В 2020 году Москва вошла в топ-5 мирового рейтинга изменения цен на элитное жилье, Санкт-Петербург – в топ-10
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва за год поднялась на 11 позиций в рейтинге Prime International Residential Index (PIRI 100)[1], заняв 5 место из 100 с показателем роста цен почти на 10%. Санкт-Петербург в 2020 году вошел в топ-10, переместившись с 61 на 8 место, – элитная недвижимость подорожала на 8,7%. В 100 городах, проанализированных при составлении рейтинга, был зафиксирован средний рост цен на 1,9% (+1,8% в 2019 году).
PIRI 100
- Наибольший средний рост цен в 2020 году наблюдался в Северной Америке (+6,3%) и Австралии (+4,9%). В данных регионах отмечалось увеличение спроса после снятия ряда ограничений из-за пандемии и активный интерес ультрахайнетов к изменению своих жилищных условий.
- В 2020 году в 29% городов цены на элитное жилье снизились, для сравнения в 2019 году только в 21% локаций отмечалась отрицательная динамика. При этом на пяти рынках зарегистрированы значения в 10% и более, тогда как годом ранее – только в двух (Лиссабон, +9,6% и Франкфурт, +10,3%).
|
Динамика цен на рынках элитного жилья[2]
|
Источник: The Wealth Report 2021 PIRI 100
- Первое место в рейтинге Knight Frank PIRI 100 занял Окленд: в 2020 году цены на элитную недвижимость здесь выросли на 17,5%, хотя еще годом ранее была зафиксирована отрицательная динамика (-0,7%), и город находился в конце списка. На увеличение цен повлияла эффективная политика Новой Зеландии по борьбе с Covid-19 и, как следствие, быстрое восстановление экономики, а также сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченный объем предложения. Однако в 2021 году ожидается корректировка цен, поскольку правительство намерено ужесточить правила кредитования и повысить налоги.
- Следующие три места в рейтинге заняли азиатские мегаполисы: Шэньчжэнь (+13,3%), Сеул (+11,7%) и Манила (+10,2%). Регион восстанавливался особенно быстро, например, уже 26 марта 2020 года объем продаж недвижимости в 30 крупных городах Китая вернулся к уровню 2019 года.
- Москва замыкает пятерку лидеров с показателем роста цен на 9,9%, переместившись за год сразу на 11 позиций вверх. Годом ранее элитная жилая недвижимость в городе подорожала на 4,7% (16 место). По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, одним из ключевых событий 2020 года стал высокий уровень покупательской активности, особенно в последние месяцы, на фоне которого существенно сократилось предложение и выросла цена квадратного метра во всех сегментах жилой недвижимости Москвы. Помимо структурных изменений цены на столичном рынке корректировались на стадию строительной готовности, а также повышались в некоторых уже сданных проектах.
- Еще более динамичный взлет по строчкам рейтинга продемонстрировал Санкт-Петербург: с 61 (+1,0%) на 8 место (+8,7%) в 2020 году. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «2020 год и сопровождающие его события изменили традиционную динамику цен и расстановку городов в мировом рейтинге. Рынок недвижимости России и, в частности, Санкт-Петербурга был подвержен в большей степени влиянию нестабильной экономической ситуации в стране, нежели пандемии и распространенияCOVID-19 в мире. Покупатели инвестировали накопленные средства в наиболее стабильную "валюту" – недвижимость. Снижение процентных ставок по ипотеке также способствовало повышению спроса на жилье, что и стало причиной существенного увеличения среднего уровня цен на элитную недвижимость (+8,7%)».
- В Австралии наибольший рост цен зафиксирован в Перте (+4%), а в Сиднее (+1%) в III квартале 2020 года был установлен рекорд по объему продаж элитного жилья на первичном рынке.
- В топ-20 индекса вошли 10 из 11 городов Северной Америки. Исключением стал Нью-Йорк (94 место, -5%) – девелоперская активность в 2020 году была минимальной почти за 10 лет, и низкие объемы нового строительства смягчили падение цен в городе.
- Для Ванкувера, аутсайдера рейтинга 2019 года, 2020 год стал переломным: после трех лет снижения цен на элитное жилье в связи с повышением налогов, рынок наконец восстанавливается (+8,1% за год). Поскольку зарубежные покупатели отсутствовали, повышенный спрос реализовали местные жители, стремящиеся приобрести большее по площади жилье. В Торонто (+6,4%) наблюдалась аналогичная тенденция.
- Ситуация с ценами на европейском рынке элитного жилья менялась в течение года. Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, утверждает: «Несмотря на то, что Цюрих (+8%), Стокгольм (+6,3%) и Амстердам (+6%) оставались в числе лидеров рейтинга в течение всего 2020 года, фокус внимания постепенно смещался на недвижимость в прибрежных и курортных регионах. На самые желанные рынки Тосканы, Прованса и юга Франции каждый раз после снятия ограничений фиксировался активный спрос, в особенности на вторичное жилье. Интерес к европейским локациям проявляли как местные жители, так и российские ультрахайнеты, которых не остановили ни переход на онлайн-просмотры, ни закрытие границ. В особенности востребованными оставались Португалия, Испания, Кипр и Греция, где летом наблюдался всплеск активности в связи с возросшим интересом на приобретение недвижимости (преимущественно в бюджете до €500 тыс.) с целью получения ВНЖ».
