 527 кв. м на 1000 жителей.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия», приводит следующие данные: «Московский район традиционно является лидером среди городских районов Санкт-Петербурга по обеспеченности торговыми площадями в классических торговых центрах, на 1 тысячу жителей приходится 1069 кв. м. Замыкают тройку лидеров Центральный и Приморский районы». По ее словам, невысока обеспеченность торговыми площадями в Красносельском и Василеостровском районах города – 205 кв. м и 130 кв. м на 1000 человек соответственно. «Стоит отметить, что в этих районах города активно ведется жилищное строительство. В перспективе ситуация с торговой недвижимостью в Василеостровском районе может улучшиться, на намывных территориях выделен участок под ТРЦ. К тому же транспортная доступность района в связи с открытием центрального участка ЗСД значительно улучшилась. В Красносельском районе ситуация с торговой недвижимостью с точки зрения обеспеченности торговыми площадями в перспективе также станет лучше. IKEA Centres Russia приобрела земельный участок, расположенный между Красносельским шоссе и КАД, вблизи микрорайона «Новоселье», под строительство нового торгового центра МЕГА с магазином ИКЕА», – говорит госпожа Лежнева.
Как отмечают эксперты, девелоперская активность на сегодняшний день сконцентрирована преимущественно в области перепрофилирования действующих торговых центров с целью привлечения новой целевой аудитории. «Реконцепция и реновация ТЦ, зачастую без закрытия объектов на период проведения работ, становится тем «окном возможностей», которое девелоперы открывают для себя в попытке улучшить экономику проектов», – говорит Вероника Лежнева. По ее словам, примеров на рынке уже немало: продолжается переформатирование ТЦ «Капитолий» у станции метро «Пионерская» в дисконт-центр; FORTGROUP перезапустила ТРК «Южный Полюс», частично реконструировав объект; произошла реконцепция торгового центра Prisma на Выборгском шоссе в ТЦ «Китай-город» (часть объекта представляет собой ярмарку китайских товаров); компания «Адамант» реконструировала входные группы ТЦ «Невский» (1-я очередь) и ТРК «Балканский». Из анонсированных реконцепций – «Кировский универмаг» («Адамант»).
Александр Ионов, управляющий партнер компании Cityprofit, поясняет: «Если на Западе практика реновации – это плановая часть стратегического развития объекта, которая не дает торговому комплексу морально устареть, то в России к подобным мерам прибегают в крайних случаях».
Мнение
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании «Colliers International Россия»:
– Строительство крупных торговых центров в текущих экономических реалиях по-прежнему остается ограниченным – на 2017 год не заявлено ко вводу ни одного объекта. На начальном этапе строительства находится 4-я очередь ТРК «Заневский Каскад» компании «Адамант». В 2017 году в Приморском районе начнется строительство регионального торгового центра «Голливуд» (ввод в эксплуатацию планируется на 2019 год), а компания IKEA приступит к реализации своего третьего торгового комплекса «МЕГА IKEA» на юге города.
Новые кинотеатры в Петербурге открываются все реже, зато меняется их качество. Торговые центры в условиях снижения покупательской активности используют кино как магнит для посетителей.
Сетевые кинотеатры в торговых центрах по-прежнему остаются лидерами рынка. Так, по данным петербургского отделения Colliers International, из 52 кинотеатров Петербурга 37 – сетевые. Всего в городе представлено 8 киносетей. На первом месте – как по количеству мультиплексов, так и по количеству мест – «Формула кино» (14 276 мест). На втором – «Мираж Синема» (9503 места). Замыкает тройку «КАРО Фильм» (6530 мест). По количеству кинотеатров лидирует сеть «Формула Кино», по площадям – «Синема Парк». Сети принадлежат самые крупные мультиплексы в составе торговых центров: кинотеатр площадью более 11 000 кв. м находится в ТРК «Питер Радуга», еще два комплекса площадью более 8 000 кв. м каждый располагаются в ТРК «Гранд Каньон» и «МЕГА Дыбенко».
Заложники дефицита
Новые кинотеатры на площадках ТРЦ в Петербурге появляются нечасто. Причин как минимум две: дефицит новых площадей и пресыщение рынка. «Возможности развития кинотеатров на рынке качественных торговых центров Петербурга ограничены малым количеством новых объектов, выходящих на рынок. Так, в нынешнем году в городе не будет введен ни один новый ТЦ», – комментирует руководитель направления аренды торговых центров компании JLL в Санкт-Петербурге Юлия Чернышева.
