В 2020 году Москва вошла в топ-5 мирового рейтинга изменения цен на элитное жилье, Санкт-Петербург – в топ-10
Согласно данным The Wealth Report 2021 международной консалтинговой компании Knight Frank, Москва за год поднялась на 11 позиций в рейтинге Prime International Residential Index (PIRI 100)[1], заняв 5 место из 100 с показателем роста цен почти на 10%. Санкт-Петербург в 2020 году вошел в топ-10, переместившись с 61 на 8 место, – элитная недвижимость подорожала на 8,7%. В 100 городах, проанализированных при составлении рейтинга, был зафиксирован средний рост цен на 1,9% (+1,8% в 2019 году).
PIRI 100
- Наибольший средний рост цен в 2020 году наблюдался в Северной Америке (+6,3%) и Австралии (+4,9%). В данных регионах отмечалось увеличение спроса после снятия ряда ограничений из-за пандемии и активный интерес ультрахайнетов к изменению своих жилищных условий.
- В 2020 году в 29% городов цены на элитное жилье снизились, для сравнения в 2019 году только в 21% локаций отмечалась отрицательная динамика. При этом на пяти рынках зарегистрированы значения в 10% и более, тогда как годом ранее – только в двух (Лиссабон, +9,6% и Франкфурт, +10,3%).
|
Динамика цен на рынках элитного жилья[2]
|
Источник: The Wealth Report 2021 PIRI 100
- Первое место в рейтинге Knight Frank PIRI 100 занял Окленд: в 2020 году цены на элитную недвижимость здесь выросли на 17,5%, хотя еще годом ранее была зафиксирована отрицательная динамика (-0,7%), и город находился в конце списка. На увеличение цен повлияла эффективная политика Новой Зеландии по борьбе с Covid-19 и, как следствие, быстрое восстановление экономики, а также сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченный объем предложения. Однако в 2021 году ожидается корректировка цен, поскольку правительство намерено ужесточить правила кредитования и повысить налоги.
- Следующие три места в рейтинге заняли азиатские мегаполисы: Шэньчжэнь (+13,3%), Сеул (+11,7%) и Манила (+10,2%). Регион восстанавливался особенно быстро, например, уже 26 марта 2020 года объем продаж недвижимости в 30 крупных городах Китая вернулся к уровню 2019 года.
- Москва замыкает пятерку лидеров с показателем роста цен на 9,9%, переместившись за год сразу на 11 позиций вверх. Годом ранее элитная жилая недвижимость в городе подорожала на 4,7% (16 место). По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank Russia, одним из ключевых событий 2020 года стал высокий уровень покупательской активности, особенно в последние месяцы, на фоне которого существенно сократилось предложение и выросла цена квадратного метра во всех сегментах жилой недвижимости Москвы. Помимо структурных изменений цены на столичном рынке корректировались на стадию строительной готовности, а также повышались в некоторых уже сданных проектах.
- Еще более динамичный взлет по строчкам рейтинга продемонстрировал Санкт-Петербург: с 61 (+1,0%) на 8 место (+8,7%) в 2020 году. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «2020 год и сопровождающие его события изменили традиционную динамику цен и расстановку городов в мировом рейтинге. Рынок недвижимости России и, в частности, Санкт-Петербурга был подвержен в большей степени влиянию нестабильной экономической ситуации в стране, нежели пандемии и распространенияCOVID-19 в мире. Покупатели инвестировали накопленные средства в наиболее стабильную "валюту" – недвижимость. Снижение процентных ставок по ипотеке также способствовало повышению спроса на жилье, что и стало причиной существенного увеличения среднего уровня цен на элитную недвижимость (+8,7%)».
- В Австралии наибольший рост цен зафиксирован в Перте (+4%), а в Сиднее (+1%) в III квартале 2020 года был установлен рекорд по объему продаж элитного жилья на первичном рынке.
- В топ-20 индекса вошли 10 из 11 городов Северной Америки. Исключением стал Нью-Йорк (94 место, -5%) – девелоперская активность в 2020 году была минимальной почти за 10 лет, и низкие объемы нового строительства смягчили падение цен в городе.