- Великобритания значительно пострадала весной после восьминедельного локдауна, поскольку это произошло в традиционный пик сезона продаж в Лондоне. Летом рынок постепенно начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу и налоговым каникулам. По итогам года Лондон занял 91 строчку рейтинга (-4%).
- Буэнос-Айрес (-12%) на последнем месте: недвижимость в городе экспонируется преимущественно в долларах США, но ипотечные кредиты предлагаются только в песо.
Индекс миллиона долларов
- Анализ мировых рынков недвижимости Knight Frank также включает в себя Индекс миллиона долларов, который отражает, сколько квадратных метров недвижимости можно приобрести за $1 млн в ключевых городах по всему миру.
- Городом с самым дорогим в мире элитным жильем остается Монако: за $1 млн можно купить всего 15 кв. м недвижимости (16,4 кв. м в 2019 году), что эквивалентно одной спальне. За ним следуют Гонконг – 23 кв. м и Сен-Тропе – 29 кв. м.
- Что касается Москвы, то за год столица переместилась с 13 на 24 место – в 2020 году за
$1 млн купить можно было уже 83 кв. м жилья (76 кв. м годом ранее).
Рейтинг городов по площади элитного жилья,
которую можно приобрести за $1 млн
|
Город |
Количество кв. м в 2020 г. за $1 млн |
|
|
1 |
Монако |
15 |
|
2 |
Гонконг |
23 |
|
3 |
Сен-Тропе |
29 |
|
4 |
Лондон |
31 |
|
5 |
Нью-Йорк |
34 |
|
6 |
Женева |
35 |
|
7 |
Цюрих |
36 |
|
8 |
Сингапур |
36 |
|
9 |
Вена |
41 |
|
10 |
Канны |
42 |
|
11 |
Париж |
42 |
|
12 |
Лос-Анджелес |
44 |
|
13 |
Сидней |
45 |
|
14 |
Шанхай |
50 |
|
15 |
Сеул |
50 |
|
16 |
Лозанна |
51 |
|
17 |
Токио |
58 |
|
18 |
Франкфурт |
58 |
|
19 |
Пекин |
62 |
|
20 |
Рим |
64 |
|
21 |
Окленд |
70 |
|
22 |
Берлин |
70 |
|
23 |
Ванкувер |
74 |
|
24 |
Москва |
83 |
|
25 |
Майами |
85 |
|
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, Ken Сorporation |
|
Курс валют рассчитан на 31 декабря 2020 года |
[1] Индекс отслеживает глобальную динамику цен на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в 100 ключевых городах мира в национальной валюте.
[2] Ранжировано по значениям за 2020 год. Динамика цен указана преимущественно за период с 31 декабря 2019 года по 31 декабря 2020 года. Исключения: Хьюстон, Манила – до сентября 2020 года; Бостон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Диего и Сан-Франциско – до октября 2020 года; Нью-Йорк – до ноября 2020 года. Значения Санкт-Петербурга являются предварительными. Динамика с 2018 по 2019 гг. в Москве указана по предварительным данным.
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2020 года.
Предложение
Кризисные явления 2020 года существенным образом повлияли на реализацию планов девелоперов по строительству новых офисных центров. В конце 2019 года мы ожидали появление в 2020 году 165 000 кв.м новых объектов, но по итогам года эта цифра была скорректирована на 110 000 кв. м – на рынок вышло 55 000 кв.м новых площадей.
Объем спекулятивного предложения по итогам 2020 года остается на уровне 2,7 млн. кв. м.
Всего в течение 2020 года в эксплуатацию было введено 6 проектов спекулятивной направленности, половина из которых – это проекты, введенные после реконструкции.
Кроме этого, разрешение на ввод в эксплуатацию получило здание второй очереди «Лахта Центра».
Перспективное предложение
Мы ожидаем восстановления девелоперской активности к 3 кварталу 2021 года. До этого момента, по нашим оценкам, большинство игроков рынка будет находиться в выжидательной позиции: уровень активности по реализации новых проектов в сегменте офисной недвижимости напрямую зависит от уровня спроса, который будет постепенно восстанавливаться в течение 2021 года.
Мы прогнозируем, что в 2021 году на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга может выйти 90 000 кв. м новых офисных площадей.
Прогнозируемый прирост будет обеспечен в основном за счет завершения строительства объектов, ввод в эксплуатацию которых притормозили последствия пандемии COVID-19.
Спрос
Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2020 года составило, по нашим оценкам, 97 000 кв.м. В ситуации приостановленных переговоров по аренде новых площадей со стороны крупных арендаторов драйвером спроса со второй половины 2020 года выступили компании, арендующие рабочие места в коворкингах и гибких рабочих пространствах.
