В 2020 году Москва вошла в топ-5 мирового рейтинга изменения цен на элитное жилье, Санкт-Петербург – в топ-10
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва за год поднялась на 11 позиций в рейтинге Prime International Residential Index (PIRI 100)[1], заняв 5 место из 100 с показателем роста цен почти на 10%. Санкт-Петербург в 2020 году вошел в топ-10, переместившись с 61 на 8 место, – элитная недвижимость подорожала на 8,7%. В 100 городах, проанализированных при составлении рейтинга, был зафиксирован средний рост цен на 1,9% (+1,8% в 2019 году).
PIRI 100
- Наибольший средний рост цен в 2020 году наблюдался в Северной Америке (+6,3%) и Австралии (+4,9%). В данных регионах отмечалось увеличение спроса после снятия ряда ограничений из-за пандемии и активный интерес ультрахайнетов к изменению своих жилищных условий.
- В 2020 году в 29% городов цены на элитное жилье снизились, для сравнения в 2019 году только в 21% локаций отмечалась отрицательная динамика. При этом на пяти рынках зарегистрированы значения в 10% и более, тогда как годом ранее – только в двух (Лиссабон, +9,6% и Франкфурт, +10,3%).
|
Динамика цен на рынках элитного жилья[2]
|
Источник: The Wealth Report 2021 PIRI 100
- Первое место в рейтинге Knight Frank PIRI 100 занял Окленд: в 2020 году цены на элитную недвижимость здесь выросли на 17,5%, хотя еще годом ранее была зафиксирована отрицательная динамика (-0,7%), и город находился в конце списка. На увеличение цен повлияла эффективная политика Новой Зеландии по борьбе с Covid-19 и, как следствие, быстрое восстановление экономики, а также сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченный объем предложения. Однако в 2021 году ожидается корректировка цен, поскольку правительство намерено ужесточить правила кредитования и повысить налоги.
- Следующие три места в рейтинге заняли азиатские мегаполисы: Шэньчжэнь (+13,3%), Сеул (+11,7%) и Манила (+10,2%). Регион восстанавливался особенно быстро, например, уже 26 марта 2020 года объем продаж недвижимости в 30 крупных городах Китая вернулся к уровню 2019 года.
- Москва замыкает пятерку лидеров с показателем роста цен на 9,9%, переместившись за год сразу на 11 позиций вверх. Годом ранее элитная жилая недвижимость в городе подорожала на 4,7% (16 место). По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, одним из ключевых событий 2020 года стал высокий уровень покупательской активности, особенно в последние месяцы, на фоне которого существенно сократилось предложение и выросла цена квадратного метра во всех сегментах жилой недвижимости Москвы. Помимо структурных изменений цены на столичном рынке корректировались на стадию строительной готовности, а также повышались в некоторых уже сданных проектах.
- Еще более динамичный взлет по строчкам рейтинга продемонстрировал Санкт-Петербург: с 61 (+1,0%) на 8 место (+8,7%) в 2020 году. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «2020 год и сопровождающие его события изменили традиционную динамику цен и расстановку городов в мировом рейтинге. Рынок недвижимости России и, в частности, Санкт-Петербурга был подвержен в большей степени влиянию нестабильной экономической ситуации в стране, нежели пандемии и распространенияCOVID-19 в мире. Покупатели инвестировали накопленные средства в наиболее стабильную "валюту" – недвижимость. Снижение процентных ставок по ипотеке также способствовало повышению спроса на жилье, что и стало причиной существенного увеличения среднего уровня цен на элитную недвижимость (+8,7%)».
- В Австралии наибольший рост цен зафиксирован в Перте (+4%), а в Сиднее (+1%) в III квартале 2020 года был установлен рекорд по объему продаж элитного жилья на первичном рынке.
- В топ-20 индекса вошли 10 из 11 городов Северной Америки. Исключением стал Нью-Йорк (94 место, -5%) – девелоперская активность в 2020 году была минимальной почти за 10 лет, и низкие объемы нового строительства смягчили падение цен в городе.