- Для Ванкувера, аутсайдера рейтинга 2019 года, 2020 год стал переломным: после трех лет снижения цен на элитное жилье в связи с повышением налогов, рынок наконец восстанавливается (+8,1% за год). Поскольку зарубежные покупатели отсутствовали, повышенный спрос реализовали местные жители, стремящиеся приобрести большее по площади жилье. В Торонто (+6,4%) наблюдалась аналогичная тенденция.
- Ситуация с ценами на европейском рынке элитного жилья менялась в течение года. Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank Russia, утверждает: «Несмотря на то, что Цюрих (+8%), Стокгольм (+6,3%) и Амстердам (+6%) оставались в числе лидеров рейтинга в течение всего 2020 года, фокус внимания постепенно смещался на недвижимость в прибрежных и курортных регионах. На самые желанные рынки Тосканы, Прованса и юга Франции каждый раз после снятия ограничений фиксировался активный спрос, в особенности на вторичное жилье. Интерес к европейским локациям проявляли как местные жители, так и российские ультрахайнеты, которых не остановили ни переход на онлайн-просмотры, ни закрытие границ. В особенности востребованными оставались Португалия, Испания, Кипр и Греция, где летом наблюдался всплеск активности в связи с возросшим интересом на приобретение недвижимости (преимущественно в бюджете до €500 тыс.) с целью получения ВНЖ».
- Великобритания значительно пострадала весной после восьминедельного локдауна, поскольку это произошло в традиционный пик сезона продаж в Лондоне. Летом рынок постепенно начал восстанавливаться благодаря сформировавшемуся отложенному спросу и налоговым каникулам. По итогам года Лондон занял 91 строчку рейтинга (-4%).
- Буэнос-Айрес (-12%) на последнем месте: недвижимость в городе экспонируется преимущественно в долларах США, но ипотечные кредиты предлагаются только в песо.
Индекс миллиона долларов
- Анализ мировых рынков недвижимости Knight Frank также включает в себя Индекс миллиона долларов, который отражает, сколько квадратных метров недвижимости можно приобрести за $1 млн в ключевых городах по всему миру.
- Городом с самым дорогим в мире элитным жильем остается Монако: за $1 млн можно купить всего 15 кв. м недвижимости (16,4 кв. м в 2019 году), что эквивалентно одной спальне. За ним следуют Гонконг – 23 кв. м и Сен-Тропе – 29 кв. м.
- Что касается Москвы, то за год столица переместилась с 13 на 24 место – в 2020 году за
$1 млн купить можно было уже 83 кв. м жилья (76 кв. м годом ранее).
Рейтинг городов по площади элитного жилья,
которую можно приобрести за $1 млн
|
Город |
Количество кв. м в 2020 г. за $1 млн |
|
|
1 |
Монако |
15 |
|
2 |
Гонконг |
23 |
|
3 |
Сен-Тропе |
29 |
|
4 |
Лондон |
31 |
|
5 |
Нью-Йорк |
34 |
|
6 |
Женева |
35 |
|
7 |
Цюрих |
36 |
|
8 |
Сингапур |
36 |
|
9 |
Вена |
41 |
|
10 |
Канны |
42 |
|
11 |
Париж |
42 |
|
12 |
Лос-Анджелес |
44 |
|
13 |
Сидней |
45 |
|
14 |
Шанхай |
50 |
|
15 |
Сеул |
50 |
|
16 |
Лозанна |
51 |
|
17 |
Токио |
58 |
|
18 |
Франкфурт |
58 |
|
19 |
Пекин |
62 |
|
20 |
Рим |
64 |
|
21 |
Окленд |
70 |
|
22 |
Берлин |
70 |
|
23 |
Ванкувер |
74 |
|
24 |
Москва |
83 |
|
25 |
Майами |
85 |
|
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman, Ken Сorporation |
|
Курс валют рассчитан на 31 декабря 2020 года |
[1] Индекс отслеживает глобальную динамику цен на элитное жилье на первичном и вторичном рынках в 100 ключевых городах мира в национальной валюте.
[2] Ранжировано по значениям за 2020 год. Динамика цен указана преимущественно за период с 31 декабря 2019 года по 31 декабря 2020 года. Исключения: Хьюстон, Манила – до сентября 2020 года; Бостон, Лос-Анджелес, Майами, Сан-Диего и Сан-Франциско – до октября 2020 года; Нью-Йорк – до ноября 2020 года. Значения Санкт-Петербурга являются предварительными. Динамика с 2018 по 2019 гг. в Москве указана по предварительным данным.