Важной тенденцией 2020 года с точки зрения спроса является значительно возросший интерес к приобретению офисных площадей в собственность со стороны конечных пользователей. Таким образом, на наш взгляд, компании стараются снизить риски, связанные с сократившимся горизонтом планирования операционных и капитальных расходов.
Достигнутый уровень поглощения в 2020 году оказался ниже уровня предыдущих лет, что обусловлено не только влиянием пандемии, но и другими факторами. Во-первых, привычный драйвер спроса на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга – ПАО «Газпром» и его структуры – завершили активную экспансию в Санкт-Петербург. Во-вторых, привычно активный сектор IT приостановил переговоры по аренде офисных площадей, поскольку как минимум до конца январских праздников порядка 90% сотрудников крупнейших IT-компаний останется на удаленной работе.
Восстановление поглощения до привычного уровня в 120 000 – 150 000 кв.м, по нашим оценкам, произойдет уже в 2021 году, в частности, за счет того, что продолжится рост сегмента коворкингов, которые выступают арендаторами площадей в офисных центрах.
Ставки аренды и уровень вакансии
Уровень вакантных площадей по итогам 2020 года находится на уровне 9,4%. В сравнении с уровнем вакансии 2019 года рост составил 3,5 пп.
К концу 2020 года укрепилась тенденция, наметившаяся летом 2020 года: компании малого бизнеса, которые занимали площади до 200 кв. м, были вынуждены отказаться от офисов в период первой волны, после периода самоизоляции постепенно возвращаются на рынок, но уже в статусе арендаторов коворкингов, которые предлагают своим клиентом выделенные гибкие рабочие зоны.
Уровень вакансии в классе А существенно не изменился и составляет 9%, уровень вакансии в классе В/В+ снизился за счет нескольких сделок и составляет 9,5%.
По итогам 2020 года, средний уровень запрашиваемых ставок аренды на офисные помещения класса А сохранился и находится на уровне 1 700 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ также не претерпел серьезных изменений и находится на уровне 1 230 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и КУ.
На фоне текущего сокращения спроса рынок реагирует сдержано и ставки аренды не снижаются. Это подтверждает ожидания собственников в отношении восстановления спроса в 2021 году.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги 2020 года на гостиничном рынке Москвы.
Загрузка
Как отмечают аналитики CBRE, загрузка столичных отелей по итогам 2020 года составила 37%, что на 40 п.п. (или на 52%) ниже показателя загрузки 2019 года.
Ослабление ограничений, которое мы наблюдали в сентябре 2020 года, сразу позволило гостиницам нарастить загрузку, что позволяет делать вывод, что с отменой ограничений деловой поток и MICE сегмент будут постепенно возвращаться и достигнут докризисных показателей в 2022 году.
Четвертый квартал 2020 года на московском гостиничном рынке продемонстрировал стабилизацию уровня загрузки. Проведение мероприятий в отелях, активизация внутреннего туризма, возобновление деловой активности позволили рынку стабилизироваться на уровне 40-45%.
Средний тариф
Несмотря на рост загрузки в гостиницах Москвы в IV квартале 2020 года, средний тариф наоборот демонстрирует нисходящий тренд. Спрос на рынке перераспределяется, выбирая более низкие ценовые сегменты.
Доходность
В среднем за 2020 год доходность на номер по каждому из сегментов сократилась на 61-67%. В первом квартале снижение доходности составило 15,5%, во втором – минус 87%. В третьем – минус 64%, четвертый квартал – минус 54%, что привело к снижению на 63% в целом по году. Максимальное снижение на уровне 67% наблюдается в сегменте люкс.
Помесячная динамика гостиничного рынка Москвы, 2019-2020 гг.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Предложение
Рынок брендированных гостиниц вырос в 2020 году всего на 270 номеров. В октябре 2020 года состоялось открытие отеля Movenpick Moscow на 154 номера, в декабре открылся Holiday Inn Express Moscow - Khimki Go Park на 116 номеров.
Открытие нескольких гостиничных проектов было перенесено на 2021 год.
Гостиничные проекты, планируемые к открытию в 2021 году.
Источник: CBRE, январь. 2021 г.
Новые объекты в сегменте люкс ожидаются не ранее 2022 года.
Прогноз
Аналитики CBRE EMEA прогнозируют, что процесс восстановления гостиничных рынков европейских городов до показателей 2019 года займет три года.
При этом российский рынок, по мнению аналитиков компании CBRE, имеет все шансы восстановиться быстрее европейского – за полтора-два года (при условии снятия всех ограничений, открытия границ, возврата авиасообщения), этому будут способствовать несколько факторов: развитие внутреннего туризма, электронная виза, ограниченный объем будущего предложения.
Татьяна Белова, директор, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE, комментирует:
«2020 год стал вызовом для многих, и гостиничную отрасль можно назвать одной из самых пострадавших. Ограничения, закрытые границы, отсутствие авиасообщения привели к критическому снижению показателей работы гостиниц. При этом 2020 год для многих стал годом открытия для себя внутренних направлений. Начавшаяся в январе 2021 года вакцинация, а также текущая эпидемиологическая ситуация внушают некоторый оптимизм и позволяют рассчитывать на стабилизацию ситуации к середине 2021 года».