- Для Ванкувера, аутсайдера рейтинга 2019 года, 2020 год стал переломным: после трех лет снижения цен на элитное жилье в связи с повышением налогов, рынок наконец восстанавливается (+8,1% за год). Поскольку зарубежные покупатели отсутствовали, повышенный спрос реализовали местные жители, стремящиеся приобрести большее по площади жилье. В Торонто (+6,4%) наблюдалась аналогичная тенденция.
- Ситуация с ценами на европейском рынке элитного жилья менялась в течение года. Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, утверждает: «Несмотря на то, что Цюрих (+8%), Стокгольм (+6,3%) и Амстердам (+6%) оставались в числе лидеров рейтинга в течение всего 2020 года, фокус внимания постепенно смещался на недвижимость в прибрежных и курортных регионах. На самые желанные рынки Тосканы, Прованса и юга Франции каждый раз после снятия ограничений фиксировался активный спрос, в особенности на вторичное жилье. Интерес к европейским локациям проявляли как местные жители, так и российские ультрахайнеты, которых не остановили ни переход на онлайн-просмотры, ни закрытие границ. В особенности востребованными оставались Португалия, Испания, Кипр и Греция, где летом наблюдался всплеск активности в связи с возросшим интересом на приобретение недвижимости (преимущественно в бюджете до €500 тыс.) с целью получения ВНЖ».
- Великобритания значительно пострадала весной после восьминедельного локдауна, поскольку это произошло в традиционный пик сезона продаж в Лондоне. Летом рынок постепенно начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу и налоговым каникулам. По итогам года Лондон занял 91 строчку рейтинга (-4%).
- Буэнос-Айрес (-12%) на последнем месте: недвижимость в городе экспонируется преимущественно в долларах США, но ипотечные кредиты предлагаются только в песо.
Индекс миллиона долларов
- Анализ мировых рынков недвижимости Knight Frank также включает в себя Индекс миллиона долларов, который отражает, сколько квадратных метров недвижимости можно приобрести за $1 млн в ключевых городах по всему миру.
- Городом с самым дорогим в мире элитным жильем остается Монако: за $1 млн можно купить всего 15 кв. м недвижимости (16,4 кв. м в 2019 году), что эквивалентно одной спальне. За ним следуют Гонконг – 23 кв. м и Сен-Тропе – 29 кв. м.
- Что касается Москвы, то за год столица переместилась с 13 на 24 место – в 2020 году за
$1 млн купить можно было уже 83 кв. м жилья (76 кв. м годом ранее).
Рейтинг городов по площади элитного жилья,
которую можно приобрести за $1 млн
|
Город |
Количество кв. м в 2020 г. за $1 млн |
|
|
1 |
Монако |
15 |
|
2 |
Гонконг |
23 |
|
3 |
Сен-Тропе |
29 |
|
4 |
Лондон |
31 |
|
5 |
Нью-Йорк |
34 |
|
6 |
Женева |
35 |
|
7 |
Цюрих |
36 |
|
8 |
Сингапур |
36 |
|
9 |
Вена |
41 |
|
10 |
Канны |
42 |
|
11 |
Париж |
42 |
|
12 |
Лос-Анджелес |
44 |
|
13 |
Сидней |
45 |
|
14 |
Шанхай |
50 |
|
15 |
Сеул |
50 |
|
16 |
Лозанна |
51 |
|
17 |
Токио |
58 |
|
18 |
Франкфурт |
58 |
|
19 |
Пекин |
62 |
|
20 |
Рим |
64 |
|
21 |
Окленд |
70 |
|
22 |
Берлин |
70 |
|
23 |
Ванкувер |
74 |
|
24 |
Москва |
83 |
|
25 |
Майами |
85 |
|
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, Ken Сorporation |
|
Курс валют рассчитан на 31 декабря 2020 года |
[1] Индекс отслеживает глобальную динамику цен на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в 100 ключевых городах мира в национальной валюте.