В 2014 году в ТРЦ «Монпансье» и «Европолис» появились кинотеатры сети «Мираж» и был открыт кинотеатр «Синема Парк» в ТРК «Питер Радуга». В 2016 году в Петербурге были введены всего два торговых комплекса – «Порт Находка», ставший первым мультиплексом в МО Рыбацкое в Невском районе, и «Охта Молл» в Красногвардейском районе. В первом разместился региональный оператор «Синема 5», во втором в 2017 году откроется кинотеатр федеральной сети «КАРО». Он займет площадь в 11 тыс. кв. м и сможет принимать до 2 тыс. зрителей. Представители сети уже анонсировали его как самый крупный филиал «КАРО» в Петербурге. Последний раз киносеть расширяла присутствие в городе в 2013 году, когда был открыт «Континент» на Звездной.
Фавориты рынка
Но в сегменте развлекательной инфраструктуры кинотеатры, из-за универсальности своего формата, в течение последних двух лет остаются фаворитами.
«В условиях текущей экономической ситуации и снижения покупательной способности населения, торговые центры представляют собой не столько место для шоппинга, сколько место для проведения досуга всей семьей, встреч с друзьями. Поэтому торговые центры стремятся привлечь покупателей и расширить целевую аудиторию посредством увеличения доли развлекательной составляющей», – комментирует Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
В условиях дефицита площадей и широкого предложения кинотеатрам остается конкурировать между собой за счет качества. Так, новый кинотеатр киносети «КАРО» в «Охта Молле» собирается привлекать зрителей двумя залами премиального широкоэкранного формата LUXE: A RealD Experience, оснащенных огромными экранами Precision White Screens и трехмерной саунд-системой Barco Auro.
«Что касается пресыщения рынка кинотеатров, то, во-первых, предложение рождает спрос, а во-вторых, следует учитывать качественную конкуренцию как между ТРЦ, так и между кинотеатрами, – считает заместитель директора отдела аренды SRV Петр Миронов. – Кинотеатр в «Охта Молле» будет флагманским в сети «КАРО» в Петербурге, как по оснащению, так и по площади. Мы ожидаем воплощения самых передовых технологий кинопоказа в нашем кинотеатре».
В SRV рассчитывают, что характеристики нового 11-зального кинотеатра привлекут в ТРЦ посетителей из всех районов города. «Наличие хорошего кинотеатра в суперрегиональном ТРЦ – это обязательный элемент концепции. В силу своей локации, тенант-микса и концепции, торговый комплекс рассчитан на трафик из всех районов города, глобально это север, центр, восток и юго-восток, – объясняет господин Миронов. – При этом, первичной зоной доступности, безусловно, является Красногвардейский район».
Кстати
Киносети входят в проект ТРЦ на условиях процентов с оборота. Также применяется фиксированная арендная плата. Предпочтительным сроком договора аренды площадей ТРЦ под кинотеатр является 10 лет. Помещения передаются в состоянии shell&core (без отделки).
Справка
В городе действует 8 сетевых операторов с суммарным количеством кинотеатров, равным 37: «Формула Кино» (12 действующих кинотеатров), «Мираж Синема» (10), «КАРО Фильм» (7), «Синема Парк» (3), «Люксор» (2), Mori Cinema (1), «Синема Стар» (1), «Синема 5» (1). На рынок Петербурга в III квартале 2016 года вышла региональная сеть кинотеатров «Синема 5», открывшая свой первый мультиплекс в городе в новом ТРК «Порт Находка» (2-я очередь). Примечательно, что это первый мультиплекс в муниципальном округе Рыбацкое Невского района. Необходимо также отметить присутствие сети государственного городского учреждения «Петербург-Кино» в которую входят кинотеатры «Аврора», «Дружба», «Восход», «Фильмофонд» и «Заневский».
Мнение: Наталья Борец, директор отдела аренды SRV:
– Мы стремимся сделать «Охта Молл» самым современным торговым центром в Петербурге. Индустрия развлечений должна быть представлена в нем в соответствии с самым последним мировым опытом. Сеть «КАРО» занимает лидирующие позиции в отрасли по внедрению новых стандартов кинопоказа. Благодаря нашему сотрудничеству с этой сетью в «Охта Молле» кинолюбители смогут в полной мере насладиться просмотром киноновинок и получить впечатления на беспрецедентном уровне.