За год квартиры в массовых новостройках Москвы уменьшились на 4 «квадрата»
За прошедшие 12 месяцев средняя площадь квартиры в новостройках массового сегмента в Москве уменьшилась на четыре квадратных метра, подсчитали аналитики «Метриум». В феврале этот показатель составил 54 квадратных метра против 58 квадратных метров в феврале 2020 года.
В феврале 2021 года средняя площадь квартиры на рынке массовых новостроек Москвы достигла 54 кв.м, что на четыре квадратных метра меньше, чем год назад. Фактически предлагаемая столичными застройщиками средняя квартира уменьшилась на площадь небольшого санузла за прошедший год, отмечают эксперты «Метриум». Текущий показатель – самый низкий по меньшей мере за последние три года. Последний минимум был зафиксирован в феврале 2017 года, когда средняя площадь квартиры составила 55,9 кв.м.
Вместе с тем в разрезе типов квартир площадь наиболее востребованных вариантов жилья за год практически не изменилась. Студии стали на 0,4 кв.м больше (26,2 кв.м. в среднем), однокомнатные квартиры уменьшились всего на 0,3 кв.м. (до 40,3 кв.м), двухкомнатные и трёхкомнатные квартиры увеличились всего на 0,2 и 0,1 кв.м соответственно (до 62,3 кв.м. и 84,5 кв.м.). Заметно сократилась площадь только многокомнатных квартир (от 4 комнат и более) – на 3 кв.м до 108,7 кв.м.
«Важно понимать, что сегодня в новостройках более широкий выбор планировочных решений с точки зрения площади, чем 5-10 лет назад, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – К примеру, в нашем проекте “Любовь и голуби” есть студии площадью 25–30 кв.м., то есть клиент может выбрать подходящие габариты для своих задач. Поэтому нельзя однозначно сказать, что квартиры уменьшаются – становится шире “вилка” с точки зрения доступных площадей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что сокращение средней площади квартиры на рынке массовых новостроек Москвы может быть связано со структурными изменениями предложения. За прошедший год заметно выросла доля небольших квартир, тогда как представительство просторных вариантов жилья уменьшилось. Так, доля студий в структуре предложения увеличилась за 12 месяцев с 8% до 16%, однокомнатных квартир – с 30% до 32%. При этом доля двухкомнатных квартир снизилась с 40% до 32%, трёхкомнатных – с 20% до 17%.
«Предложение небольших квартир отчасти стимулируется инвестиционным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В 2020 году привлекательность недвижимости для вложений существенно возросла на фоне снижения ставок по депозитам и девальвации рубля. Инвесторы предпочитают приобретать малогабаритное жилье – его легче перепродать или сдать в аренду, чем более дорогие варианты квартир. Соответственно, эта тенденция влияет на смещение предложения. Впрочем, далеко не во всех проектах “студия” или “однокомнатная квартира” – это синонимы малогабаритного жилья. К примеру, в нашем проекте “Ривер Парк” есть однокомнатные квартиры площадью больше средней по рынку (40 кв.м)».
«На рынке устойчиво растет доля небольших квартир, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это связано с ростом цен и стагнацией доходов населения – девелоперы адаптируются к этим тенденциям. Вместе с тем нужно отметить, что сокращение средней площади квартир фиксируется уже давно. После 2015 года этот процесс протекал почти беспрерывно. Во многом это обьясняется появлением в продаже жилья евроформата, который помог оптимизировать продукт под запросы клиентов. Вместе с тем снижение ставок по ипотеке позволило многим покупателям приобрести жилье большей площади, чем они изначально планировали, поэтому нельзя исключать, что показатели площади со временем стабилизируются».
В III квартале 62% всех заключенных в Москве сделок с новостройками пришлись на долю десяти наиболее успешных по продажам застройщиков, подсчитали эксперты «Метриум». Спрос в проектах верхней десятки девелоперов в этот период удвоился по сравнению с показателем II квартала и достиг 575 тыс. кв.м, а суммарная выручка достигла 125 млрд рублей. В целом по активности клиентов III квартал стал лучшим для московских застройщиков с начала года.
В III квартале московские девелоперы заключили порядка 16,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве 924 тыс. кв.м. жилья в «старой» Москве, а общий объем выручки достиг 229 млрд рублей, подсчитали эксперты компании «Метриум». Таким образом в III квартале застройщики заключили 43% договоров, продали 43% площадей, а также заработали 45% выручки от общего объема этих показателей за 9 месяцев 2020 года. Относительно II квартала, когда действовал режим самоизоляции, эти показатели примерно удвоились.
Однако спрос по-прежнему сконцентрирован в проектах наиболее крупных застройщиков. Успешные девелоперы из верхней десятки заключили в III квартале 59% от всех ДДУ, продали 62% квадратных метров и получили 56% выручки. По сравнению со IIкварталом спрос в проектах топ-10 застройщиков удвоился.
Первое место удерживает ПИК. Эта группа компаний продала в III квартале по договорам долевого участия порядка 172 тыс. кв.м, заключив почти 3,2 тыс. соглашений. Однако по сравнению со II кварталом доля ПИК в продажах снизилась с 20% до 18,6%. Выручка застройщика оценивается в 32,2 млрд рублей. При этом в III квартале девелопер продал на 82% больше площадей, чем во II квартале
Вторую позицию также сохранила за собой компания «Дон-Строй Инвест». В июле-сентябре девелопер реализовал в «старой» Москве 85 тыс. кв.м. и заключил с дольщиками 1,4 тыс. ДДУ. Доля в общем объеме продаж у этого застройщика, как и у лидера рейтинга, за три месяца сократилась с 10% до 9,2%. Компания заработала 22,1 млрд рублей. Общая реализованная площадь за три месяца увеличилась почти в два раза.
Третью строчку рейтинга заняла компания MR Group, которая вновь потеснила своего давнего конкурента за «бронзу» – компанию Ingrad. Причем разрыв с показателями обладателям «серебра» у MR Group небольшой. Суммарно застройщик реализовал в III квартале 42,5 тыс. кв.м и заключил 1,36 тыс. договоров долевого участия. При этом выручка составила 16,3 млрд рублей. Спрос в новостройках компании повысился за три квартала на 64%,
Примечательно, что состав нижних строчек рейтинга заметно поменялся за последние три месяца. Из топа выбыли Группа ЛСР, «Интеко», «РГ-Девелопмент», но вошли «Кортрос», Tekta Group, «Главстрой». При этом спрос в проектах компании «Главстрой» увеличился в 9 раз, у «Центр-Инвеста» – в 3,8 раза, у Tekta Group – 2,5 раза, а у «Эталона» – 2,4 раза. Занявшая пятую строчку компания «Центр-Инвест» заработала больше (11,9 млрд рублей), чем опустившийся на четвертую позицию девелопер Ingrad (8,7 млрд рублей).
«Показатели спроса как в целом по рынку, так и у топовых застройщиков свидетельствуют о восстановлении активности покупателей, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом если компании первого эшелона в основном сохраняют свои позиции, то между застройщиками, на долю которых приходится менее 6% спроса, идет острая конкурентная борьба. Выход из ограничений периода первой волны коронавируса сопровождался стартом большого числа новых проектов. Пик продаж в них придется на ближайшие месяцы, поэтому рейтинг еще будет претерпевать сильные изменения».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