[2] Ранжировано по значениям за 2020 год. Динамика цен указана преимущественно за период с 31 декабря 2019 года по 31 декабря 2020 года. Исключения: Хьюстон, Манила – до сентября 2020 года; Бостон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Диего и Сан-Франциско – до октября 2020 года; Нью-Йорк – до ноября 2020 года. Значения Санкт-Петербурга являются предварительными. Динамика с 2018 по 2019 гг. в Москве указана по предварительным данным.
CBRE, ведущая международная консалтинговая компания в области недвижимости, подвела итоги 2020 года на рынке складской недвижимости Москвы.
После сравнительно скромных результатов первой половины 2020 года, в III-IV кв. м было закрыто сделок общей площадью чуть более 1.3 млн кв. м. Таким образом, годовой показатель объема сделок составил почти 1.9 млн кв. м – рекордное значение за всю историю рынка. Кроме того, в 2020 году впервые в истории складского рынка Московской области самая большая доля в годовом спросе пришлась на онлайн ритейлеров: 28% всех арендованных и купленных площадей в 2020 году. В абсолютном выражении это чуть более 0.5 млн кв. м, что также является рекордом для этого сегмента и сопоставимо с объёмом площадей, который арендовали и купили онлайн ритейлеры за предыдущие три года вместе взятые.
Крупнейшие сделки, закрытые в III и IV кв. 2020
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Арендатор / покупатель |
Тип сделки |
|
PNK Парк Домодедово |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
Аренда |
|
Ориентир Запад |
154 000* |
Ozon |
Аренда |
|
Домодедово |
110 584 |
Конфиденциально |
Аренда |
|
Радумля |
103 198 |
Эксмо-АСТ |
Покупка |
|
Логопарк Софьино |
58 790 |
BSH |
Аренда |
*Консультант сделки - CBRE
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
В 2020 году впервые с 2013 года суммарная площадь сделок по строящимся зданиям и сделок built-to-suit превысила площадь сделок по готовым помещениям. Причинами этого стали большой объём крупных и нестандартных проектов, которые невозможно разместить в существующих объектах, а также дефицит готовых свободных площадей.
Согласно отчёту CBRE, в 2021 году объём сделок будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Более важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей.
Годовой показатель чистого поглощения составил чуть более 0.9 млн кв. м, что на 17% ниже результатов 2019 года. При этом 40% поглощения пришлось на IV кв. 2020 года. Основной причиной снижения показателя стала низкая активность в сегменте сделок built-to-suit годом ранее: ввод объектов, строящихся «под клиента», формирует существенную часть чистого поглощения. Вторым фактором, негативно сказавшимся на поглощении, стало сокращение объёма сделок в готовых объектах: на 150 тыс. кв. м (-17%) меньше, чем в 2019 году.
Динамика чистого поглощения, тыс. кв.
Доля свободных площадей по итогам 2020 года снизилась с 4.6% до 2.9%. Резкое снижение было вызвано очень высокой активностью спроса и практически полным отсутствием спекулятивного строительства. В IV кв. 2020 года было «поглощено» более 200 тыс. кв. м. свободных площадей.
Новые здания составляют лишь 29% всех вакантных помещений. Начиная с I кв. 2020 г., объекты вторичного рынка преобладают в структуре свободных площадей. За год их доля выросла с 60% до 70%, а в III кв. доходила почти до 80%. Такие изменения являются следствием минимальных объёмов спекулятивного строительства, основу предложения в сегменте готовых зданий всё больше и больше формируют объекты, построенные в предыдущие годы.
793 тыс. кв. м составил объём строительства в 2020 году. Показатель снизился на 13% относительно 2019 года. Ряд крупных проектов не успели завершить, как планировалось, до конца года и их ввод в эксплуатацию должен состояться в I кв. 2021 году. Только 9% площадей оставались свободными к моменту окончания строительства на объектах, завершённых в прошедшем году.