По данным комитета по строительству Петербурга, в январе в городе было введено 705 793, 50 кв. м жилья - 29 домов на 13 563 квартир.
Лидером по объему ввода стал Приморский район Петербурга, где было построено 7 домов на 3328 квартир, общей площадью 186 929,70 кв. м. На втором месте – Красносельский район с показателем по вводу 148 899,00 кв. м. На третьем месте стоит Выборгский район, где в январе 2016 года построено 110 120,70 кв. м.
Также по итогам января было введено 67 109,10 кв. м в Московском районе, 50 574 кв. м – в Невском районе, 45 992,90 кв. м – в Петроградском, 44 085,80 кв. м – в Василеостровском районе, 39 903,20 кв. м – в Пушкинском районе и 12 179,10 кв. м – в Красногвардейском районе.
Как рассказали в комитете по строительству, помимо жилищного строительства в январе 2016 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 53 объекта общегражданского назначения. Так, в Приморском районе по адресу Приморский пр., уч. 1, построен детский сад на 220 мест. Введена в эксплуатацию поликлиника для взрослых в Московском районе на ул. Ленсовета, уч. 1, (напротив д. 65 по ул. Ленсовета), (ул. Ленсовета, д. 54, корп. 2, лит. А).
Произведена реконструкция набережной реки Большой Невки и набережной реки Малой Невки в границах от Ушаковского моста до Кантемировского моста. В Адмиралтейском районе была осуществлена реконструкция здания ГУЗ "Поликлиника стоматологическая № 16", по адресу: 4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. А, (4-я Красноармейская ул., д. 19, лит. Д). В Красногвардейском районе введена в эксплуатацию крупнейшая в России инфекционная больница. Новая инфекционная больница, построена в Полюстрово на территории в 7,3 га и рассчитана на 600 коек. В больнице 9 больших и 4 малых корпуса общей площадью 91 тыс. кв.м.
- Справка о законченном новым строительством жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном реконструкцией жилье за январь 2016 года
- Справка о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за январь 2016 года
- Справка о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за январь 2016 года
Спрос на аренду квартир в Петербурге за год снизился примерно на 20%, а за ним постепенно начала падать и стоимость съемного жилья.
По данным экспертов АРИН, каждый месяц в Петербурге сдается порядка 700 тыс. комнат и квартир. Годовой оборот такого рынка – более 80 млрд рублей. Две трети сделок на легальном рынке аренды заключаются через агентства. На долю апарт-отелей приходится менее 5% рынка.
Ставки упали
Интересно, что за прошлый год, когда цены подскочили практически на все, стоимость аренды квартир снизилась. Аналитики портала «Мир квартир» подсчитали: за год аренда «однушек» в Петербурге подешевела на 8,3%, «двушек» – на 10,9%, «трешек» – 26,6%. Сейчас арендная ставка составляет 21 077, 29 261 и 40 177 рублей соответственно.
«За 2015 год спрос на аренду жилья в Петербурге снизился на 20% как минимум. Сильнее всего это было заметно в начале 2015 года. Все экономят: студенты объединяются и начинают жить кучнее, молодежь возвращается к родителям», – объяснил генеральный директор агентства недвижимости «БЕНУА» Дмитрий Щегельский.
С ним согласен и председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. По его словам, реальные доходы населения сократились намного больше, чем указывает Росстат. Напомним, по данным ведомства, фактические зарплаты падают второй год: в ноябре 2015 года россияне получали только 91% от того, что годом раньше. По этой причине арендодатели и снизили цены. Правда, из-за роста цен на жилье и коммунальные услуги дальнейшего снижения не предвидится.
«Часто люди не хотят связываться с частными арендаторами. С хозяйкой квартиры ты должен дружить, и она в любой момент может найти другого арендатора, побогаче», – сказал господин Тетыш.
Доходные дома
Для таких клиентов наиболее оптимальный вариант – квартиры в доходных домах. Правда, арендная ставка там выше по сравнению с предложениями частных арендаторов. Зато и уровень предоставления услуг намного лучше, подчеркивает Андрей Тетыш.