Крупные объекты строительства, сдача которых была перенесена на I кв. 2021 г.
|
Объект |
Площадь, кв. м |
Расположение |
Собственник |
|
СК Wildberries |
150 000 |
г. Электросталь |
Wildberries |
|
ДДТ Логистик, 2 фаза |
23 000 |
Саларьево |
Veles Group |
Источник: CBRE, IV кв. 2020 г.
Прогнозируемый CBRE показатель строительства в 2021 году составит 1.3 млн кв. м. Рост активности на 64% относительно прошедшего года будет сформирован проектами, перенесёнными с IV кв. 2020 года, а также рядом built-to-suit объектов, строительство которых началось в рамках крупных сделок прошедшего года. Практически все эти площади уже находятся на этапе строительных работ, строительство некоторых объектов начнётся весной.
Средний уровень базовых ставок аренды вырос до 3 960 руб./кв. м/год по итогам 2020 года. Таким образом, за год, относительно конца 2019 года, показатель вырос лишь на 1.5%.
По прогнозам CBRE, в 2020 году в случае дальнейшего сохранения доли свободных площадей на текущем уровне (2,9%) и большого количества запросов на складские площади рост ставок может продолжиться в первом полугодии 2021 года.
Антон Алябьев, старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует:
«Прошлый год стал рекордным по объему сделок, а квартальные значения показали второй результат за всю историю рынка в рамках одного квартала - 673 тыс. кв. м. Максимальное значение было зафиксировано в III квартале 2020 года.
Объём спроса в 2021 году, по нашим оценкам, будет находиться в диапазоне 1.3-1.5 млн кв. м. Ряд больших сделок может быть подписан в 2021 году, тем не менее, суммарный объём «крупного» спроса будет меньше, чем в прошедшем году. Важным для состояния рынка будет уровень активности арендаторов и покупателей складских помещений площадью менее 20 тыс. кв. м, на которые обычно приходится 50-60% спроса. Помимо этого, ограничителем деловой активности может стать дефицит свободных площадей».
По данным международной консалтинговой компании Colliers International, в 2020 году уровень вакантности на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга достиг 15,7% - это максимальное значение за последние пять лет. При этом количество закрытий в прошедшем году увеличилось в 3,5 раза, а новые магазины и заведения общепита открывались на 30% чаще.
По итогам 2020 года доля свободных помещений на основных торговых коридорах Северной Столицы достигла максимального значения за последние пять лет – 15,7% – увеличившись за год на 7,6 п.п. Рост вакантности стал следствием пандемии коронавируса и связанными с ней ограничениями в деятельности предприятий торговли и общепита. Самый резкий рост уровня вакантности был зафиксирован во втором квартале, когда доля свободных помещений выросла на 5,9 п.п. и достигла 12,9%. В последующие два квартала уровень вакантности увеличивался более сдержанными темпами.
Всего за прошедший год количество закрытий увеличилось в 3,5 раза – с 54 закрытий в 2019 году до 191 в 2020 году. Большая часть закрытий пришлась на сферу общественного питания: там количество закрытий увеличилось в 7 раз. Закрытия в сегменте одежды встречались в 2 раза чаще.
При этом, несмотря на экономическую неопределенность, на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга появлялись новые кафе и магазины. Всего количество открытий увеличилось на 30% по сравнению с результатами 2019 года. Число новых кафе и ресторанов практически сохранилось на уровне 2019 года – это 45 помещений. В 1,5 раза увеличилось количество открытий магазинов одежды и обуви. Также в 2020 году было открыто 18 продуктовых магазинов, что в 2,5 раза больше показателя 2019 года.
По данным Colliers International, самый высокий уровень вакантности по итогам 2020 года был зафиксирован на Старо-Невском проспекте – 18,1% (против 13,7% в 2019 году). В 2020 году со Старо-Невского проспекта ушли магазины Philipp Plein, The Collection, DRESS-code.
Наибольший рост свободных помещений пришелся на Невский проспект и Большую Конюшенную улицу. Так, уровень вакантности Невского проспекта увеличился с 3,8% в IV квартале 2019 до 15% в IV квартале 2020 года. Чуть более трети закрытий на этой улице в 2020 году приходилось на сферу общественного питания. В частности, закрылись два помещения Burger King (на Невском, 86 и Невском, 40), Kriek, «Две Палочки», «Шоколадница».
13% закрытий на Невском проспекте сформировали магазины подарков и сувениров. До наступления пандемии этот сегмент чувствовал себя довольно устойчиво. Если в I квартале 2020 года на Невском проспекте работали порядка 20 магазинов этой категории, то уже в IV квартале их число сократилось до 10. В IV квартале два закрытия были компенсированы новыми ранее неизвестными магазинами: Taste of Russia, Street Souvenir.
Уровень вакантности Большой Конюшенной улицы по итогам 2020 года составил 15,5%, увеличившись за год на 9,9 п.п. Всего за год на улице закрылись 11 помещений, в основном, это предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви. Один из закрывшихся магазинов – бренд Brunello Cucinelli на Большой Конюшенной, 13 – переехал на Старо-Невский проспект, 113.
Уровень вакантности Большого проспекта П.С. за год вырос на 5.8 п.п. и к концу года достиг 15,7%. В 2020 году свои вывески сняли такие магазины одежды, как Laurel, Fabiana Filippi, Paul Zileri. Почти половину новых открытий сформировали магазины одежды и общепит. Среди новых ресторанов можно отметить «Хачапури и вино», «Каха бар» и пекарню «Хлебник».
Самый небольшой рост вакантности наблюдался на улице Рубинштейна: с 8,4% в IV квартале 2019 года до 12% по итогам 2020 года. Несмотря на то, что большинство арендаторов относится к одному из самых уязвимых в период пандемии сегментов – общественному питанию, число закрытий в течение года оказалось сравнительно небольшим. Всего в 2020 году было закрыто 10 заведений общественного питания, половина из которых перестали работать в IV квартале. Большинство открытий новых кафе на этой улице произошло в I квартале 2020 года. В IV квартале на Рубинштейна, 27 появился новый ресторан GUCCI от DEL MAR.
Что касается коммерческих условий, в 2020 году снижение ставок аренды произошло на всех основных торговых коридорах Санкт-Петербурга. Наибольшая корректировка цен коснулась Невского проспекта – там максимальная ставка за год снизилась с 18 тыс. руб./м2/месяц до 10 тыс. руб./м2/месяц, минимальная уменьшилась с 7 тыс. руб./м2/месяц до 4,5 тыс. руб./м2/месяц.
«Несмотря на сложности и ограничения, street-retail радовал новыми открытиями и сегментами. 2020 год запомнился несколькими знаковыми сделками для Санкт-Петербурга – это открытие дизайн-студии ИКЕА на Невском проспекте, 23 и магазинов одежды Maje и Sandro на Большом проспекте П.С., 57, – комментирует Ирина Царькова, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. – Особенно восхищает оптимизм и находчивость петербургских рестораторов. Хотя этот сегмент оказался в наиболее уязвимом положении из-за ограничительных мер, рестораторы показали себя настоящими предпринимателями, открывая «зимние веранды» и предлагая посетителям новые концепции. Арендаторы этого сегмента по-прежнему сохраняют интерес к помещениям street-retail. В целом, высокий уровень вакантность – это возможность для всех игроков рынка выйти на главные улицы города, и мы ожидаем, что спрос на помещения street-retail в 2021 году будет расти».
Арендные ставки на основных торговых коридорах Санкт-Петербурга
|
IV квартал 2020 г. |
IV квартал 2019 г. |
|||
|
Основные торговые коридоры |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
Ставка MIN |
Ставка MAX |
|
Невский пр-т |
4500 |
10000 |
7000 |
18000 |
|
Старо-Невский пр-т |
2000 |
4000 |
2500 |
5000 |
|
Большой пр-т П.С. |
2000 |
4500 |
2000 |
4000 |
|
Большая Конюшенная ул. |
3000 |
5000 |
3500 |
5000 |
|
Рубинштейна ул. |
3000 |
5000 |
3000 |
6000 |
Источник: Colliers International