Компаний, занимающихся приобретением квартир для дальнейшей аренды в больших масштабах, не так уж много. Одна из них – финская компания SATO. На текущий момент компания владеет 13 объектами, еще один объект будет добавлен в имущественный портфель в конце I квартала 2016 года. В общей сложности компания владеет 37 тыс. кв. м жилой недвижимости – это около 530 квартир. Основной пул жилого фонда компания SATO приобретала преимущественно у скандинавских застройщиков Lemminkainen, «ЮИТ Санкт-Петербург» и NCC. По словам менеджера по работе с клиентами SATO Артема Горожина, в течение последнего года спрос на аренду квартир снизился в среднем на 20%. Текущая заполняемость составляет порядка 90% без учета двух объектов, введенных в III-IV кварталах 2015 года.
«Доходность от бизнеса по рынку упала, поскольку расходы на эксплуатацию и коммунальные платежи растут, чувствуется инфляция и общее падение арендных ставок», – добавляет Артем Горожин.
Значимой долей среди арендаторов SATO являются компании, которые арендуют для своих сотрудников жилье. Примерно 15% их них – сотрудники иностранных компаний. Говоря о запросах клиентов в текущем положении дел, Артем Горожин отметил, что люди стали чаще выбирать квартиры без мебели с целью сэкономить: «Бизнес рентного жилья выгодно развивать только с расчетом на долгосрочную перспективу. К этому надо быть морально готовым. При этом среди других секторов недвижимости жилая недвижимость неизменно остается наиболее надежным способом сохранения финансовых активов. Однако учитывая экономическую ситуацию, ближайшие несколько лет рассчитывать на высокую доходность от аренды не приходится».
Прямых конкурентов, говорит господин Горожин, у компании SATO в Северной столице нет. Это подтверждает и вице-президент NAI Becar Илья Андреев: «К сожалению, сегодня на рынке в массовом порядке отсутствуют компании, которые следуют за SATO и развивают сегмент рентного жилья в Петербурге. Дело в том, что это крайне сложный и достаточно низкорентабельный бизнес. В Петербурге существует также компания Qasabo, которую основал бывший сотрудник SATO – Стаффан Траст, однако она занимается управлением квартир. В целом покупка жилья для последующей сдачи в аренду – прерогатива частных инвесторов».
Апарт-отели и апартаменты
По словам Ильи Андреева, в Петербурге продолжает динамично развиваться формат апарт-отелей: «Покупка юнита в апарт-отеле приносит существенно более высокий доход, нежели вложения в квартиру. Так, юнит в апарт-отеле Vertical приносит в среднем 13% годовых, в то время как сдача в аренду квартиры – не более 5-8%».
По данным маркетолога-аналитика ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерины Беляевой, исходя из данных построенных в Петербурге новых апарт-отелей YES и Vertical, за последние два года количество арендуемых номеров в апарт-отелях существенно возросло: средний уровень заполняемости вырос с 40 до 90%.
«Видно возросшее число корпоративных клиентов. И это несмотря на то, что стоимость аналогичной квартиры в том же районе обойдется в среднем на 20% дешевле», – уточняет Екатерина Беляева.
Что касается рынка апартаментов, средняя доходность при сдаче их в аренду составляет около 10%. «На сегодняшний день кардинальных изменений в доходности мы не наблюдаем, однако прогнозируем незначительное падение, которое девелоперы и управляющие компании смогут компенсировать за счет дополнительных бонусов и опций для привлечения как покупателей, так и арендаторов», – полагает директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге Елизавета Конвей.
Мнение:
Екатерина Беляева, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Как ни странно, самыми стабильными клиентами в 2015 году были петербуржцы. Они занимали в среднем половину сданных жилых площадей апарт-отелей. Снимают апартаменты в силу жизненных ситуаций: кто-то делает ремонт в своей квартире и ему надо несколько месяцев где-то жить, кто-то развелся и решает свой жилищный вопрос. Как правило, это молодые люди, их средний возраст – 25-35 лет. Это дети из обеспеченных семей или хорошо оплачиваемые профессионалы.
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg:
– Арендаторы в сегменте элитного жилья по-прежнему предпочитают исторические здания с всемирно известными открыточными видами или современные комплексы в центре города. Квартира должна быть со свежим ремонтом и парковочным местом, а здание – с красивой парадной. Чаще всего арендаторы предпочитают квартиры, полностью меблированные и оснащенные всей необходимой техникой. Когда объект освобождается после предыдущего арендатора, в обязательном порядке проводится косметический ремонт.